Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra bendro naudojimo žemės sklypas, kokie jo ypatumai ir kaip nustatoma naudojimosi tvarka. Taip pat atsakysime į klausimą, ar galima tokiame sklype statyti namą. Panagrinėkime, kas laikoma bendro naudojimo objektu ir kokios yra savininkų teisės bei pareigos.
Kas Yra Bendro Naudojimo Žemės Sklypas?
Pagal įstatymą, bendrojo naudojimo žemės sklypas - bendrosios dalinės nuosavybės teise ar kitais įstatymų nustatytais pagrindais daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų naudojamas ir (ar) valdomas žemės sklypas. Sodininkų bendrijų bendrojo naudojimo žemės sklypai skirti sodininkų bendrijoms priklausantiems bendrojo naudojimo statiniams ir įrenginiams statyti bei eksploatuoti, taip pat rekreacijai ir kitoms bendroms reikmėms.
Taigi, toks sklypas nėra paprastas sodo sklypas kaip visi kiti. Jis skirtas gal būt pirmininko nameliui (valdybos pastatas) statyti, gal būt šiukšlių konteineriams pastatyti, gal būt kitiems sodininkų poreikiams tenkinti. Tai reiškia, kad tuo sklypu turi teise naudotis visi... tai reiškia, kad visokie bendri praėjimai, inžineriniai tinklai ir kitokie dalykai galimai gali ten jau būti arba atsidurti artimiausioje ateityje.
Ar Galima Statyti Namą Bendro Naudojimo Sklype?
Tokios paskirties sklype gyvenamasis namas negali būti statomas. Namo statyti jame negalima, nebent yra padarytas detalus planas (arba jam prilyginamas dokumentas), nurodantis sklypo reglamentus, užstatymo ribas ir kt.
Neretai klaidingai manoma, kad nustačius žemės sklypo naudojimo tvarką įgyjama teisė priskirtoje dalyje statyti statinius. Civilinis kodeksas numato, kad bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Nustačius naudojimosi sklypu tvarką atskiri nuosavybės teisės objektai nesuformuojami ir bendroji dalinė nuosavybės teisė nesibaigia.
Statyba - ūkinė veikla, kuri iš esmės keičia ne tik sklypo dalies, kurioje statomas statinys, bet ir viso sklypo užstatymo bei galimos ūkinės veiklos sąlygas. Atsiranda tam tikras neigiamas poveikis kitiems žemės sklypo bendraturčiams (padidėja užstatymo tankis, taip apribojamos galimybės vėliau statyti tame pačiame sklype, sumažėja insoliacija, užstojamas vaizdas ir pan.), todėl statytojas, įgyvendindamas savo privatų interesą, turi nepažeisti kitų asmenų teisių ir interesų. Norint statyti statinį ne vienam savininkui priklausančiame žemės sklype privaloma gauti visų jo bendraturčių rašytinius sutikimus.
JAV zonavimas, paaiškinimas
Žemės Sklypo Padalijimas Ir Atidalijimas
Žemės sklypų padalijimas - tai žemės sklypų pertvarkymo būdas, kuomet vienas žemės sklypas padalijamas į du ar daugiau žemės sklypų. Jei dalijamas žemės sklypas priklauso keliems savininkams, tai padalijus žemės sklypą, naujai suformuoti žemės sklypai ir toliau bus valdomi bendros nuosavybės teise.
Reikia atkreipti dėmesį, kad žemės sklypai gali būti atidalijami. Atidalijus žemės sklypą, naujai suformuoti sklypai bus valdomi kiekvieno savininko atskirai ir nebeliks bendros nuosavybės teise valdomų sklypų. Dažniausiai šis poreikis kyla paveldėjimo atveju arba kai planuojama statyba.
Kaip Pradėti Žemės Sklypo Padalijimo Ar Atidalijimo Eigą?
Nusprendus padalinti ar atidalinti žemės sklypą visų pirma reiktų išsiaiškinti ar sklypas gali būti dalomas. Vienas iš žemės sklypo savininkų, arba jo įgaliotas asmuo ar rengėjas, kreipiasi su prašymu į savivaldybės administracijos direktorių dėl galimybės pradėti rengti žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą arba detalųjį planą.
Pažymėtina, kad jeigu žemės sklypas priklauso keliems bendrasavininkams, prašymą rengti detalųjį planą arba žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą gali pateikti vienas iš savininkų, bet vėliau parengtą projektą turi suderinti visi žemės sklypo bendrasavininkai.
