Nekilnojamojo turto (NT) rinka nuolat kinta, o nauji įstatymai ir reglamentai daro įtaką tiek vystytojams, tiek pirkėjams. Nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigaliojo LR Statybos įstatymo pakeitimas, kuris nustato, kad gyvenamosios paskirties patalpas (butus) bus galima parduoti tik visiškai baigtuose objektuose, t. y. statinys turės būti priduotas ir registruotas 100 proc.
Šiame straipsnyje aptarsime, ką reiškia 100 procentų buto įrengimas, kaip jis vertinamas, ir kokie reikalavimai taikomi.
Kas Yra 100 Procentų Baigtumas?
Pagal galiojančius teisės aktus, pastato 100 proc. baigtumas laikomas atliktu tada, kai pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato (jo dalies) statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą. Kitaip tariant, pastato ar jo dalies baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato (jo dalies) yra pastatyta pagal projektą.
Advokato padėjėjas V. Poplovuchinas paaiškina, kad 100 proc. statinio baigtumas reiškia, kad statinys yra visiškai pastatytas, su visomis savo konstrukcijomis, įrengtomis visomis inžinerinėmis sistemomis pagal statinio projektą. Tai apima:
- Durys butuose (jei numatyta projekte)
- Grindų ir sienų apdaila (pagal projektą)
- Pertvaros
- Rozetės
- Kriauklė
- Klozetas san. mazge
- Visi įvadai, prievadai ir kanalizacijos vamzdžiai
- Apšvietimas (bent jau lemputė)
- Šviesos jungikliai
A.Šešplaukio teigimu, butas 100 proc. baigtu laikomas tuomet, kai jis yra visiškai įrengtas ir parengtas gyventi - trūksta tik baldų ir buitinės technikos, kuriuos su savimi atsiveža įsikraustantis naujakurys.
„Taigi, jau turi būti nudažytos ar išklijuotos sienos ir lubos, sudėtos grindys, sumontuoti langai bei įrengtas vonios kambarys - sudėtos plytelės, išvedžiota santechnika, pajungtas praustuvas, klozetas bei vonia arba dušo kabina bei įstatytos durys“, - teigia jis.
Statybos Įstatymo Pakeitimai
Nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigalioję Statybos įstatymo pakeitimai numato, kad gyvenamąsias patalpas trijų ir daugiau butų daugiabučiuose pastatuose bei gyvenamosios paskirties patalpas, kurios yra įrengtos kitos paskirties pastatuose, bus galima parduoti tik visiškai baigtuose objektuose. Tai reiškia, kad nebaigtos statybos buto pirkimas nėra galimas.
Šie pakeitimai siekia apsaugoti nekilnojamojo turto pirkėjų investicijas ir užtikrinti, kad pirkėjai galėtų įsigyti būstą, kuris yra visiškai paruoštas gyventi. Anksčiau pasitaikydavo atvejų, kai pirkėjai įsigydavo būstą, kurio baigtumas buvo 85 procentai ar daugiau, tačiau vėliau susidurdavo su problemomis dėl neužbaigtų statybos darbų ar nesutvarkytų inžinerinių sistemų.
Turto Vertinimas
Turto vertinimas yra svarbus etapas perkant ar parduodant nekilnojamąjį turtą. Vertintojas, rengdamas ataskaitą, vadovaujasi tuo, kokius darbus mato atliktus bute, bei objektyviais vertinimo ir vertės apskaičiavimo metodais.
Vertinant būstą, vertintojai remiasi savo patirtimi bei aprašytais vertinimo metodais, kuriuose nurodyta, kokią baigtumo dalį skirtingo tipo objektuose sudaro įvairūs atlikti darbai (sienų, grindų baigtumas ir t.t.). Svarbu atkreipti dėmesį į:
- Darbų eiliškumą: Negalima imtis vienų darbų, neatlikus kitų.
- Apdailos medžiagas: Kuo medžiagos kokybiškesnės ir ilgaamžiškesnės, tuo daugiau vertės butui suteikia.
- Vietą: Turto vertė priklauso ne tik nuo įrengimo, bet ir nuo vietos, atstumų iki parduotuvių, viešojo transporto stotelių bei mokymų įstaigų.
Tačiau turto vertintojai gali vertinti tik tuos darbus, kurie jau yra atlikti - sudėtos grindys, nudažytos sienos, išvedžiota elektra ir t. t. Nesudėtos medžiagos nėra vertinamos, nes jos yra kilnojamas turtas.
Pirkimo Žingsniai
Perkant būstą, svarbu kruopščiai planuoti savo veiksmus ir žinoti dabartinę buto pirkimo eigą. Pagrindiniai buto pirkimo žingsniai:
- Išsiaiškinkite, kodėl nepatinka dabartinis būstas.
- Nustatykite svarbiausius reikalavimus naujam būstui: vieta, plotas, įrengimo lygis, statybos metai, kambarių skaičius, aplinka, susisiekimas ir komunikacijos, kaina ir išlaikymo išlaidos.
