Nekilnojamojo turto rinka ir nuolat kintantis teisinis reglamentavimas pastaraisiais metais įnešė nemažai naujovių tiek būstų savininkams, tiek ir žemės sklypų valdytojams.
Daugiau kaip prieš metus įsigaliojo Žemės įstatymo pakeitimai, kuriais buvo numatytas atlyginimas už statinių griovimą, statybą ir rekonstrukciją iš valstybės nuomojamuose žemės sklypuose esamų statinių eksploatavimui, mokamas į valstybės ir savivaldybės biudžetus.
Aplinkos ministerijos suburta darbo grupė per mėnesį parengė ir paviešino planuojamus teisinio reguliavimo pokyčius, kuriuos ketinama pradėti įgyvendinti dar šiais metais. Apie viską nuosekliai kviečiame susipažinti su esmine informacija.
Žemės Įstatymo Pakeitimų Taikymo Problematika
Reguliavimui stinga lankstumo, kuris leistų įmokas skaičiuoti nuo sklypo dalies, kurioje vykdomos statybos, vertės.
Nors Žemės įstatymas leidžia atlyginimą skaičiuoti nuo sklypo dalies vertės, tais atvejais, kai sklype yra daug esamų statinių ir plėtros projektas vykdomas ne visų esamų statinių teritorijoje, pastatų savininkai susiduria su neadekvačiu atlyginimo dydžiu, kai didelio ploto ir aukštos vertės sklype yra tik vienas didelis esamas pastatas ir tame pačiame sklype jo nuomininkas nori pastatyti papildomą keliasdešimties kvadratinių metrų pastatėlį ar priestatą. Atlyginimas už teisę statyti tokį nedidelį objektą sudarytų 10 proc. viso sklypo vertės. Didelės vertės sklypo atlyginimas gali sudaryti net ir kelis milijonus eurų.
Su nepagrįstai dideliu valstybės apetitu susiduria ir tie valstybinės žemės nuomininkai, kurie nori nusigriauti priestatus, stogines, kitas nebereikalingas statinių dalis arba perstatyti juos nedidindami užstatyto ploto ir bendrojo ploto. Tokiu atveju atlyginimas valstybei sudaro 5 proc. viso sklypo vertės.
Pavyzdžiui, jei 4 ha pramoninis sklypas Kauno centrinėje dalyje yra įvertintas 2 mln. eurų, sumanymas nugriauti jame esančią nebereikalingą stoginę ar garažą arba pakeisti juos naujais vystytojui gali kainuoti 100 000 eurų.
Pati atlyginimo formulė, pagal kurią numatyti didėjantys tarifų laipteliai - 10, 20, 30, 40 proc., už statinių plotų pokyčius iki 10, 20, 30, 40 proc., verčia plėtotojus dirbtinai reguliuoti naujo ar rekonstruojamo statinio plotus, kad nebūtų peržengta didesnio tarifo riba. Tuo tarpu tais atvejais, kai statinių ploto padidėjimas viršija 40 proc., siekiama išnaudoti maksimalias plėtros apimtis, kad vėlesniu plėtros etapu plotai nebedidėtų.
Urbanistai vieningai sutaria, kad tokios pobūdžio paskatos, kurios verčia pastatus projektuoti ne pagal poreikį, o pagal valstybei ir savivaldybei mokamos finansinės naštos dydį, neskatina tvarios miestų plėtros.
Pusę metų po įstatymo įsigaliojimo rinkos dalyviai buvo nežinioje, ar atlyginimas už statybą valstybinėje žemėje turi būti skaičiuojamas ir nuo vamzdynų, šilumos trasų kolektorių, siurblinių, įvairių rezervuarų, aikštelių ir pan.
2022 m. vasaros pabaigoje Žemės ūkio ministerija paskelbė išaiškinimą, kad pagal Nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisykles užimtas (užstatytas) žemės plotas skaičiuojamas tik pastatams ir stogą turintiems inžinieriniams statiniams ir nenustatomas inžinieriniams statiniams, neturintiems stogo. Todėl tais atvejais, kai nuomojamame valstybinės žemės sklype ketinama statyti naujus (rekonstruoti esamus) statinius, kuriems sutinkamai su teisės aktais nėra skaičiuojamas ir nustatomas bendras plotas ir užstatytas žemės plotas, atlyginimas už teisę statyti valstybinėje žemėje neturėtų būti skaičiuojamas.
