Kaip pirkti butą Lietuvoje: išsamus vadovas

Butas - daugelio žmonių ilgą laiką kauptas turtas ar investicija, kurios pardavimas gali būti svarbus žingsnis gyvenime. Nepaisant priežasčių - ar tai būtų noras persikelti į erdvesnį būstą, poreikis gauti lėšų kitoms investicijoms, ar tiesiog sprendimas pakeisti gyvenamąją vietą - buto pardavimo procesas reikalauja atidumo, žinių ir laiko. Šiame straipsnyje išsamiai apžvelgsime, kaip vyksta buto pardavimas, kokie mokesčiai gali būti taikomi, kur kreiptis dėl informacijos bei kokias nuorodas verta žinoti, kad procesas vyktų sklandžiai.

Visi be išimties specialistai akcentuoja, kad būstą reikia rinktis pagal poreikį ir pirkti ne tada, kada visi perka, kaip tai vyko, pavyzdžiui, 2020 m. pabaigoje ir 2021-aisiais, o tada kai yra toks poreikis bei galimybės.

Pirmieji žingsniai prieš perkant butą

Dokumentų tvarkymas ir nuosavybės įrodymas

Prieš parduodant butą, svarbu turėti visus tvarkingus nuosavybės dokumentus. Tai dažniausiai apima:

• Nuosavybės dokumentą (pirkimo-pardavimo sutartį, paveldėjimo teisės liudijimą ar kt.).
• Registrų centro išrašą apie nekilnojamąjį turtą.
• Butui svarbius planus, projektus bei kitą techninę dokumentaciją.

Jeigu ne visi dokumentai yra tvarkingi ar trūksta tam tikrų liudijimų, pirmiausia reikėtų kreiptis į VĮ Registrų centrą dėl duomenų patikslinimo ar papildomų išrašų. Registrų centrą rasite čia: www.registrucentras.lt.

Svarbi ne tik faktinė būsto būklė, bet ir jo teisinė registracija, tad prašykite pardavėjo pateikti Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašą, turto įsigijimą patvirtinančius dokumentus, kadastrinę bylą, informuoti apie turto nuosavybės formą (aktualu, jei turtas priklauso keliems savininkams ir / ar sutuoktiniams, nes šiais atvejais reikalingi papildomi dokumentai), patikrinkite, ar turtas nėra areštuotas, įkeistas, nuomojamas, ar nėra kitų suvaržymų arba apribojimų bei išsiaiškinkite visas turto išlaikymo išlaidas.

Buto dokumentų patikrinimas yra ganėtinai nesudėtinga procedūra. Dokumentų nėra daug, jie yra lengvai skaitomi ir suprantami praktiškai visiems. Suklastoti BUTO VĮ „Registrų centro“ nuosavybės išrašą yra ypatingai paprasta, nes tai dokumentas be „apsaugų“ ir jį padirbti gali bet kas, kas šiek tiek moka naudotis kompiuteriu ir spausdintuvu.

Siūlyčiau nepasikliauti sėkme, nerizikuoti ir kreiptis į teisininką arba notarą konsultacijos-pagalbos. Kreipkitės į teisininką ar notarą, šie specialistai turi prieigą prie VĮ „Registrų centro“ duomenų bazės, tam kad buto nuosavybės duomenys butų atnaujinti šią akimirką.

Buto būklės įvertinimas ir vertinimas

Nors nebūtinai privaloma, rekomenduojama atlikti nepriklausomą turto vertinimą, kurį atlieka sertifikuoti vertintojai. Jų kontaktų ir licencijų sąrašus galima rasti Lietuvos turto vertintojų asociacijos interneto svetainėje. Vertinimas padeda nustatyti realią rinkos kainą, padidinti pardavimo patikimumą bei išvengti per didelių ar per mažų kainos lūkesčių.

