Sutikite, apie būsto pirkimą ankščiau ar vėliau pagalvoja kiekvienas. O sprendimas įsigyti nuosavą turtą - svarbi žmogaus gyvenimo dalis. Dažnai nuosavybės turėjimas asocijuojasi su laisvės, sprendimų priėmimo ir saviraiškos supratimu. Tačiau daugiabučiuose namuose, be asmeninės nuosavybės, egzistuoja ir bendro naudojimo patalpos, kurių valdymas ir priežiūra kartais kelia nemažai klausimų ir nesutarimų.
Kas yra bendrojo naudojimo objektai?
Bendrojo naudojimo objektai - bendroji dalinė daugiabučio namo savininkų nuosavybė. Vadovaujantis Civilinio Kodekso 4.82 ir 4.75 straipsnių nuostatomis butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendro naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga. Buto ir kitų patalpų savininkui priklausanti bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui.
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) 4.82 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad butų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga. Nors įstatyme yra pateiktas išsamus bendrojo naudojimo objektų sąrašas, kilus ginčui, kiekvienu atveju yra sprendžiama, ar pareiga išlaikyti konkretų objektą yra visų butų savininkų pareiga.
Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiriamos bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos.
Svarbu suprasti, kad nuosavybės teisė nėra absoliuti. Asmeninės nuosavybės teise daugiabučio namo gyventojui gali priklausyti vienas ar keli objektai daugiabučiame name, tai yra butas, sandėliukas, garažas ar palėpė. O štai bendroji dalinė nuosavybė - kelių savininkų teisė valdyti, naudoti jiems priklausantį nuosavybės teisės objektą.
Pavyzdžiai
- Laiptinė, kuria naudojasi vienas butas iš penkių, gali būti bendro naudojimo objektas, jei tai nurodyta pastato bendrojo naudojimo objektų apraše.
- Namo išorinė siena, sudaryta iš langų (naujos statybos variantas, kai visas fasadas yra metalo konstrukcijos su stiklais), pats stiklo paketas (ne rėmas) gali būti bendro naudojimo, priklausomai nuo to, kaip apibrėžta bendrijos dokumentuose.
- Balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos yra bendrojo naudojimo objektai.
- Liftas, nepriklausomai nuo to, ar juo naudojasi visi daugiabučio gyvenamojo namo gyventojai, yra statinio inžinerinės sistemos dalis, t. y. bendrojo naudojimo objektas.
Pažymėtina ir tai, kad nustatant bendraturčio faktiškai turimą (užimamą) plotą yra teisiškai nereikšminga atitinkamų patalpų funkcinė bei naudojimo paskirtis, taip pat naudojimosi jomis dažnumas, intensyvumas ir panašiai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. lapkričio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
Išmok atpažinti manipuliatorių! Patarimai, kaip nepasiduoti manipuliacijoms
Bendrojo naudojimo objektų valdymas ir priežiūra
Bendrosios dalinės nuosavybes teisės objektai yra neatskiriamai susiję su savininkams asmenine nuosavybe priklausančiais butais ir be daugelio iš jų negalėtų egzistuoti. Todėl daugiabučio gyventojai privalo prižiūrėti ne tik savo gyvenamąjį būstą, bet ir jiems priklausantį bendrą turtą. Siekiant užtikrinti tinkamą šios pareigos vykdymą, steigiama butų ir kitų patalpų savininkų bendrija, sudaroma jungtinės veiklos sutartis, arba pasirenkamas bendrojo naudojimo objektų administratorius.
„Daugiabučio namo patalpų savininkai ar naudotojai turi pareigą tartis dėl labai daug skirtingų klausimų, pavyzdžiui, dėl pastato išlaikymo, planuojamų darbų vykdymo, dėl atsakomybės ir prievolės tretiesiems asmenims. Tačiau daugiausiai nesutarimų tarp bendrasavininkų kyla tada, kai bendrasavininkai nenori spręsti klausimų dėl bendro namo priežiūros ar remonto darbų, taip sudarydami riziką atsirasti avarinėms situacijoms,“ - sako G.
CK 4.85 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma (50 proc. + 1). Tačiau ši taisyklė turi išimčių, kurios numatytos Statybos techniniame reglamente STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka“. Įtvirtintas teisinis reguliavimas leidžia bendrojo naudojimo objektų valdytojui priimti sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų statybos darbų, reikalingų avarijos grėsmei, jos ar stichinės nelaimės padariniams pašalinti.