- Apsvarstykite papildomas savybes, kurios pageidautinos, bet nėra būtinos.
- Pasitarkite su NT brokeriu.
- Nustatykite, kiek galite skirti būsto įsigijimui.
- Nuspręskite, kiek laiko ieškosite. Ar norite statyti patys?
- Jei prieš perkant naują būstą, esamojo parduoti nebūtina, puiku - pirkimas bus daug paprastesnis.
- Įvertinkite kainas. Pagrindiniuose portaluose nemažos dalies objektų kaina neatitinka realybės. Profesionalus NT brokeris jums padės nustatyti realią kainą.
- Patikrinkite, ar būstas atitinka pagrindinius reikalavimus. Ar patinka objektas pagal aprašymą ir nuotraukas? Ar aprašymas atitinka realybę?
- Patikrinkite, ar tvarkingi dokumentai ir nėra apribojimų: areštai, įkeitimai, hipoteka, banko leidimas parduoti, nuosavybės teisė, nesumokėti mokesčiai bendrijai, nebaigtas pirkimo sandoris, neįteisinta statyba, neatlikti kadastriniai matavimai, nesutvarkytos komunikacijos, detalaus ir bendrojo plano įtaka, kitos kliūtys parduoti objektą.
- Išsiaiškinkite, kokio dydžio paskolą galite gauti. Kokia maksimali finansuojama suma pasirinktam turtui?
- Aptarkite galutinę kainą, atsiskaitymo būdą ir terminus, persikraustymo terminus, kokie baldai paliekami ir kt. Kaip objektyviai įvertinti kainą ir kitus kriterijus?
- Pasirašykite preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį.
- Suderinkite su banku visas sąlygas, gaukite teismo leidimą, jei yra nepilnamečių vaikų.
- Pas notarą pasirašoma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje numatomas tikslus atsiskaitymo būdas ir grafikas. Jei finansuoja bankas, pilnas atsiskaitymas su pardavėju gali užtrukti apie 30 dienų.
Statybos darbų baigtumo lygių palyginimas
Šioje lentelėje pateikiama statybos darbų baigtumo lygių palyginimas:
| Baigtumo lygis | Aprašymas |
|---|---|
| 80% | Paruoštos statybinės konstrukcijos, įrengtos inžinerinės sistemos (šildymas, vandentiekis, nuotekos, dujos). Namo dėžutė su išorine apdaila, atvestas vandentiekis, šildymas, elektra, įrengti nuotekų šalinimo įrenginiai, įmontuotos durys, langai, grindų pagrindas. |
| 100% | Visiškai pastatytas statinys, įrengtos visos konstrukcijos ir inžinerinės sistemos pagal projektą. Grindų pilnas įrengimas, sienų pilna apdaila, sanitarinių mazgų įrengimas, rekuperacinės/vėdinimo sistemos įvedimas ir pajungimas, kiti projekte numatyti apdailos darbai. |
A.Šešplaukio teigimu, butas 100 proc. baigtu laikomas tuomet, kai jis yra visiškai įrengtas ir parengtas gyventi - trūksta tik baldų ir buitinės technikos, kuriuos su savimi atsiveža įsikraustantis naujakurys.
„Taigi, jau turi būti nudažytos ar išklijuotos sienos ir lubos, sudėtos grindys, sumontuoti langai bei įrengtas vonios kambarys - sudėtos plytelės, išvedžiota santechnika, pajungtas praustuvas, klozetas bei vonia arba dušo kabina bei įstatytos durys“, - teigia jis.
Pasak A.Šešplaukio, kartais pasitaiko situacijų, kuomet rengiant buto dokumentus matininkai butą, esantį su daline apdaila ir dar iki galo neįrengtą, jau pažymi kaip baigtą 100 proc. ir tokį baigtumą registruoja Registrų centre.
Tačiau turto vertintojai žiūri į realią situaciją ir vertina tai, kas yra bute, o ne tik dokumentuose.
„Beje, vertinant skirtingus objektus (butas, loftas, kotedžas, namas), kriterijai, pagal kuriuos nustatomas turto baigtumas, gali skirtis. Vertindami būstą vertintojai remiasi savo patirtimi bei aprašytais vertinimo metodais, kuriuose nurodyta, kokią baigtumo dalį skirtingo tipo objektuose sudaro įvairūs atlikti darbai (sienų, grindų baigtumas ir t.t.), bei pagal tai nustatyto baigtumo procentą“, - aiškina „Inreal“ Vertinimo departamento vadovas.
A.Šešplaukis atkreipia dėmesį, kad su pardavėju pasirašomoje sutartyje turi būti nurodyta, ar perkamas butas yra visiškai įrengtas, ar su daline apdaila. Jeigu perkamas butas yra su daline apdaila, turi būti pridėtas atliktų darbų aprašymas.
Pirkėjas turi patikrinti, ar visi darbai, kurie yra nurodyti sutartyje, tikrai atlikti.
