Kaip namas atrodo sklype planuojant: patarimai ir reikalavimai

Aplinkos projektavimas prasideda ne nuo specialistų paieškos, o nuo pačių šeimininkų norų. Kai reikia imtis sprendimų tuščiame sklype, galima lengvai pasimesti nuo daugybės galimų variantų. Neišmanymas ar klaidos dažnai pasimato tik po kurio laiko ir brangiai kainuoja.

Sklypo plano sudarymas

Kaip namo statyboms reikia projekto, taip ir kiemui reikia aiškaus plano. Tam po ranka pasiruoškite topografinės sklypo nuotraukos kopiją, ant kurios galėtumėte braižyti ir rašyti.

Funkcinių zonų planavimas

Prieš pradedant bet ką planuotis, būtina gerai išsimatuoti savo sklypą. Aplinkos tvarkymas prasideda nuo esamos situacijos analizės. Išsimatuokite ir viską pasižymėkite plane.

Jeigu terasos vieta dar nesuplanuota, rekomenduotume ją planuoti ne pietinėje pusėje, kaip dažniausiai siūloma, o vakarinėje arba rytinėje. Tada saulės aktyvumas netrukdo ilsėtis, vasarą krenta šešėlis nuo namo, o jei pasiekia saulės spinduliai, jie ne tokie aktyvūs. Tada stogelis nuo saulės nebūtinas.

Šiaurinėje pusėje bus vėsiau, jai teks mažesnis saulės spindulių kiekis, todėl daržo ten geriau neplanuoti. „Daržą geriau planuotis rytinėje pusėje”, pataria Lina Puodžiūtė.

Privatumo užtikrinimas

Ar svarbu, ką matome mes iš savo sklypo? Tai suprantama, kad jais norėsime džiaugtis ir toliau. Ir atvirkščiai: jeigu kaimynystėje apleisti namai, sąžalynai, triukšminga gatvė, tai tikrai norėsite šiuos nemalonius vaizdus uždengti.

Tikrai nereikia aukšta tujų gyvatvore apjuosti viso savo sklypo, nes toks aukštų sienų sukūrimo efektas nesukuria jaukumo ir atrodo nuobodžiai. Bet tas vietas, kur matymą norite blokuoti, planuokite pridengti medžiais, aukštais krūmais, gyvatvorėmis.

Apleistą kaimynų namą norėtųsi uždengti, o gražų tolimą peizažą atverti. Svarbus klausimas - ar mato kiti mus. Jei yra tankiai apgyvendintoje teritorijoje, kur namas šalia namo, reikia ieškoti sprendimų. Tai gali būti gyvatvorės, aukštesni medžiai.

Kiemo funkcionalumas

Šiuolaikinės apželdinimo tendencijos kalba apie tai, kad į sklypą turime ne tik žiūrėti, bet ir pilnai jį išnaudoti, kad vyktų daug veiklos kieme.

Dabar populiarėja lauko virtuvės, kuriamos gražios vietos griliams ir laužavietėms, nes vis madingesni vakarėliai po atviru dangumi su artimaisiais ir draugais tiesiog savo kieme.

Pagalvokite, ar norite didelio vaismedžių sodo, ar turėsite laiko gėrybių konservavimui ir vietos derliaus laikymui per žiemą. Jei turite mažų vaikų, gal reikia didesnio vejos ploto, skirto žaidimams su kamuoliu, žaidimų aikštelės. Jeigu svajojate apie jaukią ir ramią vietą knygų skaitymui arba privačią erdvę jogos pratimams, turite apie tai pagalvoti iš anksto ir paskirti šiai veiklai vietą. Išnaudokite kiemą maksimaliai: tegul veja būna ne tik veja, bet ir sporto aikštelė.

Vejos formos pasirinkimas

Kai nežinai nuo ko pradėti, kartais visą plotą norisi užsėti veja. Tačiau tai nei dizainas, nei aplinkos projektavimas. Veja - tarsi kilimas, kuris skirtas poilsiui, žaidimams, praėjimui.

