Kaip patikrinti, ar buto nuoma registruota: išsamus gidas

Būsto nuoma yra įprastas reiškinys, ypač tarp studentų ir jaunų specialistų. Tačiau ne visi nuomotojai ir nuomininkai žino apie galimybę ir naudą įregistruoti nuomos sutartį. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip patikrinti, ar buto nuoma yra oficialiai įregistruota, kokie yra registravimo būdai ir kokią naudą tai teikia abiem šalims.

Nuomos sutarties registravimo svarba

Nuomos sutarties įregistravimas Registrų centre gali būti naudingas tiek nuomotojui, tiek nuomininkui. Sutarčių išviešinimas apsaugo abi puses nuo galimo sutarties šalių nesąžiningumo, aiškiai apibrėžia abiejų šalių teises ir pareigas bei užtikrina sutarties sąlygų laikymąsi.

Įregistravus nuomos sutartį Registrų centre nuomininkai taps tiesiogiai atsakingi už komunalinių paslaugų mokėjimą. Taip pat, įregistruota turto nuomos (panaudos) sutartis padeda apsaugoti tiek savininkų, tiek nuomininkų interesus - savininkas atsakomybę už komunalinių mokesčių mokėjimą bei tretiems asmenims padarytą žalą iškart perkelia nuomininkams, o pastarasis gali būti tikras, kad savininkas be jo sutikimo nenutrauks sutarties anksčiau laiko.

Jeigu tarp nuomininko ir nuomotojo kyla ginčas, teisme ar kitose institucijose galima remtis tik įregistruota sutartimi. Be to, asmenys ir šeimos, kurie išsinuomojo būstą sudarydami sutartį ne trumpiau nei vieneriems metams ir įregistravę ją Nekilnojamojo turto registre, turi teisę į būsto nuomos mokesčio dalies kompensaciją.

Ar nuomos sutarties įregistravimas privalomas?

Nuomos sutarties įregistravimas registrų centre nėra privalomas. Jūs patys nusprendžiate, ar norite įregistruoti ar ne.

Kaip įregistruoti nuomos sutartį?

Registrų centras primena, kad prašymą įregistruoti nuomos ar panaudos sutartį gali pateikti viena iš šalių - tiek turto savininkas, tiek nuomininkas.

Prašymą dėl nuomos sutarties įregistravimo galima pateikti:

• Nuvykus į Registrų centrą
• Internetu, pasirašius saugiu elektroniniu parašu

Patogiausias būdas registruoti sutartį yra internetu - prisijungus prie Registrų centro savitarnos svetainės. Suvedus duomenis numatytose formose dalis duomenų perkeliama automatiškai. Vos kelių mygtukų paspaudimu sugeneruotą sutarties šabloną visos šalys turi pasirašyti elektroniniu kvalifikuotu parašu.

Jei dokumentai pasirašyti ranka, juos galima pateikti:

• Atvykus į vietos Registrų centro klientų aptarnavimo padalinį.
• Siunčiant prašymą kartu su asmens tapatybę patvirtinančio dokumento kopija adresu: Studentų g. 39, 08106 Vilnius.

Svarbu: Siunčiamas prašymas ir pridedami dokumentai turi būti pasirašyti elektroniniais parašais.

Reikalingi dokumentai

Registruojant reikalinga pati nuomos ar panaudos sutartis, kurią suinteresuotos šalys turi pasirašyti vienodai - elektroniniu kvalifikuotu parašu arba ranka. Jei nuomojamas žemės sklypas, turi būti pridedamas jo planas (schema). Visi dokumentai teikiami originalai arba įstatymų nustatyta tvarka patvirtintos kopijos. Žemės sklypo plano gali būti teikiama kopija, jei ją pasirašo visos sutarties šalys.

Jei nekilnojamojo turto registre įregistruotas juridinis faktas „Atliktas notaro vykdomasis įrašas“, tai juridinis faktas apie sudarytą nuomos, panaudos ar subnuomos sutartį registruojamas ir išregistruojamas ar keičiami duomenys kartu su prašymu pateikus kreditoriaus sutikimą.

