Nekilnojamojo turto rinkos pokyčiai Lietuvoje

Nekilnojamojo turto (NT) sektorius yra itin svarbi Lietuvos ekonomikos dalis.

Lietuvos nekilnojamojo turto rinka išlieka dinamiška, su skirtingomis tendencijomis Vilniuje ir Kaune. Pirminėje sostinės butų rinkoje stebimas išsibalansavimas dėl augančios pasiūlos, nedidėjančios paklausos ir stabilių kainų.

Tuo tarpu antrinėse rinkose kainos yra dinamiškesnės, o konkurencija - stipresnė.

Būsto Kainos Vilniuje ir Kaune

Gegužės mėnesį Vilniuje vidutinio 50 kv.m. buto su daline apdaila kaina siekė 167 000 eurų, o vidutinė kv.m. kaina buvo 3340 eurų.

Tuo tarpu Kaune antrinėje būstų rinkoje fiksuotas kainų augimas.

Gegužės mėnesį vidutinė pilnai įrengto buto kv.m. kaina Kaune buvo 1855 eurų, ir lyginant su balandžiu, pakilo 4 proc.

Gegužę vidutinė parduoto buto su pilna apdaila kaina Vilniuje buvo 130 000 eurų arba 2500 eurų už kv.m.

Vidutinis parduoto buto plotas 52 kv.m. Lyginant su balandžio mėnesiu buvo fiksuotas kainos mažėjimas.

Pasiūla ir Paklausa

Gegužės mėnesį Vilniaus pirminėje butų rinkoje buvo parduoti 215 butų, tačiau fiksuoti net 69 nutraukimai, tad bendras pokytis (kiek būstų išėjo iš sandėlio) buvo 146.

Palyginti su 2022 m., pirmą kartą po kelių mėnesių mažėjo naujos statybos butų pasiūla.

Tačiau pagrindinė to priežastis - šį mėnesį rinkai pasiūlyti vos 42 butai.

Šiuo metu Vilniuje galima rinktis iš 3750 butų su daline apdaila.

Lyginant su 2022 m. „Rinkoje vis dar stebimas išsibalansavimas.

Pasiūlai didėjant, o pardavimams stagnuojant būtų natūralu tikėtis kainų korekcijos.

Tačiau kol kas rinkoje matome tik akcijas - siūloma nuolaidos įrengimui, sandėliukas ar virtuvė dovanų ir pan.“

„Kaune, lyginant su Vilniumi, būsto įperkamumas yra gerokai didesnis, todėl ten būsto rinka išlieka aktyvesnė.“

Šaltinis

Anot „Citus“ analitikų, ketvirtis baigėsi - jau banaliai dar vienu - rekordiniu mėnesiu.

Kovą sostinės pirminėje būsto rinkoje rezervuoti net 966 nauji butai ir kotedžai, o per visą pirmąjį ketvirtį - net 2446. Tai yra beveik 60 proc. daugiau nei per tą patį laikotarpį pernai ir 24 proc. daugiau nei per tris paskutinius 2020 m.

2023 metais „Inreal“ Vilniuje fiksavo 2189 naujo būsto pardavimus (1018 pirmąjį pusmetį, 1171 antrąjį pusmetį), 2 proc. mažiau nei 2022 metais (2234 iš viso, 1611 pirmąjį pusmetį, 623 antrąjį pusmetį), tačiau tiek ketvirtiniai, tiek pusmetiniai duomenys rodo nuosaikų rinkos atsigavimą, kurį 2024 metais turėtų paskatinti mažesnės būsto paskolų palūkanos bei augantys atlyginimai.

Per metus vystytojai pasiūlė 2924 naujus būstus, beveik tiek pat, kiek 2022 metais (2946).

Didžiausiosiose Lietuvos NT rinkose - Vilniuje ir Kaune - dėl didėjančios būsto paklausos, vertinant vidutinį laikotarpį, vidutinės kvadratinio metro būsto kainos auga.

