Žemės sklypo formavimas ir įregistravimas Nekilnojamojo turto registre yra svarbus procesas, užtikrinantis nuosavybės teises ir leidžiantis vykdyti statybos darbus.
Šiame straipsnyje aptarsime, kaip šis procesas vyksta Lietuvoje, remiantis galiojančiais teisės aktais, ir kaip patikrinti, ar sklypas suformuotas tinkamai.
Žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektas
Žemės įstatymas numato, kad siekiant pakeisti žemės sklypų naudojimo paskirtį ir (ar) būdą bei juos sujungti yra rengiamas žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas (toliau - Projektas).
Vadovaujantis Kolegialių institucijų 2004 m. spalio 4 d. įsakymu Nr. 3D-452/D1-513 „Dėl Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklių patvirtinimo“, Projekto rengimą inicijuoja žemės sklypų savininkas (toliau - Iniciatorius), kuris prašymą leisti rengti žemės sklypų, esančių miesto teritorijoje, Projektą pateikia savivaldybės administracijai.
Projekto rengimo etapai
Projekto rengimas susideda iš kelių pagrindinių etapų:
- Inicijavimas: Priimamas sprendimas pradėti rengti Projektą.
- Rengimo reikalavimai: Rengiami Projekto rengimo reikalavimai.
- Projekto rengimas: Žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto parengimas.
- Visuomenės informavimas: Parengtas projektas teikiamas visuomenei susipažinti. Susipažinimui skiriamas ne trumpesnis kaip 10 d. d. laikotarpis, per kurį suinteresuoti asmenys teikia savo pasiūlymus. Organizatorius išnagrinėjęs pasiūlymus atsako pasiūlymus teikusiems asmenims. Tokie atsakymai gali būti skundžiami Nacionalinei žemės tarnybai (toliau - NŽT).
- Derinimas: Projektas turi būti suderintas su įvairiomis institucijomis, priklausomai nuo situacijos.
- Projekto tikrinimas.
- Pritarimas.
- Tvirtinimas: Parengtą projektą tvirtina savivaldybės administracijos direktorius.
- Matavimai.
- Informavimas.
- Projekto registravimas.
- Sprendimas pertvarkyti žemės sklypus.
- Registracija Nekilnojamojo turto registre.
Projektas turi būti suderintas su:
- Aplinkos ministerijos Regiono aplinkos apsaugos departamentu (toliau - RAAD), kai pertvarkomas ar formuojamas žemės sklypas patenka į požeminio gėlo ir mineralinio vandens telkinių ar jų sanitarinės apsaugos zonų teritoriją ir/arba pertvarkomam žemės sklypui numatoma keisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį;
- Visuomenės sveikatos centru, kai pagal Projektą nustatomos SAZ (toliau - VSC);
- kitomis institucijomis, jeigu tai nurodyta pateiktuose reikalavimuose.
Pagal Taisyklių 63 p. Projektas turi būti suderintas arba raštu pateiktas motyvuotas atsisakymas derinti Projektą, ne vėliau kaip per 5 d. d.
13 klausimų, kuriuos reikia užduoti perkant žemę
Kaip patikrinti žemės sklypo dokumentus?
Perkant žemės sklypą, svarbu patikrinti, ar dokumentai nesuklastoti, ar sklypas neužstatytas ir pan.
Štai keletas būdų, kaip tai padaryti:
- Registrų centro išrašas: Galima prašyti pardavėjo, kad prisijungus prie portalo ar nuvykus į Registrų centrą išimtų naują Registrų Centro išrašą. Jame matysite esamus turto apribojimus, tikslų sklypo adresą, plotą, unikalų numerį ar savininkas tikrai tas pats žmogus, kaip įgijo tą turtą, ar atlikti kadastriniai matavimai. Jeigu matavimai preliminarūs, o sklypas mieste, notaras gali atsisakyti daryti sandorį.
- www.regia.lt portalas: Ar sklypo unikalus numeris sutampa su Registrų Centro pažyma, galima pasitikrinti portale www.regia.lt.