Kas pasirašo sutartį?

Nuomos sutartis pasirašoma visų sutarties šalių. Jei yra keli turto bendrasavininkai ir nuomojamas visas nekilnojamasis daiktas, pasirašo visi bendrasavininkai. Jei nuomojamas ne visas daiktas, o tik jo dalis, priklausanti vienam iš bendrasavininkų, sutartį gali pasirašyti tos dalies turto savininkas, jeigu Nekilnojamojo turto registre įregistruotas juridinis faktas „nustatyta naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarka“.

Kaip išregistruoti nuomos sutartį?

Pasibaigusi galioti nuomos ir panaudos sutartis išregistruojama vienai iš sutarties šalių pateikus prašymą ją išregistruoti. Prašyme reikia nurodyti, kad sutartis nebuvo pratęsta.

Neterminuotos sutarties ar nepasibaigusios galioti sutarties atvejais, kai abi šalys nusprendžia ją nutraukti, reikalinga teikti prašymą pridedant visų suinteresuotų asmenų pasirašytą susitarimą nutraukti nuomos ir panaudos sutartį.

Kada galima nutraukti sutartį vienašališkai?

Vienašališkai sutartis gali būti nutraukta tik vadovaujantis sutartyje numatytomis vienašalio sutarties nutraukimo sąlygomis, Civilinio kodekso nuostatomis ar kreipiantis į teismą.

Subnuoma

Norint įregistruoti subnuomos sutartį, kai turtas valdomas panaudos teise, kartu su prašymu turi būti teikiamas nekilnojamojo daikto savininko rašytinis sutikimas arba toks sutikimas turi būti įrašytas panaudos sutartyje. Kad subnuomos sutartis būtų registruojama Nekilnojamojo turto registre, turi būti įregistruota ir nuomos ir panaudos sutartis ir jos terminas negali būti ilgesnis už nuomos/panaudos sutarties terminą.

Notarinis sutarties patvirtinimas

Nors notarinės formos reikalavimo nėra ir užtenka paprastos rašytinės formos, tam tikrais atvejais galima patvirtinti notariškai. Ir jeigu tokia sutartis patvirtinta notariškai, tai pagal ją yra paprasčiau po to išsieškoti kažkokias pinigines lėšas, kurios gali atsirasti iš tos sutarties.

Pavyzdžiui, įprastai praktikoje patariama notariškai patvirtinti kažkokius didesnius sandorius, kažkokias dideles nuomos sutartis, kur yra reikšmingi nuompinigiai ar kažkokie kiti susitarimai. Ir, matant riziką, kad galbūt kažkada viena ar kita šalis savo įpreigojimų nevykdys. Tai tokiu atveju galima patvirtinti nuomos sutartį. Paprasčiau yra su išieškojimo procesu.

Tai reiškia, kad galima, jeigu kažkuri šalis nevykdo savo finansinės prievolės. Iš esmės, galima kreiptis į notarą, pateikiant įrodymus, kad priešinga šalis neįvykdė savo įsipareigojimų ir notaras tuomet išduoda vykdomą įrašą, jau galima nešti vykdyti tiesiai antstoliui. T.y. nėra teisminio nagrinėjimo procedūros, nėra teismo posėdžių, kreipimosi į teismą ir t.t. Tai supaprastina tą ginčo sprendimą, bet tai apima tik finansinius dalykus.

Aš įsivaizduoju, kad tokią sutartį patvirtinti kainuotų kažkur nuo 100-200 eurų. Aišku, pas notarus būna ir eilės, šalys dažniausiai nori kuo greičiau sandorį sudaryti, nenori kažkokių formalumų papildomų. Tai dažniausiai notaro ir nesirenką.