Nuomos Rinka

Vidutinė išnuomoto buto kaina (mediana) Vilniuje gegužės mėnesį buvo 550 Eur. Lyginant su balandžio mėnesiu, kaina paaugo 4 proc.

Kaune vidutinė nuomos kaina taip pat augo. Gegužės mėnesį fiskuota vidutinė išnuomoto buto kaina siekė 430 eurų ir buvo 7,5 proc.

Nuo metų pradžios stebimas nuoseklus nuomojamų butų pasiūlos mažėjimas. Lyginant su sausio mėnesiu Vilniuje nuomos pasiūla sumažėjo apie 20 proc., Kaune - 14 proc.

„Išaugus EURIBOR, įmoka mokama bankui tapo didesnė, nei nuoma už tokį patį būstą.

Todėl dalis pirkėjų nusprendė neskubėti įsigyti nuosavo būsto ir liko nuomos rinkoje.

Nuomos metinis pajamingumas Vilniuje gegužės mėnesį siekė 5 proc. ir dėl paaugusių nuomos kainų yra kiek didesnis nei buvo fiksuota balandį.

Tuo tarpu Kaune nuomos pajamingumas buvo 5,42 proc.

Ekonomikos Poveikis

2023 metais Lietuvos ekonomika traukėsi 0,3 proc., tačiau 2024-aisiais prognozuojamas 1,5 proc. augimas.

2023 metais teigiamai nustebino atliktų statybos darbų pokytis. Lyginamosiomis kainomis Lietuvoje jų buvo atlikta 11,9 proc. daugiau negu 2022-aisiais.

Sąlyginai neblogai atsilaikiusią nekilnojamojo turto rinką stimuliuos augantis gyventojų skaičius, mažėjančios palūkanos ir gerėjantis įperkamumas.

Vienu didžiausiu iššūkiu būsto rinkai gali tapti suspausta paklausos spyruoklės, kuriai „iššovus“ rinka vėl prarastų balansą.

Didžiausią teigiamą įtaką statybų sektoriaus rezultatui turėjo net 20,5 proc. didėjusi inžinerinių statinių statybos apimtis. Tai labiausiai susiję su augusiomis investicijomis į transporto ir elektros tinklų infrastruktūrą.

Tačiau ir negyvenamųjų pastatų statyba augo gana nemažai - 8,7 procento.

Gyvenamųjų pastatų statybos apimtis smuko tik 0,4 proc. dėl baigiamų statybos darbų pagal tuos projektus, kurie buvo pradėti įgyvendinti dar 2021 ir 2022 metais.

Šiemet inžinerinių statinių statybos apimtis gali išlikti labai panaši, tačiau negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų statybos darbų turėtų būti atlikta mažiau.

Demografiniai Pokyčiai

Demografija - pagrindinis nekilnojamojo turto (NT) rinkos variklis.

Remiantis išankstiniais Valstybės duomenų agentūros duomenimis, 2023 metais nuolatinių šalies gyventojų skaičius išaugo 1 proc., iki 2 886 515. Nemaža dalimi - dėl karo pabėgėlių iš Ukrainos.

„Vertinant rinkos aktyvumo ir gyventojų prieaugio santykį galima daryti prielaidą, kad formuojasi paklausos spyruoklė, kuriai rinka gali būti ne pilnai pasiruošusi.

Vangi rinka neskatina siūlyti daugiau projektų, o pradėtų ir leistų statyti būstų santykis išlieka neigiamas.

Prie to pridėjus keletą tūkstančių karių ir jų šeimų narių iš Vokietijos galima vėl susidurti su būsto pasiūlos trūkumu.

Teisėkūros Pokyčiai

„Kaip įprasta, teisėkūros procesas 2023 metais, ypatingai antrojoje pusėje, buvo aktyvus.

Statybos įstatymas ir vėl buvo populiarus pokyčių taikinys.

Reikšmingi pakeitimai, įsigaliosiantys nuo lapkričio 1 d., žada jei ne perversmą, tai bent jau turbulenciją projektavimo procese.

