Daugiabučio Namo Įgaliotinis: Kaip Išrinkti Ir Kokios Jo Funkcijos?

Daugiabučio namo gyventojai atsakingi ne tik už savo butą, bet ir už bendrųjų namo patalpų valdymą. Pasirinkti vieną iš galimų daugiabučio namo formų - pagrindinė gyventojų teisė. Kad daugiabučio valdymo procesas būtų sklandesnis, o butų savininkai patirtų kuo mažiau rūpesčių, namo priežiūra skiriama daugiabučius namus administruojančiai įmonei, pasirinktą administratorių paskiria savivaldybės administracija.

Šiame straipsnyje aptarsime, kaip išsirinkti patikimą administratorių Vilniuje, kokie yra pagrindiniai kriterijai ir kokios valdymo formos yra prieinamos daugiabučių namų gyventojams.

Daugiabučio Namo Valdymo Formos

Kalbant apie daugiabučio namo administravimo formas, asmenims palikta plati teisė rinktis iš kelių daugiabučio namo valdymo būdų. Žemiau trumpai juos apžvelgsime.

Jungtinė Veikla

Jungtinės veiklos sutarties esmė - veikti kartu savarankiškai sprendžiant visus klausimus dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir organizavimo. Klausimas dėl jungtinės veiklos sutarties sudarymo sprendžiamas šaukiant daugiabučio namo (namų) butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimą, kur tokiai valdymo formai turi pritarti dauguma, t.y. 50 proc. + 1 butų ir kitų daugiabučio namo patalpų savininkų kartu išrenkant ir įgaliotinį (įgaliotinius).

Išrinktas įgaliotinis turi teisę atstovauti savininkų interesus ir taip pat nuspręsti kaip bus prižiūrimas namas - sudarant paslaugų sutartį su įmone, teikiančia daugiabučių administravimo paslaugas arba priežiūrą patikint patiems gyventojams. Daugiabučio namo jungtinės veiklos sutartis turi būti rašytinė ir visais atvejais registruojama Nekilnojamojo turto registre.

Kodėl verta rinktis JVS? Jungtinės veiklos sutartį gali sudaryti, bet kurio daugiabučio namo gyventojai, norintys prižiūrėti namą savarankiškai. Šiai valdymo formai turi pritarti dauguma, 50 proc. + 1 butų ir kitų daugiabučio namo patalpų savininkų. JVS sudarymui taip pat turi būti išrinktas vienas ar keli JVS įgaliotiniai, kurie taip pat yra ir daugiabučio namo buto ar kitos patalpos savininkai.

Jeigu JVS įgaliotas asmuo nusprendžia namo priežiūrą vykdyti savarankiškai, jis privalo atlikti daugiabučio techninės priežiūros organizavimą, šios priežiūros dokumentų parengimą, pildymą ir tvarkymą. Tvarkyti ir saugoti namo ir jam priskirto žemės sklypo techninę ir juridinę dokumentaciją. Rengti bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo metinį bei ilgalaikį planą ir teikti jį namo patalpų savininkų susirinkimui. Tvarkyti buhalterinę apskaitą. Pasibaigus kalendoriniams metams, ne vėliau kaip per 3 mėnesius pateikti patalpų savininkams savo veiklos metinę ataskaitą ir metinį finansinių ataskaitų rinkinį. Namo patalpų savininkų vardu sudaryti sutartis ir kitus sandorius, skelbti konkursus darbams atlikti. Sutarties su audito įmone sudarymą, kai yra priimtas Sutarties dalyvių sprendimas atlikti finansinį auditą ir dokumentų teikimą auditoriui.

Svarbu suprasti, kad kiti daugiabučio namo patalpų savininkai gali prižiūrėti JVS įgaliotinio veiksmus. Jeigu JVS įgaliotinis pasirašė sutartį su administravimo ir priežiūros paslaugas teikiančia įmone ir mano, kad administratorius neatlieka numatytų funkcijų, JVS įgaliotinis turi kreiptis į vartotojų teises arba teismą. Nusprendus nutraukti sutartį su paslaugų teikėju arba norint pakeisti daugiabučio namo valdymo formą, balsavimo metu, tam turi pritarti dauguma, 50 proc.

