Nekilnojamojo turto (NT) nuoma yra sudėtingas teisinis santykis, apimantis abipuses teises ir pareigas nuomotojui ir nuomininkui. Keli procentai Lietuvos gyventojų nuomojasi būstus. Dažnai kyla klausimų, kaip teisingai nutraukti nuomos sutartį anksčiau laiko, nepažeidžiant įstatymų ir išvengiant konfliktų.
Šiame straipsnyje aptarsime, kokios yra nuomotojo ir nuomininko teisės, kokiais atvejais galima nutraukti sutartį ir kaip tai padaryti teisiškai.
Šaltinis: ntzemelapis.lt
Nuomotojo teisės ir apribojimai
Neretai nuomotojai mano, kad gali bet kada nutraukti nuomos sutartį, tačiau tai nėra visai tiesa. Specialistai nurodo, kad, nors būstas priklauso nuomotojui, jis negali savavališkai nutraukti sutarties. Pavyzdžiui, nuomotojas negali nutraukti sutarties, jei nori apgyvendinti savo draugus ar giminaičius, arba rado nuomininkus, siūlančius didesnę nuomą.
Tokiais atvejais gali tekti išmokėti kompensacijas arba eiti teismo keliu. Bendrovės „Saugi nuoma“ komandos vadovė Evelina nurodė, kad vienašališkai nutraukti nuomos sutartį nuomotojai gali tik tuo atveju, kai nuomininkas yra nemokus ar daro žalą būstui. Kitu atveju nuomotojas neturi teisės savavališkai nutraukinėti sutarties.
Sutarties nutraukimo punktai ir įspėjimo laikotarpiai
„Kiekvienoje normalioje nuomos sutartyje yra numatyti nuomos sutarties nutraukimo punktai ir įspėjimo laikotarpiai, norint nutraukti sutartį anksčiau laiko. Dažniausiai įspėjimo laikotarpis yra mėnesis ar du. Visada šalys gali susitarti tarpusavyje, tačiau ateiti ir išvaryti negali, jei tam nėra priežasčių. Tiek nuomotojas, tiek nuomininkas turi įsipareigojimų ir turi jų laikytis“, - aiškino specialistė.
Advokatų kontoros „Glimstedt“ partnerė ir advokatė Dr. Laura Augytė-Kamarauskienė nurodė, kad, pagal bendrą Civiliniame kodekse numatytą taisyklę, terminuotos nuomos sutarties nutraukti prieš terminą, nesikreipiant į teismą, nuomotojas negali, nebent šalys sutartyje yra susitarusios dėl kitokios nuomos sutarties nutraukimo tvarkos.
Nuomos sutarties turinys
Įmonių, įstaigų ar organizacijų ir fizinių asmenų komercinėmis sąlygomis (siekiant pelno) nuomojamų gyvenamųjų patalpų nuomos sutartys sudaromos šalių susitarimu. Įprastai sutarties tekstą pasiūlo viena iš sutarties šalių, todėl rekomenduotina pasiūlytą tekstą kitai sutarties šaliai įdėmiai perskaityti ir įsitikinti, kad sutartis bus sudaroma nurodžius joje visus būtinus elementus bei remiantis tik šalių sutartomis sąlygomis.
CK numatytos tam tikras sąlygas, kurias reikia nurodyti gyvenamosios patalpos nuomos sutartyje, t. y. išnuomojamų patalpų adresas, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai ir naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos, nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai, atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.
Sudaromoje sutartyje taip pat gali būti numatytos ir kitos pageidaujamos sąlygos. Be to, patartina nurodyti kuo įvairesnius ir išsamesnius nuomotojo bei nuomininko kontaktinius duomenis tam, kad kilus ginčui būtų galima lengviau vykdyti reikiamus veiksmus ginčui spręsti.