Nuomos sutarties registravimas ir gyvenamosios vietos deklaravimas

Registravimas nuomos sutarties reiškia tai, kad mes, t.y. sutarties šalys - nuomininkas ir numotojas - tarpusavyje pasirašo tą sutartį. Tai apie sutartį niekas nežino be nuomininko ir numotojo. Įregistruojant šią sutartį, ji yra išviešinama, įnešama į registrą, registrų duomenys yra viešai prieinami. Tai reiškia, kad apie sutartį leidžiame žinoti bet kokiems tretiesiems asmenims. Įstatymas sako, kad tokiu būdu mes tą faktą, kad yra sudaryta nuomos sutartis, jau tada galime panaudoti prieš bet ką. Ne tik nuomininkas prieš numotoją tame santykyje nedideliame, bet ir galime panaudoti tam tikrais atvejais.

Pavyzdžiui, jeigu registruota nuomos sutartis, tai galima gauti ir būsto šildymui kompensacija, bet būtinai tai turi būti registruota, išviešinta.

Iš esmės, tiek nuomininkas, tiek numotojas gali pateikti tą sutartį registracijai - Registrų centrui. Tai galima padaryti pateikiant tiesiogiai tą sutartį arba el. būdu. Išregistruoti [sutartį] taip pat gali viena ar kita šalis. Tokiu atveju reikia pateikti sutarties nutraukimo faktą patvirtinančius dokumentus, kad sutartis nutraukta. O jeigu sutartis pasibaigė? Taip pat reikia informuoti, kad sutarties terminas yra pasibaigęs ir sutartis nepratęsta.

Jeigu kalbame apie gyvenamosios vietos deklaravimą, tai yra žinoma, kad kiekvienas asmuo turi deklaruoti savo gyvenamąją vietą. Tai galima deklaruoti gyvenamąją vietą ir nuomojamame bute ar kažkokiam gyvenamajame objekte, bet tokiu atveju reikia gauti savininkų sutikimą. Tu negali be savininko sutikimo deklartuoti numojamame bute savo gyvenamosios vietos. Lygiai taip pat, jeigu savininkas nori išdeklaruoti asmenį, jis gali bet kada savo sprendimu vienašališkai tokį sutikimą atšaukti ir tada ta deklaracija dingsta. Gyvenamosios vietos deklaravimas nesukuria nuomininkui kažkokių papildomų teisių.

Dažniausiai savininkai išsigąsta, kad atsiranda nuomininkui kažkokios papildomos teisės, kad jis gali pretenduoti į butą. Tai tikrai tokių dalykų nebūna. Ir kaip labai greitai galima tai deklaruoti, taip ir išdeklaruoti. Tai viskas, iš esmės, priklauso nuo savininko valios. Kas gali būti, tai tam asmeniui atkeliautų korespondencija iš oficialių institucijų, nes jis yra deklaravęs, išviešinęs tą gyvenamąją vietą.

Jei mes kalbame ir apie buveinės registraciją, jeigu juridinis asmuo, irgi tam reikalingas savininko sutikimas. Yra tokių vietų, kur labai daug tų buveinių priregistruota ir netgi verčiasi asmenys, duoda sutikimus registruoti buveinę ir už tai ima pinigus. Tai yra savotiškas verslas. Pavyzdžiui, kažkoks objektas, negyvenamosios paskirties, patalpos dažniausiai ir ten yra registruojama labai daug juridiniu asmenų buveinių.

Elektroninis parašas ir sutarties dydis

Nemažai pirkimo-pardavimo preliminarias sutartis dažniausiai įkeliame į nuotolinio pasirašymo platformas ir didžioji dauguma žmonių pasirašinėja nuotoliniu būdu. O kaip su nuomos sutartimis, kokios apimties gali būti failas, pats dokumentas? Dokumentas gali būti pakankamai didelis. Tik ar visą laiką yra būtinybė turėti 10-11 lapų nuomos sutartį. Tam tikrus dalykus reglamentuoja ir įstatymai. Jeigu taip, kaip reglamentuoja įstatymai, tau tinka, tai, iš esmės, tu gali įdėti tik nuorodą į įstatymą ar tiesiog neaptarti papildomai. Reiškia, jei nebus aptarta sutartyje, bus vadovaujamasi įstatymais. Tai iš tikrųjų sutartis gali būti vieno puslapio, kur yra numatyti nuomininko duomenys, nuomotojų duomenys apie objektą ir svarbiausia - finansiniai klausimai apie nuompinigius, baudas ir t.t. Tai sutarti gali būti labai aiški ir trumpi.