Pakeitimais stiprinama projektinių pasiūlymų stadija, vietoje buvusių trijų projektavimo etapų pasiūlomi du - projektinių pasiūlymų ir techninio darbo projekto.

Kaip tai atsilieps praktikoje? Esama nuogąstavimų, kad toks, iš pirmo žvilgsnio darantis projektavimo procesą paprastesniu, pakeitimas iš tiesų komplikuos procesą.

Esminių statinio architektūros reikalavimų patikslinimas teikiant nuorodą į Architektūros įstatymą nuteikia labiau optimistiškai ir žada didesnį skaidrumą lyginant su iki šiol buvusia įstatymo formuluote, paliekančia derinančioms institucijoms subjektyviai nuspręsti, ar techninio projekto sprendiniai dera prie kraštovaizdžio.

Visgi, mūsų vertinimu, neišvengta ir pakeitimų, kurių nauda abejotina.

Vienas tokių - savivaldybės vyriausiojo architekto teisė spręsti dėl poreikio papildomai konsultuoti su visuomene ir todėl pratęsti specialiųjų architektūros reikalavimų išdavimo terminą.

Teritorijų planavimo įstatymas vėl gręžiasi į savivaldybės administracijos direktorius.

Pakeitimais, įsigaliojusiais nuo sausio 2 d. formalizuojama praktika, kada savivaldybės merui leidžiama nemažą dalį jam įstatymo priskirtų funkcijų deleguoti savivaldybės administracijos direktoriams.

Nekilnojamasis turtas sudaro didžiąją dalį nacionalinio turto, todėl nekilnojamojo turto rinkos modelio sudarymas yra svarbus uždavinys visos šalies mastu.

Pagrindiniai Nekilnojamojo Turto Vertės Veiksniai

Nekilnojamojo turto vertė priklauso nuo daugelio aspektų:

• Makroekonominės aplinkos.
• Vietovės, kurioje randasi turto objektas, aplinkos charakteristikų, infrastruktūros.
• Nagrinėjamojo nekilnojamojo turto sektoriaus rinkos tendencijų, t.y. pasiūlos/paklausos.
• Individualių turto objekto techninių ir ekonominių charakteristikų ir kt.

Tarp įvardintų aspektų yra dalykai, kuriuos konkretaus turto objekto savininkas gali keisti savarankiškai ir yra aplinkybės, kurias pakeisti gali tik konkrečioje vietovėje gyvenančių žmonių bendruomenės pastangos.

Individualaus gyvenamojo namo savininkas gali nuspręsti rekonstruoti / modernizuoti namą, pagerinti iš esmės namo technines charakteristikas ir tai įvykdyti.

Deja, individualaus gyvenamojo namo savininkas negali išasfaltuoti privažiavimo kelių ir išvystyti vietovės infrastruktūros savarankiškai.

Išvardinti veiksniai daro įtaką nekilnojamam turtui vertei, taip pat ir kultūros paveldo ekonominei vertei.

Vietovės Įtaka

Pagrindiniai turto vertės veiksniai yra vieta, vieta, vieta.

Vieta pagal atstumus iki svarbių objektų, infrastruktūrų, parduotuvių ir kitų.

Vieta pagal aplink parduoto turto sandorių vertę, vietos rinkoje patrauklumas.

Turto vieta pastate ar vietovėje, vaizdai iš turto, kiti faktoriai priklausomai nuo vertinamo turto.

Tai pat lemia turto būklė, išplanavimai ir kiti faktoriai, bet vieta išlieka vistiek svarbiausias faktorius.

Vienas svarbiausių veiksnių nustatant naujo būsto kainą yra jo vietovė.

Butai pageidautinose miesto dalyse paprastai būna brangesni dėl savo strategiškai patogios padėties, artumo prie parkų ar upių.

Kiti Veiksniai

Į kainos nustatymą žymiai įtakos turi būsto dydis ir išplanavimas.

Didėjant kambarių skaičiui ar būsto plotui, proporcingai didėja ir galutinė kaina.