Jeigu norite vejos, kuri veiktų ir kaip dizaino elementas, galite jai suteikti aiškią formą. Vejos kontūras gali būti tiesus (jei tai kvadratas ar stačiakampis) arba su ryškiai išreikštais vingiais (jei tai apskritimas, ovalas ir pan.). Suteikite vejai aiškią formą ir pamatysite, kad sklypo vaizdas pasikeis iš esmės.

Jei būsite susirašę savo poreikius, išsistudijavę esamą sklypo situaciją, privatumo poreikį, jei pabandysite išsipiešti aiškią vejos formą - jau būsite padarę didelį žingsnį į priekį.

Sklypo dydis ir reikalavimai

Planuojant statyti namą, vienas svarbiausių klausimų - sklypo dydis ir jo atitikimas galiojantiems reikalavimams. Lietuvoje, kaip ir kitose šalyse, yra nustatyti minimalūs reikalavimai namų valdos sklypo plotui, kurie priklauso nuo įvairių faktorių.

Minimalus sklypo plotas

Minimalus gyvenamojo namo statybai reikalingas minimaliai 400 m² ploto sklypas. Taip, minimalus plotas namo statybai yra 4 arai. Tačiau, projektuojant, statant naują statinį, rekonstruojant statinį ar keičiant statinio paskirtį, namui skirtas žemės sklypas negali būti mažesnis kaip 400 m2, o vienbučio blokuoto užstatymo tipo kiekvienam namui skirtas sklypas (ar jo dalis) - ne mažesnis kaip 200 m2.

Jei sodo sklypas yra 335 kv.m, t.y. mažiau nei 4 arai, miesto teritorijoje, vis dar yra galimybė teisėtai statyti gyvenamąjį namą. Reikia pasižiūrėti lentelę, kurioje nurodyti užstatymo tankiai sklypams. Užstatymo tankis jūsų sklype gali būti 40% - pagal tai galite statyti. Bet kuriuo atveju, jums reikia pasitarti su projektuotoju, kuris projektuos namą ir derins statybos leidimą.

Statyba be statybos leidimo

Lietuvoje, namų valdos sklypuose galima statyti gyvenamąjį namą arba ūkinį pastatą, kurio dydis neviršija 80 m² ir kuris naudojamas sezoniniam gyvenimui, be statybos leidimo. Tokie pastatai gali būti naudojami kaip vasarnamiai, poilsio nameliai ar pagalbiniai ūkiniai pastatai.

Pagal Lietuvos statybos įstatymus, gyvenamosios paskirties namas arba kitas statinys gali būti statomas namų valdos sklype be statybos leidimo, jei atitinka kelis svarbius reikalavimus:

• Gyvenamasis namas arba vasarnamis, kurio naudingojo ploto dydis neviršija 80 m².
• Paskirtis - namas turi būti skirtas sezoniniam naudojimui.
• Žemės paskirtis - namas turi būti statomas namų valdos sklype, kuris yra skirtas gyvenamajai statybai.
• Teritorijų planavimas - statant namą arba pagalbinį pastatą, būtina įsitikinti, kad statymas atitinka vietinius teritorijų planavimo reikalavimus.

Taip pat, pagal galiojančius teisės aktus, namuose valdos sklype galima statyti mažesnius gyvenamuosius pastatus, kurie atitinka tam tikras ribas, nesukeliant būtinybės gauti statybos leidimą. Tai leidžia statyti mažesnius, sezoninius ar pagalbinius pastatus be biurokratinių procedūrų.

Nors bendrai galima sakyti, kad Pirmos grupės nesudėtingi statiniai gali būti statomi mieste net be SLD (statybą leidžiančio dokumento). Šią sąvoką apibrėžia Statybų techninio reglamento (STR) 1.01.07:2010 tekstas. Yra priskiriami pirmos grupės nesudėtingiems statiniams.

Apskaičiuojant bendrą statinio plotą, atsižvelgiama į visus aukštus, antstatus, priestatus ir pastoges, kurios jam priskiriamos. Tačiau rūsys arba pusrūsis, apsiribojantis vienu aukštu ir esantis pastato perimetre, į šį skaičiavimą neįtraukiamas.

