Nekilnojamojo turto (NT) rinka yra jautri ekonominiams svyravimams, o recesijos laikotarpiai gali turėti didelės įtakos šios rinkos dinamikai. Būstas tampa vis labiau nebeįperkamas, o specialistai jau nevengia dalintis prognozėmis, kad jau visai netrukus nekilnojamojo turto (NT) rinka turi atsigauti. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip recesija veikia NT rinką Lietuvoje, kokios yra kainų tendencijos, įperkamumo iššūkiai ir ekspertų prognozės.
DARBO RINKOS APŽVALGA | 2024 IV ketvirtis
Būsto Kainų Tendencijos
Vidutinei būsto kainai sostinėje pasiekus 3150 eurų už kv. m., net ir teoriškai jį galintis įpirkti žmogus vis dažniau stabteli ir paskaičiuoja, ar išgalės išlaikyti tokį būstą mokant bankui paskolą, mokant už šildymą šaltuoju metu ir dengiant į kosmosą šovusias sąskaitas už elektrą. Neslepiama, kad NT rinka kol kas sunkiai prognozuojama, nors ir pasirodo ženklų, kurie liudytų artėjančius geresnius laikus.
Rinką stebintys analitikai jau dabar teigia sulaukiantys pirmųjų gerų ženklų, rodančių, kad sostinėje augant būstų pasiūlai, rinka pamažu gali pajudėti iš mirties taško ir pradėti stabilizuotis kainų atžvilgiu. Išperkamosios būsto nuomos paslaugą siūlančios bendrovės „Numai“ duomenimis, jau kelis mėnesius stebimi rekordiškai maži pardavimai sostinės pirminėje NT rinkoje. Štai rugpjūtį pirminėje rinkoje Vilniuje buvo parduoti 77 butai, o bendra jų vertė siekė 11,7 mln. eurų.
O štai bendrovės vadovas Aurimas Čiagus atkreipė dėmesį ir į nuo liepos pirminėje būsto rinkoje šoktelėjusias kainas. Jeigu dar liepą vidutinio 50 kv. m. buto su daline apdaila sostinėje kaina buvo 155 tūkst. eurų, tai jau dabar toks butas kainuoja daugiau nei 157 tūkst.
Kainų šuoliu neatsilieka ir antrinė būsto rinka. Rugpjūtį vidutinė parduoto būsto su pilna apdaila kaina antrinėje Vilniaus NT rinkoje siekė apie 139 tūkst. eurų ir buvo 3 proc. didesnė nei liepą. Vidutinė būsto kv. m kaina augo 5,3 proc. nuo 2850 liepą iki 3000 eurų rugpjūčio mėnesį. Vidutinis parduoto buto plotas Vilniuje buvo 58 kv.
Šiuo metu vidutinė sostinės antrinėje rinkoje parduodamo 62 kv. m. buto kaina su pilna apdaila siekia 196 tūkst. eurų arba maždaug 3150 už kv.
Tačiau kauniečiai pasidžiaugti gali labiau - laikinojoje sostinėje vidutinė parduoto būsto su apdaila kaina buvo trečdaliu mažesnė nei Vilniuje ir siekė maždaug 82 tūkst. Kaune parduoto būsto kv. m. kaina buvo net apie 40 proc. mažesnė ir siekė 1800 eurų. Vidutinis parduoto buto plotas - 65 kv.
Apibendrinant kainų tendencijas Vilniuje ir Kaune, galime pateikti tokią lentelę:
| Miestas | Vidutinė kaina už kv. m (su apdaila) | Vidutinė buto kaina (su apdaila) |
|---|---|---|
| Vilnius | 3150 eurų | 196 000 eurų (62 kv. m) |
| Kaunas | 1800 eurų | 82 000 eurų |
Būsto Įperkamumo Iššūkiai
Net ir besipučiančios NT kainos ir augančios palūkanų normos netampa priežastimi lietuviams atsisakyti svajonės įsigyti savo būstą. Liepą Kaune atliktos apklausos metu paaiškėjo, jog pirmojo būsto sau dairėsi 8 proc. miestiečių, daugiausia - 25-34 m.
Kalbėdamas apie tokias būsto sostinėje kainas, kai kvadratinis metras čia pasiekė ir 3000 eurų, statybų bendrovės „Hanner“ vadovas Arvydas Avulis neslėpė, kad „to dar niekada nėra buvę“[4]. A. Avulis pastebėjo, kad antrinės būsto rinkos cirkuliacija vyksta geriau, o judėjimas čia visada buvo pigesnis.
Vis dėlto, tikimybė, kad būstai pigs, anot A. Avulio, išlieka maža. Tačiau turėti savo nuosavą stogą virš galvos tampa ne tik būtinybe, bet ir prabanga visame pasaulyje. Su NT įperkamumo problemomis neabejotinai susiduria ir JAV, kur nuosavą būstą įsigyja vis mažiau žmonių.
NT Rinkos Recesija JAV
Pastebima, kad NT rinkos recesija JAV skirtingai veikia pirkėjus ir pardavėjus. Būstų paklausa mažėja, tačiau kainos išlieka aukštos, nes pasiūla vis dar labai ribota.