Atkreiptinas dėmesys į tai, kad nuomotojas privalo gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sudarymo metu perduoti nuomininkui gyvenamojo namo savininkų bendrijos įstatų kopiją arba kopiją kitokio dokumento, kuriame yra nustatytos bendro naudojimo patalpų priežiūros, naudojimo, išlaikymo ir kitos taisyklės. Šio dokumento kopija yra neatskiriama gyvenamosios patalpos nuomos sutarties dalis, todėl nuomininkas turi teisę reikalauti šių dokumentų iš jų nedavusio nuomotojo.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties forma ir registracija
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis tarp fizinių asmenų gali būti sudaromos žodžiu, tokiu atveju sutartis laikoma sudaryta nuo šalių susitarimo dėl sutarties sąlygų arba leidimo apsigyventi gyvenamojoje patalpoje dienos. Jei gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis yra terminuota, ji turi būti sudaroma raštu, nepaisant to, kas yra jos šalis (fizinis ar juridinis asmuo). Rašytinė gyvenamosios patalpos nuomos sutartis laikoma sudaryta, kai šalys ją pasirašo.
CK nenumato reikalavimo tvirtinti gyvenamosios patalpos nuomos sutarties notarine forma, todėl šią sutartį sudarant raštu pakanka, kad abi sutarties šalys sutartį ją pasirašytų, tuomet ji bus laikoma sudaryta bei galios.
Pažymėtina, kad gyvenamosios patalpos nuosavybės teisei perėjus iš nuomotojo kitam asmeniui, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis lieka galioti naujam savininkui, jeigu gyvenamosios patalpos nuomos sutartis buvo įregistruota viešame registre įstatymų nustatyta tvarka (CK 6.585 straipsnis). Priešingu atveju nuomininkams reikės palikti nuomojamas patalpas.
Atsižvelgdama į susiklostančią praktiką nuomos teisiniuose santykiuose „TEISĖS TARNŲ“ teisininkė Katažina Miloš rekomenduoja sudaryta rašytinės formos gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį ir taip išvengti galimų klaidų bei galinčių kilti nesutarimų su kita sutarties šalimi. Taip pat rekomenduojama įregistruoti gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį VĮ „Registrų centras“ nekilnojamojo turto registre ir taip apsaugoti nuomininko interesus. Šiai registracijai pakanka, kad viena iš sutarties šalių pateiktų sudarytą sutartį VĮ „Registrų centras“nekilnojamojo turto registrui.
Depozitas: kas jam lieka?
Nuomotojai dažnai prašo depozito - vieno ar kelių mėnesių nuomos dydžio užstato. Tad, jeigu nuomininkas nusprendžia išsikraustyti sutarčiai nepasibaigus, depozitas dažnai lieka savininkui kaip kompensacija. Tačiau tai yra nusistovėjusi praktika, bet ne taisyklė.
„Remiantis šalių lygiateisiškumo principu, paprastai tokia pati „veidrodinė“ sąlyga yra taikoma ir nuomotojui, norinčiam nutraukti nuomos sutartį prieš terminą. Depozito, paprastai sumokamo pagal nuomos sutartį, paskirtis visų pirma yra užtikrinti sutarties nevykdymą ar netinkamą vykdymą iš nuomininko pusės, padengti įsiskolinimą už nesumokėtą nuomos mokestį ar kompensuoti nuostolius, padarytus nuomojamam turtui“, - dėstė L. Augytė-Kamarauskienė.
O ar abi šalys turės mokėti netesybas (kompensacijas), netesybų ir depozito suma bei kt. priklauso nuo konkretaus susitarimo, nurodė pašnekovė.
Neterminuotos sutarties nutraukimas
L. Augytės-Kamarauskienės teigimu, jei nuomos sutartis terminuota, ją nutraukti prieš terminą nuomotojas gali tik esant įstatyme numatytiems pagrindams: nuomininkas naudojasi daiktu ne pagal paskirtį, blogina daikto būklę, nemoka nuomos mokesčio, nedaro remonto. Arba sutartyje numatytiems pagrindams ir pirmiausia suteikus protingą terminą nuomininkui šiems trūkumams pašalinti. O neterminuotą nuomos sutartį nuomotojas gali nutraukti įspėjęs nuomininką ne mažiau kaip prieš 3 mėnesius.
„Jei nuomos sutarties nutraukimas neteisėtas, nuomininkas, kaip ir bet kurios kitos sutarties šalis, gali kreiptis į teismą dėl nuostolių atlyginimo. Reikalauti kompensacijos nuomininkas gali tik jei taip buvo susitarta nuomos sutartyje“, - aiškino specialistė.