Suradus patinkantį NT ir apsisprendus dėl jo pirkimo rekomenduojamas NT vertinimas, kuris turėtų būti atliekamas prieš pasirašant preliminariąją sutartį. Kiekvienas bankas turi jiems priimtinų vertintojų sąrašą, kurie NT vertinimo ataskaitą paprastai pateikia per 1-5 dienas. NT vertinimo ataskaitos preliminari kaina priklausomai nuo vertinamo turto tipo 300-600 Lt.

Ataskaita parengiama per 1 d. d. nuo visų dokumentų pateikimo, jos kaina priklauso nuo objekto.

Rinkos analizė ir kainos nustatymas

Rinkos tyrimas

Prieš nustatant pardavimo kainą, naudinga atlikti savarankišką rinkos analizę:

• Peržiūrėkite skelbimus internete (pvz., www.aruodas.lt, www.domo.plius.lt) ir palyginkite panašių butų kainas toje pačioje vietovėje.
• Atkreipkite dėmesį į buto plotą, būklę, aukštą, namo statybos metus bei netoliese esančią infrastruktūrą (mokyklas, darželius, viešąjį transportą, parduotuves).
• Pasitarkite su nekilnojamojo turto brokeriais, kurie gerai išmano rinkos tendencijas ir gali padėti nustatyti konkurencingą, tačiau teisingą kainą.

NT paieška gali pasirūpinti pats pirkėjas, bet rekomenduotina tai pavesti šios srities specialistui - NT brokeriui, kuris atsižvelgdamas į pirkėjo poreikius suras ir pasiūlys geriausią variantą už priimtiniausią kainą.

Nekilnojamojo turto brokeris gali padėti rasti geriausią variantą

Buto pirkimo procedūra ir formalumai

Preliminarioji sutartis

Radus potencialų pirkėją, dažna praktika - sudaryti preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, kurioje aptariamos pagrindinės sąlygos:

• Pardavimo kaina.
• Terminai, per kuriuos bus sudaryta galutinė sutartis.
• Avansas (jei mokamas) ir jo grąžinimo (ar negrąžinimo) sąlygos.

Preliminari sutartis nėra privaloma, tačiau ji suteikia abiem šalims aiškumo ir tam tikrą garantiją, kad abi pusės ketina užbaigti sandorį. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinės formos.

Preliminariąją sutartį sudaryti rekomenduojama:

• įvertinus savo, kaip pirkėjo, finansines galimybes tinkamai atsiskaityti su pardavėju;
• išsiaiškinus atsiskaitymo sąlygas: galutinę turto kainą, jos apskaičiavimo tvarką, jei kaina nėra fiksuota, avanso dydį, sumokėjimo būdą, terminus, kitas atsiskaitymui įtakos turėti galinčias aplinkybes;
• turint bent 15 proc. būsto kainos sudarantį pradinį įnašą;
• gavus konkrečius bankų ar kredito įstaigų pasiūlymus paskolos ar kredito suteikimui;
• atlikus perkamo turto vertinimą, jei pardavėjas sutinka;
• išanalizavus, kokius darbus atliks nekilnojamojo turto plėtotojas ir užfiksavus juos sutarties projekte (jei perkamas naujas būstas);
• įvertinus terminus: naujo statinio statybos užbaigimo, notarinio sandorio sudarymo, turto suvaržymų išregistravimo, vidaus apdailos darbų atlikimo, pardavėjo (arba nuomininko, naudotojo) išsikraustymo, pirkėjo įsikėlimo datas;
• įvertinus kitus svarbius aspektus ir išankstines sąlygas: sutarties nutraukimo sąlygas, galimus pakeitimus ir jų sąlygas bei netesybas, leistiną būsto ploto pokytį (perkant naujos statybos būstą), notarų biurą, kuriame bus sudaromas pagrindinis sandoris ir jo išlaidų apmokėjimo sąlygas;
• susipažinus su turto dokumentais bei įsitikinus, kas yra turto savininkas (gavus pardavėjo asmens dokumentą).

Pasirašius preliminariąją sutartį reikia pasiruošti pagrindiniam notariniam sandoriui - turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui.

