Daugelyje šalių klesti nekilnojamojo turto (NT) nuomos verslas. Lietuvoje, nuomojant gyvenamosios paskirties patalpas, turite teisę pasirinkti, kaip apmokestinti nuomos pajamas.
- Įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis (šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant gyventojams) arba;
- Nuo nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį.
Svarbu: Nuo 2020-07-01 privaloma įsigyti atskirus verslo liudijimus kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui.
Nuomos pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2025 m. 120 VDU 253065,60 Eur; 2024 m. 120 VDU 228324 Eur; 2023 m. 120 VDU 202188 Eur; 2022 m. 120 VDU 180492 Eur; 2021 m. 120 VDU 162324 Eur; 2020 m. 120 VDU 148968 Eur), tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
Atskaitytas buto pirkimo PVM turi būti tikslinamas, tačiau kaip ir kokioje deklaracijoje - priklauso nuo konkrečių aplinkybių. PVM atskaitos tikslinimo laikotarpis - 10 metų.
Pavyzdžiui, jeigu įmonė sudaro buto nuomos sutartį 6 mėnesiams ir nuolat vykdyti ilgalaikės nuomos sandorių neketina, tuomet buto PVM galėtų būti tikslinamas metinėje PVM deklaracijoje (FR0516), tikslinant tik tiems metams tenkančią PVM sumą. Jeigu vėliau aplinkybės pasikeistų, įmonė pirkimo PVM dalį už tuos mėnesius, kai butas bus nuomojamas su PVM, arba už likusią iki PVM atskaitos tikslinimo pabaigos dalį galės susigrąžinti.
Patikslintos ir į valstybės biudžetą sumokėtos PVM sumos yra pripažįstamos sąnaudomis ir į turto vertę neįtraukiamos (PMĮ 14 str. 1 d.). PVM sąnaudų pripažinimas leidžiamais atskaitymais priklauso nuo to, kaip leidžiamais atskaitymais bus pripažįstama turto vertė (nusidėvėjimo sąnaudos, nurašymo nuostoliai ir pan.).
Pirmame etape, kai PVM tampa sąnaudomis, o turtas uždirba įmonei pelno mokesčiu apmokestinamųjų pajamų, PVM sąnaudos pripažįstamos leidžiamais atskaitymais. Vėliau situacija gali keistis.
Viešojoje erdvėje vyrauja nuomonė, kad skolintis iš banko, pirkti butą ir nuomoti jį - neapsimoka, nieko neuždirbsi. Iš pirmo žvilgsnio atrodo, kad skeptikai teisūs: koks gali būti pelnas, jei įmoka bankui praktiškai lygi nuomos kainai.
Bet kai kurie žmonės elgiasi kitaip - perka butus už paskolas, taip pat nuomai, nors tai, atrodytų, prieštarauja logikai ir daugelio nuomonei - tiek ekonomistų, tiek etatinių interneto komentatorių.
Pateiksime pavyzdį. Tarkime, kad paėmę paskolą nusipirkote naują, įrengtą, 45-58 kv. m butą su baldais Vilniuje, pavyzdžiui, Pilaitėje. Buto kaina 230-280 tūkst. Lt. Įmokėjote bankui pradinį 20 proc. įnašą, pasirašėte 35 metų paskolos sutartį ir sutarėte mokėti anuitetiniu būdu (kai įmoka už paskolą pastovi). Esant 5 proc. palūkanoms (imame 5 proc. kaip istoriškai ilgu laikotarpiu susiformavusią vidutinę pinigų kainą), už likusią paskolos sumą (atėmus pradinę 45-60 tūkst.
Mūsų atveju palūkanų suma, mokama bankui, yra nuo 490 iki 595 Lt/mėn., o savo turto išpirkimui mokame nuo 440 iki 533 Lt/mėn. Bankui mokame apie 540 Lt/mėn. palūkanų (skaičiuojame vidurkį). Šiuos kaštus išties galime nurašyti į išlaidas, nes juos mokame bankui už paskolintus pinigus, kitaip tariant, tai pinigų kaina ir jų mes niekada kaip investuotojas neatgausime.