Vis dėlto NŽT teritorinių skyrių praktikoje vis dar pasitaiko atveju, kai atlyginimas už valstybinę žemę skaičiuojamas ir nuo kiemo aikštelių, nors jos yra stogo neturintys inžineriniai statiniai.
Pagal Žemės įstatymą, jeigu valstybinės žemės nuomininko pastatytų naujų ar rekonstruotų esamų statinių bendras plotas ir naujais pastatytais ar rekonstruotais statiniais ar įrenginiais užstatytas plotas viršija dydį, už kurį buvo sumokėtas atlyginimas, nuomininkas privalo į valstybės ir savivaldybės biudžetus sumokėti trūkstamą atlyginimo sumą ir „baudinę“ atlyginimo dalį, sudarančią papildomai 50 procentų atlyginimo.
Kadangi statybos mokant atlygį už plėtrą valstybinėje žemėje prasidėjo tik 2022 metų viduryje, pabaigtų objektų kol kas beveik nėra ir neteko susidurti su atvejais, kai baudinio atlyginimo rizika būtų materializavusis.
Tačiau statytojai, vengdami siurprizinių didelio masto išlaidų, turėtų būti itin atidūs ir už padidėjusius plotus atlyginimą susimokėti prieš statybos užbaigimo procedūras. Turint omenyje, kad plotų pokyčiai iki 5 proc. dėl neesminių projektų pakeitimų, pertvarų atsisakymo, matavimo paklaidų yra natūralus ir dažnas reiškinys statybose, baudinės priemokos tobulinant įstatymą turėtų būti atsisakoma.
Kartu su NŽT reforma turėtų būti taisomi ir atlyginimo už statybą valstybinėje žemėje reglamentavimo trūkumai.
Aplinkos ministerija, kuri nuo 2023 metų metodiškai vadovauja valstybinės žemės nuomos sričiai, visuomenės aptarimui yra pateikusi Žemės įstatymo pataisas, skirtas NŽT reformos reglamentavimui.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacija pateikė ministerijai pasiūlymus į Seimui teikiamą Žemės įstatymo pakeitimo įstatymą įtraukti ir tas pataisas, kurios atlyginimo už statybas valstybinėje žemėje reglamentavimą padarytų racionalesniu ir bent iš dalies ištaisytų aukščiau aptartus trūkumus.
Kaip užpildyti ir pateikti Gyventojo nekilnojamojo turto mokesčio deklaraciją KIT715
Aplinkos Ministerijos Siūlomi Pakeitimai Dėl Pastatų Paskirčių Reglamentavimo
Aplinkos ministerija siūlo, kad tik iki 10% patalpų galėtų būti skirta kitai paskirčiai nei projektuojamo pastato paskirtis. Norint statyti kitokios sudėties pastatus, jie taps „mišriais“, juos reikės suplanuoti vietovės lygmens teritorijų planavimo dokumentais, įtvirtinti juose kelis galimus žemės naudojimo būdus.
Visų pirma, labai dažnai galiojantys detalieji planai numato vieną sklypo naudojimo būdą, pavyzdžiui, daugiabučių gyvenamųjų pastatų. Iki šiol detalieji planai rengiami vertinant, kad iki 49 % patalpų tokiame daugiabučiame name galės būti kitos paskirties (prekybos, paslaugų, maitinimo, gydymo, administracinės ir pan.). Tai suteikia laisvės vystytojams projektavimo etape parinkti tinkamiausius pastato planavimo ir įveiklinimo sprendinius.
Įsigaliojus numatytam pakeitimui, šios laisvės liktų gerokai mažiau. Jeigu centrinėje miesto dalyje statant 4 aukštų daugiabutį pirmasis pastato aukštas bus skirtas komercinei veiklai, tai įprastai reikš, kad toks pastatas tampa „mišriu“ ir tuomet reikės koreguoti detalųjį planą. Iki šiol dėl įvairių biurokratinių procedūrų detaliojo plano koregavimas trunka apie metus laiko. Matyt, atsiras nedaug vystytojų, kurie dėl šios priežasties pageidaus įšaldyti investicijas metams laiko užsiimant papildomomis planavimo procedūromis.