Notarinis patvirtinimas ir galutinė pirkimo-pardavimo sutartis

Lietuvoje nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis privalo būti patvirtinta notaro. Notaras:

• Patikrina pardavėjo ir pirkėjo tapatybes, nuosavybės teisę į butą.
• Užtikrina, kad abi šalys suprastų sutarties turinį ir pasekmes.
• Patvirtina sandorį, kad jis įgytų teisinę galią.

Pagrindinė pirkimo - pardavimo sutartis pasirašoma pas notarą, kuomet nekilnojamojo turto pardavėjas turi visas reikalingas pažymas, leidimus ir kt. dokumentus sandoriui sudaryti, o pirkėjui yra išduotas banko garantinis raštas dėl paskolos suteikimo arba jau yra pasirašyta kredito sutartis.

Notarų kontaktus ir informaciją galite rasti čia: Lietuvos notarų rūmų tinklalapis.

Po notarinio patvirtinimo sutartis registruojama Registrų centre, o nuosavybės teisė pereina pirkėjui.

Atsiskaitymas

Atsiskaitymas dažniausiai vyksta bankiniu pavedimu į pardavėjo sąskaitą. Galima susitarti ir dėl kitų mokėjimo būdų, tačiau notaras bei bankas užtikrins teisėtą ir skaidrų atsiskaitymo procesą. Jei pirkėjas butą perka su būsto paskola, bankas paprastai perveda lėšas tiesiogiai notaro nurodytoje tvarkoje.

Nekilnojamojo turto pardavėjui gavus pinigus iš banko, jis turi nuvykti į notarų biurą ir patvirtinti apie tinkamą pirkėjo atsiskaitymą pagal sutartį. Pardavėjas turi kreiptis į notarą, kuris patvirtino pirkimo - pardavimo sutartį. Notaras patvirtins visišką Jūsų įsipareigojimų įvykdymą pardavėjui ir išduos liudijimą. Šį liudijimą turite pateikti VĮ Registrų centrui, o liudijimo kopiją banko vadybininkui.

Nuosavybės teisės registravimas

Registruojant nuosavybės teisę į įsigytą NT pasirenkate terminą, per kurį pageidaujate, kad turtas būtų įregistruotas (galimi terminai - 1, 3, 5 arba 10 darbo dienų). Įregistravus nuosavybės teisę į įsigytą turtą, Jums bus išduotas nuosavybės teisę patvirtinantis registro išrašas.

Papildomi veiksmai

• gauti teismo leidimą įkeisti perkamą būstą, kuriame gyvena nepilnamečiai vaikai ir būstas yra laikomas šeimos turtu.
• jeigu Jūsų šeima su nepilnamečiais vaikais gyvena ne bankui įkeičiamame būste, o kitame.

Mokesčiai perkant butą

Pajamų mokestis nuo kapitalo prieaugio

Pardavus butą gali tekti mokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM), jeigu butą parduodate brangiau, nei jį įsigijote, ir tam tikrų aplinkybių nesilaikoma. Tačiau Lietuvos mokesčių sistema numato išimtis:

• Jei butą turėjote ilgiau nei 10 metų (nuo įsigijimo), pardavus jį dažniausiai GPM mokėti nereikia.
• Jei butas buvo jūsų deklaruota gyvenamoji vieta tam tikrą laiką (pvz., bent 2 metus iki pardavimo), taip pat gali būti taikomos mokesčių lengvatos.
• Jeigu gautas pelnas atitinka tam tikras sąlygas (pavyzdžiui, per 1 metus perkate kitą gyvenamąjį būstą), galima dalį mokesčių susigrąžinti.