Dėl pasirašymo sutarties - taip, jau tas variantas, kai žmonės pasikeičia savo skenuotais, rašytais variantais elektroniniu paštu, jis nėra jau toks populiarus. Jį tikrai keičia elektroniniai parašai, kadangi tai yra žymiai patogiau. Įkeliate į platformą ir matote, kada kita šalis pasirašo sutartį, gaunate pranešimą. Tokių dokumentų taip pat negalite pamesti.

Jeigu renkatės tą elektroninį būdą, tai reiškia, kad abi šalys turi pasirašyti elektroniniu būdu. Jei vis dėlto renkatės popierinius variantus pasirašyti originaliais parašais, tai nesvarbu, kad viena šalis turi elektroninį parašą, vis tiek turi būti pasirašoma originaliu parašu.

Nuomotojo teisės patekti į būstą

Dar pridėsiu papildomai, kad ir įstatymas numato teisę numotojui patekti į butą. Jeigu jis neturi raktų, jis negali patekti, reiškia, negali tikrinti būklės. Pagal įstatyma jis turi užtikrinti, kad būstas būtų tinkamas tam tikrai paskirčiai. Reiškia, tam tikrais atvejais [nuomotojui] įstatymuose numatyta pareiga atlikti ir kapitalinį remontą. Savininkas turi turėti būdą patektį į būstą ir vykdyti pareigas pagal įstatymus.

Sutartyje dažniausiai būna atskiri punktai, kurie pataria, kaip tas vizitavimas gali vykti, prieš kiek ir kokiu būdu turi įspėti. Todėl patariama tokius momentus aptarti detaliau.

Oficiali būsto nuoma: kaip tai padaryti teisingai?

Norint gyvenamąsias patalpas nuomoti tik gyventojams, pavyzdžiui, kambarį ar butą studentams, tai galima daryti dviem būdais. Vienas jų - įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma, neteikiant apgyvendinimo paslaugų“. Pasirinkus verslo liudijimą, reikės sumokėti gyventojų pajamų mokestį (toliau - GPM), o gautas nuomos pajamas deklaruoti iki kitų metų gegužės 2 d. Svarbu pažymėti, kad su šiuo verslo liudijimu gyventojas gali nuomoti tik gyventojams ir tik gyvenamosios paskirties patalpas.

Antrasis būdas - nuomoti neįsigijus verslo liudijimo, tačiau metams pasibaigus, iki kitų metų gegužės 2 d., deklaruoti iš nuomos gautas pajamas ir sumokėti 15 proc.

Verslo liudijimo populiarumas

Atkreipiame dėmesį, kad verslo liudijimus patalpų nuomai įsigijusių gyventojų skaičius didėja. Ši tendencija rodo augantį gyventojų sąmoningumą ir nuteikia optimistiškai. Verslo liudijimų populiarumą lemia tai, kad šis būdas yra paprasčiausias, norint legaliai vykdyti veiklą bei sumokėti mokesčius.

Verslo liudijimą gyventojas gali įsigyti metams, mėnesiui ar netgi pageidaujamam dienų skaičiui (bet ne mažiau nei 5 dienoms per metus, dienos gali eiti ne iš eilės). Atitinkamai proporcingai už pasirinktas veiklos dienas apskaičiuojamas mokėtinas fiksuoto dydžio pajamų mokestis. Verslo liudijimų kainas lemia keletas veiksnių - veiklos teritorija, veiklos rūšis bei vykdymo laikotarpis. Verslo liudijimų fiksuotus pajamų mokesčio dydžius atitinkamiems metams tvirtina vietos savivaldybių tarybos, o preliminarią verslo liudijimo kainą padės apskaičiuoti VMI įdiegta skaičiuoklė.

