Buto pardavimas - procesas, kurio visi etapai yra svarbūs, todėl norint išvengti brangiai kainuojančių klaidų, reikia žinoti, ką, kada ir kaip daryti, jei norite greitai ir brangiai parduoti savo butą. Šiame straipsnyje aptarsime kiekvienam buto pardavėjui kylančius klausimus, įskaitant ir tai, kiek laiko turėsite išsikraustyti pardavus butą.
Buto pardavimo eiga: 7 pagrindiniai žingsniai link sėkmės
Šie veiksmai yra lyg pamatas pardavimo procese:
- Įsitikinti, kad tikrai galite parduoti butą, kad visi dokumentai yra paruošti būsimam sandoriui.
- Jei butas šiuo metu yra nuomojamas, geriau palaukti, kol gyvenantys žmonės išsikels ir tik tuomet pradėti pardavimo procesą.
- Nesistengti nuslėpti nuo būsimo pirkėjo informacijos apie natūralų būsto nusidėvėjimą, stengiantis atlikti kosmetinį remontą probleminėse būsto vietose, pvz. paslėpti pelėsį ar užglaistyti defektus sienose. Pirkėjas tai akivaizdžiai matys, o būsto kaina nuo to nepakils ir tai bus terpė nereikalingam ginčui.
- Nusistatyti realią rinkos kainą.
- Butą kruopščiai paruošti fotografavimui bei būsimoms apžiūroms, sukurti profesionalius reklaminius skelbimus ir juos kuo plačiau paskleisti.
- Jei šiuo metu gyvenate užsienyje ar kitame mieste, reikia susirasti patikimą žmogų, kas galės Jūsų butą parodyti potencialiems pirkėjams.
- Jei esate užsienyje, apsvarstykite grįžimo galimybes dokumentų pasirašymui.
Kaip greitai parduoti butą?
- Tinkamai paruošti dokumentus. Visų pirma reikėtų tinkamai paruošti visus dokumentus buto pardavimui.
- Aktyvūs buto pardavimo veiksmai. Po to reikėtų parduodamą turtą kruopščiai paruošti fotosesijai, profesionaliai nufotografuoti ir paruošti patrauklius reklaminius skelbimus pabrėžiant buto privalumus bei išskirtinumą NT rinkoje, o reklamą nuolat talpinti į populiariausius skelbimų portalus.
Toliau seka apžiūros ir darbas su pirkėjais, jų poreikių išsiaiškinimas ir atliepimas į juos bei sugebėjimas greitai užmegzti šiltą ir draugišką kontaktą, kuris padės sklandžiai vesti derybas. Susitarimą su buto pirkėju užtvirtinkite preliminariąja buto pirkimo - pardavimo sutartimi. Toliau seka pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymas pas notarą.
Jei Jūsų buto pirkėjas turtą perka nuosavomis lėšomis, tai pinigus gausite iš karto, jei su kredito įstaigos finansavimu - išmokėjimą gausite per 1 mėnesį.
Kiek laiko trunka buto pardavimas?
Buto pardavimo eiga ir jos trukmė priklauso nuo daug veiksnių, ypatingai, nuo Jūsų konkrečios situacijos. Kiekvienas nekilnojamojo turto pardavimas yra kitoks.
Pats paprasčiausias buto pardavimo sandoris, kai nereikalingi bendraturčių atsisakymai pirkti, teismo leidimas parduoti dėl nepilnamečių vaikų, kreditoriaus leidimas parduoti, buto vertinimas bankui, grįžimas į Lietuvą iš kitos šalies, kadastrinių matavimų tikslinimas ir pan., užtrunka 2 - 4 savaites. Dar priklauso nuo to, kiek laiko teks laukti pas notarą paskirto sandorio tvirtinimo laiko. Jei buto pardavimas sudėtingesnis, trukmė gali būti ir keli mėnesiai.
Tam, kad sutvarkyti visus reikalingus dokumentus, visur reikalingas laikas.
Apibendrinant galima teigti, kad buto pardavimas vidutiniškai užtrunka 2 - 4 mėnesius. Su profesionalaus nekilnojamojo turto brokerio pagalba - greičiau. Nes toks žmogus sugebės kelis klausimus spręsti vienu metu, užbėgti įvykiams už akių, pasinaudoti savo darbo ryšiais ir pas reikiamus specialistus patekti greičiau.
Kada reikia išsikraustyti pardavus butą?
Dažniausiai sutariama, kad buvę šeimininkai išsikels per 2-4 savaites po pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo.
