Retrospektyvinis turto vertinimas yra toks vertinimas, kai nustatoma nekilnojamojo turto rinkos vertė praeities datai. Ši vertė nėra vidutinė nekilnojamojo turto rinkos vertė, o reali turto vertė praeityje.
Retrospektyvinis turto (verslo) vertinimas yra konkretaus turto (verslo) rinkos vertės nustatymas konkrečiai datai praeityje. Nekilnojamojo turto vidutinė rinkos vertė - tą pačią pagrindinę tikslinę naudojimo paskirtį turinčių nekilnojamojo turto objektų vertė, atspindinti nekilnojamojo turto vidutinę rinkos kainą nagrinėjamoje teritorijoje ir nustatyta masinio vertinimo būdu panaudojant Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme numatytus turto vertinimo metodus.
Labai dažnu atveju toks retrospektyvinis vertinimas praverčia ir tuomet, kai norima sumažinti mokestinę naštą.
Kada Būtinas Retrospektyvinis Vertinimas?
Yra keletas atvejų, kai retrospektyvinis vertinimas yra būtinas:
- Paveldėto nekilnojamojo turto pardavimas
- Dovanoto turto pardavimas
- Teisminis ginčas
Panagrinėkime kiekvieną iš šių atvejų detaliau.
Paveldėto Nekilnojamojo Turto Pardavimas
Paveldėtas nekilnojamas turtas atneša ne tik papildomas pajamas, tačiau ir mokestinę prievolę. Paveldėtas turtas gali būti apmokestinamas du kartus:
- Paveldimo turto mokesčiu. Jis taikomas tais atvejais, kai turtas paveldimas iš antros eilės giminaičių ir kitų asmenų, išskyrus pirmos eilės giminaičius.
- Gyventojų pajamų mokesčiu (GPM) po turto pardavimo. Šio mokesčio 15 proc. tarifu apmokestinamas gautas pelnas po paveldėto turto pardavimo.
Mokestis taikomas tuo atveju, jei turtą norite parduoti neišlaikę nuosavybės teise ilgiau nei 10 metų, ten nedeklaravę gyvenamosios vietos ilgiau nei 2 metus arba esate deklaravę trumpiau nei 2 metus, tačiau neplanuojate per kalendorinius metus įsigyti kitą turtą ir ten deklaruoti gyvenamąją vietą.
Retrospektyvinis nekilnojamojo turto vertinimas bus reikalingas antruoju atveju, kai norite parduoti arba jau pardavėte iš pirmos eilės giminaičių paveldėtą turtą, tačiau paveldėjimo priėmimo metu nedarėte turto vertinimo. Tokiu atveju į paveldėjimo teisės liudijimą buvo įrašytą VĮ Registrų centro apskaičiuota vidutinė rinkos kaina. Ji gali ženkliai skirtis nuo realios pardavimo kainos. Tad ir apmokestinamas pelnas tokiu atveju bus gerokai didesnis.
Tam, kad sumažinti gaunamą pelną, būtina atlikti retrospektyvinį turto vertinimą tais pačiais kalendoriniais metai, kuriais turtas yra parduodamas. Retrospektyvinis turto vertinimas bus daromas paveldėjimo datai, o jo tikslas - nustatyti realia turto rinkos kainą, buvusią paveldėjimo priėmimo metu.
Šio vertinimo ataskaitą kartu su paveldėto turto pirkimo - pardavimo sutartimi bei paveldėjimo teisės liudijimu reikia pateikti Valstybinei mokesčiu inspekcijai (VMI) deklaruojant pajamas gautas iš nekilnojamojo turto pardavimo.
Ši įstatymų išimtis taikoma tik paveldėjus nekilnojamą turtą iš pirmos eilės giminaičių.
Dovanoto Turto Pardavimas
Dovanoto turto pardavimas taip pat atneš ne tik pajamas, bet ir mokesčius po pardavimo. Dovanotas turtas taip pat gali būti apmokestinamas net keletą kartų:
- Gyventojų pajamų (GPM) mokesčiu priimant turtą dovanų, kai dovanotojas nėra jūsų pirmos eilės giminaitis.
- Gyventojų pajamų mokesčiu pelną, gautą pardavus dovanotą turtą. Pelnas apskaičiuojamas iš turto pirkimo - pardavimo sutartyje nurodytos kainos atėmus dovanojimo sutartyje nurodytą kainą.
Retrospektyvinis vertinimas gali jums padėti antruoju atveju, jei turtą gavote dovanų iš pirmos eilės giminaičių, o dovanojimo sutartyje buvo įrašyta VĮ Registrų centro nustatyta vidutinė rinkos kaina. Atliekant retrospektyvinį turto vertinimą bus nustatyta reali rinkos kaina dovanojimo datai.
