Būsto nuoma yra populiarus pasirinkimas tarp studentų, jaunų specialistų ir tų, kurie laikinai persikelia į kitą miestą. Tačiau, norint išvengti nemalonių staigmenų ir užtikrinti sklandų nuomos procesą, svarbu žinoti, kaip patikrinti, ar butas yra nuomojamas legaliai.
Nuomos Sutartis: Svarbiausias Dokumentas
Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį mokestį per mėnesį. Be abejo, abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti.
Raštiška Sutartis
Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Vis dar pasitaiko atvejų, kuomet nuomos sutartis sudaroma žodiškai. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.
Sutarties Turinys
Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams. Sutartyje būtina aptarti esmines būsto naudojimo sąlygas, atlyginimo dydį, atsiskaitymų tvarką, atsakomybę žalos atveju ir kitus aspektus.
Nuomos sutartyje turi būti nurodyti bent šie dalykai:
- Adresas
- Kambarių/patalpų skaičius
- Plotas
- Inžinerinė/techninė įranga
- Naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos
- Nuomos mokestis ir mokėjimo terminai
- Atsiskaitymų už komunalines paslaugas tvarka
Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis.
Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis. Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą. Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas.
Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus. Nurodyti nuomos kainą. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis). Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama. Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
Turto Perdavimo Aktas
Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.
Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar - turtą grąžinant.
Kaip Patikrinti, Ar Nuomotojas Yra Savininkas?
Žmogus, kuris planuoja nuomotis būstą, susiduria su daug teisinių klausimų. Vienas iš jų - kaip žinoti, kad nuomojosi būstą tikrai iš savininko? Patariame Jums, kokių veiksmų imtis, norint įsitikinti, kad būstas, kurį nuomositės, priklauso savininkui.
- Prieš pasirašant preliminarią sutartį, paprašykite registrų centro išrašo.
- Atkreipkite dėmesį į išrašo datą, ji turi būti būtent tų metų ir to mėnesio, kada ketinate išsinuomoti butą.
- Šiame išraše turite būtinai sutikrinti būsto adresą bei savininką.
- Išrašo lape adresas turi sutapti su nuomojamo būsto adresu, o savininkas turi būti tas pats iš kurio nuomojatės būstą, tad nepamirškite paprašyti, kad žmogus iš kuriuo nuomojatės būstą parodytų savo asmens dokumentą.
- Taip pat prie juridinių faktų pasitikrinkite ar turtas nėra pirktas su banko paskola arba įkeistas. Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.
Dažnai pasitaiko atvejų, kai būsto savininkas yra užsienyje, o būstą nuomoja ir sutartį pasirašo ne savininkas, o giminaičiai ar draugai. Praktikoje vis dažniau pastebime atvejų, kai turtas yra subnuomojamas.
Mokesčiai Už Nuomą: Verslo Liudijimas Ar GPM?
Kadangi nuomojate savo turtą ir už tai gaunate nuolatines pajamas, esate traktuojamas kaip savarankiškai dirbantis žmogus. Ne, jūs verslo nevykdote, tačiau dirbate savarankiškai. Dėl to valstybei reikia susimokėti mokesčius.
Yra du būdai tai padaryti:
- Pagal verslo liudijimą. Tai yra fiksuotas metinis mokestis.
- 15 proc. GPM. Gyventojų pajamų mokestis yra 15 proc. nuo gautų pajamų.
Pavyzdžiui, Kauno m. verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma, neteikiant apgyvendinimo paslaugų“ 2018 m. įsigijo 1107 gyventojai, 2017 m. - 887 gyventojai, t. y. per metus tokių gyventojų padaugėjo 24 proc. Šių metų rugsėjo mėn. duomenimis, verslo liudijimą, suteikiantį teisę nuomoti gyvenamosios paskirties patalpas Kauno m., jau turi 1264 gyventojai.
Verslo liudijimą gyventojas gali įsigyti metams, mėnesiui ar netgi pageidaujamam dienų skaičiui (bet ne mažiau nei 5 dienoms per metus, dienos gali eiti ne iš eilės). Atitinkamai proporcingai už pasirinktas veiklos dienas apskaičiuojamas mokėtinas fiksuoto dydžio pajamų mokestis. Verslo liudijimų kainas lemia keletas veiksnių - veiklos teritorija, veiklos rūšis bei vykdymo laikotarpis.
Pavyzdžiui, 2019 m. „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma, neteikiant apgyvendinimo paslaugų“ verslo liudijimo rūšiai, veiklą vykdant tik Kauno m., metams taikomas 520 eurų, Kauno r.
Svarbu: VMI pabrėžia, kad išsiėmus verslo liudijimą nuomai, toks liudijimas galioja tik gyvenamosios paskirties patalpoms. ELTA nuotraukaPagal Lietuvos Respublikos teisės aktus, nekilnojamojo turto nuomos veikla yra griežtai reglamentuota. Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma gali būti vykdoma įsigyjant verslo liudijimą, tačiau tai taikoma tik tuomet, kai nuomojamos patalpos yra oficialiai registruotos kaip gyvenamosios paskirties ir nuomojamos fiziniams asmenims. Negyvenamosios paskirties patalpų (pvz., viešbučių) arba tų patalpų, kurios nuomojamos juridiniams asmenims, su tokiu verslo liudijimu negalima nuomoti.
