Kaip Iškraustyti Nemokius Nuomininkus iš Buto Lietuvoje: Teisiniai Aspektai ir Praktiniai Patarimai

Vis dažniau Lietuvos gyventojai renkasi nuomą, o ne nuosavybę, todėl svarbu žinoti, kaip elgtis su nemokiais nuomininkais. Iškeldinimo procesas gali būti sudėtingas, tačiau laikantis įstatymų, nuomotojas gali apginti savo teises.

Nuomos Sutartis: Svarbiausi Aspektai

NT brokeris Mantas Mikočiūnas pastebi, kad anksčiau nei nuomotojai, nei nuomininkai nebuvo linkę pasirašyti nuomos sutarčių. Dabar jau 9 iš 10 sandorių sudaromi pasirašius oficialią nuomos sutartį. Sutartimi raštu užfiksuojamas susitarimas, todėl atsivertus sutartį viskas tampa aišku.

Nuomos sutartyje turi būti nurodyti bent šie dalykai:

• Adresas, kambarių/patalpų skaičius, plotas
• Inžinerinė/techninė įranga
• Naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos
• Nuomos mokestis ir mokėjimo terminai
• Atsiskaitymų už komunalines paslaugas tvarka

Jei susitariama dėl to, kada sutartis baigsis (pvz. “Nuoma vieneriems metams”), tai privaloma sutartį surašyti raštu. Visgi net ir pasirašius sutartį galimas atvejis, kada galite būti “prieš laiką išprašytas”: jeigu nuomotojas parduos/padovanos kam nors butą. Tokiu atveju galėtumėte nebent reikalauti nuomotojo atlyginti nuostolius. Visgi yra vienas būdas apsidrausti: galite registruoti nuomos sutartį Nekilnojamojo turto registre - tada net ir naujasis buto šeimininkas privalės jums toliau nuomoti butą.

Sutarties Nutraukimo Pagrindai

Šalims pasirašius sutartį, sutarties vykdymo metu gali atsirasti aplinkybių, dėl kurių viena iš sutarties šalių praranda interesą toliau tęsti sutartinius santykius, todėl gali būti inicijuotas sutarties nutraukimas. Sutarties vienašališkas nutraukimas nesant pagrindo arba nesilaikant sutarties nutraukimo tvarkos yra neteisėtas. Pavyzdžiui, jei pažeidžiamos sutarties sąlygos arba sutartį dėl kažkokių priežasčių vienai šaliai vykdyti tampa sudėtinga.

Sutarties vienašališkas nutraukimas galimas, kai tokia galimybė nurodyta pačioje sutartyje. Pasak G. Kučinskės, sutartį galima nutraukti vienašališkai tuomet, kai sutartis neįvykdoma per papildomai nustatytą terminą.

Nuspręsti, ar pažeidimas buvo esminis, galima pagal tokius pagrindinius esminio sutarties pažeidimo kriterijus:

• Nukentėjusi šalis negavo to, ko tikėjosi iš sutarties;
• Griežtas prievolės sąlygų laikymasis turėjo esminės reikšmės;
• Pažeidimas buvo padarytas tyčia arba dėl didelio neatsargumo;
• Dėl pažeidimo buvo prarastas pasitikėjimas kita šalimi;

Sutartis gali būti vienašališkai nutraukiama tik esant pagrindui ir tinkamai pranešus kitai šaliai apie savo ketinimus. Siekiant išvengti ginčų dėl to, ar sutarties pažeidimas laikytinas esminiu, rekomenduotina sutartyje iš anksto numatyti, kokie sutarties pažeidimai bus laikomi esminiais sutarties pažeidimais, leidžiančiais nutraukti sutartį vienašališkai.

Praktiniai patarimai prieš nutraukiant sutartį:

• Skaityti sutarties sąlygas.
• Įsitikinti, kad egzistuoja pagrindas sutarčiai vienašališkai nutraukti.
• Pranešti apie sutarties nutraukimą iš anksto.
• Įvertinti papildomo termino suteikimą.
• Konsultuotis su teisininku.