Retrospektyvinis vertinimas nėra galimas:
- Kai turtas gautas dovanų iš antros eilė giminaičių arba juridinio asmens.
- Kai turtas gautas dovanų iš pirmo eilės giminaičių, tačiau į dovanojimo sutartį įrašyta ne VĮ Registrų centro nustatyta vidutinė rinkos kaina, o jūsų pačių nusistatyta kaina.
Šio vertinimo ataskaitą kartu su dovanoto turto pirkimo - pardavimo sutartimi bei dovanojimo sutartimi reikia pateikti Valstybinei mokesčiu inspekcijai (VMI) deklaruojant pajamas gautas iš nekilnojamojo turto pardavimo.
Teisminis Ginčas
Retrospektyvinis vertinimas jums bus reikalingas ir esant teisminiam ginčui, kai siekiama įrodyti praeityje buvusią realią turto kainą. Vertinimo ataskaita pateikta teismui yra juridinę galią turintis dokumentas bei įrodymas.
Kaip Nustatoma Turto Vertė Paveldėjimo Metu?
Prieš priimant paveldimą turtą pagal paveldėjimo teisės liudijimą visais atvejais rekomenduojama pasidaryti turto vertinimą. Tokiu atveju į paveldėjimo liudijimą notaras įrašys paveldėto turto kainą ne pagal VĮ Registrų centro duomenis, kur kaina veikiausiai neatitinka tikrovės (paprastai būna žymiai mažesnė už realią pardavimo kainą), o iš Jūsų pateiktos turto vertinimo ataskaitos. Taip Jūs užbėgsite už akių ateityje galimam gyventojų pajamų mokesčiui (GPM) turtą pardavus.
Jei paveldėto nekilnojamojo turto priėmimo metu pamiršote pasidaryti turto vertinimą ir po kažkurio laiko norite jį parduoti, tai atlikti galite ir pardavimo metu. Tokiu atveju retrospektyvinis turto vertinimas bus atliekamas atgaline data, t. y. paveldėjimo datai. Ši išimtis yra taikoma tais atvejais, kai turtas paveldimas iš pirmos eilės giminaičių: tėvo, mamos, senelės, senelio, brolio, sesers, vaiko, įvaikio, vaikaičio.
Jei turtą paveldėjote iš sutuoktinio ir ilgiau nei 2 metus esate jame deklaravę gyvenamąją vietą - tuomet nėra skaičiuojamas gyventojų pajamų mokestis ir turto vertinimas paveldėjimo metu nėra būtinas. Šiuo atveju svarbu iki pardavimo momento neišsideklaruoti iš paveldėto nekilnojamojo turto.
Kada Galima Parduoti Paveldėtą Turtą?
Paveldėto nekilnojamojo turto pardavimui nėra jokių specialių terminų ar laiko limitų. Parduoti galima tiek iš karto, tiek po metų, dešimties ar daugiau. Tik svarbu prisiminti, kad pardavimas galimas ne anksčiau, nei gausite NT paveldėjimo teisės liudijimą ir įregistruosite turtą kaip savo nuosavybę. Kol jis jums oficialiai dar nepriklauso, parduoti paveldėtą turtą negalima.
Jeigu Jūsų paveldėtas turtas yra strategiškai geroje vietoje (miesto centre, kurortiniame miestelyje ar pan.), jis ilgą laiką gali generuoti jums pajamas. Jeigu nesate pirmos eilės giminaitis velioniui, prisiminkite, kad turėsite susimokėti paveldimo turto mokestį bei GMP (Gyventojų pajamų mokestį nuo gauto pelno), jei tai nėra turtas, kuris priklauso jums ne trumpiau nei 10 metų. Galbūt verta palaukti ir po tų 10 metų gauti ženkliai didesnes pajamas?
Paveldimo Turto Mokestis: Kada Jis Taikomas?
Paveldimo turto mokestis - tai mokestinė prievolė atsirandanti tuomet, kai paveldite turtą iš antros eilės ir tolimesnių giminaičių ar iš visai svetimų asmenų. Šis mokestis mokamas paveldimo turto priėmimo metu.
Mokesčio Apskaičiavimas ir Tarifai
Paveldimo turto mokestį apskaičiuoti suteikta pareiga paveldėjimo dokumentus išduodantiems notarams. Šis mokestis apskaičiuojamas pagal notarams pateiktus paveldimo turto įvertinimo duomenis.