Naujos statybos butai, kuriuose naudojamos aukštos kokybės medžiagos ir šiuolaikinės technologijos, pavyzdžiui, grindinis šildymas ar energiją taupantys liftai, gali turėti didesnes išlaidas, o tai atsispindi galutinėje kainoje.

Sudėtingesnis statybos kompleksiškumas, įskaitant aukštą pastatų energinį efektyvumą ir išskirtiną architektūrą, taip pat didina būsto kainą.

Kaina naujų butų rinkoje yra tiesiogiai susijusi su infrastruktūros aspektų, tokių kaip viešųjų erdvių bei transporto įrenginių, kokybe.

Kultūros Paveldo Objektų Specifika

Tačiau kultūros paveldo objektai turi daug bruožų, kuriais jie skiriasi nuo paprastų, ne kultūros vertybių statinių.

Dabartiniai teisės aktai, reglamentuojantys kultūros paveldo objektus ypač stipriai riboja jų paskirties pakeitimą, nes pritaikant statinį kitam naudojimui dažnai reikia keisti ar įstatyti naujoje vietoje langus, keisti fasado detales, perkelti ar išgriauti vidines pertvaras.

Teisinė struktūra šiuo metu veikia kaip kultūros vertybės vertę mažinantis veiksnys.

Tačiau kita vertus, visi atlikti pakeitimai dažniausiai menkina pastato kaip kultūrinės vertybės architektūrinę, istorinę ar meninę vertę.

O pastaroji vertė labai svarbi, kaip išskirianti objektą iš kitų ir suteikianti ypatingą statusą tarpe viso nekilnojamo turto.

Apribojimai, susieti su jų naudojimu, perdavimu, naudojimo paskirties pakeitimu, modernizavimo darbais turbūt savaime aišku - kultūros paveldo vertę mažina.

Nes esant tokiems apribojimams dažnai neįmanoma naudoti nuosavybės pagal jai nustatytą maksimalų ir geriausią panaudojimą.

O tai labai svarbu įsigyjant kultūros vertybę.

Nustatant vertinamo turto rinkos vertę atkreipiamas dėmesys į tokius veiksnius kaip turto savininko (nuomininko) pelnas - pajamos iš nuomos, pajamos iš turte vykdomo verslo, įskaitant unikalumo prestižą ir istorinio turto patrauklumą; turto naudojimo ir nuomos kaina; kainos, susietos su turto pagerinimų, reikalaujamų atitinkamų apsaugos tarnybų, finansavimo stoka; apribojimai dėl unikalių turto ypatybių (pritaikymo ir išsaugojimo darbų, suteikiančių turtui reikiamą atstatymo formą, tvarka ir draudimai; atnaujinimo darbų apimties ir laikotarpio tvarka bei draudimai, susieti su istorinio turto prižiūrėtoju; apribojimai dėl pratęsto techninės dokumentacijos, kuri yra sąlyga gauti leidimą atnaujinimo/atstatymo darbams, laukimo periodo; rūpesčiai dėl reikalavimo naudotis tradiciniais atnaujinimo darbų metodais naudojant brangesnes pastatų medžiagas ir samdant aukštesnę kvalifikaciją turinčius atnaujinimo darbų specialistus.

Jei nustatoma rinkos ar atnaujinimo vertė, atkreipiamas ypatingas dėmesys į sekančius objektų vertę įtakojančius veiksnius: jų gamtovaizdžio vientisumą, kuris reiškia natūralios aplinkos įtaką artimiausiai turto architektūros elementų aplinkai, kuri turi pastebimą įtaką istorinio turto vertei; jų kraštovaizdis ir erdvės naudingumas, kuris reiškia gamtos aplinkos duotų elementų naudingumą architektūrinėse istorinio turto erdvinėse struktūrose atnaujinimo darbams.

Surašyti elementai įtakoja turto vertę labiau nei vertinami natūralūs elementai, kurie paprastai neturi konkrečios materialinės vertės dėl priverstinių apribojimų.