Nuomos sutartis

Pažymima, kad nuomojant būstą, gyventojams tikslinga sudaryti su nuomininku nuomos sutartį raštu. Sutartyje būtina aptarti esmines būsto naudojimo sąlygas, atlyginimo dydį, atsiskaitymų tvarką, atsakomybę žalos atveju ir kitus aspektus. Sutartis yra naudinga ir reikalinga abejoms šalims - tiek nuomotojui, tiek nuomininkui.

Brokerių pagalba

Galiu tik pasidžiaugti, kad besinaudojančių tarpininkų paslaugomis vis daugėja. Nemaža dalis gyventojų, kurie kartą pasinaudoja brokerių paslaugomis nuomojant ar nuomojantis būstą, vėliau tampa nuolatiniais jų klientais, nes brokeris - tai ekspertas, kasdien dirbantis šį darbą, puikiai išmanantis rinką ir visus niuansus, susijusius su nuomos procesu.

Kadangi brokerių veikla mūsų šalyje yra nereglamentuota, pasiskelbti ir save vadinti brokeriu gali bet kas, taip pat ir nepatikimi bei prastos reputacijos asmenys, kurie gali konsultuoti klientus, netgi sąmoningai suteikti jiems informaciją, kaip likti šešėlyje ir nemokėti mokesčių. Norėdami atskirti bet kaip teikiančius paslaugas nuo profesionaliai dirbančių šioje srityje, LNTAA sukūrė sistemą, kuri padeda identifikuoti profesionalus. Pirmiausia brokerio žinios ir profesionalumas įtvirtinamas egzamino metu. Gautas sertifikatas patvirtina, jog brokeris atitinka rinkoje reikalingas kompetencijas.

VMI vaidmuo

VMI patalpų nuomos sektoriui skiria didelį dėmesį. Nustatant patalpas nuomojančius ir pajamų nedeklaruojančius asmenis, mokesčių administratorius remiasi įvairiais informacijos šaltiniais. Siekdama išsiaiškinti deklaruoti pajamas ar susimokėti mokesčius pamiršusius būsto nuomotojus, VMI prioritetą teikia komunikacijai su mokesčių mokėtojais. Jie informuojami apie VMI kilusius klausimus, kviečiami pokalbiui, prašoma pateikti paaiškinimus dėl veiklos aplinkybių. Tik tuo atveju, jei gyventojas atsisako bendradarbiauti su mokesčių administratoriumi, taikomos kitos poveikio priemonės - kontrolės veiksmai ar administracinė atsakomybė.

Nuomos sutarties sudarymas ir registravimas

Pirmas žingsnis link "legalumo" yra nuomos sutartis, kurioje numatytos visos nuomos sąlygos ir kaina. Nuomos sutartis turi būti sudaryta tvarkingai, galbūt kartais nepakaks standartinės sutarties iš interneto. Tokiu atveju nuomotojui ir nuomininkui rekomenduojama kreiptis į patyrusius brokerius kurie galės peržvelgti sutartį arba turi kreiptis į teisininkus, kad nereiktų sutarčių perrašyti kelis kartus.

Norint prisiregistruoti nuomojamame bute ar name, reikalinga galiojanti nuomos sutartis su visais būtinais rekvizitais. Pagal įstatymus žodinės sutarties pakanka, tačiau praktika rodo ką kita. Pasikeitus finansinėms ir šeimyninėms aplinkybėms, nuomotojas ir nuomininkas dažniau linkęs žodinę sutarti keisti arba nutraukti.