Mokestis apskaičiuojamas nuo paveldimo turto apmokestinamosios vertės (70 proc. viso turto vertės) taikant tokius tarifus:
- kai paveldimo turto apmokestinamoji vertė mažesnė kaip 150 tūkst. eurų - 5 proc. taikomas tarifas;
- kai paveldimo turto apmokestinamoji vertė didesnė kaip 150 tūkst. eurų - 10 proc. tarifas.
Taikomos Lengvatos bei Išimtys
Mokesčiu neapmokestinama:
- Iš pirmos eilės giminaičių paveldimas turtas;
- Paveldimo turto apmokestinamoji vertė, neviršijanti 3 000 eurų.
Savivaldybės taryba gali atidėti mokesčio sumokėjimo terminus ne ilgesniam kaip vienerių metų laikotarpiui po paveldėjimo teisės liudijimo išdavimo. Savivaldybės taryba savo biudžeto sąskaita turi teisę gyventojams mažinti mokestį arba visai nuo jo atleisti.
Deklaravimas bei Sumokėjimas
Paveldimo turto mokestis sumokamas prieš paveldėjimo teisės liudijimo išdavimą, išskyrus atvejus, kai savivaldybės tarybos sprendimu mokesčio sumokėjimo terminas atidėtas arba nuo jo sumokėjimo atleista. Deklaruoti paveldėtą turtą nereikia.
Kodėl Prieš Priimant Paveldėjimą Rekomenduojama Atlikti Paveldimo Turto Vertinimą?
Paveldimo turto vertinimas rekomenduojamas tuomet, kai paveldėtą turtą planuojate ateityje parduoti. Taip sumažinsite galimą Gyventojų pajamų mokestį (GPM) po turto pardavimo, tačiau padidins taikoma paveldimo turto mokestį. Kadangi paveldimo mokesčio tarifai yra mažesni už GPM tarifus, tai bet kokiu atveju sutaupysite.
GPM mokestis nebus taikomas:
- jei turtą nuosavybės teise išlaikysite 10 m. ir ilgiau. Nuo 2026 m. sausio mėn. 1 d. šis terminas trumpinamas iki 5 metų;
- jei būsite bent 2 metus deklaravę gyvenamąją vietą paveldėtame turte;
- jei būsite mažiau nei 2 metus deklaravę gyvenamąją vietą, tačiau po paveldėto turto pardavimo per vienerius metus įsigysite kitą nekilnojamąjį turtą ir ten deklaruosite gyvenamąją vietą.
Turtą paveldėjus iš antros eilės ir tolimesnių giminaičių bei svetimų žmonių retrospektyvinis vertinimas parduodant nėra galimas.
Kada Reikia Užsakyti Turto Vertinimą?
Turto vertinimą reikia užsakyti iki paveldėjimo priėmimo notarų biure. Vertinimo ataskaitą gausite elektronine forma, tad lengvai ir greitai galėsite pateikti paveldėjimą tvarkančiam notarui. Jis į paveldėjimo teisės liudijimą įrašys turto vertintojų nustatytą kainą, kuri bus aukštesnė nei VĮ Registrų centro apskaičiuota kaina. Tad ir paveldimo turto mokestis bus didesnis, bet bus mažesnis Gyventojų pajamų mokestis turto pardavimo metu.
Paveldėto Turto Pardavimas ir Taikomi Mokesčiai
Parduodamas paveldėtas nekilnojamas turtas gali būti apmokestinamas du kartus:
- pirmą kartą mokamas paveldimo turto mokestis (kai nekilnojamasis turtas tampa paveldėtojo nuosavybe);
- antrą kartą mokamas gyventojų pajamų mokestis (GPM), parduodant NT, kai šis nėra išlaikytas 10 metų ir nėra taikomos mokestinės išimtys turtą paveldėjus iš pirmos eilės giminaičių.
Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM): Tarifai, Lengvatos ir Išimtys
GPM tarifai: Po nekilnojamojo turto pardavimo gautam pelnui apmokestinti taikomas 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2023 m. 120 VDU 202188 Eur; 2022 m. 120 VDU180492 Eur; 2021 m. 120 VDU 162324 Eur; 2020 m. 120 VDU 148968 Eur; 2019 m. 120 VDU 136344 Eur), Aukščiau paminėtas sumas viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifą.
