Šiame straipsnyje aptariami nekilnojamojo turto vertintojo kvalifikacijos egzaminai Lietuvoje, įskaitant teisinius pagrindus, reikalavimus egzaminų komisijai ir kvalifikacijos pažymėjimų išdavimo tvarką. Straipsnis remiasi Lietuvos Respublikos įstatymais, reglamentuojančiais turto ir verslo vertinimą.
Teisinis pagrindas
Turto arba verslo vertinimo pagrindus ir atvejus, turto arba verslo vertintojų ir turto arba verslo vertinimo įmonių veiklos pagrindus ir veiklos priežiūrą nustato įstatymas. Šis įstatymas taip pat nustato turto arba verslo vertintojų ir turto arba verslo vertinimo įmonių teises, pareigas ir atsakomybę, bei jiems keliamus reikalavimus.
Turto arba verslo vertinimo apibrėžimai
Svarbu apibrėžti pagrindines sąvokas, susijusias su turto arba verslo vertinimu:
- Turto arba verslo vertinimas - turto ir (arba) verslo vertės nustatymas pagal atitinkamą turto arba verslo vertinimo metodą, kurio taikymo procedūros ir tvarka nustatytos Turto ir verslo vertinimo metodikoje.
- Turto arba verslo vertinimas vidaus reikmėms - turto arba verslo vertinimas, atliekamas juridinio asmens ar kitos organizacijos savo nuožiūra, siekiant užtikrinti jų tiesioginių funkcijų vykdymą, išskyrus vertinimą, kai sudaromos sutartys su užsakovais.
- Turto arba verslo vertinimo įmonė - juridinis asmuo, kuris verčiasi turto arba verslo vertinimo veikla.
Turto arba verslo vertinimo objektai
Turto arba verslo vertinimo objektai yra bet koks turtas ir verslas.
Kvalifikacijos egzaminas
Asmuo, norintis tapti turto arba verslo vertintoju, turi atitikti tam tikrus reikalavimus. Vienas iš pagrindinių reikalavimų - išlaikyti turto arba verslo vertintojo kvalifikacijos egzaminą. Egzaminas laikomas raštu.
Reikalavimas išlaikyti kvalifikacijos egzaminą yra numatytas įstatyme.
Kvalifikacijos suteikimas
Fiziniam asmeniui, išlaikiusiam egzaminą, suteikiama viena iš šių kvalifikacijų:
- Nekilnojamojo turto, kilnojamojo turto arba verslo srities vertintojo asistento (žemiausia)
- Vertintojo (aukštesnė)
- Vertintojo eksperto (aukščiausia)
Išlaikius egzaminą, išduodamas turto arba verslo vertintojo kvalifikacijos pažymėjimas.
Egzaminų komisija
Turto arba verslo vertintojus egzaminuoja turto arba verslo vertintojo kvalifikacijos egzamino komisija.
Egzamino komisijos sudėtis:
- Finansų ministerijos atstovas
- Aukštųjų mokyklų atstovas
- Priežiūros įstaigos pasiūlyti atstovai (asociacijos, vienijančios tik turto ir (arba) verslo vertintojus, nariai)
Kiekvienos turto arba verslo vertinimo srities egzaminui sudaroma atskira komisija. Egzamino komisiją tvirtina ir pirmininką skiria finansų ministras.
Egzamino komisijos nario kadencija - dveji metai. Tie patys asmenys egzamino komisijos nariais gali būti skiriami ne daugiau kaip dvi kadencijas iš eilės.
Egzamino komisijos nariai vadovaujasi Turto arba verslo vertintojo kvalifikacijos egzamino komisijos darbo reglamentu ir turi laikytis sąžiningumo deklaracijos.