Nemokūs Nuomininkai ir Iškeldinimo Procesas

NT brokerė Jovita Aleksejūnienė pasakoja pastaruoju metu susidūrusi net su keliais būstų šeimininkais, kurie nežino, kaip jiems iškraustyti nemokius nuomininkus. Ji tęsia, kad iškraustyti nuomininkų negalima savavališkai. Procese turi dalyvauti policija ir, jei šeima turi nepilnamečių vaikų, vaikų teisių specialistai.

Jei jau taip nutiko, kad šeima tapo nemoki ir vis dar gyvena jūsų bute, visų pirma, jūs privalote pagal sutarties numatytą terminą įspėti nuomininkus apie sutarties nutraukimą. Visa tai atlikite raštiškai, tik jokiu būdu ne žodžiu. Tokie veiksmai gali užtraukti ne tik administracinę, bet ir baudžiamąją atsakomybę.

Su įrodymais, kad nuomininkai nemoka nei nuomos, nei galbūt net mokesčių, pirmiausia reikia kreiptis į policiją ar iškart kitas teisėsaugos institucijas. Kad būtų galima įrodyti nemokumą, nuoma turėtų būti oficiali, su sutartimi, daromi bankiniai pavedimai ar pan.

Jeigu nuomininkai nemoka nuomos arba komunalinių mokesčių, arba ir to, ir to, reikėtų:

1. Išsiųsti prašymą
2. Po kelių dienų priminimą
3. Jei vis dar nesumoka - raginimą

Paprastai po šių trijų išsiuntimų, nuomininkas susimoka. Jei ne, tada su šiais visais dokumentais kreipiatės į teismą.

Ką daryti, kad taip nenutiktų?

• Prašyti nuomininko dokumento apie jo kreditingumą (creditinfo.lt - per metus kartą galima gauti nemokamai)
• Darbo sutarties
• Patikrinti jo socialinius tinklus
• Paimti didesnį užstatą
• Jei nuomininkas vėluoja mokėti, kalbėtis ir aiškintis priežastis
• Į nuomos sutartį įrašyti visus galimus „saugiklius“

Advokato Patarimai Dėl Iškeldinimo

Advokatas Arūnas Bertulis paaiškino, kad Civilinis kodeksas nenustato išimčių, draudžiančių ar ribojančių nutraukti būsto nuomos sutartį su nuomininkais, turinčiais nepilnamečių vaikų, ar tokius iškraustyti, todėl dėl nuomos sutarties nutraukimo su nuomininku, turinčiu ar neturinčiu nepilnamečių vaikų, taip pat dėl nuomininko, turinčiu ar neturinčiu nepilnamečių vaikų, priverstinio iškraustymo reiktų kreiptis su ieškiniu būtinai tik į teismą.

Sprendžiant ginčą dėl sutarties nutraukimo su nuomininkais, turinčiais nepilnamečių vaikų ar jų neturinčiais, teismai griežčiausiai taikomą teisinę priemonę - būsto netekimą - taiko individualiai ir tokiose bylose turi diskrecijos teisę taikyti šią priemonę ar netaikyti, būtinai įvertindamas tokios teisinės priemonės proporcingumą padarytam pažeidimui.

Nagrinėjant ginčus dėl iškraustomų nuomininkų, turinčių nepilnamečių vaikų, A. Bertulio teigimu, vaikų turėjimas galėtų lemti tik teismo sprendimo iškraustyti įvykdymo terminą, bet ne pačią iškraustymo galimybę. Teismas, atsižvelgdamas į nepilnamečių vaikų interesus, galėtų nuspręsti sprendimo iškraustyti nuomininką nesuteikiant kitos gyvenamosios patalpos, vykdymą atidėti tam tikram terminui, lemtą nuomininko galimybės susirasti kitą būstą ar kitu būdu užtikrinti nepilnamečių vaikų teisę į būstą.

Bet kokiu atveju nuomotojo teisės taip pat būtų užtikrintos, nes nuomininkas privalėtų mokėti nuomos mokestį, o už naudojimąsi būstu sutarčiai pasibaigus ar ją nutraukus mokamas nuomos mokestis padvigubėtų. Tad ilgesnis buvimas nuomojamose patalpose finansiškai būtų nenaudingas ir pačiam nuomininkui bei skatintų jį kuo greičiau išsikraustyti savanoriškai.

Kada nuomininkas turi išsikraustyti?

