Kaip pratęsti žemės nuomos sutartį su valstybe

Žemės nuomos sutartis yra svarbus dokumentas tiek nuomininkui, tiek nuomotojui. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip pratęsti žemės nuomos sutartį su valstybe, kokie reikalavimai keliami žemės nuomos sutarčiai ir kokie yra svarbūs teisiniai aspektai.

Žemės nuomos sutarties terminai ir reglamentavimas

Įstatymai numato, kad maksimalus žemės nuomos terminas yra 99 metai. Kai išnuomojama po statiniais ir prie jų esanti žemė, nuomos terminas nustatomas pagal pastatų eksploatacijos trukmę. Naujiems statiniams ši trukmė nustatoma pagal jų statybos projektą. Seniems, pastatytiems iki 1996 m. sausio 1 d., šis terminas nustatomas pagal statinių gyvavimo trukmės lentelę ir konkretaus statinio kadastro duomenų byloje nurodytą nusidėvėjimo procentą.

Kada galima pratęsti valstybinės žemės nuomos sutartį?

Pagal dabartinį reglamentavimą pratęsti valstybinės žemės nuomos sutartį galima dviem atvejais:

1. Dar nesuėjus nuomos terminui, tačiau atlikus sklype esančių statinių remonto, rekonstravimo, griovimo ir naujos statybos darbus, mažėja pastato nusidėvėjimas ir ilgėja jo naudojimo trukmė. Geriausias to pavyzdys yra renovacija.
2. Kai statinio naudojimo trukmės terminas, ir drauge - valstybinės žemės nuomos terminas, yra suėjęs, tačiau statinys yra eksploatuojamas toliau.

Žemės nuomos sutarties esminiai aspektai

Pagal žemės nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje numatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį.

Žemės nuomos sutarties dalykas gali būti valstybinės žemės arba privačios žemės sklypas (jo dalis), suformuotas pagal žemėtvarkos projektą ar kitą detalų teritorijų planavimo dokumentą ir įstatymų nustatyta tvarka įregistruotas viešame registre.

Žemės nuomos sutarties forma ir priedai

Parengiama rašytinė žemės nuomos sutartis. Prie jos turi būti pridėtas nuomojamo žemės sklypo planas, o kai žemė nuomojama iki trejų metų, - žemės sklypo schema. Šie dokumentai yra žemės nuomos sutarties neatskiriama dalis.

Keliems asmenims bendrosios nuosavybės teise priklausantis žemės sklypas gali būti išnuomojamas, jeigu visi bendraturčiai raštu sutinka.

Žemės nuomininku gali būti Lietuvos Respublikos ir užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys.

Žemės nuomos terminas

Privačios žemės nuomos sutarties terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu. Šalys gali sudaryti ir neterminuotą žemės nuomos sutartį. Valstybinės žemės nuomos sutarties terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, bet ne ilgiau kaip 25 metams. Jeigu pagal teritorijų planavimo dokumentus žemės sklypą numatyta naudoti visuomenės poreikiams (ar ne žemės ūkio veiklai), jis išnuomojamas tik iki to laiko, kol bus pradėtas naudoti šiems tikslams.

Būtina informacija žemės nuomos sutartyje

Žemės nuomos sutartyje turi būti nurodyta:

• Žemės nuomotojas;
• Žemės nuomininkas;
• Žemės nuomos objekto duomenys, įrašyti žemės kadastre bei viešame registre (plotas, kadastro Nr., vieta, žemės vertė);
• Žemės nuomos terminas;
• Pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis;
• Išnuomojamoje žemėje esančių žemės savininkui ar kitiems asmenims nuosavybės teise priklausančių statinių ir įrenginių naudojimo sąlygos ir naujų pastatų, statinių statybos, kelių tiesimo, vandens telkinių įrengimo ir kitos sąlygos, taip pat kam pastatai ar įrenginiai bus naudojami pasibaigus žemės nuomos terminui;
• Išnuomojamoje žemėje esančių požeminio bei paviršinio vandens, naudingųjų iškasenų (išskyrus gintarą, naftą, dujas ir kvarcinį smėlį) naudojimo sąlygos, neprieštaraujančios įstatymams;
• Žemės naudojimo specialiosios sąlygos;
• Žemės naudojimo apribojimai;
• Žemės servitutai ir kitos daiktinės teisės;
• Užmokestis už žemės nuomą. Į jį įskaitomas užmokestis už melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, inžinerinius įrenginius ir kita, taip pat mokesčio indeksavimas, jeigu nuomojama valstybinė žemė. Privačios žemės nuomos mokesčio dydis nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu;
• Kiti su nuomojamo žemės sklypo naudojimu bei žemės sklypo grąžinimu pasibaigus žemės nuomos sutarčiai susiję nuomotojo ir nuomininko įsipareigojimai;
• Atsakomybė už žemės nuomos sutarties pažeidimus.