Egzamino komisija priima sprendimą dėl egzamino išlaikymo. Egzamino komisijos veiksmai skundžiami Priežiūros įstaigai per penkias darbo dienas nuo jų priėmimo dienos. Šis terminas Priežiūros įstaigos sprendimu gali būti atnaujinamas, jeigu priežastis, dėl kurių egzamino komisijos sprendimo apskundimo terminas yra praleistas, Priežiūros įstaiga pripažįsta svarbiomis.
Nekilnojamojo turto brokerio atsakomybė
Turto arba verslo vertintojo kvalifikacijos patikrinimas ir pažymėjimo galiojimo sustabdymas:
Turto arba verslo vertintojo kvalifikacija gali būti patikrinta, jei Turto arba verslo vertintojų garbės teismas skiria drausminę nuobaudą.
Turto arba verslo vertintojo kvalifikacijos pažymėjimo galiojimas sustabdomas, kai:
- Turto arba verslo vertintojų garbės teismas skiria drausminę nuobaudą.
- Įsiteisėjusiu teismo nuosprendžiu turto arba verslo vertintojas pripažintas padaręs nusikaltimus.
Pažymėjimo galiojimo sustabdymas panaikina teisę atlikti turto arba verslo vertinimą, tačiau galioja visos pareigos, išskyrus kai kurias.
Sprendimą dėl pažymėjimo galiojimo sustabdymo ar panaikinimo Priežiūros įstaiga turi priimti per tris darbo dienas nuo pagrindų paaiškėjimo dienos ir paskelbti savo interneto tinklalapyje.
Turto arba verslo vertinimo veikla
Turto arba verslo vertinimo veikla gali verstis juridiniai asmenys arba nepriklausomi vertintojai, įrašyti į Turto arba verslo vertinimo veikla turinčių teisę verstis asmenų sąrašą.
Į sąrašą įrašomi asmenys, atitinkantys tam tikrus reikalavimus:
- Juridiniai asmenys turi būti įsteigti Lietuvos Respublikoje.
- Nepriklausomi vertintojai turi turėti kvalifikacijos pažymėjimą.
Kitos valstybės narės nepriklausomas vertintojas turi teisę verstis veikla, jeigu Priežiūros įstaiga pripažįsta jo profesinę kvalifikaciją ir jis turi civilinės atsakomybės privalomąjį draudimą.
Dokumentai, reikalingi įrašymui į sąrašą
Norint būti įrašytam į sąrašą, reikia pateikti šiuos dokumentus:
- Juridinio asmens registravimo pažymėjimo kopiją.
- Individualios veiklos pažymos kopiją (jei taikoma).
Kai įmonė arba vertintojas įrašomas į sąrašą, išduodamas pažymėjimas.
Asmuo išbraukiamas iš sąrašo, kai:
- Panaikinamas nepriklausomo vertintojo kvalifikacijos pažymėjimo galiojimas.
Iš sąrašo išbrauktas asmuo vėl gali būti į jį įrašytas, jeigu pašalinamos priežastys, dėl kurių jis buvo išbrauktas.
Turto arba verslo vertintojo pareigos ir atsakomybė
Turto arba verslo vertintojas privalo:
- Gavęs rašytinį Priežiūros įstaigos paklausimą, teikti jai paaiškinimus ir dokumentus, susijusius su turto arba verslo vertinimu.
Lietuvos Respublikoje ar kitoje valstybėje narėje įsteigtų juridinių asmenų ar kitų organizacijų arba jų filialų atsakomybę atliekant turto arba verslo vertinimus tik vidaus reikmėms, nustato šis ir kiti įstatymai.
Civilinės atsakomybės privalomasis draudimas
Civilinės atsakomybės privalomojo draudimo objektas yra turto arba verslo vertinimo įmonės ir (arba) turto arba verslo vertintojo civilinė atsakomybė už žalą, padarytą užsakovui ir (arba) tretiesiems asmenims dėl netinkamai atliktų įsipareigojimų.