Taikomos lengvatos ir išimtys:
- kai paveldėtas turtas parduodamas už tokią pat kainą, kaip ir įgytas paveldėjimo metu. Jei nekilnojamas turtas paveldėtas iš pirmos eilės giminaičių ir paveldėjimo metu nebuvo atliktas turto vertinimas, tai galima pardavimo metu atlikti retrospektyvinį vertinimą paveldėjimo datai. Tokiu atveju GPM skaičiuojamas nuo pardavimo ir įvertinimo kainų skirtumo;
- kai paveldėtas turtas yra jūsų nuosavybė ne trumpiau kaip 10 metų. Nuo 2026 m. sausio mėn. 1 d. šis terminas trumpinamas iki 5 metų.
- kai ne trumpiau kaip 2 pastaruosius metus tai yra jūsų deklaruota gyvenamoji vieta ir iš jos nesate išsideklaravęs iki pardavimo momento;
- kai paveldėtas turtas yra jūsų deklaruota gyvenamoji vieta trumpiau nei 2 metai, bet per vienerius metus nuo pardavimo įsigyjate ir deklaruojate kitą gyvenamąją vietą;
- kai nekilnojamas turtas parduodamas už mažesnę sumą, nei nustatyta vertė paveldėjimo metu.
Verta atkreipti dėmesį, kad jei nekilnojamąjį turtą paveldėjo ne vienas žmogus, o, pavyzdžiui, du sutuoktiniai, deklaruoti gyvenamąją vietą reikia abiem. Antraip pardavimo atveju gali susiklostyti situacija, kai vienas jų GPM nemokės, o kitam teks tai daryti.
Deklaravimo Terminas ir Sumokėjimas
Gavus apmokestinamųjų nekilnojamojo turto pardavimo pajamų, tokias pajamas privalote deklaruoti pasibaigus metams, iki kitų metų gegužės 1 d. Jei turtas buvo paveldėtas iš pirmos eilės giminaičių ir norite pasinaudoti mokestine išimtimi, tuomet kartu su pajamų deklaracija Valstybinei mokesčių inspekcijai reikės pateikti ir retrospektyvinį turto vertinimą. Jei gyvenate užsienyje ir esate deklaravę išvykimą iš Lietuvos - tuomet deklaruoti gautas pajamas privalote per 1 mėnesį.
Kaip Vyksta Paveldėto Turto Pardavimas?
Iš esmės tai procesas, analogiškas bet kokio kitokio NT pardavimui. Skirtumas tik tas, kad jūs šį NT gavote paveldėjimo būdu. Potencialiam pirkėjui dėl to didelio skirtumo nėra. Svarbiau, ar parduodamas turtas atitinka lūkesčius.
Jei jau nusprendėte parduoti paveldėtą turtą, tai, suprantama, nenorėsite tuo užsiimti kelerius metus. Remdamasi savo ir kolegų patirtimi, galiu drąsiai patvirtinti, jog nuosekliai sudėliotas pardavimų planas visą procesą labai pagreitina. Jei pasiseks, pardavimas gali įvykti ir per mėnesį. Tačiau norint sėkmę privilioti, būtina paruošti jai tinkamą „jauką“:
- įsitikinti, kad turite visus reikalingus dokumentus bei leidimus;
- išmanyti mokesčius, kurie atsiras po paveldėto turto pardavimo;
- pasirūpinti tinkama reklama. Į tai įeina ir kokybiškai atliktos nuotraukos, ir patrauklus, parduodamo turto privalumus atskleidžiantis skelbimo tekstas bei pakankama skelbimų sklaida internete;
- teisinga, rinkos situaciją atitinkanti kaina;
- sugebėti teisingai komunikuoti su potencialiais pirkėjais;
- puikiai išmanyti derybų psichologiją;
- išmanyti atsiskaitymo tvarką už Jūsų parduodamą turtą. Nepamiršti, kad sandoriai grynaisiais yra griežtai ribojami;
- puikiai išmanyti nekilnojamojo turto pardavimą apibrėžiančius teisės aktus.
Būtent todėl žmonės paprastai nesiima pardavinėti nekilnojamojo turto patys, o kreipiasi į NT brokerius.
Kodėl Verta Paveldėtą Nekilnojamą Turtą Parduoti Su NT Brokeriu?
Paveldėto turto pardavimo proceso metu Jus lydės savo srities profesionalas, sudaręs daugybę nekilnojamojo turto sandorių, gebantis numatyti kelis žingsnius į priekį bei gebantis išvengti brangiai kainuojančių klaidų. Patikėdami savo turto pardavimą NT brokeriui, Jūs patikite pardavimo projektą visai profesionalų komandai.
