Kaip Įsigyti Gerą Sklypą: Patarimai ir Rekomendacijos

Nekilnojamojo turto rinkos analitikai pastebi, kad daugėja žmonių, norinčių gyventi ne butuose, o nuosavuose namuose. Atitinkamai auga ir sklypų individualiai statybai paklausa - šios rinkos aktyvumas Lietuvoje jau baigia pasivyti 2007-uosius, o nuo mažiausio žemės sklypų sandorių skaičiaus, kuris fiksuotas 2009 m., rinkos aktyvumas išaugo beveik dvigubai. 2018 m. mūsų šalyje jų įsigyta 83 % daugiau negu 2009 m. Pasiūlos taip pat netrūksta.

Jeigu jūs ketinate statyti namą ir šiuo metu renkatės žemės sklypą namo statybai - šis straipsnis kaip tik jums. Žemės sklypo gyvenamajai statybai pasirinkimas toli gražu nėra lengva užduotis: siekiant teisingai išsirinkti žemės sklypą, labai svarbu laikytis tam tikrų taisyklių ir rekomendacijų, kurias pateikia UAB „Projektavimo sprendimai“ vadovas Karolis Sankauskas.

Žadame pirkti sklypą. Kadangi esame šioje situacijoje visiškai "žali" ir sklypą perkame pirmą kartą, norėjau paklausti į ką reikia labiausiai atkreipti dėmesį, kad nenusipirktume prasto sklypo? Kokius dokumentus mums turi pateikti pardavėjas ir į ką tuose dokumentuose atkreipti dėmesį? Ar prieš perkant reikia pasidaryti topografinę nuotrauką?

Pagrindiniai Aspektai Renkantis Sklypą

1. Lokacija

Lokacijos aspektas susideda iš dviejų labai svarbių faktorių, kuriuos būtinai turite įsivertinti: (1) emocija; (2) perspektyvios teritorijos su geru kainos ir kokybės santykiu bei gera infrastruktūra. Nors renkantis žemės sklypą reikia atsižvelgti į visą eilę svarbių aspektų, visgi pats svarbiausias kriterijus yra emocija. Jeigu žmogui patinka sklypo vieta, kaimynystė, sklypą supanti gamta, gyvenimas tokioje vietoje žmogui teiks tikrą malonumą. Todėl atvažiavus į sklypą, labai svarbu jį „pajausti“.

Rekomenduočiau aplankyti sklypą ne vieną, bet keletą kartų, siekiant suprasti, kad tai iš tiesų yra vieta, kuri jums tinka ir atitinka jūsų emocinius lūkesčius. Šiame sklype jums teks praleisti ne vienerius metus, todėl šis emocinis pojūtis yra išties svarbus. Visi žmonės yra skirtingi, todėl skirtingi yra ir jų lūkesčiai žemės sklypams. Daliai žmonių svarbu, kad sklypą suptų medžiai, kitiems tai visiškai nesvarbu. Visgi, turite išsirinkti tokį variantą, kuris jums tinka ir patinka emociškai.

Negana to, nagrinėdami skelbimus apie parduodamus žemės sklypus, turite atidžiai įsivertinti sklypo lokaciją ir susisiekimo aspektus. Prieš perkant sklypą, rekomenduočiau panagrinėti bendruosius planus ir suprasti, kokios perspektyvos yra numatomos jūsų pasirinktoje vietovėje. Būtinai įvertinkite atstumus iki būsimų kelių, būsimų komercinių zonų.

2. Sklypo Dokumentai

Būtini visi turimi pardavėjo dokumentai. Svarbiausi: - žemės sklypo planas ir registrų pažymėjimas; - jei yra pastatų inventorinės bylos; - jei sklypas sodo bendrijoje, nepamaišytų sodo situacijos.

Be sutarties pardavėjas Jums turi pateikti du pagrindinius dokumentus: 1) ŽEMĖS SKLYPO PLANĄ, 2) PAŽYMĖJIMĄ APIE NEKILNOJAMO DAIKTO IR DAIKTINIŲ TEISIŲ Į JĮ ĮREGISTRAVIMĄ NEKILNOJAMOJO TURTO REGISTRE. Jeigu sklype yra pastatų dar turi pridėti tų pastatų kadastrinių apmatavimų bylą ir jų įregistravimo nekilnojamo turto registre pažymėjimą.