Antradienį paskelbta „Redfin“ analizė parodė, kad vien per liepos mėn. JAV buvo nutraukta apie 63 tūkst. būsto pirkimo-pardavimo sutarčių (nutrauktų sutarčių kiekis sudarė 16 proc.). Šis skaičius viršijo birželio rodiklius (buvo nutraukta 15 proc.).
Pasak N. Navab, pirkėjai, pardavėjai ir nekilnojamojo turto agentai jau prisitaiko prie sulėtėjusių rinkos apsukų. O štai, kad rinka augs tokiu greičiu kaip augo pastaruoju metu, pasak N. Navab, niekada nebuvo tikėtasi.
„Aukštos kvalifikacijos pirkėjai, kurie gali sau leisti šiek tiek palaukti arba gali pakoreguoti savo biudžetą, gali rasti daug daugiau derybų galimybių ir pasiūlos nei galėjo per daugelį metų prieš tai“, - teigė N. Navab.
Ekspertų Prognozės
„Luminor“ vyriausiasis ekonomistas Žygimantas Mauricas kalbėjo, kad kitose šalyse planuojančių įsigyti NT laukia geros naujienos. Jo teigimu, ateinanti recesija gali mažinti NT įkainius. „Manau, kad yra labai didelė tikimybė, kad recesija sumažins NT kainas, ypatingai, tam tikrose euro zonos šalyse, kuriose būsto kainos yra išsipūtusios“, - teigė ekonomistas ir aiškino, kad dėl ilgai trukusio itin žemų palūkanų normų periodo ir pinigų spausdinimo COVID pandemijos metu, dalyje valstybių ir euro zonos yra susiformavę būsto kainų burbulai.
„Aš manau, kad dalis tų burbulų per recesiją turėtų išsileisti ir apie tai net yra kalbėjęs ir ECB. Pirkti būstą šiuo metu Paryžiuje, Londone, Stokholme yra itin rizikinga, nes investicijos grąža būtų itin maža. Dabar didesnė tikimybė, kad NT kainos kris ir jos nuo metų pradžios jau mažėja. JAV jau pradėjo mažėti kainos“, - sakė jis. Paklaustas, tai kada reikia pirkti būstą ir kiek dar palaukti, Ž. Mauricas aiškino, kad geras laikas tai padaryti buvo prieš dvejus metus. „Tada buvo štilius, nelabai kas pirko“, - pridūrė jis ir sakė, kad šiuo metu pirkimas turėtų būti tik iš poreikio.
Visgi ekonomistas svarstė, kad planuojantiems įsigyti būstą užsienyje tai geriausia būtų daryti ankstyvą pavasarį. „Visgi manyčiau, kad recesijos kulminacija bus žiemos pabaigoje <..>, manau, kad gali būti, jog po to išaugs pasiūla, o rinkose galimai atsiras ir daugiau naujo būsto, turėtų atpigti statybų kaštai“, - kada įsigyti būstą patarė jis. „Dabar rinka - pardavėjų, o kainų šuolis labai jaučiamas“, - apie tai, kad reikia palaukti kalbėjo Ž. Mauricas.
Kalbėdamas apie Baltijos šalis ir situaciją Švedijoje SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas aiškino, kad pastaruoju metu NT plėtotojai dideliais pardavimais girtis negalėjo ir, anot jo, artimiausiu metu tai nesikeis, kas lems ir NT kainų korekcijas. Kaip teigė, laikui bėgant NT vystytojai į rinką paleis daugiau naujų projektų, o norėdami, kad jie būtų nupirkti, mažins kainas. „Rinkose atsiras daugiau pasiūlos, bus daromos nuolaidos. <...> Palūkanų normų kėlimas, taip pat yra viena iš priežasčių, kurios gali turėti įtaką pasaulinei ar europinei būsto rinkai.
Pateikė kitokį scenarijų NT ekspertas ir „Realdata“ vadovas Arnoldas Antanavičius kalbėjo, kad šiuo metu yra įprasta į artėjančią recesiją žiūrėti iš praėjusios krizės perspektyvos ir manyti, kad NT kainos turi mažėti. Jo supratimu, kol kas šiandien viskas klostosi kitaip ir krizė, anot jo, laukia kitokia, kas nebūtinai reiškia ir būsto kainų kritimą.
„Praėjusį kartą mes turėjome defliacijos krizę. Tuo metu NT kainos mažėjo dėl to, kad buvo uždarytos visos pinigų upės. Bankai nebeskolino, centriniai bankai taikė griežtą politiką, o bendras požiūris buvo, kad reikia taupyti, veržtis diržus. Dabar viskas yra priešingai. Prasidėjus pandemijai turėjo įvykti ta krizė, kuri turėjo, kaip įsivaizdavome, būti panaši į 2008 m., bet vietoj to, kad būtų eita taupymo keliu, buvo pasirinkta spausdinti pinigus, o paskolas dalyti į kairę ir į dešinę, skirti subsidijas“, - sakė ekspertas.