Su likusiais 485 Lt mes tiesiogiai dengiame savo būsto vertę. Jei, tarkime, po 35 metų tą butą parduotume visiškai jį išmokėję nuomininko lėšomis, tai atgautume visus būsto išpirkimui mokėtus pinigus.
Taigi jei tuos pačius 50 tūkst. Lt padėtume už 3 proc. Taip, jeigu per tuos 35 metus NT kainos išliktų nepadidėjusios. Bet nepamirškime, kad yra infliacija ir metai iš metų NT nuomos ir pardavimo kaina tik didės, o jūsų šiandien paimtos paskolos suma tik mažės, todėl ir pajamingumas bus pakankamai aukštas, didesnis už indėlio banke procentus.
Kalbant paprasčiau, tai NT nuoma yra verslas su didesne rizika negu pinigų laikymas banke. Visi turbūt žinome, kad rizikingesnė investicija sukuria investuotojui didesnę investicinę grąžą.
Atkreipkite dėmesį, kad Lietuvoje prognozuojama metinė infliacija šiuo metu yra apie 3 proc., o bankų palūkanos yra mažesnės už infliaciją (svarstomas netgi indėlių apmokestinimas, t. y. minusinės palūkanos).
Kitas didelis ilgalaikio kredito privalumas tas, kad ir pačią paskolą po 10, 15, 20 metų jau mokėsite infliuotais pinigais, t. y. jūsų pajamos bet kuriuo atveju vien dėl infliacijos irgi išaugs (neaišku, kaip bus dėl perkamosios galios), o įmoka bankui liks tokia pat, t. y. sąlygiškai jums kuo toliau, tuo įmoka už paskolą jūsų biudžete sudarys vis mažesnę dalį.
Skaičiavimas labai paprastas: jei vidutinė metinė infliacija būtų 3 proc., tai buto, kuris dabar nuomojamas už 1000 Lt/mėn., nuomos kaina po 25 metų turėtų būti apie 2000 Lt/mėn.
Jei taip atsitiktų, tai buto savininkas (jei būtų nupirkęs minimą butą Pilaitėje), savo nuomos versle per visa NT nuomos veiklos istoriją patirtų nuostolį, bet tik tuo atveju, jei buto nuomos kaina nukristų žemiau 540 Lt/mėn.
Analizė rodo, kad tokia žema nuomos kaina net kriziniu laikotarpiu Pilaitėje iš esmės nebuvo pasiekta, t. y. nebuvo nukritusi žemiau sumos, kuri yra tiesioginės išlaidos banko palūkanoms apmokėti. Nors vienas iš nuomininko gautas litas virš 540 Lt/mėn. jau yra tiesioginis savininko pelnas.
Tokiu atveju, jei buto nuomos kaina būtų tik 540 Lt/mėn., savaime suprantama, pinigų sumą už buto išpirkimą turėtų mokėti buto savininkas iš kitų savo lėšų.
Tai pirmiausia visi trys didieji Lietuvos miestai: Vilnius, Kaunas ir Klaipėda. Būtų kvaila investuoti į butą nuomai tame provincijos miestelyje, kur demografinės sąlygos metai iš metų blogėja, nors ten už 150 tūkst.
Jei kalbėtume apie tokią pat 3 proc. metinę infliaciją, dabar 250 tūkst. Lt kainuojantis butas po 25 metų turėtų kainuoti apie 500 tūkst. Lt.
Prognozę galima patikrinti specializuotuose istoriniuose NT rinkų portaluose, ją patvirtina pasaulinio lygio rinkos analitikai ir ekonomistai.
Beveik 90 proc. statančių namą šeimų jau turi nuosavą butą (su ar be banko paskolos), bet gerina savo gyvenimo sąlygas. Jiems kyla klausimas - ką daryti su butu? Dauguma net nesusimąstę ketina jį parduoti.