Nors kai kada statyboms leidimas ir nebūtinas, net ir nesudėtingo statinio statybai reikalingas oficialus projektas. Kada jis būtinas? Ogi tada, kai pagal STR 1.07.01:2002, 6 priedą reikalingi statybą leidžiantys dokumentai (SLD) - rašytiniai pritarimai statinio projektui. Jų reikia, kai jie yra kultūros paveldo objektuose ar specifinėse teritorijose, pavyzdžiui, Kuršių nerijoje. Na, o jei ketinate statyti nedidelį namelį (iki 80 kv. m ploto ir ne aukštesnį kaip 8,5 m), miesto taisyklės reikalauja gauti SLD.

Reikalavimai statant ūkinį pastatą

Statant ūkinį pastatą Lietuvoje už miesto ribų iki 80 m² arba namą sodo bendrijose iki 50 m² galioja specifiniai reikalavimai, kuriuos būtina žinoti, norint tinkamai pasiruošti statybos procesui ir išvengti teisinių komplikacijų.

Žemės paskirties keitimas

Žemės paskirties keitimas - tai procesas, kurio metu keičiamas žemės sklypo naudojimo tikslas. Pavyzdžiui, žemės ūkio paskirties sklypas gali būti pertvarkytas į namų valdą (kita paskirtis, būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos), o miško paskirties žemė - į visuomeninės paskirties, bendro naudojimo ar atskirųjų želdynų teritorijas.

Paskirties keitimą dažniausiai riboja savivaldybių bendrieji ir kiti teritorijų planavimo dokumentai bei teisės aktai. Pavyzdžiui, jei tam tikra teritorija pagal bendrąjį savivaldybės planą nėra numatyta urbanizacijai, o skirta žemdirbystei, miškų ar želdynų plėtrai, paskirties pakeisti nebus galima.

Proceso etapai:

1. Sprendimo priėmimas: Po vertinimo savivaldybė priima sprendimą dėl paskirties keitimo.
2. Reglamentavimas: Jei sprendimas yra teigiamas gali reikėti papildomai pateikti prašymą registrų centrui dėl sklypo paskirties keitimo įregistravimo. Jei sprendimas teigiamas papildomai rengiant formavimo ir pertvarkymo projektą, tada rengiamas projektas ir po jo kadastriniai matavimai.
3. Dokumentų registracija: Galiausiai, kai visi procesai užbaigti, reikia registruoti naujų žemės sklypų paskirtį registrų centre. Jei yra dalijami sklypai tarp bendrasavininkų tada prieš registraciją Registrų centre reikia notarinio patvirtinimo, sklypų pasidalijimo pagal atliktus kadastrinių matavimų planus pas notarą.

Jei paskirties keitimas galimas pagal savivaldybės bendruosius planus ir kitus teritorijų planavimų dokumentus ir reikalingas sklypo pertvarkymas (sklypo dalijimui arba sklypo ar servituto formavimas susisiekimo komunikacijoms) , tada bus reikalingas formavimo ir pertvarkymo projektas arba jei toje teritorijoje pagal savivaldybės bendruosius planus neleidžiamas tada - detalusis planas.

Pirmiausia, kad pradėti rengti formavimo ir pertvarkymo projektą reiktų užpildyti prašymą zpdris.lt sistemoje gauti leidimą - įsakymą ir su suteiktu paslugos numeriu kreiptis į projektuotoją.

Komercinės veiklos vykdymas gyvenamosios paskirties sklype

Priklausomai nuo veiklos, kai kuriais atvejais galima užsiimti komercine veikla, bet komercinės paskirties pastatą statyti gyvenamosios paskirties sklype vienareikšmiškai negalima.

Kadangi pastato paskirtis turi atitikti žemės naudojimo paskirtį, tai galite statyti pastatą, kurio 51 % sudarys gyvenamosios patalpos, o 49 % - komercinės.