- Notaras: Perkant visus galimus turto areštus patikrins notaras (tai yra privaloma), taip pat notaras patikrins ar parduodantis asmuo nėra bankrutuojantis, ar neturi kitų turto areštų. Jeigu turėtų kitų areštų, tada notaras Jus informuos.
Apie anksčiau paminėtą informaciją, nesunkiai galite pasitikrinti ir patys, o ar dokumentai nesuklastoti, ar nėra servitutų galinčių trukdyti vykdyti norimą veiklą, ar galima ten statyti statyti namą, sklypo paskirties keitimo ir kitus niuansus galinčius sukelti neigiamas pasekmes patarčiau kreiptis į kompetentingus specialistus kurie atlieka nekilnojamo turto patikrą prieš perkant.
Svarbūs dokumentai
Turite patikrinti 2 dokumentus - Registro pažymėjimą ir Sklypo planą.
2 svarbūs dalykai perkant žemės sklypą
Nepaisant asmeninių kriterijų, yra du svarbūs dalykai į kuriuos reikės sutelkti dėmesį sprendžiant įsigyti ar ne konkretų žemės sklypą ir nelikti apgautiems.
Dokumentai
Jei nuosavybės dokumentai tvarkingi, kadastriniai matavimai atlikti, yra statybų leidimai ir sąlygų sąvadai - tuomet specialistams lengva suprasti ar viskas su sklypu būtent taip, ką sako pardavėjas.
Todėl jei jaučiatės nepatyrę, bijote suklysti ar nepastebėti svarbios informacijos, kurią nutyli pardavėjas, nesidrovėkite kreiptis į NT agentūrą, kuri užsiima NT pirkimu -pardavimu bei geodeziniais - kadastriniais matavimais.
Vietovės ypatumai
Daug svarbiau detalusis planas, sklypo ir vietovės perspektyvos, dirvožemis, gruntas, esamas ir planuojamas susisiekimas bei apsaugos zonos. Kitaip, parametrai, kurie nulems ką ir kaip galėsite daryti įsigytame sklype.
Panagrinėję miesto ar rajono detalųjį plėtros planą, galite sužinoti, kokia ateitis laukia rajono, vietovės ar gatvės kurioje esate nusižiūrėję sklypą.
Pagal sklypo nuosavybės unikalų ar kadastrinį numerius pasitikrinkite Registrų centre arba pas matininkus ar sklypas yra būtent ten, kur rodo pardavėjas.
Jei sklypo nuosavybės dokumentai senesni nei 2 mėnesiai, kreipkitės į instituciją ar asmenį, turinti prieigą prie Registrų centro duomenų (pvz., notaras), kad būtų patikrinta ar nėra naujai atsiradusių pakeitimų, apribojimų ar suvaržymų susijusiu su jus dominančiu sklypu bei jo nuosavybės teise.
Sklype galima vykdyti tik tuos statybos darbus, kurie numatyti ar kuriems nėra apribojimų detaliajame plane arba tos vietovės bendrajame plane.
Todėl svarbu žinoti visas galimybes ir aplinkybes.
Padėti suprasti situaciją gali padėti miesto(ar rajono) architektas.
Todėl galite iš anksto atlikti geologinius grunto tyrimus .
O galbūt kaip tik rasite naftos telkinį sklype ir jūsų planai pasipildys verslo idėja.
Kadastriniai ir geodeziniai matavimai - svarbus žingsnis
Kiekvienas nekilnojamo turto objektas - namas, sklypas, butas - turi kadastrinę bylą, kurioje atsakoma į pagrindinius klausimus „kas?“, „kur?“ ir „kiek vertas?“.
Kadastriniai matavimai
Pastatų kadastriniai matavimai, dažnai dar vadinami inventorizacija. Statinių kadastriniai matavimai nurodo aprašomo daikto (nekilnojamo turto) dydį, fizinę būklę, vertę, buvimo vietą (koordinates) ir kitus objekto rodiklius, taip pat fiksuojamus nekilnojamo turto pakitimus.
Inventorizacija arba kadastriniai matavimai yra reikalingi keliais atvejais.