Naujos statybos būsto, kuris galimai bus plėtojamas per ateinančius 2-3 metus, kainos nekris. Tikėtina, kad jos net neišliks stabilios. Kodėl?
Ekonominių prognozių lyderis pasaulyje „Oxford Economics“ naujausioje savo prognozių apžvalgoje numato, kad mūsų šalyje per ateinančius 8 metus metinė infliacija sieks 2 proc. ir daugiau. Lietuvos finansinės ir kredito institucijos dar atsargesnės ir prognozuoja daugiau kaip 3 proc.
Tai reiškia, kad statybos darbai ir statybinės medžiagos ne tik nepigs, o, deja, tik brangs. Tą patį, beje, matome iki šiol, kai analizuojame 10 metų ar ilgesnio laikotarpio rodiklius, o ne piko ar viršpelnio momentą.
Vadinasi, statybų savikainai, kurios beveik 80-90 procentų ir sudaro darbai bei statybinės žaliavos, deja, nėra jokių priežasčių mažėti, kaip ir nėra jokių ekonomiškai pagrįstų argumentų tikėtis naujos statybos - pirminės rinkos - būsto pigimo.
Susiklosčius nepalankiausiam scenarijui - užklupus dar vienai ekonominio sunkmečio bangai - naujo būsto rinkoje pirmiausia būtų galima tikėtis drastiškai smukusios paklausos. O tai reiškia, kad jeigu nebus perkančiųjų, nebus ir statančiųjų.
Tiems, kurie viliasi ateityje įsigyti naujos statybos objektą ar pasistatyti tinkamą būstą pigiau, deja, tikimybė išlieka itin menka. Tol, kol pinigai nuvertėja, statybos darbai ir medžiagos tik brangsta.
Kalbant apie prognozuojamas Lietuvai infliacijos perspektyvas, kurios svyruoja tarp 2 ir 3 proc., mūsų pinigai kasmet praranda (ir šiuo metu jau netenka) tų 2-3 proc. savo vertės.
Protingas sprendimas siekiant išvengti infliacijos žalos mūsų pinigams - juos investuoti. Neapdairus ir itin neperspektyvus variantas, liaudiškai kalbant, yra kojinė: sutaupote nervus, bet tik ne pinigus.
UAB „Nuomos biuras“ direktorius Martynas Šulnius sako, kad žmonės būstų nuomai daugiausia ieškosi internete - agentūrų puslapiuose ir bendruosiuose portaluose. Anot jo, besiskelbiančių ar ieškančių informacijos apie nuomojamus butus laikraščiuose mažėja, be to, čia spausdinami skelbimai dažnai būna jau nenauji.
M.Šulnius sako, kad išsinuomojęs agentūros pasiūlytą būstą ir pasirašęs sutartį su savininku, klientas agentūrai sumoka pusę mėnesinės buto nuomos kainos. Žmogui neišsinuomojus norimo būsto, agentūra už siūlymus ir butų aprodymą mokesčio neima.
Už surastą nuomininką būsto savininkas agentūrai sumoka vieno mėnesio nuomos kainą. Žmogui, prašančiam agentūros surasti jam butą, išsinuomojus reikia sumokėti pusę mėnesio nuomos kainos.
G.Bareika sako, kad dar galima pasiteirauti prie daugiabučių sėdinčių viską žinančių „bobučių“ arba kreiptis į agentą, kuris buto ieško, siūlo, vežioja po namus, o nuomojantis paruošia nuomos sutartį.
Butui įrengti įsigytas turtas bus prekės - buto dalis, jeigu butas yra skirtas parduoti.
Akcininkas gali nuomoti visas patalpas savo įmonei, o ši pernuomoti kitiems, arba pats vykdyti nuomos veiklą.
Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą.
Patalpas su PVM išnuomojusi įmonė nepraras teisės į PVM atskaitą.
Gyventojui išmokėti avansai laikomi pajamomis, apmokestinami kaip nuomos pajamos ir deklaruojami GPM deklaracijose.
