Nuomos sutartis yra svarbus dokumentas, reglamentuojantis santykius tarp nuomininko ir nuomotojo. Šiame straipsnyje aptarsime, ką svarbu žinoti sudarant daiktų ar nuomos sutartį Lietuvoje, kokios yra nuomininko ir nuomotojo teisės bei pareigos, ir į ką atkreipti dėmesį, kad išvengtumėte nesusipratimų ateityje.
Nuoma - tai sukurto objekto, gretutinių teisių objekto originalo arba dublikato leidimas naudotis tam tikrą laiką, siekiant tiesioginio ar netiesioginio tikslo. Nuomos sutartis yra atlygintino pobūdžio.
Bendrosios nuostatos
Daikto savininkas gali jam priklausantį daiktą perduoti laikinai naudotis kitam asmeniui nuomos pagrindu. Nuomos sutartis - tai susitarimas, pagal kurį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti kitai šaliai (nuomininkui) daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį.
Svarbu! Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Sutartys turi būti sudaromos raštiškai, nes rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų.
Rašytinė forma
Nuomos sutartis, kuri sudaroma ilgesniam kaip 1 metų terminui, turi būti įforminta rašytinėje formoje (popierinėje arba elektroninėje). Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.
Registracija
Nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip 1 metų terminui, prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre.
Kalba
Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba, tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis.
Notaras
Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis.
Nuomininko deklaracija
Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą.
Pagrindiniai nuomos sutarties punktai
Sudarant nuomos sutartį, būtina atkreipti dėmesį į esminius aspektus, kurie padės išvengti nesusipratimų ateityje:
- Nuomos terminas: Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau rekomenduojama apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus.
- Nuomos kaina: Nurodyti nuomos kainą. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis). Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama.
- Nuomos užstatas (depozitas): Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
- Priėmimo-perdavimo aktas: Prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt.
- Fotofiksacija: Padarykite turto nuotraukas (fotofiksacija) ir pridėkite prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.
Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.
Remonto įsipareigojimai
Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą? Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.
Kiti svarbūs aspektai
- Teisė nuomoti: Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.
- Turto draudimas: Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.
- Nuomininko patikimumas: Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.
Nuomotojo ir nuomininko teisės bei pareigos
Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą. Nuomotojas privalo garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą. Nuomotojas neatsako už tuos daikto trūkumus, kuriuos jis aptarė sudarydamas sutartį.
Nuomininkas privalo naudotis išsinuomotu daiktu pagal sutartį ir daikto paskirtį, daiktu naudotis taip, kad netrukdytų juo naudotis kitiems teisėtiems to daikto naudotojams. Nuomininkas privalo tinkamai laikyti, eksploatuoti išsinuomotą turtą bei padengti išlaikymo išlaidas. Taip pat nuomininkas turi savo sąskaita laiku atlikti einamąjį remontą, jei ko kita nenustato įstatymas ar sutartis. Nuomininkas privalo laiku mokėti nuompinigius už naudojimąsi išnuomotu turtu.
Pavyzdys
Šia sutartimi Nuomotojas perduoda Nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti bendrojo ploto gyvenamąsias patalpas, esančias Vilniuje (toliau sutartyje - nuomojamos patalpos), o Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Nuomininkas moka Nuomotojui mėnesinį nuomos mokestį. Nuomininkas kiekvieną mėnesį moka Nuomotojui nuomojamų patalpų komunalinių ir kitų paslaugų mokesčius.
Pasibaigus šios sutarties terminui ar nutraukus ją prieš terminą, Nuomininkas sumoka visas Nuomotojui pagal šią sutartį mokėtinas sumas per 30 (trisdešimt) kalendorinių dienų nuo sutarties termino pasibaigimo ar sutarties nutraukimo dienos.
Svarbiausi nuomos sutarties punktai
Apibendrinant, nuomos sutartis iš pirmo žvilgsnio gali atrodyti nesudėtingas sandoris. Visgi tai yra pastangų reikalaujantis santykis ir tam tikras verslo planas nuomotojui ir nuomininkui. Turto valdytojams nuomos sutartis yra tai, ką jie turi suprasti ir atsakingai prižiūrėti, kaip verslo plano vykdymą.
| Punktas | Aprašymas |
|---|---|
| Nuomos terminas | Laikotarpis, kuriam turtas nuomojamas. |
| Nuomos kaina | Mokestis už turto nuomą. |
| Užstatas (depozitas) | Suma, kurią nuomininkas sumoka nuomotojui kaip garantiją. |
| Remonto įsipareigojimai | Kas atsakingas už kapitalinį ir einamąjį remontą. |
| Apdraudimas | Ar turtas apdraustas. |