Dabartinė krizė, kaip teigė, labiau yra infliacijos krizė ir ji kitokia. „Kol centriniai bankai nepradės imtis griežtesnių priemonių ir žmonės skolinsis, tol kalbėti, kad mūsų laukia NT kainų mažėjimas nėra logiška, nes yra priimami kitokie sprendimai, o pinigų kiekis apie save leidžia žinoti per aukštą infliaciją. Žmonės nelabai nori laikyti ir grynųjų, jie ieško ką nupirkti, nes yra toks spaudimas, kad santaupos po mėnesio bus mažiau vertos“, - sakė jis.
Pasak eksperto, palūkanų kilimas dalį NT pirkėjų atbaidys, tačiau tai, kaip jis vyksta dabar, kaip pabrėžė, dar yra per silpnas, kad atvėsintų rinką taip, kad ženkliai kristų paklausa, o su ja, ir kainos. „Palūkanos turi pakilti bent iki 4-5 proc., kad žmones reikšmingiau atbaidytų nuo paskolų ėmimo ir NT įsigijimo. Bet ir tai nereikštų, kad NT kainos staiga kristų, nes pardavėjai iš inercijos paprastai bent pusmetį yra linkę tempti ir kainų nemažinti. <...> Vien tai jau leidžia sakyti, kad bent keletą mėnesių būtų štilius, tačiau ne kainų mažėjimas. O kol centriniai bankai palūkanas kelia neryžtingai, dar tikrai ne laikas sakyti, kad kažkas keisis“, - svarstė A. Antanavičius.
Jo įsitikinimu, gali laukti toks scenarijus, kad centriniai bankai ir toliau leis egzistuoti aukštesnei infliacijai ir taip staigiai nekels palūkanų normų. „Bendra intencija visoje Europoje - panaši, bet kokia kaina stengiamasi išvengti krizės ir greičiausiai, mano vertinimu, bus palikta didesnė infliacija, o tai reiškia, kad bus ne kainų mažėjimo, o pinigų nuvertėjimo scenarijus. Žmonės su savo pajamomis įpirks mažiau“, - sakė jis ir tikino, kad nors jo nuomonė gali pasirodyti ne standartinė, kol kas, iš to, kas matoma, prielaidų, kad kainos kris, nėra.
„Arba ECB turi griežčiau kelti palūkanas ir uždaryti skolinimą, arba komerciniai bankai turi matyti papildomas rizikas ir vengti skolinti, mažinti apimtis. Tačiau to nevyksta“, - teigė jis.
Situacija Ispanijoje
Agentūros „Emika Real Estate“ NT brokerė Ispanijoje Kristina Novikovienė „Delfi“ teigė, kad šiuo metu pirkėjų aktyvumas renkantis NT Ispanijoje išlieka gana aukštas, o lietuviai pirkėjai NT renkasi tiek nuotoliniu būdu, tiek atvykę į vietą. „Kol kas iš pirkėjų pusės nesijaučia nerimo ar neapibrėžtumo. Manau, tai sąlygoja šiuo metu esanti infliacija, kada kainos stipriai išaugo viskam, nuo maisto iki energetikos sektoriaus. Ką galima įpirkti šiandien, nebūtinai galėsime įpirkti rytoj“, - teigė ji.
Brokerės teigimu, šiuo metu Ispanijoje NT kainos ir toliau kyla, tačiau jų augimo pikas, priešingai nei Lietuvoje, dar nėra pasiektas. „Lietuvoje kainos NT stipriai pradėjo kilti jau 2020 metais, tuo tarpu Ispanijos pietinėje dalyje kainos nekito. Šiose vietovėse kainos pradėjo palaipsniui kilti nuo 2021 birželio mėnesio. Vėlgi, po Rusijos karinių veiksmų pradžios, šių metų vasario mėnesį, kainos šoktelėjo dar labiau. Tačiau lyginant kainas su kitomis Europos šalimis, netgi Lietuvos kurortais, joms tikrai dar yra kur augti“, - sakė ji.
Paklausta, ar dabar geras laikas pirkti būstą Ispanijoje, brokerė tikino, kad tai priklauso nuo tikslo. „Jei norima išsaugoti savo santaupas infliacijos fone ir žvelgiant į ilgalaikę perspektyvą, investicija į NT yra pakankamai saugus būdas. Ispanija yra gana populiari kurortų šalis visoje Europoje, kurioje žinoma, kaip ir visur kitur, gali būti kainų kritimas, tačiau ekonomikai kylant, kainos visada atsistato. Jei ekonomika atsigauna, stebimas užsieniečių antplūdis ir padidėjusi paklausa didina kainas. Tačiau, jei pirkėjas orientuotas į trumpalaikę investiciją, tai gali būti rizikinga, nes nežinome kiek ilgai kainos kils, kiek ir kaip jas paveiks recesija. Sunku prognozuoti, kaip stipriai galėtų kristi kainos NT recesijos metu, tačiau mano nuomone, tai priklausys, nuo to, kiek laiko užtruks pati recesija“, - teigė K. Novikovienė.