Dalis žemės sklypų Lietuvoje yra suformuoti sudarant detalųjį planą, formavimo-pertvarkymo projekte arba apskritai yra gražinti pagal išvadas. Jeigu jūsų pasirinktas sklypas yra suformuotas pagal detalųjį planą, tokiu atveju labai svarbu gauti patvirtintą detalųjį planą, kurio pagrindu ir buvo suformuotas žemės sklypas.

Jame bus pavaizduoti tokie sklypo rodikliai kaip plotas, intensyvumas, inžinerinių tinklų lokacijos ir kiti svarbūs aspektai. Jeigu jūsų pasirinktas sklypas yra suformuotas pagal detalųjį planą, taip pat pamatysite gretimus sklypus ir jų pobūdžius. Jeigu sklypas yra suformuotas pagal formavimo-pertvarkymo projektą, rekomenduočiau gauti dokumentus, kurie parodytų sklypo servitutus ir gretimybes.

Kitas labai svarbus dokumentas - žemės sklypo planas. Turint šį dokumentą, galite įsivertinti jūsų pasirinkto žemės sklypo ribas. Jeigu žemės sklypo matavimai yra preliminarūs (nėra kadastrinių matavimų), privalote juos pasidaryti prieš projektuodami namą ir gaudami statybos leidimą.

Kitas svarbus aspektas: iš preliminarių matavimų darant tiksliuosius žemės sklypo matavimus, jūsų sklypas gali nežymiai sumažėti. Jeigu visi jūsų kaimynai turi pasidarę tiksliuosius matavimus, jūsų žemės sklypo dydis gali sumažėti, pavyzdžiui, nuo 7 iki 6,7 arų.

Galų gale, rekomenduočiau išsiimti naujausią žemės sklypo nuosavybės pažymėjimą. Jame pamatysite ar sklypas nėra areštuotas, ar įkeistas. Tačiau neturėtumėte išsigąsti ir šių apribojimų, kuriuos galite pamatyti nuosavybės dokumente - tam tikrus apribojimus turi išties daug žemės sklypų.

3. Komunikacijos

Skelbimuose dažnai rašome, kad parduodamas žemės sklypas yra su visomis reikalingomis komunikacijomis. Tačiau nuvykus į vietą, paaiškėja, kad elektrą reikia vestis už 300 metrų, vandentiekis su nuotekomis yra „už Petro sklypo ir per kelią“. Turėkite omenyje, kad komunikacijų atvedimas kainuoja, todėl prieš perkant sklypą, siūlyčiau išsiaiškinti (užklausti pardavėjo), ar pardavėjas yra išsiėmęs technines sąlygas komunikacijų atvedimui. Techninės sąlygos leidžia suprasti, kur tiksliai ir kaip jūs galite prisijungti prie reikalingos infrastruktūros.

Šiuo atveju reikia turėti omenyje du niuansus. Prisijungimas prie elektros tinklų yra santykinai paprastesnė procedūra, kadangi ESO teikia kompensaciją už atvedamus elektros tinklus. Tačiau prisijungimas prie kitos infrastruktūros (pavyzdžiui, vandentiekis, nuotekos, šviesolaidinis internetas, dujos) yra kiek sudėtingesnis kadangi didžiąją dalį investicijų turėsite prisiimti ant savo pečių.

Jeigu prisijungti prie komunikacijų galimybių visgi nėra, nenusiminkite: centralizuotą vandentiekį pakeis artezinis gręžinys; centralizuotus nuotekų tinklus - vietiniai nuotekų tinklai; esant poreikiui šildytis dujomis, teks pagalvoti apie dujų talpyklą. Būtinai pasidomėkite, ar dabartinis sklypo savininkas prisidės prie šių išlaidų!

Pasikalbėkite ir su jūsų būsimais kaimynais - galbūt šalimais gyvenantys žemės sklypų savininkai susiduria su panašiomis problemomis ir bus linkę kooperuotis su jumis.

4. Privažiavimas

Kaip susisieksite su jūsų būsimais namais? Neretai parduodami sklypai būna su dar neasfaltuotu privažiavimu, todėl būtinai įsivertinkite kelią, kuris veda prie jūsų pasirinkto žemės sklypo. Jei tai keliukas pievoje - sveikinu, jūs turite nuostabią išlaidų eilutę. Jeigu sklypas turi gerai sukonfigūruotą privažiavimą - jums pasisekė gerąja to žodžio prasme.