Kita problema, kad esamas reguliavimas reikalauja bei detalieji planai buvo ir tebėra rengiami taip, kad skirtingi žemės naudojimo būdai būtų numatyti atskiroms žemės sklypo dalims. Kitaip tariant, tai pačiai žemės sklypo daliai, kurioje yra statomas daugiabutis gyvenamasis namas, negali būti nustatyti du skirtingi naudojimo būdai. Ką reikės daryti tokiu atveju, kai bus planuojamas „mišrios“ paskirties pastatas, pavyzdžiui, 60% gyvenamosios paskirties patalpų (daugiabučių gyvenamųjų pastatų naudojimo būdas), 25% prekybos, paslaugų, maitinimo paskirties patalpų (komercinės paskirties objektų teritorijų naudojimo būdas), 15% gydymo paskirties patalpų (visuomeninės paskirties teritorijų naudojimo būdas) ir tai pačiai sklypo daliai reikės nustatyt tris skirtingus naudojimo būdus?
Šiuo metu to neįmanoma padaryti. Net jeigu šis draudimas bus panaikintas, ką tuomet daryti su tais detaliaisiais planais, kurie skirtingoms žemės sklypo dalims numato skirtingus naudojimo būdus? Jeigu visais šiais atvejais reikės koreguoti detaliuosius planus, tuomet vystytojai bus įtraukti į papildomas perteklines planavimo procedūras, kurios įtakos tik laiko gaišimą ir papildomus kaštus.
Be to, Aplinkos ministerija siekia, kad „mišrios“ paskirties pastatus reikėtų planuoti vietovės lygmens teritorijų planavimo dokumentu (įprastai detaliuoju planu). Tačiau miestų savivaldybių bendrieji planai teritorijoms numato pakankamai detalius galimų naudojimo būdų reglamentus. Iki šiol, jeigu sklypui nebuvo patvirtintas detalusis planas, sklypo naudojimo būdus buvo galima numatyti ir keisti būtent pagal bendrojo plano sprendinius. Nėra suprantama, kodėl tokios praktikos nebūtų galima taikyti ir „mišrios“ paskirties pastatų atveju. Jeigu statoma ligoninė, jos planuoti detaliuoju planu nereikės, tačiau jeigu statomas daugiabutis gyvenamasis namas su 20 % komercinių patalpų, jį reikės suplanuoti detaliuoju planu.
„Mišraus“ pastato statybos atveju taip pat numatoma taikyti griežčiausios patalpų paskirties gaisrinės saugos, energetinio naudingumo ir kiti normatyvus. Tai reiškia, kad jei vienas pastato korpusas yra administracinės (biurų) paskirties, o kitas gyvenamosios paskirties, tai administracinės paskirties pastato daliai bus taikomi gyvenamajai paskirčiai keliami insoliacijos reikalavimai. Tokie reikalavimai kelia daug abejonių, kadangi dažnai skirtingus to paties pastato korpusus lengva atskirti funkciškai. Taip pat kyla klausimas, ar, pavyzdžiui, gyvenamajame pastate įrengiant gydymo paskirties patalpas gyvenamosioms patalpoms būtų taikomi gydymo paskirčiai keliami higienos reikalavimai?
Apibendrinant, multifunckinių teritorijų vystymas gali tapti tikru iššūkiu ir dėl to vystytojai gali būti suinteresuoti rinktis monofunkcinius pastatus, o tai tikrai nėra geriausias pasirinkimas urbanistine prasme. Daugelis didesnių miestų savivaldybių pirmuosiuose pastatų aukštuose skatina ir net reikalauja įrengti patalpas, tinkamas naudoti įvairioms komercinėms, socialinėms, visuomeninėms ir kitoms paslaugoms. Ir tai yra sveikintina, nes tokiu būdu siekiama aktyvių „miestietiškų“ gatvių, kad nebūtų įrengiami gyvybę naikinantys aklini fasadai, parkingai ir garažai. Pirmuosiuose daugiabučių namų aukštuose yra įrengiamos maitinimo, prekybos, paslaugų, gydymo paskirties patalpos.
Vieno Turtinio Vieneto Reikalavimas ir Draudimas Bendraturčiams Susitarti Dėl Naudojimo Tvarkos
Aplinkos ministerija siūlomais pakeitimais užsibrėžė taikyti vieno turtinio vieneto reikalavimą, kuris reiškia, kad NT vystytojai negalės tam tikros paskirties pastatų dalinti į atskiras patalpas. Toks reguliavimas būtų taikomas vienbučiams gyvenamiesiems pastatams, pagalbinio ūkio pastatams, viešbučiams, kitiems laikinojo apgyvendinimo pastatams (angl. „co-living“).