Ko negalima įrašyti į žemės nuomos sutartį?

Į žemės nuomos sutartį neįrašoma:

• Įgaliojimas nuomininkui atstovauti žemės savininkui ir disponuoti šio savininko privačia žeme bei joje esančiu kitu nekilnojamuoju turtu;
• Privačios žemės nuomininko teisė keisti pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį.

Sutarties pavyzdys

Žemės nuomos sutartis turi turėti pavadinimą, numerį, taip pat nurodoma sutarties sudarymo vieta:

ŽEMĖS NUOMOS SUTARTIS

_______________Nr.________

(data)__________________________

(sudarymo vieta)

Sutartyje turi būti nurodyti ir priedai (pridedamas išnuomojamo žemės sklypo planas arba žemės sklypo schema).

Sutarties pabaigoje turi būti nurodyti šalių adresai, rekvizitai ir parašai, tačiau paskutiniame sutarties puslapyje negalima rašyti vien tik šalių adresų ir rekvizitų, taip pat atskirame lape negali būti vien tik šalių parašai.

Ūkininkų teisės ir pareigos

Ūkininkams neretai tenka patiems sudaryti ar pasirašyti įvairias sutartis (darbo, pirkimo ir pardavimo, nuomos, draudimo, autorines ir kt.). O štai žemės nuomos ar žemės panaudos sutartis žemdirbiams dažniausiai tenka sudaryti patiems.

Žemės nuomos sutarties sąlygos, nustatančios, kaip naudoti išsinuomotą žemę, neturi prieštarauti aplinkos apsaugos, gretimų žemės sklypų savininkų ar naudotojų ir visuomenės interesams.

Nuomotojas privalo remontuoti melioracijos įrenginius, kelius, tiltus ir kitus inžinerinius įrenginius, o nuomininko pareiga - išsaugoti dirvožemį ir jo kokybę, tvarkingai išlaikyti melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, kitus inžinerinius įrenginius ir želdinius, taip pat užtikrinti teritorijos aplinkosaugos reikalavimus.

Jei žemės nuomininkas miršta, su nuomos sutartimi susijusios teisės ir pareigos pereina jo įpėdiniams, jeigu šie jų neatsisako. Jeigu žemės nuomininko įpėdiniai žemės nuomos sutarties atsisako, jie turi atlyginti nuomotojui dėl to atsiradusius nuostolius.

Situacija ir patarimai

Klausimas: Mirus seneliui, tapau viena iš penkių jo žemės paveldėtojų. Šiuo metu žemė yra išnuomota ūkininkui už simbolinį mokestį, tačiau nepasirašyta jokia sutartis. Dabartinė nuomos kaina manęs netenkina, tad siūliau ūkininkui toliau nuomotis už didesnį mokestį. Jis prašo šį klausimą atidėti iki spalio mėnesio. Baiminuosi, kad tada žemė bus užsėta naujai ir net jeigu kaina nebus man tinkama, ūkininkas naudosis ja toliau jam priimtinomis sąlygomis.

Atsakymas: Nuomos sutartis - tai susitarimas, kuriuo viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį.

Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.547 straipsnio 1 dalis numato, jog žemės nuomos sutartis turi būti rašytinė. Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse nėra numatyta, kad rašytinės formos nesilaikymas daro žemės nuomos sutartį negaliojančią, tačiau kilus ginčui dėl to, ar ji sudaryta, šalys privalėtų įrodyti jos sudarymo faktą bei sutartas sutarties sąlygas. Taigi, siekiant išvengti įrodinėjimo sunkumų ateityje, jeigu susitartumėte dėl naujos nuomos sutarties sąlygų - laikykitės įstatymo numatytos rašytinės formos.

Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.564 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad apie žemės nuomos sutarties nutraukimą nuomotojas privalo raštu pranešti žemės ūkio paskirties žemės nuomininkams ne vėliau kaip prieš tris mėnesius, o kitos paskirties žemės nuomininkams - prieš du mėnesius iki nuomos sutarties nutraukimo. Taigi, kadangi Jūs nesutariate dėl nuomos sąlygų pakeitimo, Jūs turite teisę nutraukti žemės nuomos sutartį, tačiau laikykitės įstatyme numatytos įspėjimo tvarkos.