Ką Pasirinkti?
Aritmetika paprasta. Jei Vilniaus mieste nuomojate vienam fiziniam asmeniui visus metus ir gaunate stabilias pajamas, didesnes, nei 4650 eurų (po 380 eur. per mėnesį), labiau apsimoka verslo liudijimas. Jei per metus iš nuomos gaunate mažiau, nei 4650 eurų pajamų, tada labiau apsimoka mokėti GPM.Panašiai ir su kitais didmiesčiais. Rajonuose verslo liudijimo nauda yra akivaizdi.
Svarbu: Nuo šių metų besinaudojantys tarpininkų paslaugomis, nebegali naudotis verslo liudijimu nuomai. O tai reiškia, kad daliai trumpalaike nuoma užsiimančių žmonių nebeapsimoka verstis tokiu verslu.
Nuomininko Patikimumas
Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą. Norėdami patikrinti, ar būsimi nuomininkai visada atsiskaito laiku, buto savininkai gali paprašyti jų parodyti išrašą iš kredito biuro - kompiuterio ekrane ar atspausdintą. Gauti tokią informaciją užtrunka keletą minučių, tačiau padidina abiejų šalių tarpusavio pasitikėjimą.
Aurimo Kačinsko teigimu, kasmet artėjant rudeniui privačių asmenų naudojimasis „Creditinfo“ sistema suaktyvėja. „Pagal skambučių centre gaunamus klausimus sprendžiame, kad butus nuomojančių gyventojų sąmoningumas kasmet auga. Tai skatina daryti patys nuomotojai. Tie, kas pasinaudojo tokia galimybe anksčiau, būtinai tikrina ir naujus nuomininkus“, - sako kredito biuro vadovas.
Ką svarbu žinoti sudarant būsto sutartį? Lina Liogė, teisininkė
NT Brokerio Pagalba
Nemaža dalis gyventojų, kurie kartą pasinaudoja brokerių paslaugomis nuomojant ar nuomojantis būstą, vėliau tampa nuolatiniais jų klientais, nes brokeris - tai ekspertas, kasdien dirbantis šį darbą, puikiai išmanantis rinką ir visus niuansus, susijusius su nuomos procesu.
Kadangi brokerių veikla mūsų šalyje yra nereglamentuota, pasiskelbti ir save vadinti brokeriu gali bet kas, taip pat ir nepatikimi bei prastos reputacijos asmenys, kurie gali konsultuoti klientus, netgi sąmoningai suteikti jiems informaciją, kaip likti šešėlyje ir nemokėti mokesčių.
Brokeriai, išklausę mokymus, kuriuose nekilnojamojo turto agentūros taip pat supažindina su mokesčių klausimais, o vėliau reguliariai ir su jų pakeitimais, naujovėmis, gali padėti savo klientams surasti optimaliausią sprendimą.
VMI Dėmesys Nuomos Sektoriui
VMI patalpų nuomos sektoriui skiria didelį dėmesį. Nustatant patalpas nuomojančius ir pajamų nedeklaruojančius asmenis, mokesčių administratorius remiasi įvairiais informacijos šaltiniais.
Siekiama išsiaiškinti deklaruoti pajamas ar susimokėti mokesčius pamiršusius būsto nuomotojus, VMI prioritetą teikia komunikacijai su mokesčių mokėtojais. Jie informuojami apie VMI kilusius klausimus, kviečiami pokalbiui, prašoma pateikti paaiškinimus dėl veiklos aplinkybių.
Dažniausiai tie mokesčių mokėtojai, kurie sulaukia mokesčių administratoriaus dėmesio ir pokalbių metu išsiaiškinama, jog būstas buvo nuomojamas, o mokesčiai pamiršti sumokėti, sutinka bendradarbiauti ir pateikia ar patikslina gyventojų pajamų deklaracijas.
Oficiali Statistika
VĮ „Registrų centras“ duomenimis, oficialiai registruojamų būsto nuomos sutarčių skaičius kasmet auga. Prieš dešimtmetį šalyje per metus buvo įregistruojama kiek daugiau nei 2,6 tūkst. tokių sutarčių, o jau 2017 m. šis skaičius išaugo iki 6 tūkst., per 2018 m. jų padaugėjo iki beveik 6,6 tūkstančio, o 2019 m. buvo užregistruota daugiau kaip 7 tūkst. būsto nuomos sutarčių.
Tačiau nekilnojamojo turto rinkos ekspertai teigia, kad butų nuomos rinkoje tokių sandorių sudaroma bent keletą kartų daugiau, ir visais atvejais būsto savininkams rekomenduojama sudaryti sutartis raštu bei jas oficialiai užregistruoti.
Džiuginta Daujotaitė, nekilnojamojo turto įmonės „Resolution“ vadovė teigia: „Detalus buto nuomos sąlygų aprašymas sutartyje padeda abiem šalims geriau suprasti savo teises ir pareigas, o oficialus sutarčių registravimas suteikia susitarimams daugiau skaidrumo, skatina abi puses atsakingai laikytis įsipareigojimų. Laikai, kuomet užtekdavo žodžiu šalims susitarti - jau seniai praeityje“.
| Metai | Sutarčių skaičius |
|---|---|
| Prieš dešimtmetį | ~2,600 |
| 2017 | 6,000 |
| 2018 | ~6,600 |
| 2019 | >7,000 |