Sklypo pardavimas

Parduoti namų valdos sklypą gali būti sudėtingas, bet pelningas procesas. Jei planuojate parduoti savo sklypą, šis gidas padės jums per kiekvieną žingsnį, nuo sklypo paruošimo iki sandorio užbaigimo.

Pagrindiniai žingsniai parduodant sklypą:

• Sklypo vertinimas: Būtina nustatyti sklypo vertę. Profesionalus vertintojas gali pateikti tikslų sklypo vertinimą, atsižvelgdamas į vietovės rinkos sąlygas ir kitus svarbius faktorius.
• Dokumentų paruošimas: Turite turėti patvirtinimus, kad esate teisėtas sklypo savininkas (Nuosavybės dokumentai). Įtraukite tikslius matavimus ir planus, kurie padės pirkėjui geriau suprasti sklypo ribas ir dydį (Sklypo planas).
• Sklypo paruošimas pardavimui: Išvalykite sklypą nuo šiukšlių, perteklinės augmenijos ir kitų kliūčių. Įsitikinkite, kad sklypas atrodo tvarkingai ir patraukliai.
• Skelbimo paruošimas: Pasirūpinkite profesionaliomis nuotraukomis, kurios atspindi sklypo grožį ir potencialą. Aprašykite sklypą kuo išsamiau, nurodydami jo dydį, vietą, privalumus ir bet kokias papildomas detales.
• Bendravimas su potencialiais pirkėjais: Greitai atsakykite į užklausas ir būkite pasiruošę susitikti su potencialiais pirkėjais. Organizuokite sklypo peržiūras, kad pirkėjai galėtų pamatyti sklypą gyvai ir įvertinti jo privalumus.
• Sandorio užbaigimas: Derėkitės dėl kainos ir pardavimo sąlygų. Būkite pasiruošę diskutuoti ir rasti kompromisą. Užtikrinkite, kad visos teisinės procedūros būtų atliekamos tinkamai.
• Mokesčių mokėjimas: Priklausomai nuo šalies ir vietos įstatymų, gali reikėti sumokėti nekilnojamojo turto mokestį. Jei sklypo vertė padidėjo nuo jo įsigijimo momento, gali tekti mokėti pajamų mokestį nuo gauto pelno.

Klaidų sąrašas renkantis sklypą

Svajonių namų galite ir neturėti, jeigu įsigysite sklypą, netinkamą nuosavo namo statyboms. Prieš perkant sklypą, reikia atkreipti dėmesį į visą sąrašą „kabliukų“, kad išleisti pinigai nebūtų išmesti į balą. Tačiau pirmiausia, norint patarti, reikia žinoti, kur žmonės dažniausiai klysta.

Dažniausia klaida renkantis sklypą yra visų galimų apsaugos zonų sklype ir, kur yra sklypas, neįvertinimas. Dažnai žmonės pagalvoja apie tai, kad svarbu įsivertinti įvažiavimą į sklypą, iš kurios pusės bus įvažiuojama - pietinės, rytinės, vakarinės ar šiaurinės. Tai svarbu dėl namo orientacijos. Bet dažnu atveju nežinoma apsaugos zonų, kurios yra nustatytos sklypui.

Apsaugos zonos

Apsaugos zonos, pirmiausia, gali būti inžineriniams tinklams, pavyzdžiui, sklype arba palei sklypą iš gatvės pusės gali eiti elektros apsaugos zona. Taip pat vandentiekio, nuotekų inžineriniai tinklai, kurie gali eiti per sklypą ir riboti užstatymą. Taip pat būna kelio apsaugos zona, ypač vietinės reikšmės keliai turi tokias zonas, kurios gali siekti ir 10 metrų nuo įvažiavimo pusės, tai tokiu atveju pastatą jau reiktų traukti net 10 metrų nuo kelio.

Labai svarbu žinoti gaisrinius reikalavimus, kurie riboja užstatymą iki kaimyninių pastatų. Pavyzdžiui, jei kaimynas pasistatė namą 3 metrai iki savo sklypo ribos, pirmasis gavo tokiam projektui statybos leidimą, jis išlaiko reikalavimus, nes šalia esantis sklypas šalia buvo dar tuščias. Tarkime, kad namas yra mūrinis, tai jo gaisrinės saugos klasė bus antra ir mums, kitame sklype norint statyti kitą pastatą, iki šito kaimyno namo reikėtų išlaikyti 8 metrus.