Turto arba verslo vertinimo įmonės arba nepriklausomo turto arba verslo vertintojo civilinės atsakomybės privalomojo draudimo sutarties sąlygas, draudimo sutarties šalių ikisutartines ir sutartines teises ir pareigas reglamentuoja Lietuvos Respublikos draudimo priežiūros komisijos patvirtintos Turto arba verslo vertinimo įmonės ir nepriklausomo turto arba verslo vertintojo civilinės atsakomybės privalomojo draudimo taisyklės.
Turto arba verslo vertinimo procesas
Turto arba verslo vertintojas gali vertinti tik tos srities turtą, kurį vertinti jis gali pagal įgytą turto arba verslo vertintojo kvalifikaciją.
Turto arba verslo vertinimas pradedamas gavus užsakovo prašymą nustatyti turto arba verslo vertę ir turto arba verslo vertinimo įmonei arba nepriklausomam turto arba verslo vertintojui ir užsakovui sudarius rašytinę turto arba verslo vertinimo sutartį, jeigu privalomojo turto arba verslo vertinimo atvejus reglamentuojantys teisės aktai nenustato kitaip.
Turto arba verslo vertintojas parengia turto arba verslo vertinimo ataskaitą.
Vertinant turtą arba verslą Lietuvos Respublikoje ar kitoje valstybėje narėje įsteigto juridinio asmens ar kitos organizacijos arba jų filialų vidaus reikmėms, sutartis nėra sudaroma. Tokiu atveju privaloma techninė užduotis.
Profesinio mokymo teikėjų informacija
Profesinio mokymo teikėjo vadovo ar įgaliojo asmens pasirašyti raštai dėl poreikio patikslinti teorinės dalies kompetencijų vertinimo tvarkaraštį turi būti pateikti el. paštu.
Per 10 darbo dienas profesinio mokymo teikėjas raštu informuojamas apie priimtą sprendimą dėl teorinės dalies tvarkaraščio patikslinimo.
Prašant naujos kompetencijų vertinimo datos, profesinio mokymo teikėjas turi įvertinti registracijos teorinės dalies vertinimui terminus bei pateikto rašto atsakymui skirtą laiką.
Nekilnojamojo turto brokerio profesinė mokymo programa
Nekilnojamojo turto brokerio profesinė mokymo programa skirta kvalifikuotam nekilnojamojo turto brokeriui parengti, kuris gebėtų:
- Ieškoti nekilnojamojo turto klientų, teikti jiems įvairius pasiūlymus.
- Rengti ir pateikti šalių tvirtinimui nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo, nuomos sutarčių projektus.
- Konsultuoti klientus mokesčių ir teisinių reikalų, susijusių su sutartimis klausimais.
- Rinkti, analizuoti ir kaupti informaciją apie nekilnojamojo turto rinką.
- Ieškoti nekilnojamojo turto objektų pirkimui/ pardavimui/ nuomai.
Regitros pratimai per B kategorijos egzaminą.
Turto ir verslo vertintojo profesijos, turto ir verslo vertinimo veiklos istorija Lietuvoje artėja prie dvidešimties metų. Šios veiklos teisinio reguliavimo aktai turi penkiolikos metų ar kiek ilgesnę istoriją, kitusią kartu su vertinimo paslaugų plėtote. Straipsnio tikslas - apžvelgti Lietuvos turto vertintojų profesinės veiklos reglamentavimo ir teisinio reguliavimo principus, jų kaitą formuojant vertintojų profesinės parengties ir brandos dalykus.
Analizuojant teisės aktų nuostatas, siekiama apibendrinti turimą publikacijų ir tyrimų medžiagą, pateikti įžvalgas ateičiai. Reikia pabrėžti, kad turto vertinimo veiklos ir jos reglamentavimo istorija Lietuvoje išties trumpa, prasidėjusi netikėtu, iki galo gerai nesuvoktu socialiniu užsakymu po Lietuvos nepriklausomybės atkūrimo.