Nuomininko teisės nutraukiant sutartį
Svarbu žinoti, kad nuomininkas turi teisę nutraukti tiek neterminuotą, tiek terminuotą buto nuomos sutartį, įspėjęs nuomotoją prieš vieną mėnesį. Tokią teisę nuomininkui suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnio nuostatos. Jeigu pasirašėte terminuotą buto nuomos sutartį su ribotomis galimybėmis ją nutraukti prieš terminą, nepasiduokite, nes nuomininko teisė nutraukti buto nuomos sutartį prieš terminą turėtų būti vertinama kaip imperatyvioji teisės norma.
Buto nuomos sutartį galima nutraukti ir anksčiau negu įspėjus nuomotoją prieš vieną mėnesį, tačiau tokiu atveju reikia žinoti, jog nuomotojas gali teisėtai pareikalauti dėl to susidariusių nuostolių atlyginimo. Įprastai nuomotojas turėtų teisę į nuostolius, lygius nuomos mokesčio dydžiui, kurį jis būtų gavęs, jeigu nuomininkas apie būsto nuomos sutarties nutraukimą nuomotoją būtų įspėjęs laiku.
Esminiai sutarties pažeidimai
Dar vienas pagrindas vienašališkai nutraukti sutartį yra esminis sutarties pažeidimas, kuris apima:
- Šalis iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties.
- Sutarties pažeidimas sukelia didelių nuostolių.
- Pažeidimas padarytas tyčia.
- Pažeidimas rodo, kad šalis neketina vykdyti sutarties.
- Šalis įvykdė tik dalį sutarties.
Siekdami išvengti ginčų dėl to, ar sutarties pažeidimas laikytinas esminiu, rekomenduotina sutartyje iš anksto numatyti, kokie sutarties pažeidimai bus laikomi esminiais sutarties pažeidimais, leidžiančiais nutraukti sutartį vienašališkai.
Sutarties nutraukimo tvarka
Pranešimas kitai šaliai apie numatomą sutarties nutraukimą yra būtina sutarties nutraukimo sąlyga. Nepranešus ir tokiu būdu neišreiškus valios dėl sutarties nutraukimo, sutartis negali būti laikoma nutraukta.
Jeigu sutartis nutraukiama nesant pagrindo arba nesilaikant sutarties nutraukimo tvarkos, tokie veiksmai yra neteisėti.
Šalims pasirašius sutartį, sutarties vykdymo metu gali atsirasti aplinkybių, dėl kurių viena iš sutarties šalių praranda interesą toliau tęsti sutartinius santykius. Tokiais atvejais sutartis gali būti nutraukta abipusiu susitarimu, o, esant pagrindui, vienos iš šalių iniciatyva - tai vadinama vienašališku sutarties nutraukimu.
Prieš nutraukiant sutartį, reikėtų išanalizuoti, kokie sutarties nutraukimo pagrindai numatyti sutartyje ir, ar jie konkrečiu atveju suteikia teisę šaliai nutraukti sutartį vienašališkai.
Ką daryti, jei nepavyksta susitarti?
L. Augytė-Kamarauskienė neslėpė, kad, jeigu ginčo išspręsti nepavyksta, galima eiti teismo keliu. Tačiau ji pažymėjo, kad byla gali trukti nuo pusmečio iki poros metų ar daugiau, tad bylinėtis teisme turėtų būti paskutinis pasirinkimas tiek nuomininkui, tiek nuomotojui. O visuomet protingiausia - ieškoti kompromiso.
Teisiniai pagrindai ir reikalavimai
Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka.
Nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius.
Pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių. Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai.
Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai. Įstatyme nurodytas baigtinis aplinkybių sąrašas.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, jei yra sandorių negaliojimo pagrindai.
Antra, specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas.
Laiko terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų šalių interesus, nes juo užtikrinamas tų santykių stabilumas ir teisinės padėties apibrėžtumas.
Būsto nuomos sutartį nutraukus prieš terminą, nuomininkui gali kilti nuostoliai, pavyzdžiui, brangesnė kito panašaus būsto nuomos kaina, gyvenimo sąlygos ir panašiai.
Teismų praktikoje yra pasitaikę atvejų, kai pasibaigusią terminuotą būsto nuomos sutartį po 10 dienų nuo sutarties galiojimo pabaigos teismas pripažindavo neterminuota. Tokie teismų sprendimai vertintini kritiškai, nes bendroji nuomos sutarčių kodekso norma konkuruoja su specialiąja, kuri reguliuoja gyvenamosios patalpos nuomą, t. y. nuomotojas turi raštu pranešti nuomininkui apie pasiūlymą sudaryti naują nuomos sutartį arba apie atsisakymą pratęsti sutartį.