Standartiškai gautas pelnas už nekilnojamojo turto pardavimą yra apmokestinamas 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tarifu. Pelnas yra skaičiuojamas iš pardavimo metu gautos kainos atimant turto įsigijimo kainą. Pavyzdžiui, butą Jūs įsigijote prieš 1 metus už 80 000 Eurų, o pardavėte už 87 000 Eurų. Taigi kainų skirtumas yra 7 000 Eurų, kuris apmokestinamas 15 proc. GPM. Jei Jums nebus taikomas GPM mokesčio išimtys, turėsite sumokėti 1 050 Eur pelno mokestį į valstybės biudžetą.

Daugiau informacijos apie mokesčių taikymą galima rasti Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) interneto svetainėje: www.vmi.lt.

Nekilnojamojo turto mokestis (NTM)

Priklausomai nuo turimo nekilnojamojo turto vertės, gali tekti mokėti nekilnojamojo turto mokestį (NTM). Šis mokestis paprastai taikomas brangesniam nekilnojamajam turtui (viršijančiam nustatytą neapmokestinamąją vertę).

Pirkimo-pardavimo sutarties tvirtinimo pas notarą kaina 0,45-0,5 proc. nuo sandorio sumos (pirkimo-padavimo kainos sutartyje), papildomai už sutarties projektą, duomenų sandoriui užsakymą ir patikras registruose.

Mokesčio už nuosavybės teisių įregistravimą ir pažymėjimo išdavimą dydis priklausys nuo registruojamo turto rūšies, vidutinės NT rinkos vertės ir Jūsų pasirinkto termino.

Mokesčiai perkant būstą Lietuvoje

Svarbu žinoti

Ši seka galioja įsigyjant būstą su kreditu.

1. Turto išsirinkimas ir apžiūra. Pradėjus ieškoti būsto, būtina neskubėti ir aplankyti bent 5 projektus. Reikia patikrinti ne tik, ar turtas atitinka dabarties poreikius, bet ir susirasti kuo daugiau informacijos apie plėtojamų projektų privalumus.
2. Finansinės galimybės. Planuodami biudžetą nusistatykite mažiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą, ir didžiausią, kurios negalite viršyti.
3. Planuojamo įsigyti būsto dokumentai. Svarbi ne tik faktinė būsto būklė, bet ir jo teisinė registracija.
4. Sandorio šalys. Įsidėmėkite, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais.
5. Preliminarioji sutartis. Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. Visada ją sudarykite.
6. Pagrindinė sutartis. Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis.
7. Hipotekos sutartis. Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga.
8. Galutinis atsiskaitymas. Šis nepelnytai užmirštas žingsnis yra labai svarbus, nes ateityje gali turėti pasekmių.
9. Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas. Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus (raktus, pultelius ar pan.) ir skaitiklių rodmenis.

Nekilnojamojo turto kainos Lietuvoje

Nekilnojamojo turto kainos Lietuvoje pastaruoju metu sparčiai auga. Vidutinės kvadratinio metro kainos įvairiuose miestuose, remiantis 2024 metų liepos mėnesio duomenimis, gali skirtis net kelis kartus:

• Vilniaus centre: nuo 2 100 iki 7 000 EUR už kv. m
• Kauno centre: nuo 1 600 iki 3 700 EUR už kv. m
• Klaipėdos centre: nuo 1 200 iki 3 300 EUR už kv. m
• Šiaulių centre: nuo 920 iki 2 000 EUR už kv. m

Kainos priklauso nuo miesto, jo rajono, buto būklės, dydžio ir kitų veiksnių, tokių kaip šildymo sistema bei atstumas nuo darželių ir mokyklų.

Jei ieškote modernaus ~50 kv. m naujos statybos buto prestižinėje Vilniaus vietoje, galite tikėtis, kad kaina viršys 200 000 EUR. Vidutines nekilnojamo turto kainas skirtinguose Lietuvos miestuose galite pasitikrinti čia.

Nekilnojamo turto skelbimai

Skelbimų apie parduodamus būstus galite rasti svetainėse: aruodas.lt, alio.lt, capital.lt, domoplius.lt, ntportalas.lt, realu.lt, skelbiu.lt ir kitose.

tags: #karkeje #pirkti #buta