Pasak advokato A. Bertulio tam, kad būsto savininkas galėtų iškraustyti nuomininkus, nuomos sutartis turėtų arba pasibaigti arba nuomos sutartį nutraukus Civilinio kodekso numatytais atvejais. Taip pat nuomos sutartį Civilinio kodekso numatytais atvejais pripažinus negaliojančia.

Nuomotojas (būsto savininkas) turi žinoti, kad nutraukti terminuotą nuomos sutartį prieš terminą jis gali tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie būtinumą, įvykdyti prievolę ar pašalinti pažeidimus per protingą terminą, tačiau nuomininkas, gavęs tokį įspėjimą, per protingą terminą prievolės neįvykdė ar pažeidimų nepašalino.

Būsto savininkas negali savavališkai imtis iškeldinimo veiksmų, jeigu nuomininkas nesutinka išsikelti iš nuomojamo būsto. Savavališki numotojo veiksmai iškraustant nuomininką gali užraukti būsto savininkui administracinę ar retesniais atvejais, jei būtų padaryta didelė žala, ne ir baudžiamąją atsakomybę.

Nuomotojui svarbu tik tinkamai ir laiku įspėti nuomininką, įteikiant jam pranešimą apie sutarties nutraukimą, nes pasitaiko atveju, jog būsto savininkai nuomos sutartį nutraukia be įspėjimo ar anksčiau nei sueis privalomas įspėjimo terminas.

Stereotipai ir Diskriminacija

Pastaruoju metu Lietuvos NT nuomos rinkoje paplitęs labai nemalonus stereotipas - nenuomoti buto ar namo šeimai su nepilnamečiais vaikais, nes gali būti sunkumų juos iškraustant. Dėl stereotipinio mąstymo žmonėms su mažametėmis atžalomis be galo sunku išsinuomoti butą.

Lygių galimybių kontrolieriaus tarnybos teigimu, atsisakyti nuomoti būstą vien dėl to, kad asmuo turi nepilnamečių vaikų, draudžia tiek Civilinis kodeksas, tiek Lygių galimybių įstatymas.

Patarimai nuomotojams, norintiems išnuomoti būstą šeimoms su vaikais:

• Pasirašykite rašytinę sutartį
• Sutartį registruokite VĮ "Registrų centras"
• Sutartyje numatykite punktą, kur registruojami nuomininkų vaikai
• Aiškiai apibrėžkite veiksmus nemokumo atveju
• Kompensacija už sugadintą turtą

Kada Draudžiama Nuomininką Iškeldinti Savavališkai

Teisininkas vardijo, priežastis, kuomet savavališkas nuomininko iškeldinimas yra draudžiamas. Kiekvienas asmuo turi teisę į gyvenimo privatumą ir būsto neliečiamumą, net ir tuo atveju, jei nuomininkas yra skolingas už nuomą ar kitokiu būdu pažeidžia sutarties sąlygas, jis vis tiek turi būti apsaugotas nuo savavališko iškeldinimo.

Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Ši tvarka apima pranešimo apie iškeldinimą siuntimą, kreipimąsi į teismą, teismo sprendimą ir jo vykdymą.

Anot jo, nuomotojas, kuris savavališkai iškeldina nuomininką, gali būti traukiamas ne tik civilinėn, bet ir administracinėn, o išskirtiniais atvejais net baudžiamojon atsakomybėn. Tinkamai nenutraukus galiojančios nuomos sutarties ir bandant iškeldinti nuomininkus, šiems gali būti padaryta žala, kurią nuomotojas bus priverstas atlyginti.

Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną. Kai iškeldinami nepilnamečiai, siunčia raginimą ne vėliau kaip prieš trisdešimt dienų iki iškeldinimo dienos ir raštu praneša Valstybinei vaiko teisių apsaugos ir įvaikinimo tarnybai.

Statistika ir Bylos

Bylų dėl iškeldinimo pastaruoju metu yra labai nedaug, nes tai tikrai sudėtingas teismo procesas, kurio metu kartais gali būti net laikinai paimami vaikai. Tokia situacija susiklostė dėl dviejų pamatinių teisių susikirtimo. Teisė į nuosavybę yra ginama valstybės, kaip ir vaiko teisės į gyvenamą vietą yra ginama valstybės.

tags: #kaip #iskraustyti #nemokius #nuomininkus #is #buto