Tam tikros paskirties objektams nustatoma vertė vadovaujantis ir papildomais kriterijais. Skirtingi faktoriai nurodo skirtingą patrauklumo lygį ir turi būti išanalizuoti vertinant į registrą įtrauktus pastatus, pvz.: teatrui - automobilių stovėjimo aikštelių artumas, galimybė įrengti restoraną ar barą teatre; viešbučiui - galimybė didinti pastatą ar statyti naujus statinius, galimybė automobilių stovėjimo aikštelei, sporto įrenginiai (teniso, jodinėjimo aikštelės, plaukiojimo baseinai, golfo aikštynai); piliai vyno regione - vyno aplinka yra svarbi, jei pilis gali būti panaudota vyno gamybai.

Nekilnojamojo turto mainai

Lietuvoje turto mainai populiariausi tada, kai nekilnojamo turto rinka patiria sąstingį.

Pavyzdžiui, prisiminkime 2008 - 2009 ekonominės krizės metus.

Nors iš pirmo žvilgsnio gali pasirodyti, kad turto mainai - gana sudėtingas ar painus procesas, visgi tokie sandoriai turi ir neginčijamų privalumų, bei tam tikrais atvejais yra net paprastesnis, nei tradicinis turto pirkimo - pardavimo sandoris.

Paskolos sąlygoms griežtėjant, palūkanoms augant, bei susidarius kitiems nepalankiems atvejams, kartais nepavyksta įsigyti ar parduoti būsto iš karto, tad natūralu, kad iš to kyla poreikis nekilnojamo turto mainams.

Tad kaip tai atlikti teisingai ir nuo ko pradėti?

Reikia paminėti, kad Lietuvoje vyksta įvairūs nekilnojamo turto mainai - tai būsto, verslo patalpų ar žemės sklypų mainai.

Taip pat galima mainyti ir vienos paskirties nekilnojamąjį turtą į kitą, jeigu tai tenkina abi šalis.

Prieš ieškant nekilnojamo turto mainų, rekomenduojama atlikti savo turimo nekilnojamo turto vertinimą.

Taip pat, nekilnojamojo turto vertinimas dažnai būna privalomas teisiniais atvejais arba finansinių operacijų metu.

Turto vertinimas turi būti atliekamas kvalifikuoto nekilnojamojo turto vertintojo, arba nekilnojamojo turto brokerio.

Turto vertinimo metu vertintojas atsižvelgia į įvairius veiksnius, įskaitant turto vietą, dydį, būklę.

Kai turimas turtas įvertintas, jį galima paskelbti NT skelbimų portaluose, arba patiems leistis į paieškas.

Kad sandoris įvyktų sklandžiai ir tenkintų, turite aiškiai išsikelti savo lūkesčius.

Tam rekomenduoju pasidaryti nedidelius namų darbus.

Nekilnojamo turto objekto mainų galite ieškoti NT skelbimų portaluose, arba patys įkelti savo norimą mainyti turtą.

Kai partneris rastas, reikia pradėti derybas dėl turto mainų.

Jeigu to reikia, šalys gali pasirašyti finansines sutartis arba pasiskolinti lėšų siekiant užtikrinti sklandų mainų procesą.

Galima atlikti ir tokį mainų sandorį už būstą, už kurį dar mokama paskola, tačiau čia atsiranda papildomų sunkumų tvarkant dokumentus.

Abiems šalims sutarus palankiai, sudaroma mainų sutartis pas notarą, kurioje nustatomos pagrindinės sąlygos, tokios kaip mainų objektai, kaina ir kitos svarbios detalės.

Jeigu reikalinga priemoka, ji turi būti sumokėta iki turto perdavimo.

Paskutinis etapas atliekamas tada, kai visi finansiniai ir teisiniai žingsniai yra atlikti.

Vykstant nekilnojamo turto mainams, svarbu atidžiai laikytis teisinių nuostatų, turėti aiškias mainų sąlygas ir jeigu reikia - konsultuotis su patyrusiais specialistais.

Visi šie veiksmai užtikrins, kad turto mainai vyktų sklandžiai ir teisėtai.