Keletas eurų kainuoja įregistruoti sudarytą nuomos sutartį VĮ "Registrų centras" tai galima padaryti ir internetu. Jei esate nuomininkas ir ketinate įsigyti savo būstą, oficialios institucijos gali pareikalauti įrodyti, kur gyvenate ir ar jūsų nepilnamečių vaikų teisės į būstą yra užtikrinamos.

Kadangi nuomojate savo turtą ir už tai gaunate nuolatines pajamas, esate traktuojamas kaip savarankiškai dirbantis žmogus. Ne, jūs verslo nevykdote, tačiau dirbate savarankiškai. Dėl to valstybei reikia susimokėti mokesčius.

Mokesčių mokėjimo būdai

Yra du pagrindiniai būdai, kaip sumokėti mokesčius už nuomą:

• Pagal verslo liudijimą: Tai yra fiksuotas metinis mokestis. Visos savivaldybės mokestį nustato pačios, tad mokesčiai rajone ir didmiestyje yra skirtingi.
• 15 proc. GPM: Gyventojų pajamų mokestis yra 15 proc. nuo gautų pajamų.

Aritmetika paprasta. Jei Vilniaus mieste nuomojate vienam fiziniam asmeniui visus metus ir gaunate stabilias pajamas, didesnes, nei 4650 eurų (po 380 eur. per mėnesį), labiau apsimoka verslo liudijimas. Jei per metus iš nuomos gaunate mažiau, nei 4650 eurų pajamų, tada labiau apsimoka mokėti GPM.Panašiai ir su kitais didmiesčiais. Rajonuose verslo liudijimo nauda yra akivaizdi.

Kai kitais metais deklaruodami sumokėsite mokesčius (gal ir nereikės mokėti iš viso, jei VMI grąžinama suma bus didesnė...), galėsite drąsiai teigti, kad nuomojate legaliai, mokate visus mokesčius. Taip pat legali sutartis labai padeda, jei kyla ginčas tarp nuomotojo ir nuomininko, jei reikalinga pagalba dėl iškraustymo ar skolų padengimo.

Statistika

VĮ „Registrų centras“ duomenimis, oficialiai registruojamų būsto nuomos sutarčių skaičius kasmet auga. Prieš dešimtmetį šalyje per metus buvo įregistruojama kiek daugiau nei 2,6 tūkst. tokių sutarčių, o jau 2017 m. šis skaičius išaugo iki 6 tūkst., per 2018 m. jų padaugėjo iki beveik 6,6 tūkstančio, o 2019 m. buvo užregistruota daugiau kaip 7 tūkst. būsto nuomos sutarčių.

Tačiau nekilnojamojo turto rinkos ekspertai teigia, kad butų nuomos rinkoje tokių sandorių sudaroma bent keletą kartų daugiau, ir visais atvejais būsto savininkams rekomenduojama sudaryti sutartis raštu bei jas oficialiai užregistruoti.

Lentelė: Verslo liudijimų kainos 2019 m. (pavyzdys)

Nuomininko patikimumo patikrinimas

Finansų ekspertai pataria pasinaudoti dar labiau prieinama galimybe įsitikinti nuomininkų patikimumu. Bet kuris žmogus, sudarantis ilgalaikę sutartį, gali per keletą minučių įrodyti savo finansinį patikimumą - tereikia paprašyti, kad jis parodytų savo asmeninę kreditingumo istoriją.

Norėdami patikrinti, ar būsimi nuomininkai visada atsiskaito laiku, buto savininkai gali paprašyti jų parodyti išrašą iš kredito biuro - kompiuterio ekrane ar atspausdintą. Gauti tokią informaciją užtrunka keletą minučių, tačiau padidina abiejų šalių tarpusavio pasitikėjimą. Sąžiningi žmonės iš karto parodys savo kreditingumo istoriją, o turintys ką nuslėpti ieškos kitų, mažiau reiklių butų savininkų.

tags: #kaip #patikrinti #ar #savininkas #uzregistravo #buto