Tačiau, notaras Marius Stračkaitis abiem pusėms pataria iš anksto aptarti gyvenimo pardavus butą sąlygas. Jas reikia įrašyti į raštišką sutartį, kurią patvirtina notaras. Skirtingai nei žodinis, raštiškas susitarimas neleis laisvai traktuoti gyvenimo sąlygų, iškeldinimo datos.
Sudarant nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo sutartį, reikia atsižvelgti į daugelį smulkmenų. Sutartis sudaroma kartu su notaru, todėl jis ir turi paaiškinti sąlygas.
„Pirkėjai ir pardavėjai iš anksto turi aptarti ne tik gyvenimo terminą, bet ir komunalinių bei kitokių paslaugų apmokėjimo sąlygas. Nereikia bijoti jų detalizuoti“, - sakė M. Stračkaitis.
Notaras nepataria savininkams vilkinti nekilnojamojo turto perdavimo ir priėmimo akto pasirašymo, taip pat pirkinį įregistruoti teisiškai.
Pasak M. Stračkaičio, jo praktikoje pasitaikė atvejų, kai abi pusės senųjų savininkų gyvenimo terminą sutartyje numatė nuo poros mėnesių iki kelerių metų.
Kai ankstesnysis savininkas neišsikelia, naujasis turi paduoti ieškinį teismui.
Svarbiausi pirkimo pardavimo sutarties aspektai:
Sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt.
- Kainą.
- Notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, atsiskaitymo ir patalpų perdavimo pirkėjui terminus.
- Atsiskaitymo būdą.
- Atsakomybę už sutarties nevykdymą (baudų dydį ir jų taikymo atvejus).
Jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
Jei sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme.
Tokių, iš pažiūros labai abstrakčių, sąlygų įtvirtinimas sutartyje įpareigoja abi šalis būti maksimaliai atviroms.
Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai.
Jei parduodamame būste yra kokių nors defektų - nepamirškite to įrašyti priede arba preliminarioje sutartyje.
Atskirus priedu pridėti ir patalpų bei paliekamų daiktų fotofiksacijas.
Tokie priedai turėtų būti įvardinti sutartyje ir būti neatskiriama sutarties dalimi.
Jas atlikti reiktų du kartus: vieną - prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą - perduodant pirkėjui patalpas.
Ekspertas pataria gerai apgalvoti, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui.
Dažniausiai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar šalims arba šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus.
Jei turtas perkamas be jokių baldų, buitinės technikos ar kitų daiktų, rekomenduojame aiškiai nusimatyti, iki kurio termino pardavėjas pirkėjui perduoda ne tik patalpų raktus, bet ir numatyti pardavėjo prievolę atlaisvinti turtą nuo visų asmeninių daiktų (pvz., senų baldų, rakandų ir kt.)
Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų.
Dažniausiai jų dydis yra 5-10 proc. perkamo turto kainos, o jei ji iš tiesų nedidelė - pirmasis mokėjimas gali sudaryti 30 proc. ar netgi daugiau perkamo turto kainos.
A.Kišūnas tikina, kad preliminariojoje sutartyje reikėtų numatyti, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengs notarines išlaidas.
Jei nėra galimybių to formalizuoti atskirame dokumente, pakeitimus galite atlikti ir el. paštu ar sms žinutėmis, šiuo atveju svarbu, kad abi šalys aiškiai patvirtintų sutinkanti su pakeitimais.
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad tarp šalių suderintos sąlygos būtų tinkamai perkeltos į notarinę pirkimo-pardavimo sutartį.
Galiausiai perduoti turtą visuomet rekomenduojama tik po to, kai pirkėjas iki galo atsiskaito su pardavėju.
Perduodant turtą siūloma atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis.
Dažniausiai būtent nuo šių rodmenų atsiranda prievolė pirkėjui mokėti komunalinius mokesčius.
Buto pardavimo eiga:
- Būsto pasirinkimas
- Būsto rezervavimas
- Sprendimas dėl būsto įsigijimo
- Preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis
- Užstatas
- Pranešimas Nr. 1: Dėl būsto perdavimo
- Būsto perdavimas pirkėjui
- Susitarimas su banku dėl būsto paskolos
- Turto vertinimas
- Pastato energinis sertifikatas
- Notarinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis
- Turto registravimas
- Sutartis su administratorium
- Būsto paskolos sutartis
- Turto draudimas
- Įkeitimo lakšto registravimas
- Visiškas kliento atsiskaitymas su pardavėju
- Pranešimas Nr. 2: Dėl visiško atsiskaitymo
- Komunalinės paslaugos
- Apdaila
- Laimingas įsikūrimas