Pakalbėkite su dabartiniu žemės sklypo savininku ir pasidomėkite, kam priklauso gretimi žemės sklypai (jeigu perkate sklypą sklypų masyve). Jeigu gero privažiavimo nėra, galbūt gretimų sklypų savininkai bus linkę kooperuotis ir tokį privažiavimą pasidaryti? Galbūt jau yra parengtas techninis privažiavimo projektas?

Taip pat pasidomėkite, ar netoliese yra viešojo transporto stotelių - sklypai su geru priėjimu prie viešojo transporto stotelių yra gerokai patrauklesni, juos galėsite lengviau realizuoti ateityje keisdami gyvenamąjį būstą ir vietą.

5. Kaimynystė

Kaip ir minėjau straipsnio pradžioje, sklypą reikia „prisijaukinti“ ir pajusti emocinį ryšį su jūsų pasirinkta vieta. Todėl siūlau praeiti per gretimas teritorijas ir įsivertinti šalimais gyvenančius kaimynus. Panagrinėkite, ar aplinkui nėra „apsileidusių“ kaimynų, ar kaimynystė yra tvarkinga. Šis aspektas iš pradžių gali atrodyti ne toks svarbus, tačiau ilguoju laikotarpiu netvarkingi ir triukšmaujantys kaimynai pradeda erzinti.

6. Pasaulio Kryptys ir Reljefas

Atvykus į sklypą pamąstykite apie savo būsimo namo lokaciją jame. Atminkite, jog dažniausiai pati nepatraukliausia Pasaulio kryptis yra šiaurė - joje dažniausiai stengiamasi suprojektuoti parkavimą, įvažiavimą, palikti kuo mažiau vietos, kad galima butų turėti daugiau ploto kitose pusėse, t.y. tose, kuriose yra daugiau saulės apšvietimo.

Atminkite, kad kiekvienas žmogus yra skirtingas ir vienam gali patikti rytiniai saulės spinduliai miegamajame vos tik prabudus, o kitam atvirkščiai. Vienam patinka terasą turėti vakarinėje kryptyje, o kitam pietinėje. Atminkite - tokie dalykai labai svarbūs formuojant namo vidinį išplanavimą ir parenkant pastato vietą sklype.

Atvažiavę apžiūrėti sklypo, įvertinkite ir jo reljefą. Šlaite projektuojamas namas vienam patiks, o kitam - ne, todėl tą dalyką galite įsivertinti patys, pagal save. Bestebėdami reljefą, pasidomėkite grunto tyrimais. Nemažai sodų bendrijų yra įrengta tose vietose, kuriose anksčiau buvo numelioruotos pelkės. Tačiau tai nėra tragedija, bet atminkite - už pamatus mokėsite daugiau.

7. Būsimo Būsto Ateitis

Neretai pirkdami sklypą, pirkėjai susigundo itin žema sklypo kaina - tačiau įsikelia į vietą, turinčią mažiau perspektyvų. Atsiminkite, kad jūsų gyvenamasis būstas yra ne tik jūsų gyvenamoji vieta, bet ir investicija. Todėl svarbu, kad ilguoju laikotarpiu jūsų būsto vertė augtų, o ši investicija - atsipirktų. Šį tikslą pasieksite atidžiai išanalizavę viršuje paminėtus punktus ir nusipirkę sklypą ten, kur matomos puikios rinkos perspektyvos. Taip ne tik neprarasite lėšų, bet norėdami po kurio laiko parduoti būstą - dar ir uždirbsite.

Pardavėjo Dokumentai

Prieš perkant sklypą, būtina patikrinti visus reikiamus dokumentus. Apie parduodamo turto dokumentus jau rašėme skyreliuose „Kaip reikia pirkti turtą“ , „Dokumentai“.

• Sklypo įsigijimo dokumentas
• Kadastrinių matavimų byla
• Turto nuosavybės pažymėjimas

Papildomi dokumentai:

• Įgaliojimas (jei taikoma)
• Savininko asmens dokumentas

Svarbūs Aspektai

• Gavimo data: Nuosavybės dokumentas gali būti "senas" ir neatspindėti visos realios informacijos.
• Kadastro žemėlapiai: Įsitikinkite, kad perkate tą sklypą, kurį Jums parodė pardavėjas.
• Preliminarūs matavimai: Jei matavimai preliminarūs, atlikite tikslius matavimus.