Daugiabučio Namo Administravimas Paskiriant Administratorių

Pasirinkus šį valdymo būdą, visi su daugiabučio namo bendrosios nuosavybės priežiūra susiję klausimai paliekami administratoriui, t.y. daugiabučius namus administruojančiai įmonei, kuri organizuoja namo priežiūros darbų organizavimą, tvarko buhalterinę apskaitą, organizuoja susirinkimus ir balsavimus, vykdo namo, liftų techninę priežiūrą. Administratorius be išankstinio daugiabučio namo gyventojų sutikimo negali imtis spręsti jokių ne su daugiabučio namo bendrosios nuosavybės priežiūra susijusių klausimų.

Daugiabučio Namo Savininkų Bendrija

Daugiabučio namo savininkų bendrija prisiima pareigą įgyvendinti butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių arba kuriamų naujų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra. Įsteigti bendriją gali daugiabučio namo patalpų savininkų grupė, susidedanti iš 3-5 asmenų, steigiamajame susirinkime išreikšdami pritarimą bendrijos steigimo klausimu patvirtinant bendrijos įstatus.

Steigiant bendriją taip pat privaloma išrinkti pirmininką, valdybą, susidedančią iš ne mažiau kaip trijų asmenų bei revizorių. Bendrijos įstatai privalo būti tvirtinami notarine tvarka bei įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Taip pat svarbu pažymėti, kad bendrija privalo turėti buhalterę, kuriai kaip ir bendrijos pirmininkui yra mokamas atlyginimas.

Norint įsteigti namo bendriją, reikia suburti iniciatyvinę grupę, kurią sudarytų 3-5 asmenys. Bendrijos steigimo iniciatoriai sušaukia namo gyventojų susirinkimą, kuriame nusimato ir pasitvirtina bendrijos įstatus, išrenka pirmininką, buhalterę arba buhalterines paslaugas teikiančią įmonę, valdybą (ne mažiau trijų asmenų) ir revizorių, kurie rūpinsis daugiabučiu namu. Kuriant namo bendriją, jos pirmininkui bei buhalterei yra mokami atlyginimai. Kaip rodo patirtis - gyventojams tai kainuoja nemažai. Daugiabučio namo bendrijos įstatus tvirtina notaras, taip pat bendrija privalo būti įregistruota Juridinių asmenų registre.

Svarbu paminėti, jog nusprendus steigti bendriją, būtina atkreipti dėmesį į 2023 m. sausio 1 d. įsigaliojusius daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo pakeitimus.

Daugiabučių Namų Savininkų Bendrijų Įstatymo Pakeitimai

Nuo 2023 m. sausio 1 d. įsigaliojusiais daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo pakeitimais iš esmės siekiama supaprastinti bendrijų steigimą ir sudaryti palankesnes galimybes sklandžiau priimti su bendrijos valdymu susijusius sprendimus. Minėti pakeitimai aktualūs ir jau įsteigtoms bendrijoms, kurios pagal bendrijų įstatymo reikalavimus iki šių metų gruodžio 31 d. privalo pasikeisti įstatus.