Nekilnojamojo turto mainų privalumai:

• Pirma, turto mainai leidžia žmonėms iš karto gauti norimą nekilnojamą turtą, tad nereikia laukti, kol bus parduotas turimas turtas.
• Antra, mainai gali būti ekonomiškai efektyvūs, nes leidžia žmonėms mainyti turto vertę be tiesioginio pinigų įnašo.
• Trečia, turto mainai gali būti naudingi, kai žmogus nori išvengti mokesčių. Pavyzdžiui, jei žmogus parduoda turtą, jis gali būti apmokestintas pelno mokesčiu.

Nors stebint NT rinką, nekilnojamo turto mainų skelbimai užima mažąją dalį visų skelbimų skaičiaus, tačiau vis tiek rodo, kad tokie turto mainai yra aktuali NT rinkos dalis.

Vis dar kyla klausimų dėl nekilnojamo turto mainų, liko neatsakytų klausimų?

O gal norite sėkmingai mainyti savo nekilnojamą turtą?

Ieškant patarimų ar siekiant sėkmingo sandorio galite drąsiai kreiptis pagalbos į mane.

NT projektų plėtra

Nekilnojamojo turto projektų plėtros ir valdymo įmonės „Citus“ projekte „Link Ten“ prasideda statybos darbai.

Projekto 80 proc. statybos baigtumą pasiekti planuojama per metus - 2022 m.

Sostinės Justiniškių mikrorajone, buvusio Buivydiškių dvaro pašonėje, „Citus“ pradeda projektą „PaJustis“, kurį sudarys penki triaukščiai daugiabučiai su 100 butų ir 80 dviejų aukštų kotedžų.

Projekto pardavimai startuoja lapkričio 27 d., o namus planuojama pradėti statyti dar šiais metais: pirmiausia iškils pirmasis kotedžų etapas, o daugiabučiai - antruoju ir trečiuoju etapais.

Sparčiausiai besivystančiame sostinės Šnipiškių mikrorajone nekilnojamojo turto (NT) projektų valdymo įmonė „Citus“ pristato naują žaidėją - būsto projektą „Link Ten“.

Dviejuose A+ energinio efektyvumo klasės 5 ir 6 aukštų namuose vilniečiai galės rinktis iš 114 skirtingo ploto ir kambarių skaičiaus butų.

Investicijos į projektą sieks apie 9 mln.

Prestižinėje Žaliakalnio vietoje įsikūrusi legendinė radijo gamykla „Banga“ stovėjo apleista daugiau nei dvidešimt penkerius metus.

Dvidešimt penkerius metus, Karlai!

Prie pat Prisikėlimo bažnyčios esantis pastatas iš kažkada virusio kultūrinio gyvenimo centro tapo giliu miesto skauduliu.

Prestižiniame Kauno Žaliakalnio rajone nekilnojamojo turto projektų valdymo įmonė „Citus“ pristato unikalų daugiafunkcinį konversijos projektą „Radio city“.

„Citus“ Kaune, Dainavos ir Žaliakalnio rajonų sankirtoje pradėjo statyti projektą „Klevų namai“, į kurį investuos apie 8,8 mln. eurų.

Statybos darbai pradėti birželio mėnesį, o 80 proc. statybos baigtumą planuojama pasiekti per 10 mėn. - 2021 m.

Nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovė „Citus“ Vilniuje pradeda daugiabučių projekto „Miško ardai“ antrąjį etapą.

Į 119 butų Burbiškėse, Burbiškių g. 6, įmonė pranešė investuosianti 9,6 mln. eurų. Šį etapą planuojama baigti 2021 m.

„Citus“ Vilniuje, Lazdynėliuose, pradeda statyti projektą „Būk čia“, į kurį investuos apie 7 mln. Eur.

Statybos darbus projekte planuojama pradėti birželio 8 d., o 80 proc. statybos baigtumą pasiekti maždaug per 10 mėn. - 2021 m. balandžio mėn.

Projekte siūlomi 96 butai ir 5 kotedžai, o 44 proc.

tags: #keitimai #nekilnojamo #turto