Pirmiausiai, tiems objektams, kuriems buvo išduotas statybos leidimas, o po darbų pabaigos reikalingas“namo pridavimas“, kad galima būtų pripažinti tinkamu naudoti.
Antra, kadastrinės bylos reikia siekiant nekilnojamą turtą įkeisti bankui.
Ir trečia, paslauga reikalinga norint padalinti, perskirstyti turtą (pvz., kai yra keli paveldėtojai).
Geodeziniai matavimai
Žemės sklypo geodeziniai matavimai yra tikslus žemės ploto nustatymas ir plano parengimas, remiantis tikslių žemės sklypo ribų posūkio taškų koordinavimu (LKS94 valstybinėje koordinačių sistemoje).
Žemės sklypo ribos vietovėje paženklinamos dalyvaujant žemės sklypo savininkui arba būsimam pirkėjui arba jo įgaliotam asmeniui, taip pat suinteresuotiems asmenims - gretimų sklypų savininkams ar jų atstovams.
Kelios situacijos, kuomet reikalingi geodeziniai matavimai:
- Keičiantis sklypo savininkui (perkant, parduodant, paveldėjant žemės sklypą),
- Statant pastatus,
- Keičiant žemės sklypo paskirtį,
- Nustatant ir riboženkliais paženklinant žemės sklypo ribas,
- Padalijant sklypą ar sujungiant kelis sklypus.
Ar perkamas sklypas turi turėti atliktus geodezinius - kadastrinius matavimus?
Perkant žemės sklypą pagrindiniame nuosavybės dokumente yra žemės planas, o jame nurodytas „Matavimo tipas“.
Šioje vietoje greičiausiai bus viena iš dviejų frazių: „žemės sklypas suformuotas atliekant preliminarius matavimus" arba "žemės sklypas suformuotas atliekant kadastrinius matavimus".
Specialistai rekomenduoja pirkti sklypą su atliktais kadastriniais matavimai.
Preliminarūs - tai beveik „katė maiše“.
Derėtų sutarti su pardavėju, jog prieš pasirašant pirkimo-pardavimo sutartį, kadastriniai matavimai bus atlikti.
Šioje vietoje geriausia pasitelkti specialistus, nekilnojamo turto agentūrą, kuri atlieka geodezinius-kadastrinius matavimus.
| Matavimo tipas | Aprašymas |
|---|---|
| Preliminarūs matavimai | Matavimai „iš akies“, sklypo ribos nepririštos prie tikslių koordinačių. |
| Kadastriniai matavimai | Visi sklypo kampai tiksliai nustatyti, suderinti su kaimynais, perkamo žemės sklypo plotas aiškus. |
Kaip sužinoti, kam priklauso žemės sklypas?
Norint sužinoti, kam priklauso žemės sklypas reikia trijų įrankių: Regia.lt, Registrų centro portalo ir Google.
REGIA
Suradus patinkantį sklypą, pirmiausia reikia sužinoti jo tikslų adresą.
Tam į pagalbą ateina regionų geoinformacinės aplinkos portalas Regia.lt.
Jame ne tik surasite adresus, bet ir galite pamatyti komunikacijas šalia sklypo - ar šalia praeina dujos, elektra, vanduo, kokios artimiausios susisiekimo paslaugos.
Registrų centras
Registrų centre galima gauti informaciją apie nekilnojamojo turto savininką.
Lietuvoje žemės ir miško sklypų nuosavybės teisės yra registruojamos ir viešai prieinamos, todėl norint sužinoti, kam priklauso konkretus sklypas, yra keli būdai.
- Naudokitės regia.lt platforma kad peržiūrėtumėte sklypų ribas, paskirtį ir jų unikalius numerius.
- Norėdami sužinoti, kam priklauso konkretus sklypas, galite naudotis Registrų centro teikiama paslauga - Nekilnojamojo turto registro išrašais. Šie išrašai pateikia informaciją apie sklypo savininką, teises į turtą bei kitą teisinę informaciją. Užklausą galite pateikti tiesiogiai Registrų centro padalinyje arba internetu per Registrų centro savitarnos sistemą.
Šiame straipsnyje pateikta informacija yra bendro pobūdžio ir negali būti laikoma teisine konsultacija.