Primintina, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo.
Nuomininko iškeldinimo procedūra
Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną.
Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai - policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, - jeigu tuo atveju jis reikalingas.
Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą. Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis.
Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje.
Ką daryti, jei nuomininkas nemoka nuomos?
Nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie jiems trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Ką daryti, jei nuomininkas nemoka nuomos, ir kokie teisiniai aspektai svarbūs šioje situacijoje?
- Supraskite savo teises ir pareigas. Pirmiausia svarbu žinoti, kokios yra jūsų teisės pagal nuomos sutartį. Jei nuomininkas atsisako sumokėti nuomą, turite teisę reikalauti sumokėti šią sumą pagal sutartį.
- Susisiekite su nuomininku. Pirmas žingsnis turėtų būti bandymas išspręsti problemą taikiai. Pasikalbėkite su nuomininku ir pasiteiraukite, kodėl nuomos mokestis nebuvo sumokėtas. Reikėtų pasistengti išspręsti situaciją draugiškai ir aiškiai apibrėžti, kada ir kaip nuomininkas ketina sumokėti skolą.
- Siųskite raštišką įspėjimą. Jei tiesioginis susisiekimas nesuteikia rezultatų, galite parašyti oficialų raštišką įspėjimą nuomininkui. Tai yra formalus būdas priminti apie nesumokėtą nuomą ir nurodyti, kad, jei ši suma nebus sumokėta per tam tikrą laiką, gali tekti imtis teisinių veiksmų.
- Kreipkitės į teismą. Jei nuomininkas ir po įspėjimo nesumoka nuomos mokesčio, galite kreiptis į teismą. Priklausomai nuo jūsų nuomos sutarties sąlygų, jūs galite prašyti teismo įpareigoti nuomininką sumokėti skolą ir padengti teismo išlaidas.
- Sutarties nutraukimas. Jei nuomininkas ir toliau nesumoka nuomos ir nesiekia spręsti šios problemos, galite turėti teisę nutraukti nuomos sutartį. Svarbu, kad nutraukimo procesas būtų atliktas teisėtai ir pagal sutarties sąlygas.
- Teisinės pagalbos paieška. Jei nesate tikri dėl savo teisių ir norite užtikrinti, kad jūsų veiksmai būtų teisėti, galite pasikonsultuoti su teisininku.
- Kitos galimybės. Be teisinių priemonių, taip pat galite apsvarstyti galimybę pasinaudoti mediatoriumi, kuris padės išspręsti ginčą be teismo.
Kaip apsisaugoti nuo nemokių nuomininkų?
Kiekvienas žmogus, kuris nuomoja savo turtą, nerimauja dėl nemokių nuomininkų. Deja, šimtaprocentinių garantijų, kad nebūsite apgauti, Jums negalės suteikti net griežčiausia nuomos sutartis ar geriausia nuomos agentūra. Jeigu žmogus yra nusiteikęs Jums pakenkti, jis vis tiek ras būdą kaip tai padaryti.
Potencialus nuomininkas Jums gali atrodyti labai malonus ir Jūs galite galvoti, kad jei jis atrodo malonus, tai bus ir mokus. Tačiau, kad ir koks nuomininkas atrodo patikimas, vis tiek privalote jį patikrinti prieš pasirašydami nuomos sutartį.
Patikrinti galite paprašydami buvusių nuomotojų telefono numerio ir pasikalbėti su jais apie buvusius nuomininkus. Jeigu Jūsų nuomininkas yra jaunas žmogus, paprašykite, kad tėvai už jį garantuotų. Taip pat turite įsitikinti, kad būsimi Jūsų nuomininkai yra dirbantys ir gauna pajamas, nes turite įsitikinti, kad Jie turės iš ko mokėti Jums nuomos mokestį.
Nuomininko patikros žingsniai:
- Paprašykite kontaktų iš buvusių nuomotojų.
- Jei nuomininkas jaunas, reikalaukite tėvų garantijos.
- Įsitikinkite, kad nuomininkas dirba ir turi stabilias pajamas.
- Patikrinkite nuomininko kreditingumo istoriją.