Detalus Planas ir Specialiosios Naudojimo Sąlygos

Detalus planas yra dokumentas, kuriame detaliai išdėstoma, kokia veikla galima sklype. Visuomet sklypo nuosavybės dokumentuose būna pažymėta specialiosios naudojimo sąlygos, kuriose būna paminėti ar nepaminėti visi taikomi Jūsų norimam įsigyti sklypui apribojimai.

Nesigąsdinkite: nėra nei vieno sklypo be apribojimų, tik vieni apribojimai yra kaip privalumas, kiti - kaip trūkumas. Būna minimi ir servitutiniai keliai, skirti pėstiesiems, pasivaikščiojimo takai ar kiti servitutiniai keliai, skirti komunikacijų aptarnavimui ar bendram naudojimui. Tokiu atveju realiai naudojama jūsų sklypo dalis yra mažesnė negu minima nuosavybės pažymėjime, t.y.

Gruntas ir Geologiniai Tyrimai

Perkant sklypą labai svarbu atkreipti dėmesį ir į gruntą - dorvožemį sklype, nes jeigu ketinate jame kažką statyti ar kažką išgauti, kaip, tarkim, durpes, žvyrą, smėlį, ar užsiimti kita veikla, svarbu, kad žemė atitiktų jūsų lūkesčius (tiksliau galimybes to, ką ten norite daryti).

Pačius primityviausius geologinius tyrimus galite pasidaryti patys - skirtingose sklypo vietose su kastuvu iškaskite duobutes, dvi kraštuose ir vieną per vidurį sklypo, apytiksliai po 1 m gylio. Tuomet matysite dirvožemio sluoksnius ir ar yra arti paviršiniai gruntiniai vandenys.

Kadastriniai Matavimai

Kadastriniai matavimai nusako tikslias jūsų sklypo ribas. Jeigu sklypas yra didelis, t.y.

Kur Ieškoti Atsakymų ir Pagalbos?

Sklypams detaliuosius planus rengia architektai. Geriausia kreiptis į to miesto ar rajono, kuriame yra Jūsų norimas pirkti sklypas, architektą. Jis tiksliai žino visas rajono vystymo tendencijas, žino niuansus, apie kuriuos galite ir nesužinoti. Visą informaciją apie konkrečią vietą, t.y.

Žemės Ūkio Paskirties Sklypo Įsigijimas

Nuo 2018 metų pirkėjams taip pat reikės NŽT licencijos. Jis taip pat turi kreiptis į NŽT ir pateikti esamos žemės išrašą. Parduodant žemės ūkio paskirties sklypus taip pat reikalingas sklypo planas. Jeigu sklypas yra miesto ribose, pardavimo metu kadastriniai matavimai nereikalingi. Galiojanti asmens tapatybės kortelė taip pat yra būtina.

El. Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) įgaliojimas parduoti žemės ūkio paskirties žemę informuos visus prioritetinius asmenis apie Jūsų sklypo pardavimą ir Jūsų pageidaujamą kainą. Tačiau NŽT pateiktoje licencijos paraiškoje turi būti nurodyta mažiausia norima kaina. Gavus NŽT leidimą, negalėsite parduoti žemės kitam asmeniui už mažesnę nei pirmumo teisę turinčiam asmeniui pasiūlyta pirkimo kaina.

Kiti turi teisę įsigyti Jūsų žemę už tokią pat arba didesnę kainą, kaip nurodyta NNT licencijoje.

Pirmumo Teisę Turintys Asmenys

• Parduodamo žemės sklypo naudotojas, naudojęs šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienus metus.
• Kaimynas, nuosavybės teise turintis žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu sklypu.
• Fizinis asmuo, deklaravęs gyvenamąją vietą, arba juridinis asmuo, įregistravęs juridinio asmens buveinę tos savivaldybės ar besiribojančių savivaldybių teritorijoje, kurioje yra parduodamas sklypas.

Preliminari Sutartis ir Užstatas

Jeigu labai norite kažkokio sklypo ir bijote, kad kol viską išsiaiškinsite jį nupirks kiti, palikite nedidelį užstatą ir pasistenkite sudaryti preliminarią ar avansinę sutartį pas notarą.

