Pastaruoju metu Lietuvoje pastebima tendencija, kad perkamo būsto plotas mažėja. Registrų centro duomenys rodo, kad per pastarąjį dešimtmetį bet kokio kambarių skaičiaus perkamų butų vidutinis plotas sumažėjo 11,5 proc. - nuo 58,6 kv. m iki 51,9 kv. m.
Vilniaus nekilnojamojo turto plėtotojai siūlo ne tik naujus butus, bet ir loftus, studijas ar kūrybines dirbtuves. Tai - patalpos, kurių plotas yra mažesnis, nei reikėtų, kad erdvė taptų gyvenamosios paskirties. Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacija primena, kad per pastaruosius keletą metų gyvenamojo būsto sąvoka pasikeitė. Asociacijos skaičiavimais, pakanka 17-18 kv. m, įrengti minimaliam butui.
Šiame straipsnyje aptarsime, kaip įteisinti buto padalijimą į du atskirus butus, atsižvelgiant į teisinius reikalavimus ir specialistų nuomones.
Teisiniai aspektai ir reikalavimai
Norint padalinti esamą vieno buto gyvenamąjį namą į du butus, reikia padaryti pastato kapitalinio remonto projektą, kuriame bus numatytas padalinimas į du butus. Tuo tarpu norint iš vieno buto gyvenamojo namo padalinti į tris butus, be statinio projekto padalinimui, reikalinga keisti žemės paskirtį į daugiabučių paskirties žemę.
Pasak Aplinkos ministerijos Statybos ir būsto departamento Statybos normavimo skyriaus vedėjo Dangyro Žukausko, senieji bendrabučiai, virstantys butais ir studijomis, buvo priskirti gyvenamosios paskirties pastatams, todėl „jiems taikomi tokie patys projektavimo reikalavimai kaip ir daugiabučiams gyvenamiesiems namams“.
Nuo 2009 m. balandžio daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose projektuojamiems butams galiojantys minimalūs ploto reikalavimai yra tokie:
- Naudingasis plotas, tenkantis vienam žmogui - 14 kv. m.
- Vonios su tualetu plotas - 4 kv. m.
- Bent vieno kambario bute plotas - 16 kv. m.
- Kitos paskirties patalpos gali būti ir mažesnės.
Tai reiškia, kad butas, kuriame yra tik vonios ir vienas gyvenamasis kambarys, turėtų būti bent 20 kv. m ploto.
Svarbu: jei patalpų paskirtis keičiama, savininkas turi pateikti daugumos pastato bendraturčių pritarimą bei projektą, parengtą ir suderintą įstatymų nustatyta tvarka, taip pat gauti savivaldybės leidimą. Visi paskirties keitimo projektai turi būti derinami su pastatus administruojančiomis įmonėmis.
Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos (VTPSI) prie Aplinkos ministerijos atstovės viešiesiems ryšiams Vidos Aliukonienės teigimu, jei pastatai ar patalpos naudojamos ne pagal paskirtį, kuri nustatyta tvarka įregistruota, galima užsitraukti ir administracinę atsakomybę: savivaldybių administracijos gali bausti už statinių naudojimo tvarkos pažeidimus.
Norėdami sužinoti, ar jus sudominusi patalpa registruota kaip butas, galite užsisakyti Nekilnojamojo turto registro išrašą pagal nurodytą turto adresą arba tiesiog paprašyti pardavėjo pateikti tokį dokumentą.
Komunikacijų atskyrimas ir apskaita
Atskiriant butus, būtina atskirti komunikacijas ir jų apskaitą. Tai apima vandens, elektros ir šildymo sistemas. Kiekvienas butas turi turėti atskirus skaitiklius, kad būtų galima tiksliai apskaičiuoti suvartojimą. Šis procesas turėtų būti įtrauktas į kapitalinio remonto projektą.
Specialistų nuomonės ir patarimai
NT ekspertai atkreipia dėmesį, kad mini butais dažniausiai tampa padalytos didelės patalpos, kurios nebūtinai yra gyvenamosios paskirties, o jų plotas dažniausiai svyruoja nuo vos 12 kv. m iki maždaug 20 kv. m.
Bendrovės „Citus“ analitikė Laura Markevičiūtė teigia, kad neretai mini butais tampa visai ne butai ar kitokie būstai, skirti gyvenimui. Tokie būstai paprastai yra orientuoti į trumpalaikę nuomą arba skirti investicijai, kurios tikslas tas pats - trumpalaikė nuoma. Žmonės, besinuomojantys tokius butus, jiems kelia labai žemus reikalavimus.
Svarbu: tokioms patalpoms galioja didesni nekilnojamojo turto mokesčiai, o parduoti tokį būstą gali būti sunkiau, nes tam tikra prasme tai yra gudravimas, dėl kurio galų gale nukenčia pirkėjas ir gyventojas, o pakeisti tokių būstų paskirtį itin sunku.
„Luminor“ nuotolinių pardavimų privatiems klientams vadovė Regina Ungulaitienė nurodo, kad bankas butus su kita negu gyvenamąja paskirtimi priima įkeisti tuo atveju, jeigu tai yra loftų tipo. Jeigu baigtumas ne mažesnis nei 80 proc. ir kai turtas atitinka dalinės apdailos reikalavimus, turtas finansuojamas 75 proc. santykiu. Visas situacijas vertiname individualiai.
M. Mikočiūnas atkreipia dėmesį, kad dažnai kaimynai net nežino, kad toks projektas rengiamas ir kad ten kažkas gyvens. Pasitaiko atvejų, kai kaimynai netgi nuginčija sandorius ir tų patalpų padalijimą į atskirus vienetus.
Apibendrinant, VTPSI atstovė V. Aliukonienė pataria, kad žmonės neturėtų leistis apgaudinėjami. Dėl klaidinančios informacijos apie parduodamą nekilnojamąjį turtą galima kreiptis į Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą.
Praktiniai patarimai
Prieš pradedant buto padalijimo procesą, rekomenduojama:
- Pasikonsultuoti su teisininku ir NT ekspertu.
- Išsiaiškinti visus teisinius reikalavimus ir apribojimus.
- Parengti detalų kapitalinio remonto projektą.
- Gauti visų pastato bendraturčių pritarimą.
- Kreiptis į savivaldybę dėl leidimo.
- Atskirti komunikacijas ir jų apskaitą.
Laikantis šių patarimų, galima sėkmingai įteisinti buto padalijimą į du atskirus butus ir išvengti galimų problemų ateityje.