Prašymas yra rašomas pagal žemės sklypo lokaciją priklausančioje savivaldybėje, arba pateikiamas užpildant atitinkamą formą elektroninėje žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje (ŽPDRIS) arba Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo dokumentų rengimo ir teritorijų planavimo proceso valstybinės priežiūros informacinės sistemos (TPDRIS). Pateiktame prašyme nurodomas projekto rengimo tikslas - žemės sklypo padalijimas ar atidalijimas.
Kartu su prašymu yra pateikiami ir papildomi dokumentai: žemės sklypo planas, žemės sklypo nekilnojamo turto registro išrašas ir kitus aktualius dokumentus. Gavus leidimą rengti projektą, asmuo kreipiasi į projekto rengėjus dėl tolimesnius veiksmų vykdymo.
Su savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu Jums dar reikia kreiptis į matininką, kad kiekvienam pagal projektą naujai suformuotam žemės sklypui būtų atlikti kadastriniai matavimai, kuriuos atlieka kvalifikuotas matininkas.
Žemės Sklypo Dalijimo Būdai
- Žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas: Parengus žemės sklypo naudojimosi tvarkos planą žemės sklypas lieka su tuo pačiu kadastriniu numeriu, o plane yra nurodomos tik atskiros žemės sklypo naudojimosi dalys tarp bendrasavininkų. Be to, susitarimas dėl žemės sklypo naudojimosi tvarkos pagal šį planą, privalo būti patvirtintas notaro, o susitarimą turi pasirašyti visi dalijamo sklypo bendrasavininkai.
- Žemės sklypo padalijimas į atskirus sklypus: Galima atlikti žemės sklypo padalijimą ir žemės sklypą padalinti į atskirus žemės sklypus, kurie sudarys atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir turės atskirus kadastrinius numerius.
- Žemės sklypo atidalijimas: Žemės sklypo atidalijimas vykdomas rengiant teritorijų planavimo dokumentus, tai yra detaliuoju planu arba žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektu. Atidalijant, kaip ir padalijant yra suformuojami atskiri žemės sklypai, kurie sudarys atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir turės atskirus kadastrinius numerius, bet šiuo atveju šie žemės sklypai priklausys kiekvienam bendrasavininkui atskirai.
Žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo plano parengimas yra labai greitas procesas ir užtrunka apie 1 savaitę.
Žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo kaina priklauso nuo keleto pagrindinių aspektų, tokių kaip: koks teritorijų planavimo dokumentas tam bus pasirinktas, koks numatomas planuojamos teritorijos plotas, kiek sklypų dalyvauja padalijime ar atidalijime, bei kiek naujų žemės sklypų pagal projektą bus suformuota ir t.t.
Bendrijos Administravimas Ir Bendrojo Naudojimo Objektai
Gyvenamųjų namų savininkų bendrija yra privatus juridinis asmuo, kurio pagrindinis tikslas yra užtikrinti pastatų savininkų teisių ir pareigų įgyvendinimą, susijusį su jų bendrosios dalinės nuosavybės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra.
Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas bendrosios nuosavybės objektus apibrėžia kaip bet kokius daiktus ar kitą turtą ir nustato, kad kiekvienas bendraturtis privalo proporcingai (pagal savo turimą turto dalį) prisidėti prie tokių objektų išlaikymo. Gyvenamųjų namų savininkų bendrijose neretai atsiranda nekilnojamų daiktų ar kito turto, kuris nebūna įregistruotas viešame registre ar atidalintas savininkams, tačiau yra reikalingas ir tenkinantis bendrus gyventojų interesus.
Kokie Objektai Gali Būti Bendrojo Naudojimo?
Pastato bendrojo naudojimo objektai yra aprašyti Bendrijų įstatymo 2 str. 3) pastato...Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais. Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame, be kita ko, nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkas, ar tik jų daliai, gali būti...
Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiriamos bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos,...
Taigi, bendrojo naudojimo objektai apima ne tik pastato konstrukcijas, bet ir kitą turtą, skirtą bendriems gyventojų poreikiams tenkinti.
Teisės Ir Pareigos
Teisininkas nurodo, kad visgi Lietuvos Aukščiausiasis Teismas dar 2020 metais yra pateikęs išaiškinimą, jog bendrojo naudojimo objektams gali būti priskirtini ne tik tie objektai, kurie, kaip nekilnojamieji daiktai, yra suformuoti ir daiktinės teisės į juos įregistruotos viešame registre (bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektai), bet ir tie objektai, kuriuos bendrijos nariai ir savininkai faktiškai valdo ir jais naudojasi.