Esminės Įstatymo Naujovės

• Įgaliojimų pasibaigimas: Nuo bendrijos įregistravimo Juridinių asmenų registre momento automatiškai pasibaigia jungtinės veiklos sutartis (jei tokia buvo sudaryta) arba bendrojo naudojimo objektų administratoriaus įgaliojimai.
• Bendrijos steigimas: Norint įsteigti bendriją, tačiau į susirinkimą nepavykus sukviesti daugiau negu pusės butų ir kitų patalpų savininkų, steigiamasis bendrijos susirinkimas gali būti renkamas ir antrą kartą, tačiau ne anksčiau kaip keturiolika dienų nuo pirmo. Sušaukus antrąjį susirinkimą, įsteigti bendriją pakaks ¼ balsų. Be to, skirtingai nei anksčiau, bendrijos steigiamajame susirinkime nebūtina dalyvauti fiziškai - numatyta galimybė nuomonę pareikšti raštu iš anksto.
• Išankstinis balsavimas raštu visuotiniame susirinkime: Įtvirtinta išankstinio balsavimo galimybė visuotiniame bendrijos narių susirinkime, sprendžiant klausimus dėl įstatų keitimo, valdymo organo rinkimo/atšaukimo, reorganizacijos, likvidavimo.
• Visuotinis narių susirinkimo šaukimas: Visuotinis narių susirinkimas turės būti šaukiamas kasmet ne vėliau kaip per 5 mėnesius pasibaigus finansiniams metams.
• Sumažintas kvorumas pakartotiniams visuotiniams susirinkimams: Pirmą kartą nepavykus sušaukti visuotinio narių susirinkimo, pakartotiniame susirinkime sprendimams priimti užteks daugiau kaip penktadalio bendrijos narių balsų.

Kaip Išsirinkti Daugiabučio Namo Administracijos Įmonę Vilniuje?

Renkantis naują namo administratorių, reikia atkreipti dėmesį į šiuos pagrindinius dalykus:

• Daugiabučio namo administratoriaus įkainius Vilniuje.
• Administratoriaus prižiūrimuose namuose gyvenančių žmonių atsiliepimus apie jų teikiamas paslaugas.
• Turimus resursus darbams atlikti.
• Patirtį.
• Klientų aptarnavimo politiką (ar priskirtas namą aptarnaujantis žmogus pasiekiamas tiesiogiai).
• Ar administratorius pakankamai ir išsamiai informuoja apie planuojamus atlikti ir atliktus darbus.

Taip pat pageidautina, kad administratoriaus atstovas pristatytų administratoriaus teikiamas paslaugas ir atsakytų į gyventojams iškylančius klausimus.

Daugiabučių Namų Administratoriai Vilniuje Ir Jų Įkainiai

Gyventojai rinkdamiesi tarp skirtingų daugiabučius Vilniuje administruojančių įmonių pasiūlymų, dažniausiai lygina administravimo įkainį. Tačiau reiktų pažymėti, kad šis įkainis yra tik viena sąskaitos eilutė iš keliolikos, tad administravimo įkainis sudaro tik mažesnę dalį mokėtinos sąskaitos sumos administratoriui.

Kiekvienos daugiabučius administruojančios įmonės įkainius galite rasti Vilniaus savivaldybės puslapyje. Turbūt pastebėjote, kad įmonių įkainiai skiriasi net iki dviejų kartų ar net daugiau! Čia reiktų atkreipti dėmesį į du pagrindinius dalykus: įmonės savivaldybei kasdien neteikia naujausios informacijos apie administravimo įkainius (kai kurios įmonės juos pateikė prieš 2 ar 3 metus ir jų iki šios dienos neatnaujino), įmonės, kuriose mažesnis administravimo įkainis, dažnai didesni kitų paslaugų įkainiai, todėl galutinis namo administravimo paslaugų krepšelis nebūtinai bus pigiausias toje įmonėje kuri siūlo mažiausią pastato administravimo tarifą Vilniuje.

Problema yra tame, kad kai Vilniaus miesto savivaldybė vykdo balsavimus dėl namo administratoriaus priskyrimo, gyventojams pateikiamas tas pats įmonių sąrašas su administravimo paslaugų įkainiais, neatsižvelgiant į tai, jog naujas administratorius taip pat teiks ir techninės priežiūros, šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros, laiptinių valymo, avarinių darbų, remonto ir kitas paslaugas, kurių įkainiai paaiškėja tik vėliau.