Tai:
- pats NT brokeris;
- fotografai;
- objekto reklamos kūrėjai;
- nekilnojamojo turto ir verslo vertintojai;
- bankų atstovai išskirtinai greitai aptarnaujantys mūsų klientus ir geresnėmis sąlygomis finansuojantys mūsų objektų pirkimą;
- matininkai;
- notarų biurai;
- apdailininkai bei iškraustymo / perkraustymo paslaugas teikiančios įmonės.
Esant reikalui galimas Jūsų atstovavimas pagal įgaliojimą. Viso Jūsų turto pardavimo proceso metu jausitės saugūs ir ramūs. Žinosite, kad Jumis rūpinasi nekilnojamo turto srities profesionalas, kuris visus rūpesčius nuims nuo Jūsų pečių. Jums teliks patogiu metu atvykti į notarų biurą pasirašyti dokumentų. Jei būsite pasirinkę atstovavimą pagal įgaliojimą, tuomet teks tik laukti lėšų įskaitymo į Jūsų banko sąskaitą.
Ramybė ir laikas sau - šių dienų prabanga. Pasinaudokite ja!
Kiek Laiko Galioja Retrospektyvinis Vertinimas?
Retrospektyvinis turto vertinimas galiojimo laiko neturi. Jį atliekant buvo nustatyta turto kaina buvusi praeityje (dovanojimo ar paveldėjimo priėmimo metu).
Kokie Dokumentai Reikalingi Atliekant Minėtą Vertinimą?
Dokumentai reikalingi buto retrospektyviniam vertinimui:
- Buto kadastrinių matavimų byla;
- Buto dovanojimo sutartis arba paveldėjimo teisės liudijimas;
- Žemė sklypo planas (jei butui priklauso žemės sklypas ar jo dalis);
- Buto priklausinių kadastrinių matavimų bylos.
Dokumentai reikalingi gyvenamojo namo retrospektyviniam vertinimui:
- Namo kadastrinių matavimų byla;
- Gyvenamojo namo dovanojimo sutartis arba paveldėjimo teisės liudijimas;
- Žemės sklypo planas;
- Namo priklausinių kadastrinių matavimų byla.
Dokumentai reikalingi žemės sklypo retrospektyviniam vertinimui:
- Žemės sklypo dovanojimo sutartis arba paveldėjimo teisės liudijimas;
- Žemės sklypo planas.
Kuo Ypatingas Retrospektyvinis Vertinimas?
Retrospektyvinio vertinimo procedūra praktiškai nesiskiria nuo įprastos nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo procedūros: reikalinga ir turto apžiūra, ir turto dokumentai (priklausomai nuo turto rūšies). Vienintelis skirtumas yra tas, kad siekiama nustatyti turto rinkos vertę, buvusią praeityje, todėl vienas svarbiausių momentų vertinant retrospektyviai - apsibrėžti turto būklę, buvusią vertinimo datos metu.
Pateiksime paprastą pavyzdį. Kartu su kitais asmenimis paveldėjote butą, kurio būklė yra labai prasta (seniai nedarytas remontas), turto vertinimo neužsakinėjote, notaras paveldėjimo liudijime įrašė vidutinę nekilnojamojo turto rinkos vertę, nustatytą masinio vertinimo būdu, tad realios turto rinkos vertės nežinote. Butą suremontavote ir nutarėte tą butą „pasidalinti“ tarp paveldėtojų (kažkam lieka butas, kažkas gauna piniginę kompensaciją). Kviečiatės turto vertintojus, kurie atvyksta apžiūrėti ir nusifotografuoti buto. Apžiūros metu butas yra suremontuotas, tad jo rinkos vertė dabar ir turto vertinimo dienai (retrospektyviai, kai butas buvo paveldėtas) yra labai skirtingos būtent dėl buto būklės. Tokiu atveju svarbu, kad turto vertintojui pateiktumėte išsamius turto būklės aprašymus (kokia buvo buto apdaila: sienos, lubos, grindys, langai, vidinės durys ir pan.) ir, jei turite, buto nuotraukas, atspindinčias buvusią buto būklę. Tik tuomet nepriklausomas turto vertintojas galės nustatyti objektyvią retrospektyvinę nekilnojamojo turto rinkos vertę.
Kiek Kainuoja Retrospektyvinis Turto Vertinimas?
Retrospektyvinio kilnojamojo, nekilnojamojo turto ar verslo vertinimo darbų kaina yra nustatoma individualiai. Tai priklauso nuo vertinamo turto rūšies ir nuo datos, kuriai reikia apskaičiuoti turto rinkos vertę, senumo. Kuo senesnei datai į praeitį reikia skaičiuoti, tuo labiau paslauga brangsta, tad rekomenduotume nedelsti ir turto vertinimo paslaiugas užsakyti kuo anksčiau.