Taigi, pareiga išlaikyti bendrojo naudojimo objektus priklauso ne tik nuo to, ar konkretus objektas yra bendrojo naudojimo, bet ir priimamų sprendimų teisėtumo, paties savininko dalies bendrojoje dalinėje nuosavybėje.
Bendrijos teisės ir pareigos
Bendrija, kaip yra įrašyta ir Bendrijų įstatyme, steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais.
Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame, be kita ko, nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkas, ar tik jų daliai.
Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų. Klausimas, ar aš turiu elektromobilį, šiuo atveju gal nėra esminis, nes šiandien neturiu, o rytoj gal turiu, o gal mano nuomininkas turės. Svarbus klausimas šiuo atveju - ar visi turės teisę tuo obkjektu naudotis. Jeigu...
Mokesčiai už bendrojo naudojimo objektų priežiūrą
Butų savininkai už bendrojo naudojimo objektų išlaikymo išlaidas privalo mokėti proporcingai jam priklausiančiai daliai. CK 4.82 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui. Šios teisės normos prasme butų ir kitų patalpų savininkų nuosavybės teise priklausančių patalpų gyvenamajame name naudingasis plotas suprantamas kaip visas tame name savininko faktiškai turimas (užimamas) plotas.
Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai. Panašiai, pavyzdžiui, ir dėl namo stogo - juk nelipate ant stogo, nesinaudojate juo (nebent terasa būtų įrengta), bet vis tiek turite prisidėti prie jo...
Jei buvo keičiami visų butų ir kitų patalpų savininkams priskirti bendrojo naudojimo nuotekų vamzdynai, proporcingai prie jų atnaujinimo turi prisidėti visi butų ir kitų patalpų savininkai. Informaciją apie tai, kodėl, kas kada, kaip, už kiek buvo remontuojama, jums turi pateikti jūsų namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas: arba bendrijos pirmininkas, arba paskirtas administratorius, arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo.
Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją, būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, būna, kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.
Ginčai dėl bendrojo naudojimo objektų
Vis dėlto, gyventojams neretai kyla abejonių, ar bendrojo naudojimo objektų valdytojo priimami sprendimai yra pagrįsti. Bene dažniausiai nepritariama daugiabučio name atliekamų remonto ar renovacijos darbų būtinybei ir kainai.
„Patalpų savininkų atsakomybes būtų galima išskirti į dvi grupes. Pirmoji, savininkas savo asmeninį turtą gali valdyti nieko netrukdomas, bet atsitikus avarijai ar kylant grėsmei dėl bendro turto būklės, turi atsižvelgti į įstatymus ir kitų asmenų teisėtus interesus ir netrukdyti trečiosioms šalims įgyvendinti pareigą prižiūrėti ir rūpintis bendru viso daugiabučio namo gyventojų turtu,“ - pasakojo „Civinity“ vadovas.
Jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti.
Konfliktų pavyzdžiai ir sprendimo būdai
- Terasa ant stogo: Jei gyventojas nori įsirengti terasą ant namo stogo, kuris yra bendro naudojimo objektas, jam reikia gauti kitų butų savininkų pritarimą. Civilinio kodekso 4.85 straipsnis reglamentuoja šį procesą. Terasos įrengimas ant stogo vieno savininko asmeninėms reikmėms, suformuojant tą stogo dalį kaip objektą, priskirtiną nuosavybės teise vienam asmeniui, manytume, nebūtų naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimas, o stogo rekonstravimas.
- Balkono remontas: Jei balkono, kuriuo naudojasi buto savininkas, pagrindo išorinis kraštas pradėjo trupėti ir kelti pavojų praeiviams, laikanti konstrukcija yra bendrojo naudojimo objektas, todėl remontuoti ir padengti išlaidas turėtų bendrija.
- Siena su stiklo blokeliais: Jei kaimynas skundžiasi, kad lyjant lietui nuo jūsų lodžijos lyja į apačią pas jį, o siena statyta iš stiklinių blokelių, manytina, ta siena yra namo fasado dalis, todėl tvarkoma iš bendrijos lėšų.
- Sandėliukai rūsyje: Jeigu sandėliukai nėra suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais ir nėra įregistruoti kaip asmeninė nuosavybė, tai manytina, jie įrengti bendrojo naudojimo patalpoje - rūsyje. Butų ir kitų patalpų savininkai gali susitarę dėl naudojimosi tvarkos pasidalinti ir bendrai naudoti bendrojo naudojimo patalpas.