Tai iš esmės reiškia, kad kuomet bendrijos nariai ar savininkai, kurie nėra nekilnojamo turto registre įregistravę nuosavybės teisių į atitinkamą nekilnojamą (ar kitais atvejais kilnojamąjį) daiktą, tačiau savo poreikiams tenkinti tuo daiktu naudojasi ir valdo, tuomet tie atitinkami nekilnojamieji (ar kitais atvejais kilnojamieji) daiktai pripažįstami bendrojo naudojimo objektais. Tai taip pat reiškia, kad pareiga išlaikyti tuos daiktus tenka ne tik registruotiems nuosavybės savininkams, tačiau ir tų daiktų naudotojams ir valdytojams.
Atkreiptinas dėmesys, kad nekilnojamųjų daiktų pripažinimas bendrojo naudojimo objektais faktinio naudojimosi ir valdymo pagrindu yra problematiškas ir turintis teisinio neapibrėžtumo reiškinys.
Viena vertus, tikėtina, jog bendrijos teritorijoje įrengiamos susisiekimo komunikacijos, komunaliniai ar vietiniai vandentiekio, nuotekų šalinimo, šilumos, naftos, dujų ar kito kuro, technologiniai vamzdynai, elektros perdavimo, energijos ir elektroninių ryšių tinklai, keliai, šaligatviai ar kiti kelio elementai (ženklai, pakeliami užkardai, greičio ribojimo priemonės ir kt.), apšvietimo sistemos ir pan., skirti aptarnauti visus bendrijos teritorijoje esančius žemės sklypus ir statinius bei bendrai tenkinantys visų savininkų interesus, beveik visais atvejais būtų pripažįstami bendrojo naudojimo objektais, net jų nuosavybės teisės neįregistruojant kiekvienam bendrijos nariui ar tam savininkui, kuris nestojo į bendriją.
Kita vertus, tikėtina, kad vaikų žaidimų aikštelės, golfo aikštynai, tvenkiniai, parkai ir tuose parkuose esantys poilsio elementai (sporto inventorius, suoliukai, supynės ir kt.) ar kitos rekreacinės zonos bendrojo naudojimo objektai, jų atskirai neperregistruojant kiekvienam bendrijos nariui ar savininkui, ne visais atvejais būtų pripažįstami bendrojo naudojimo objektais, kadangi bendrijos narys, ar juo labiau į bendriją nestojęs savininkas, tais daiktais gali paprasčiausiai nesinaudoti.
Teisininkas taip pat pažymi, kad net ir pirmuoju atveju, jeigu bendrijos narys ar nestojęs į bendriją savininkas atsisakytų jungtis prie bendrijos inžinerinių tinklų, t. y. Pabaigai, advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ teisininkas Jaunius Navickas pažymi, kad nekilnojamojo turto registras atlieka tik nuosavybės bei kitų daiktinių teisių į nekilnojamuosius daiktus išviešinimo, o ne šių teisių nustatymo funkciją (Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 2 straipsnis). Nuo to, ar tam tikri duomenys yra įrašyti registre, nepriklauso materialiųjų teisių turinys.
Atsakomybė ir Finansavimas
Balkono, kuriuo aš galiu naudotis, pagrindo (jei teisingai suprantu, tai laikanti konstrukcija) išorinis kraštas pradėjo trupėti ir kristi gabalais, kas kelia pavojų praeiviams. Bendrijos pirmininkui nereaguojant į problemą, kreipiausi raštu. Gavau žodinį atsakymą, kad balkono remontas yra buto savininko, kuris naudojasi tuo balkonu, rūpestis.
Ar teisėtas būtų bendrijos narių susirinkimo sprendimas, jog remontuoti turi pats naudotojas? 1) bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios...
Daugiabutyje planuoja keisti liftą, kaip galima išvengti mokėti už lifto pirkimą, jei gyvename pirmame aukšte. Manome, kad niekaip neišvengsite. Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai.
Jei buvo keičiami visų butų ir kitų patalpų savininkams priskirti bendrojo naudojimo nuotekų vamzdynai, proporcingai prie jų atnaujinimo turi prisidėti visi butų ir kitų patalpų savininkai.
Informaciją apie tai, kodėl, kas kada, kaip, už kiek buvo remontuojama, jums turi pateikti jūsų namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas: arba bendrijos pirmininkas, arba paskirtas administratorius, arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo.
Pagal galiojantį Daugiabučiųnamų ir kitos paskirties pastatų savininkų įstatymą bendrojo naudojimo objektai, be kita ko, yra bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); vietiniai...