Nuomos sutarčiai pasibaigus, nuomininkas privalo grąžinti nuomotojui daiktą tokios būklės, kokios gavo, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą, arba šalys gali susitarti dėl naujos nuomos sutarties sudarymo. Atsižvelgiant į tai, kad šiuo metu dėl nuomos sutarties sąlygų nesutariate, Jūs turite teisę reikalauti atlaisvinti Jums priklausantį žemės sklypą.

Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) informacija

Į Nacionalinę žemės tarnybą (NŽT) vis dažniau kreipiasi ūkininkai dėl iš Lietuvos įmonių gaunamų pasiūlymų išsinuomoti ar pirkti ūkininkų naudojamą valstybinę žemės ūkio paskirties žemę. Ūkininkai domisi, ar galimas valstybinės žemės nuomos teisės perleidimas kitiems asmenims, ir kaip šį procesą reglamentuoja teisės aktai.

NŽT pažymi, kad fiziniai ar juridiniai asmenys negali jiems išnuomotų valstybinės žemės sklypų perleisti (parduoti ar išnuomoti) kitiems asmenims.

Valstybinės žemės nuoma

Remiantis teisės aktais, valstybinę žemės ūkio paskirties žemę išsinuomoti gali Lietuvos ir kai kurie užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys bei kitos užsienio organizacijos, atitinkančios tam tikrus kriterijus. Valstybine žemės ūkio paskirties žeme ją išsinuomojęs fizinis ar juridinis asmuo gali naudotis nuomos sutartyje nustatytą laikotarpį.

Teisė nuomotis valstybinę žemės ūkio paskirties žemę fiziniams ir juridiniams asmenims suteikiama valstybinės žemės nuomos sutartyje nurodytam nuomos terminui, bet ne ilgesniam kaip 25 metų laikotarpiui - terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu.

Taip pat prieš 3 mėnesius iki nuomos termino pabaigos asmuo gali teikti prašymą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties atnaujinimo arba pratęsimo. Jeigu asmuo prašo nuomos sutartį atnaujinti, tokiu atveju pasirašoma nauja valstybinės žemės nuomos sutartis, kurioje nustatomas naujas nuomos terminas. Jeigu valstybinės žemės nuomininkas prašo nuomos sutartį pratęsti, sutartis pratęsiama tokiam nuomos terminui, koks yra nurodytas pakeitimo sutartyje.

Pirmumo teisė nuomotis valstybinę žemę

Pirmumo teisę išsinuomoti valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypus be aukciono turi:

1. Fiziniai asmenys, įregistravę ūkininko ūkį Lietuvos Respublikos ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka arba turintys Vyriausybės įgaliotos institucijos nustatytą pasirengimą ūkininkauti.
2. Juridiniai asmenys - žemės ūkio produkcijos gamintojai, kurių metinės įplaukos iš prekinės žemės ūkio produkcijos realizavimo sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gaunamų pajamų.
3. Jeigu keli vienodą pirmumo teisę turintys asmenys pageidauja išsinuomoti tą patį valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypą, žemės sklypas išnuomojamas tam asmeniui, kuris teisėtai naudojasi žemės sklypu. Jeigu tokių asmenų nėra, žemės sklypas išnuomojamas asmeniui, kurio nuosavybės teise turimas ar iš valstybės nuomojamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas ribojasi su pageidaujamu išsinuomoti žemės ūkio paskirties žemės sklypu. Jeigu tokių asmenų nėra arba jų yra keletas, žemės ūkio paskirties žemės sklypas išnuomojamas asmeniui, anksčiau pateikusiam prašymą išsinuomoti valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypą.

Valstybinės žemės pardavimas

Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme nustatyta, kad laisva valstybinė žemės ūkio paskirties žemė neparduodama, išskyrus šio įstatymo 4 straipsnio 2 dalyje nustatytus atvejus.

Teisę be aukciono pirkti valstybinę žemės ūkio paskirties žemę Vyriausybės nustatyta tvarka turi:

1. Asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio veiklai naudojamus statinius ir įrenginius, - šiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti jų naudojamus žemės ūkio paskirties žemės sklypus.
2. Asmeninio ūkio žemės naudotojai - jų naudojamus asmeninio ūkio žemės sklypus.
3. Privačių žemės sklypų savininkai - tarp jų nuosavybės teise valdomų žemės sklypų įsiterpusius valstybinės žemės ūkio paskirties žemės plotus, ne didesnius kaip 3 ha.

Pateiktoje lentelėje apibendrinami pagrindiniai aspektai, susiję su valstybinės žemės nuomos sutarties pratęsimu:

tags: #kaip #prailginti #nuoma #su #valstybe