Turto ir verslo vertinimo procedūros sudėtingumas, prisiimama atsakomybė diktavo ir tebediktuoja gana aukštus reikalavimus asmens, pretenduojančio į turto ar verslo vertintojus, intelektinėms savybėms ir galimybėms, asmeniniams gebėjimams, gyvenimiškai patirčiai. Turto vertinimas yra intelektinė veikla, reikalaujanti savianalizės, savistabos, savęs kaip specialisto ugdymo, savireguliavimo.
Pažymėtina, kad vertintojo kaip profesionalios veiklos specialisto formavimasis vyko savarankiškai ir kiek anksčiau nei specializuoto mokymo programomis sugebėjo reaguoti šalies aukštosios mokyklos, universitetai. Pirmosios bangos turto vertintojai 1994-1996 m. parengė ir pateikė Lietuvos Respublikos Vyriausybei aiškius kriterijus ir principus, pirmųjų teisės aktų, reglamentuojančių turto vertinimo veiklą, projektus (Bendrieji turto vertės nustatymo principai, 1995; Turto vertinimo metodika, 1996).
Prie Finansų ministerijos 1995 m. suformuota Atestacinė komisija nuveikė didelį darbą formuluodama ir formuodama kvalifikacinius reikalavimus turto ir verslo vertintojams, parengdama aiškias nuostatas Turto ir verslo vertinimo sistemai ir teisinei bazei plėtoti. Vyriausybės nutarimu patvirtinti Atestacinės komisijos veiklos nuostatai suponavo ir suformavo bendruosius vertintojų profesinės parengties kriterijus: išsilavinimo, praktinės patirties ir kvalifikacinio egzamino.
Daugiapakopė vertintojų kvalifikacijos sistema, patvirtinta ir įteisinta 1998 m. Vyriausybės nutarimu bei 1999 m. Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu, nustatė ne tik bazinio akademinio išsilavinimo, bet ir tęstinio profesinio mokymo(si) reikalavimus. 2011 m. birželio mėn. Seime priimta nauja Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo redakcija8, įsigaliojanti nuo 2012 m. gegužės 1 d., suponuoja naujas turto ir verslo vertintojų profesinės parengties prielaidas ir veiklos sąlygas.
Šis įstatymas, kaip skelbia jo 1 straipsnis, „nustato turto arba verslo vertės nustatymo principus, turto arba verslo vertinimo pagrindus ir atvejus, turto arba verslo vertintojų ir turto arba verslo vertinimo įmonių veiklos pagrindus ir veiklos priežiūrą, turto arba verslo vertintojų ir turto arba verslo vertinimo įmonių teises, pareigas ir atsakomybę, turto arba verslo vertintojams ir turto arba verslo vertinimo įmonėms keliamus reikalavimus. Kiti Lietuvos Respublikos įstatymai turto arba verslo vertintojams ir turto arba verslo vertinimo įmonėms taikomi tiek, kiek jų veiklos nereglamentuoja šis įstatymas“.
1999 m. Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas (27, 28 ir 29 straipsniai) suteikė turto vertintojų ir turtą vertinančių įmonių veiklos valstybinės priežiūros įgalioimus Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir turto vertinimo institutui (toliau - Institutas). Įstatymas nustatė, kad ši institucija, šalia visų kitų užduočių ir įgaliojimų, „turto vertintojų ir turtą vertinančių įmonių veiklos valstybinei priežiūrai įgyvendinti pasitelkia visuomenines turto vertintojų organizacijas bei Lietuvos Respublikos arba užsienio šalių mokymo įstaigas“.
Toks pasitelkimas detaliau aptartas Instituto įstatuose, Vyriausybės ir Finansų ministerijos priimtuose teisės aktuose ir vykdomas pagal nustatytą tvarką. Pabrėšime tik vieną turto ir verslo vertinimo veiklos ir jos teisinio reguliavimo ypatybę, gana neįprastą Lietuvoje, kur teisės aktus skubama keisti kuo dažniau, - tai turto ir verslo vertinimo sritį siejančių teisės aktų ilgaamžiškumas: Turto vertinimo metodika galioja nuo 1996 m., Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas - nuo 1999 m.