UAB “Šilėja” Administravimo Įkainiai Vilniuje

Naujai savivaldybės priskirtiems namams Vilniuje UAB “Šilėja” taiko šiuos administravimo įkainius pagal buto plotą:

• Mažiems daugiabučiams namams iki 1000 m2 - 0,043 Eur/m2
• Nuo 1000 iki 3000 m2 - 0,041 Eur/m2
• Nuo 3000 m2 - 0,039 Eur/m2

Esant kitokiai valdymo formai, įkainiai derinami kiekvienam namui individualiai, atsižvelgiant į daugiau pastato administravimo charakteristikų, taip pat nuo objekto lokacijos, įmonės administruojamų namų koncentracijos bei kitų veiksnių. Minimalus UAB „Šilėja“ taikomas pastato administravimo įkainis yra nuo 0,034 Eur/m2.

Inžinerinių Sistemų Priežiūros Įkainiai Ir Jų Apskaičiavimas

Savivaldybės paskirtas administratorius įsipareigoja techninės priežiūros įkainį bei šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros įkainį apskaičiuoti vadovaujantis konkrečiomis metodikomis. Šiomis metodikomis apskaičiuoti įkainiai savivaldybės priskirtuose namuose yra maksimalūs (t.y. negali būti didesnis, tačiau mažesnis - gali). Kitoms valdymo formoms šios metodikos yra rekomenduojamos naudoti, bet neprivalomos.

Jei namo valdymo forma yra - jungtinė veikla, bendrija ar administratorius yra sudaręs sutartį su administratoriumi pagal notarinę sutartį, tuomet metodikos yra rekomenduotinos naudoti, bet neprivalomos.

Įgaliotinių Teisinis Statusas

Jeigu pagal šio įstatymo 11 straipsnio 5 dalies nuostatas neįvyko pakartotinis visuotinis susirinkimas ir dėl to bendrija negali įgyvendinti savo tikslų arba kitais bendrijos įstatuose numatytais atvejais, šiame įstatyme ir bendrijos įstatuose nustatyta tvarka turi būti šaukiamas bendrijos narių įgaliotinių susirinkimas.

Įgaliotinių susirinkimą šaukia bendrijos pirmininkas (valdyba). Įgaliotinių susirinkimas taip pat turi būti sušauktas, kai to reikalauja revizijos komisija (revizorius) arba daugiau kaip ketvirtadalis įgaliotinių. Jeigu bendrijos valdymo organas per mėnesį nuo reikalavimo sušaukti įgaliotinių susirinkimą pateikimo dienos susirinkimo nesušaukia, jį gali sušaukti revizijos komisija (revizorius) arba daugiau kaip ketvirtadalis įgaliotinių.

Įgaliotiniai išrenkami daugiabučio namo dalies (korpuso, sekcijos) bendrijos narių susirinkimuose 4 metų laikotarpiui. Įgaliotinio kadencijų skaičius neribojamas. Įgaliotiniu renkamas bendrijos narys.

Įgaliotinis atstovauja jį išrinkusių bendrijos narių interesams. Kiekvienas įgaliotinis turi po vieną balsą. Įgaliotinių susirinkime įgaliotinis kiekvienu konkrečiu klausimu privalo balsuoti pagal daugumos jo atstovaujamų bendrijos narių valią, pareikštą iš anksto raštu arba kita forma.

Įgaliotinių susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja ne mažiau kaip trys penktadaliai įgaliotinių. Sprendimai priimami susirinkime dalyvaujančių įgaliotinių balsų dauguma, išskyrus šio įstatymo 11 straipsnio 7 dalyje numatytus sprendimus.

Bendrijos nariai turi teisę atšaukti jiems atstovaujantį įgaliotinį. Laikoma, kad įgaliotinis prarado pasitikėjimą ir yra atšauktas, jeigu už jo atšaukimą atitinkamos daugiabučio namo dalies (korpuso, sekcijos) bendrijos narių susirinkime pasisakė daugiau kaip pusė visų jo atstovautų bendrijos narių. Apie sprendimą atšaukti įgaliotinį bendrijos nariai privalo nedelsdami pranešti atšauktajam įgaliotiniui ir bendrijos pirmininkui (valdybai).

tags: #kaip #suzinoti #apie #daugiabucio #igaliotini