Lygių galimybių užtikrinimas nuomos rinkoje
Lietuvos NT nuomos rinkoje paplitęs labai nemalonus stereotipas - nenuomoti buto ar namo šeimai su nepilnamečiais vaikais, nes gali būti sunkumų juos iškraustant. Suaugusiuosius išregistruoti galima internetu keliais mygtuko paspaudimais, o vaiko teises į būstą gina valstybė... Šis stereotipas turi realų pagrindą - kelias sudėtingas bylas, kai savininkai mėnesių mėnesius bandė iškraustyti nemokius nuomininkus iš savo nuosavybės, bet jie liko ten gyventi, nes turėjo mažamečių vaikų.
Po šių bylų ir liko nemalonus stereotipas, kuris vis dar užkerta kelią jaunoms šeimoms susirasti norimą būstą nuomai. Vis dėlto, kartais gali kilti nemalonių situacijų, kurių išvengti padės aiškios sutartys, depozitas ir nuomininkų patikimumo patikra.
Diskriminacijos prevencijos ir komunikacijos grupės patarėjos Olgos Važnevičienės teigimu, atsisakyti nuomoti būstą vien dėl to, kad asmuo turi nepilnamečių vaikų, draudžia tiek Civilinis kodeksas, tiek Lygių galimybių įstatymas.
Jei nuomojamas būstas vaikams tiesiog yra netinkamas, svarbu skelbime aiškiai nurodyti priežastį. Pavyzdžiui, galbūt bute yra laiptai, o apsauginės tvorelės nėra galimybės įrengti, arba jos įrengimo kaštai neproporcingai dideli.
Svarbu suprasti, kad draudžiama atsisakyti nuomoti gyvenamąjį būstą žmonėms dėl jų šeiminės padėties bei kitų Lygių galimybių įstatyme įtvirtintų pagrindų. Susidūrus su tokiomis situacijomis, kviečiame konsultuotis su Tarnyba ir pateikti kuo išsamesnius duomenis, pokalbių įrašus ir pan. Kiekvienas atvejis būna nagrinėjamas individualiai.
Jei diskriminacija nustatyta, lygių galimybių kontrolierė gali skirti įspėjimą ir rekomenduoti nutraukti lygias galimybes pažeidžiančius veiksmus.
Svarbūs aspektai ir patarimai
Štai keletas svarbių aspektų ir patarimų, kuriuos verta žinoti nuomotojams ir nuomininkams:
- Nuomos sutartis: Visada sudarykite rašytinę nuomos sutartį, net jei nuomos terminas trumpas. Įtraukite į sutartį visas svarbias sąlygas, įskaitant nuomos mokestį, mokėjimo terminus, komunalinių paslaugų apmokėjimo tvarką ir sutarties nutraukimo sąlygas.
- Nuomininko patikra: Prieš pasirašydami nuomos sutartį, patikrinkite nuomininko mokumą ir patikimumą.
- Komunikacija: Palaikykite gerus santykius su nuomininku ir stenkitės išspręsti problemas taikiai.
- Teisinis kelias: Jei nepavyksta susitarti gražiuoju, kreipkitės į teismą.
Jeigu vis dėl to susidursite su piktybiškais nuomininkais, kurie nenorės mokėti Jums nuomos mokesčio, deja, Jums liks tik viena išeitis - teisinis kelias. Fizinius asmenis iš gyvenamųjų patalpų galėsite iškeldinti tik teismo nustatyta tvarka.
Kreipdamiesi į teismą turėsite teismui pagrįsti savo reikalavimą bei pateikti iškeldinimą pagrindžiančius dokumentus.
Pagrindiniai patarimai nuomininkams ir nuomotojams
- Sudarykite rašytinę nuomos sutartį, net jei nuomos terminas trumpas.
- Į sutartį įtraukite sąlygas dėl sutarties nutraukimo.
- Pasidomėkite vienašališkai apie kitą šalį, jos turtinę padėtį ir istoriją.
- Nuomotojams rekomenduojama imti depozito mokestį.
- Aptarkite, kas mokės mokesčius už komunalinius patarnavimus.
- Užfiksuokite turto būklę prieš įleidžiant nuomininkus.
- Jei kyla ginčų, kreipkitės į teismą.
Šaltinis: Manonamai.lt
tags: #kaip #elgtis #su #nuomininku