Turto vertinimo veiklą reglamentuoja ir kiti teisės aktai - pirmiausia Akcinių bendrovių įstatymas (2000), Žemės įstatymas (2004), Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas (2005) ir jų pagrindu priimti įstatymų įgyvendinamieji teisės aktai. Tačiau ir šių teisės aktų nuostatų tarpusavio nesuderinamumas gana akivaizdus.
Dualistinis vertinimo paslaugos naudingumas - naudinga visuomenei, naudinga paslaugos užsakovui - reikalauja vertintojo nešališkumo ir objektyvumo, vertinimo proceso skaidrumo, vertės nustatymo principų ir metodų apibrėžtumo.
Turto arba verslo vertės nustatymo pagrindas yra nauda, kurią galima gauti turtą arba verslą protingai naudojant, plėtojant arba juo disponuojant.
Seimo komitetai įžvelgė korupcinius elementus17. Dar vienas svarstyti pateiktas modelis - Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir turto vertinimo instituto (AATVI) reorganizavimas į Turto vertinimo institutą (keičiant ne tik pavadinimą, bet ir struktūrą bei funkcijas).
LTVA teikė savo pastabas, pasiūlymus18, tačiau į juos nebuvo atsižvelgiama. Liko galimybė tik stebėtis ilgai trunkančiomis įstatymo pakeitimo svarstymo peripetijomis, stabdančiomis Lietuvos turto vertintojų atestavimo sistemos akreditavimą pagal Europos Sąjungos ir Europos turto vertintojų asociacijų grupės (TEGoVA) reikalavimus, ir tuo, kad vertintojų priežiūros institucija (AATVI) nepajėgi vykdyti galiojančiame įstatyme nustatytų funkcijų.
Anot V. Šablavinsko (2009), nepaisant visokių siūlymų, pastabų, neigimų, akivaizdžiai reikalingų pakeitimų, pritarimų ir abejonių, iš esmės galima tvirtinti, kad buvo sprendžiamas išties hamletiškas klausimas: būti ar nebūti vertintojų savivaldai Lietuvoje?
Tačiau daugelyje Europos šalių, pirmiausia Europos Sąjungos šalyse, egzistuoja aiški vertintojų savivalda ir savireguliacija. Net Rusijoje prieš kelerius metus įteisinta vertintojų savivalda. Prielaidų - teisinių ir institucinių - tai padaryti Lietuvoje taip pat buvo.
LTVA yra tarptautinių organizacijų narė nuo 1995 m., tarp jų ir Europos turto vertintojų asociacijų grupės narė. Būtent TEGoVA formuluojami vertintojų kvalifikacijos ir atestavimo sistemų reikalavimai (Approved by TEGoVA; Recognized European Valuer, REV) orientuojami į nacionalines turto vertintojų visuomenines organizacijas, asociacijas19.
Lietuvos turto vertintojai didesniąja dalimi pasisakė už vertintojų bendruomenės savivaldą, privalomą narystę profesinėje vertintojų asociacijoje, Nacionalinių turto ir verslo vertinimo standartų20 įteisinimą21. Tačiau tokiems sprendimams atsirasti, matyt, trūko Seimo politinės valios ar Finansų ministerijos geranoriškumo ir teisinės praktinės logikos.
Teisinės prielaidos ir galimybės vertintojų savivaldai formuoti, pakartojame, buvo gana aiškios. Privaloma narystė konkrečios profesinės veiklos asociacijoje ar leidimas užsiimti profesine veikla tik būnant asociacijos, organizacijos nariu nėra joks asmens ar specialisto laisvių ribojimas.