Kiti Reikalavimai Projektuojant namą mieste reikalaujama, kad nuo jo iki gaisrinio hidranto būtų ne daugiau nei 200 metrų, o jeigu pastatas projektuojamas kaimo vietoje, pavyzdžiui, Vilniaus rajone, ne toliau nei 1 km atstumu nuo projektuojamo pastato turi būti vandens telkinys. Jeigu taip nėra, tokiu atveju sklype reikia arba projektuoti, kasti kūdrą, arba gaisrinius rezervuarus, o tai apriboja užstatymą. Nuo vandens telkinio yra nustatoma apsaugos juosta ir nuo jos standartiškai 50 metrų statyba yra negalima.

Prieš perkant sklypą reikia atkreipto dėmesį, ar jame yra vandentiekio ir nuotekų sistemos, ir per kur jos eina, nes komunikacijos gali labai riboti užstatymo galimybes. Komunikacijos turi savo apsaugos zonas. Taip pat apsaugos zonas turi ir vietiniai gręžiniai, tad jeigu sklypas mažas, o namo žmogus nori didesnio, gali nepavykti tokio noro įgyvendinti.

Jeigu sklypui yra parengtas detalusis planas, tau mes griežtai turime vadovautis planu ir įvažiavimą į sklypą daryti ten, kur jis numatytas.

Kokio dydžio sklypą pirkti geriausia?

Įsigiję sklypą, naujakuriai ima braižyti savo svajonių namo projektą. Tačiau ne visada yra galimybė suprojektuoti tokį namą, kokio nori pirkėjai, nes jam tiesiog netinka įsigyto sklypo forma.

Žmonės, pirkdami sklypą, neįvertina, kokios namo formos, kelių aukšto namo norės. Taip pat, ar jam reikia papildomų pastatų sklype. Nes ne visuose sklypuose galima pastatyti bet kokį namą ir dar priestatų. Taip gali nutikti ir dėl užstatymo intensyvumo rodiklių, kurie nustatomi bendruoju planu arba detaliaisiais planais. Tai vėlgi, net jei sklypas yra didesnis, užstatymo tankumas jame gali būti mažesnis.

Jeigu žmogus nori pasistatyti vieno aukšto namą su garažu, jam reikėtų ieškoti apie 12 a sklypo. Jeigu turime 10-12 a sklypą, dažniausiai projektuojame vieno aukšto namą, normalaus dydžio kiemą. Tai yra komfortiškas variantas. Jeigu kalbant apie tankumo rodiklius, tai 12 a. sklype galima užstatyti preliminariai, jei nėra kažkokių kitokių reglamentų, kuriais būtų sumažinti tie rodikliai, 300 kv.m, tad pastatams galėtume skirti apie 280 kv.m. Tai jau yra dideli skaičiai. Dažniausiai žmonės domisi namais iki 100 kv. m, tai tokiems namams, jeigu nėra papildomų sąlygų, apribojimų, užtektų ir 8 a sklypo.

Iš esmės viskas eina kartu - reikia kartu ir galvoti, žinoti, kokio namo reikia, ir tuomet rinktis sklypą.

Patarimai, kaip nepadaryti klaidų

Klaidų sąrašas, renkantis sklypą, tikrai nemažas. Ką daryti, kad išsirinktume geriausią variantą?