Tokiais pokyčiais siekiama atskirti pastatus, kurie įprastai priklauso daugeliui savininkų ir pastatus, kurie įprastai turėtų priklausyti vienam savininkui. Pastatų grupavimas pagal galimų savininkų skaičių yra ydingas tiek teisine, tiek ekonomine prasme.
Draudimą formuoti atskirus turtinius vienetus (patalpas) galima pagrįsti vienbučiams gyvenamiesiems namams, laikinojo apgyvendinimo (angl. „co-living“) pastatams, tačiau kita vertus, toks draudimas abejotinas pagalbinio ūkio ir viešbučių pastatams. Pagalbinio ūkio pastatas („sandėliukas“), skirtas aptarnauti pagrindinį pastatą, gali būti išdalinamas atskirais turtiniais vienetais to pagrindinio pastato savininkams. Taip pat kalbant apie viešbučius reikia nepamiršti, kad juose dažnai teikiamos sveikatinimo (gydymo), vandens pramogų paslaugos ar veikia lošimų namai. Tokiai veiklai vykdyti teisės aktai reikalauja, kad patalpos būtų suformuotos atskirais turtiniais vienetais.
Naujaisiais pakeitimais siekiama ne tik drausti dalinti pastatą į atskirus turtinius vienetus - patalpas, bet ir panaikinti galimybę „išskaidyti“ pačias patalpas nustatant tarp bendrasavininkų vienbučių gyvenamųjų pastatų, pagalbinio ūkio pastatų ir viešbučių naudojimo tvarką.
Tai reikštų, kad bendrasavininkai negalėtų susitarti, kokiomis pastato dalimis naudojasi konkretus savininkas. Tokiu reguliavimo pokyčiu būtų iš esmės paneigiamas bendrosios nuosavybės institutas ir tikėtina pažeidžiami Konstitucijoje įtvirtinti nuosavybės teisės apsaugos ir proporcingumo principai.
Reikia nepamiršti, kad bendroji nuosavybė gali susiklostyti dėl įvairiausių priežasčių - sandorių pagrindu, paveldėjimo atveju, priverstinio ieškojimo vieno iš sutuoktinių turto atveju ir t.t. Draudimas vienbučio gyvenamojo pastato, viešbučio, pagalbinio ūkio pastato bendrasavininkams nustatyti turto naudojimo tvarką yra neproporcingas, gali lemti teisminius ginčus ir kitas sunkiai pamatuojamas pasekmės.
Šiuo atveju pageidaujamą tikslą - patalpų naudojimą pagal paskirtį - galima pasiekti kitomis priemonėmis. Pati Aplinkos ministerija siūlymo stambinti pastatų naudojimo tikrinimą pagal pastatų paskirčių pogrupius (visuomeniniai, komerciniai, gamybiniai, gyvenamieji). Tai yra teisingas kelias. Taip pat reikėtų stiprinti savivaldybės įgaliojimus atliekant pastatų naudojimo pagal paskirtį kontrolę, bet ne įvesti absoliučius draudimus, kurie sukeltų nepamatuojamas pasekmes.
Turtinių Vienetų Skaičius - Esminis Projekto Sprendinys
Planuojamu reguliavimu numatoma, kad turtinių vienetų skaičius būtų esminis projekto sprendinys. Tokiu būdu siekiama, kad statybos metu išleidus naują projekto laidą, pastatas nebūtų išdalintas į daugybę patalpų.
Tačiau nepagalvota, kas nutiktų tuo atveju, jeigu tos pačios paskirties patalpas būtų norima sujungti. Tai ypač aktualu statant komercines (maitinimo, paslaugų) ar visuomenines (gydymo, kultūros) patalpas pirmuosiuose pastatų aukštuose. Projektavimo metu ir gavus statybos leidimą dažnai tokios patalpos dar neturi šeimininkų, jos parduodamos prasidėjus statyboms. Jeigu tokias patalpas reikėtų apjungti pagal konkretaus pirkėjo poreikius, būtų reikalaujama iš naujo viešinti projektinius pasiūlymus, gauti naują statybos leidimą.