Sprendimų Priėmimas ir Bendrijos Valdymas
Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų.
Klausimas, ar aš turiu elektromobilį, šiuo atveju gal nėra esminis, nes šiandien neturiu, o rytoj gal turiu, o gal mano nuomininkas turės. Svarbus klausimas šiuo atveju - ar visi turės teisę tuo objektu naudotis.
Civilinio kodekso 4.85 straipsnis. Terasos įrengimas ant stogo vieno savininko asmeninėms reikmėms, suformuojant tą stogo dalį kaip objektą, priskirtiną nuosavybės teise vienam asmeniui, manytume, nebūtų naujo...
Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją, būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, būna, kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.
Teisininkas nurodo, kad visgi Lietuvos Aukščiausiasis Teismas dar 2020 metais yra pateikęs išaiškinimą, jog bendrojo naudojimo objektams gali būti priskirtini ne tik tie objektai, kurie, kaip nekilnojamieji daiktai, yra suformuoti ir daiktinės teisės į juos įregistruotos viešame registre (bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektai), bet ir tie objektai, kuriuos bendrijos nariai ir savininkai faktiškai valdo ir jais naudojasi1.
Tai iš esmės reiškia, kad kuomet bendrijos nariai ar savininkai, kurie nėra nekilnojamo turto registre įregistravę nuosavybės teisių į atitinkamą nekilnojamą (ar kitais atvejais kilnojamąjį) daiktą, tačiau savo poreikiams tenkinti tuo daiktu naudojasi ir valdo, tuomet tie atitinkami nekilnojamieji (ar kitais atvejais kilnojamieji) daiktai pripažįstami bendrojo naudojimo objektais. Tai taip pat reiškia, kad pareiga išlaikyti tuos daiktus tenka ne tik registruotiems nuosavybės savininkams, tačiau ir tų daiktų naudotojams ir valdytojams.
Viena vertus, tikėtina, jog bendrijos teritorijoje įrengiamos susisiekimo komunikacijos, komunaliniai ar vietiniai vandentiekio, nuotekų šalinimo, šilumos, naftos, dujų ar kito kuro, technologiniai vamzdynai, elektros perdavimo, energijos ir elektroninių ryšių tinklai, keliai, šaligatviai ar kiti kelio elementai (ženklai, pakeliami užkardai, greičio ribojimo priemonės ir kt.), apšvietimo sistemos ir pan., skirti aptarnauti visus bendrijos teritorijoje esančius žemės sklypus ir statinius bei bendrai tenkinantys visų savininkų interesus, beveik visais atvejais būtų pripažįstami bendrojo naudojimo objektais, net jų nuosavybės teisės neįregistruojant kiekvienam bendrijos nariui ar tam savininkui, kuris nestojo į bendriją.
Kita vertus, tikėtina, kad vaikų žaidimų aikštelės, golfo aikštynai, tvenkiniai, parkai ir tuose parkuose esantys poilsio elementai (sporto inventorius, suoliukai, supynės ir kt.) ar kitos rekreacinės zonos bendrojo naudojimo objektai, jų atskirai neperregistruojant kiekvienam bendrijos nariui ar savininkui, ne visais atvejais būtų pripažįstami bendrojo naudojimo objektais, kadangi bendrijos narys, ar juo labiau į bendriją nestojęs savininkas, tais daiktais gali paprasčiausiai nesinaudoti.
Teisininkas taip pat pažymi, kad net ir pirmuoju atveju, jeigu bendrijos narys ar nestojęs į bendriją savininkas atsisakytų jungtis prie bendrijos inžinerinių tinklų, t. y. Pabaigai, advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ teisininkas Jaunius Navickas pažymi, kad nekilnojamojo turto registras atlieka tik nuosavybės bei kitų daiktinių teisių į nekilnojamuosius daiktus išviešinimo, o ne šių teisių nustatymo funkciją (Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 2 straipsnis). 12 straipsnis. 2023 06 29 įstatymu Nr. (TAR, 2023, Nr. Bendroji dalinė valstybės ir savivaldybių arba kitų asmenų žemės nuosavybė atsiranda teisės aktų nustatyta tvarka įsigijus iš valstybės ar valstybei įsigijus iš savivaldybių arba kitų asmenų statinio ar įrenginio užimto žemės sklypo arba vandens telkinio dalį, pagal įstatymus, reglamentuojančius piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimą, atkūrus nuosavybės teises į pagal teritorijų planavimo dokumentą ar žemės valdos projektą suformuoto neužstatyto žemės sklypo dalį, taip pat kitais įstatymų nustatytais atvejais.