• Pirmiausia reikia susirasti ir išnagrinėti teritorijos, kurioje planuojama pirkti sklypą namo statyboms, bendrąjį planą. Reikia įsitikinti, ar teritorija, kurioje planuojama pirkti sklypą, yra gyvenamoji, ar kažkur šalia nėra komercinės, sandėliavimo paskirties sklypų, kuriuose ateityje kaimynystėje gali atsirasti koks nors sandėlis.
• Prieš perkant sklypą reikėtų prašyti pardavėjo, kad suteiktų informacijos apie sklypo detalųjį planą. Pasiaiškinti, kokiu būdu buvo suformuotas sklypas - ar tiesiog kadastriniais matavimais, ar detaliuoju planu, ar formavimo pertvarkymo projektu. Nes du paskutiniai dokumentai gali reikšti, kad sklype yra kažkokių apribojimų.
• Reikia pasižiūrėti NT išrašą, nes jame taip pat galima rasti daug naudingos informacijos, būna aprašyti servitutai, ar tokių sklype yra, apsaugos zonas. Bet išrašas turi būti atnaujintas.
• Mažiausiai „kabliukų“ atsiranda tuomet, kai sklypui yra parengtas detalusis planas.

Statybos kainos ir planavimas

Pasak individualių namų statyba užsiimančios įmonės „Statybų studijos“ direktoriaus Lino Mikailos, Lietuvoje pasiruošimas nuosavo namo statybai vyksta tarsi „akmens amžiuje“, žmonės pridaro daug klaidų ir prisikuria svajonių, toli lenkiančių finansines galimybes.

L. Mikaila tvirtino, kad individualių namų statyboje daroma daug klaidų, trūksta bendro supratimo, statyba nevertinama, kaip didžiausias žmogaus gyvenime investicinis projektas, padedantis investuoti savo pinigus. Jau pirminėje projektavimo stadijoje trūksta lygiagretaus architekto, konstruktoriaus, statybų vadovo ir užsakovo glaudaus bendradarbiavimo vertinant, ar namo architektūrinis stilius, jo dydis ir konstrukciniai sprendimai sutaps su turimu biudžetu.

Jis pabrėžė, kad pirmiausiai reikia labai atidžiai rengti namo projektą. Jeigu tie aštuoni kartai yra blogai pamatuoti, perėjus prie statybų fazės prasideda problemos, keitimai, bandoma per statybinę dalį kažką pakoreguoti, kad būtų galima tilpti į „svajotą sąmatą“.

Specialistas teigia, kad labai sunku apibrėžti, kiek vidutiniškai kainuoja namo statyba, nes kai kurie žmonės pastatę ekonominės klasės „dėžutę“ ją įrengia labai prabangiai.

Tačiau apytikriai skaičiuojama, kad ekonomiškiausia statyti klasikinį vieno aukšto namą su mansardiniu aukštu, kada stogo konstrukcija montuojama iš karto virš pirmo aukšto perdengimo.

Remiantis L. Mikailos pateiktais orientaciniais skaičiavimais, namą statant su samdomu darbų vadovu arba statybine įmone ekonominės klasės namo statyba iki dalinės apdailos kainuoja 750 Lt/kv.m, dalinė apdaila (inžinerinės komunikacijos namo viduje, išbetonuotos ir apšiltintos grindys, ištinkuotos sienos) - 350 Lt/kv.m., pilna apdaila - 400 Lt/kv.m.

Vidutinė klasė iki dalinės apdailos kainuoja 1100 Lt/kv.m, dalinė apdaila - 400 Lt kv.m, pilna apdaila - 500 Lt/kv.m.

Aukštos klasės namo statyba iki dalinės apdailos kainuoja maždaug 1300 Lt/kv.m, dalinė apdaila - 450 Lt/kv.m, pilna apdaila - 1000 Lt/kv.m.

Preliminarios namo statybos kainos

Specialistas pabrėžia, kad perkant sklypą reikia atkreipti dėmesį į grunto tyrimus, nes, paaiškėjus, kad gruntas prastas, pamatai gali kainuoti keliskart brangiau nei įprasti.

Jis pataria neskubėti su sprendimais projektuojant namo architektūrą ir vidaus dizainą, leisti susigulėti informacijai. Skubant gaunamas kažkoks rezultatas, skubėjimas yra, bet jaučiamas nepasitenkinimas, tarsi kažko trūksta. Žmogus pasistato namą, ir jau po mėnesio sako, ai, galėjau aš viską kitaip daryti.

tags: #kaip #namas #atrodo #sklype