Kai Kurių Paskirčių Panaikinimas
Siūloma atsisakyti kūrybinių dirbtuvių (vadinamųjų „loftų“), poilsio patalpų paskirčių. Kyla klausimas, kas nutiks su teritorijomis Kuršių nerijoje, Palangoje, kituose kurortuose ir saugomuose teritorijose, kuriose pagal teritorijų planavimo dokumentus leidžiama tik poilsio paskirties pastatų statyba? Ar tokiose teritorijose bus įšaldyta bet kokia plėtra, ar reikės keisti tokių teritorijų specialiuosius ir detaliuosius planus?
Nors ir sunku atriboti poilsio ir gyvenamąją paskirtį, tačiau jas suvienodinti nėra korektiška. Matyt ne veltui rekreacinių teritorijų naudojimo būdui, kuriame galima poilsio paskirties pastatų statyba, yra numatyta.
Matininkų Paslaugų Poreikis
Maždaug du trečdaliai besikreipiančiųjų tai daro dėl žemės, pastatų ir patalpų matavimo. Tokia situacija susiklostė todėl, kad 1994 m. buvo sukurta ir paleista Lietuvos koordinačių sistema LKS94, kai buvo matuojama preliminariai, o nuo 2005 m. yra permatuojama, kas leidžia žinoti tikslias savo nuosavybės ribas ir plotą.
Atlikus tiksliuosius matavimus, sklypo ribos gali kisti, dėl to kyla nesutarimų tarp kaimynų. Norėčiau pabrėžti, kad joks matininkas negali legaliai padidinti ar sumažinti žemės ploto, jis tiesiog užfiksuoja dokumentuose pateiktą informaciją.
Žmonės į matininkus kreipiasi ir dėl topografinių nuotraukų, reikalingų prieš projektuojant statinius, taip pat tada, kai reikalingas išsamus žemės sklypo planas su pažymėtais statiniais, inventoriumi, komunikacijomis ir kt., atliekant infrastruktūros darbus, statinių baigtumo nustatymas, riboženklių atstatymas, kai, pavyzdžiui, jie pasimeta statybos darbų metu, naudojimosi tvarkos (bendru keliu ir pan.) nustatymas ir kt.
Situacija Sodų Bendrijose
Sodų bendrijose daug problemų, nes didžioji dalis sklypų vis dar yra matuota preliminariai. Pradėjus tiksliuosius matavimus paaiškėja, kad ne visų žemės savininkų statiniai yra jų sklypo ribose. Šiuo atveju laimi tas, kuris pirmesnis atlieka matavimus ir suformuoja sklypą.
Derinant sklypų ribas reikalingas sodų bendrijos pirmininko parašas, kas neretai tampa tikru galvos skausmu tiek matininkams, tiek sklypų savininkams. Negavę pirmininko parašo dėl sklypo linijų ilgio, formos ar pasikeitimų, matininkai kreipiasi į Nacionalinę žemės tarnybą situacijos sprendimui gauti. Dėl to visas nesutikimų, sprendimų ieškojimo „maratonas“ gali užtrukti mėnesių mėnesius.
Kada Į Matininką Kreipiasi Būsto Savininkai?
Statant namą ar kotedžą matininko apsilankymas būtinas paklojus pamatus ir norint juos įregistruoti. Jeigu statiniui reikalingas banko ar kitos kredito įstaigos finansavimas, matininką teks kviesti ir pastačius sienas, uždengus stogą, t. y. norint padidinti pastato vertę reikia užregistruoti didesnį baigtumo procentą . Tokiu atveju bus galima kreiptis dėl papildomo finansavimo. Kai visi darbai bus baigti, matininkas turi atlikti galutinius matavimus, patvirtinti erdvių suplanavimą, plotą ir sudaryti kadastrinę bylą. Be šio dokumento neįregistruosite statinio Registrų centre.
Į matininką gali tekti kreiptis ir nusipirkus butą daugiabutyje: namo baigtumas gali būti 100 proc., o štai buto su nebaigta daline apdaila - 85 proc. Ta reiškia, kad, įsirengus butą, reikės kviesti matininką, kuris nubraižys esamas erdves, jas išmatuos ir suformuos naują kadastrinę bylą.
Kapitalinis Remontas ir Matininko Paslaugos
Atlikus kapitalinį remontą, rekonstravus ar kitaip pertvarkius butą, namą ar patalpą reikia kviesti matininką ir pradėti naują kadastrinių matavimų bylą, pavyzdžiui, kai didinamas gyvenamasis būsto plotas iš balkono, kas, beje, dabar labai populiaru, padarius arką laikančiojoje sienoje ir kt.
tags: #kas #reglamentuoja #patalpu #auditoriju #plota