Papildomi Patarimai Perkant Žemės Sklypą

• Vieta: Įvertinkite, ar norite gyventi miesto šurmulyje, ar nuošaliau.
• Forma ir išmatavimai: Neįprasta forma gali sukelti papildomų iššūkių.
• Infrastruktūra: Atkreipkite dėmesį į privažiavimą ir komunikacijas.
• Matavimai: Įsitikinkite, kad atlikti tikslūs žemės sklypo matavimai.
• Gruntas: Grunto tipas ir gruntinio vandens lygis yra labai svarbūs statybai.
• Kaimynystė: Įvertinkite, ar šalia gyvenantys žmonės Jums tinkami.

Sklypo Paskirties Keitimas

Jei matote, kad nurodytas žemės sklypo naudojimo būdas neatitinka Jūsų planuojamos statybos, galite susidurti su nenumatytomis kliūtimis. Nors teisės aktai numato galimybę keisti žemės sklypo naudojimo paskirtį ir būdą, bet ne visais atvejais leidžiama tai daryti.

Matininko (Geodezininko) Vaidmuo

Pagrindinė geodezininko veikla - tikslus grunto matavimas ir šio matavimo analizė. Be matininko negalima pradėti ar užbaigti statybos darbų. Jo paslaugomis verta pasinaudoti sklypo paieškos etape, jei abejojame, ar jo ribos eina būtent ten, kur nurodo pardavėjas.

Žemės Sklypo Įsigijimo Dokumentai

Žemės pirkimas gali būti daug romantiškesnis nei plytų ir cemento pirkimas. Jaučiatės taip, lyg įsigytumėte savo paties, nors ir mažą lopinėlį pasaulio, mūsų Žemės planetoje.

Svarbiausias aspektas renkantis žemės sklypą yra jo vieta. Pasidomėkite sudominusio sklypo vieta, ar planuojama tobulinti infrastruktūra, transporto jungtys ir kt. O galbūt jus domina privatumas, gamtos peizažai, ežero pakrantė?

Svarbu žinoti, kokia yra įsigyto žemės sklypo paskirtis, pavyzdžiui, gyvenamoji, komercinė ar žemės ūkio. Žinant paskirtį yra paprasčiau planuotis pasirinkto sklypo panaudojimą.

Prieiga prie žemės kartais gali būti sudėtingesnė, nei atrodo. Turite išsiaiškinti konkrečius žemės sklypo taškus ir apsaugines zonas.

Geras nekilnojamo turto agentas norės suprasti jūsų lūkesčius ir poreikius. Kiekvieną nekilnojamąjį turtą ar žemės sklypą, kurį matote nekilnojamo turto portaluose ir skelbimuose, dažnai parduoda visas paslaugos teikiantis nekilnojamojo turto agentas arba nekilnojamojo turto nuomos agentas. Visada galite su jais bendrauti tiesiogiai ir užduoti visus klausimus, kurie gali iškilti ieškant ir perkant žemės sklypą.

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas - procesas, keliantis daug klausimų bei dvejonių, ar viską pavyks atlikti teisingai. Norint parduoti žemę sklandžiai ir už gerą kainą, reikia išmanyti ne tik rinką, bet ir visų procesų eiliškumą.

Jei žemės pardavimą planuojate patikėti NT brokeriams ar NT agentūroms, verta pavesti žemės pardavimo brokeriams. Jei ketinate pardavimu užsiimti patys - kviečiu skaityti toliau apie sandoriui reikalingus dokumentus.

Mokesčiai pardavus žemę Pardavus žemės ūkio paskirties žemę, kaip ir bet kurį kitą nekilnojamą turtą, Jums gali atsirasti pelno mokestis - dar vadinamas Gyventojų pajamų mokesčiu (GPM). Šio mokesčio 15 (20) proc. tarifu apmokestinamas gautas pelnas už parduotą turtą jo neišlaikius nuosavybės teise 10 metų. Gali būti taikomas ir 20 proc. apmokestinimas (šis mokesčio tarifas įvestas nuo 2019m.), jei jūsų metinės ne su darbo santykiais susijusios pajamos didesnės nei 120MDU.

tags: #kaipisigyti #gera #sklypa