„Pavyzdžiui, vienas pardavėjas gali parduoti butą su tik pastatytomis sienomis, kitas - su pastatytomis ir nutinkuotomis sienomis, kurias pirkėjui tereikės nusidažyti norima spalva ir t.t. Visa tai turi būti aprašyta su pardavėju pasirašomoje pirkimo-pardavimo sutartyje. Pirkėjas, prieš pasirašydamas darbų perdavimo-priėmimo aktą, turėtų įsitikinti, kad visi sutartyje nurodyti darbai tikrai yra atlikti“, - paaiškino jis.
Be to, anot A.Šešplaukio, svarbu suprasti, kad vertintojas rengdamas ataskaitą vadovaujasi tuo, kokius darbus mato atliktus bute bei objektyviais vertinimo ir vertės apskaičiavimo metodais. Taigi, naujakuriui tiesiog gražiai paprašius, vertės padidinti tikrai negalės.
„Labai sunku kalbėti apie konkrečius darbus, kurie pakelia buto vertę, nes yra darbų eiliškumas, pagal kurį dirba butą įrengiantys meistrai. Negali žmogus, neatlikęs vienų darbų, imtis kitų vien dėl to, kad jų atlikimas turi daugiau reikšmės nustatant turto vertę. Tarkime, statant gyvenamąjį namą langų sumontavimas turto vertę padidina 5 proc., o durų įstatymas - 3 proc. Taigi, žiūrint iš turto vertinimo perspektyvos, labiau apsimoka pirma pasirūpinti langais, o duris įsistatyti vėliau.
Tačiau šis eiliškumas nebūtinai atitiks savininkų planus, nes galbūt jie laukia, kol bus pagaminti specialūs langai, o duris turi jau dabar? Arba statybininkai yra pasiruošę įstatyti duris, bet ne montuoti langus. Tokiu atveju atliekami tie darbai, kuriuos diktuoja natūrali statybų eiga, o ne skaičiukai vertintojo ataskaitoje“, - sakė jis.
Vertei įtakos turi ir naudojamos apdailos medžiagos - kuo medžiagos kokybiškesnės ir ilgaamžiškesnės, tuo daugiau vertės butui suteikia, aiškino „Inreal“ atstovas.
Vertintojas gali nematyti skirtumo tarp to, kokios įmonės laminatą nuspręsite dėti namuose, bet atkreips dėmesį, ar grindys - linoleumas ar natūralaus medžio parketas.
„Dar vienas niuansas - tarkime, nusipirkote butą už 100 tūkst. eurų ir dar 20 tūkst. eurų investavote į jo įrengimą. Dažnai savininkui atrodo, kad baigus visus darbus, buto vertė turėtų būti 120 tūkst. eurų, tačiau taip yra tikrai ne visada. Vertinant turtą labai daug priklauso ne tik nuo naudojamų medžiagų ir paties objekto savybių, bet ir nuo vietos. Statant namą Vilniaus mieste, jo vertė bus žymiai didesnė negu tokio paties namo užmiestyje“, - sakė A.Šešplaukis.
Jis taip pat atkreipė dėmesį į tai, kad būstas gali būti vertinamas tiek, kiek nori savininkas, tačiau turto vertintojai gali vertinti tik tuos darbus, kurie jau yra atlikti - sudėtos grindys, nudažytos sienos, išvedžiota elektra ir t.t.
Pavyzdžiui, jeigu grindys tik pradėtos dėti, bet nebaigtos - vertintojas pasižymės, kokia grindų dalis jau sudėta ir pagal tai apskaičiuos būsto vertės pokytį.
„Pasitaiko, kad savininkai įsigiję butą iš karto susiperka visas reikalingas medžiagas ir darbams nebelieka lėšų. Tuomet kviečia turto vertintoją, rodo įsigytas medžiagas ir prašo pagal tai padidinti būsto vertę. Tačiau dar nesudėtos medžiagos - kilnojamas turtas, kurį galima bet kada atnešti ar išnešti, ir jos nėra vertinamos. Taigi, daug praktiškiau - pirkti tokias medžiagas ir tiek, kiek reikia tuo metu vykdomiems darbams. Pabaigus dalį darbų - kviesti turto vertintoją, kuris galėtų paskaičiuoti turto vertę ir parengti ataskaitą bankui atsižvelgdamas į jau padarytus darbus“, - kalbėjo jis.
Rekomendacijos
Jei planuojate įsigyti būstą, rekomenduojama atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Pasitarkite su nekilnojamojo turto brokeriu.
- Atidžiai patikrinkite visus dokumentus.
- Įsitikinkite, kad būstas atitinka jūsų poreikius ir reikalavimus.
- Pasirašykite pirkimo-pardavimo sutartį tik tada, kai esate visiškai tikri, kad įsigyjate tinkamą turtą.
Nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigalioję Statybos įstatymo pakeitimai užtikrina didesnę pirkėjų apsaugą, tačiau svarbu išlikti budriems ir atidžiai įvertinti visus aspektus prieš priimant sprendimą dėl būsto įsigijimo.