- Termostatai po renovacijos: Po renovacijos pakeisti vamzdžiai, radiatoriai, sudėti termostatai, elektroninės duomenų perdavimo sistemos. Jei įtariamas gedimas (temperatūra namuose žemesnė nei minimumas), bendrijos pirmininkas iš karto iškėlė klausimą, kas turės sumokėti, jeigu reikės pakeisti šias dalis. Kaip yra praktikoje ir teisės aktuose? „bendrosios pastato inžinerinės...
Vidaus tvarkos taisyklės ir draudimai
Butų savininkai nuomuojantys butus privalo supažindinti nuomininkus su vidaus tvarkos taisyklėmis.
Naudojimo patalpose esančius apskaitos, šildymo prietaisus bei įrenginius.
Draudžiama savavališkai įsirengti šildymo sistemas nuo namo šildymo ar karšto vandens sistemų.
Tyliuoju paros metu, t.y. nuo 22 val. iki 8 val. darbo dienomis ir nuo 22 val. iki 10 val. dienomis draudžiama triukšmauti ar kitaip trikdyti aplinkinių ramybę, atlikti buto remonto, apdailos darbus.
Valant buto balkonus nuo purvo, sniego ar pan. tokie valymo darbai neužterš kitų balkonų ir nesužalos kitų asmenų. maisto likučius ar kitas šiukšles pro buto langus ir balkonus.
Kabinti skelbimus galima tik skelbimų lentose prieš tai gavus bendrijos valdybos sutikimą.
Draudžiama palikti stovėti neeksploatuojamus automobilius ilgesniam nei 3mėn.
Draudžiama plauti automobilius namo teritorijoje.
Teisiniai aspektai
Norint įgyvendinti nuosavybės teisę į „kambariuką (prausyklą)“ (toliau - patalpa) reikia atlikti kadastrinius matavimus, jeigu ji nebuvo oficialiai išmatuota (inventorizuota) ir nenustatyta kiekvieno daugiabučio namo buto ar patalpų savininko dalis. Atlikus šiuos matavimus, patalpa įregistruojama Nekilnojamojo turto registre (NTR) kaip atskira bendrosios dalinės nuosavybės patalpa.
Vilniaus universiteto Teisės klinika pažymi, kad pateikta informacija yra bendro pobūdžio ir nelaikytina individualiai pritaikoma kiekvienam atvejui.
Pagrindinės sąvokos
Bendrijos administravimas - bendrijos valdymo organo atliekamas bendrojo naudojimo objektų valdymo organizavimas, ūkinių ir finansinių reikalų tvarkymas.
Bendrojo naudojimo objektų aprašas - pagal Vyriausybės įgaliotos institucijos patvirtintą tipinę formą parengtas dokumentas, kuriame nurodoma daugiabučio gyvenamojo namo ar kitos paskirties pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objekto rūšis, paskirtis, požymiai, buvimo vieta, su objektu susiję butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai ir kiti objektą charakterizuojantys duomenys.
Buto ir kitų patalpų savininkas - fizinis ar juridinis asmuo, kuriam butas ar kitos patalpos priklauso nuosavybės teise ir kuris turi bendrosios nuosavybės teisės objekto dalį bendrojoje dalinėje nuosavybėje.
Daugiabutis namas - trijų ir daugiau butų gyvenamasis namas.
Gyvenamasis namas - pastatas, kuriame ne mažiau kaip pusė naudingojo ploto yra gyvenamosios paskirties patalpos.
Kitos patalpos - daugiabučiame name esančios negyvenamosios paskirties patalpos (administracinės, komercinės ir kitos), suformuotos ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotos kaip atskiras nuosavybės teisės objektas, taip pat atskirame atitinkamos paskirties pastate esančios asmeninio naudojimo rekreacinės (poilsio), kūrybos (kūrybinės dirbtuvės) ar ūkinės (garažų ir kt.) paskirties patalpos, suformuotos ir Nekilnojamo turto registre įregistruotos kaip atskiras nuosavybės teisės objektas.
Bendrojo naudojimo žemės sklypas - bendrosios dalinės nuosavybės teise ar kitais įstatymų nustatytais pagrindais daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų naudojamas ir (ar) valdomas žemės sklypas.
Pastato bendrojo naudojimo objektų atnaujinimas įgyvendinant statinių naudojimo ir priežiūros privalomuosius reikalavimus (toliau - bendrojo naudojimo objektų atnaujinimas) - statybos darbai, kuriais užtikrinamas pastato ir (ar) jo inžinerinių sistemų fizinių ir energinių savybių atkūrimas.
Patalpa - kaip ši sąvoka apibrėžta Lietuvos Respublikos statybos įstatyme.
Svarbu atminti, kad mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.