Kiek uždirbti, norint įpirkti butą Lietuvoje?

Pastaruosius dvejus metus pakilimą išgyvenusi NT rinka po truputį rimsta, o iš mirties taško pajudėjusios EURIBOR palūkanų normos neramina jau turinčius paskolas. Sparčiai šoktelėjusios palūkanos stabdo ir norinčius įsigyti nebe pirmą būstą.

Investicijos į nekilnojamąjį turtą

Tiesioginė investicija į nekilnojamąjį turtą buvo ir išlieka populiari. „Registrų centras" skaičiuoja, kad 2021 metais, palyginti su 2020 metais, bendras investicinių butų sandorių skaičius Vilniuje padidėjo 29%, Kaune - 21%, o Klaipėdoje - 62%. 2021 metais maždaug kas penktą buto sandorį šiuose miestuose galima laikyti investiciniu.

„Ober-Haus" Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis pastebi, kad kalbant apie tradicinį investavimą į nekilnojamąjį turtą su tikslu uždirbti, dažniausiai pirkėjai įsigijimui dairosi nedidelio ploto butų planuodami juos išnuomoti ir gauti stabilias pajamas, taip pat aktyviai perka prastesnės būklės butus, kuriuos įrengia ir iš karto parduoda. Turintys daugiau lėšų, patirties nekilnojamojo turto rinkoje ir išmanantys planavimo procedūras, įsigyja didesnio ploto patalpas, jas padalina į mažesnius turtinius vienetus ir dažniausiai tas patalpas nuomoja.

Kiek galima uždirbti iš nuomos?

Bene paprasčiausias ir greičiausias būdas uždirbti iš papildomo NT - jį išnuomoti. Tačiau specialistai - atviri, besikeičianti situacija gali ne tik sumažinti pajamas iš nuomos. Gaunamo uždarbio gali nepakakti sumokėti paskolos įmokų, jeigu būstas investavimui pirktas su paskola. Augančios būsto paskolų palūkanos reikšmingai prisideda prie to, kad būstas Lietuvoje darosi vis sunkiau įperkamas jame gyventi siekiantiems žmonėms, o perkantiems NT su paskola tai reiškia didesnes paskolų įmokas ir, atitinkamai, mažesnį pelną iš NT nuomos.

Remiantis Lietuvos banko duomenimis, vidutinė būsto, skirto ne pirmo būsto pirkimui, vertė Lietuvoje 2022 m. balandžio mėn. (kai EURIBOR dar buvo neigiamas) sudarė apie 134 tūkst. eurų, o vidutinė šių paskolų trukmė sudarė 25 metus, su 1,9 proc. palūkanų norma.

„Estateguru" ryšių su investuotojais vadovas Vaidotas Šumskis pateikė išsamų pavyzdį, kiek vidutiniškai galima uždirbti iš nuomos ir kaip laikui bėgant gali keistis gaunamas pelnas:

„Darant prielaidą, kad būstą, skirtą nuomai, perkantis investuotojas yra palyginti konservatyvus ir imama paskola sudaro lygiai pusę šio būsto vertės, jis per mėnesį paskolos grąžinimui anksčiau išleido vidutiniškai 281 eurą. Tuo atveju, jei nuomos grąža iš investicijai įsigyto turto siekia 5 proc., investuotojas per mėnesį gautų 558 eurus nuomos pajamų. Atėmus paskolos įmoką ir mokesčius (sakykime, už verslo liudijimą Vilniuje) jam, 2022 m. balandžio mėn. duomenimis, liko 220 eurų. Vis dėlto, nuo balandžio EURIBOR palūkanos gerokai šoktelėjo ir šiuo metu sudaro 2,32 proc. Tai reiškia, kad tokio dydžio paskolos įmoka investicijai skirto buto pirkėjui padidėjo 81 euru iki 362 eurų. Tuo atveju, jei gaunamos buto nuomos pajamos nepasikeitė, skirtumas tarp investuotojo gaunamų pajamų ir išlaidų lygiai tokia pat suma sumenko ir sudarė 139 eurus per mėnesį".

Anot V. Šumskio, investuojant į NT su paskola reikia turėti palyginti nemažai santaupų: jei skolinamasi pusę reikalingų lėšų, vidutiniam būstui su paskola įsigyti tektų sukaupti 67 tūkst. eurų santaupų. Be to, augančios palūkanos ženkliai tirpdo tokių investicijų grąžą: atskaičiavus išlaidas paskolai mokėti ir mokesčius, per metus pavyzdyje pateiktas investuotojas iš nuomos šiuo metu uždirbtų 1668 Eur arba 2,5 proc. pelno nuo investuotos sumos, jei palūkanos nesikeistų.

EURIBOR įtaka

Pirmųjų ir papildomų NT objektų įsigijimą lietuvius permąstyti skatina ir EURIBOR palūkanos, kurios paskolų įmokas išaugino gana ženkliai, tačiau taip neturėtų būti visada. Europos centrinis bankas (ECB), kovodamas su infliacija, itin sparčiai didino bazinę palūkanų normą, tai tiesiogiai perėjo ir į tarpbankines palūkanas (EURIBOR).

„Mūsų manymų ECB kiek sulėtins palūkanų didinimo tempą ir nustos kelti palūkanas iki kitų metų vidurio. Finansų rinkos šiuo metu tikisi, kad 3 mėn. euribor gali pasiekti net 3 proc. kitų metų antroje pusėje. Mūsų manymu, centriniam bankui gali nepavykti pakelti palūkanų tiek daug, prastėjanti ekonominė padėtis Europoje privers centrinį banką sustoti kiek ankščiau", - svarstė banko atstovas.

„Ober-Haus" atstovas pastebėjo, kad šiuo metu nekilnojamojo turto rinkoje iš esmės vyraujant neigiamoms nuotaikoms, investuojantys į ne pirmąjį būstą taip pat tapo atsargesni. Skirtingai nuo įsigyjančių pirmąjį būstą, turintys laisvų pinigų turi daug daugiau pasirinkimo priimant sprendimą. Tokie investuotojai turi labai įvairias investavimo alternatyvas ir nebūtinai pasirinks tiesioginį nekilnojamojo turto įsigijimo variantą. Jiems nėra itin didelės skubos investuoti, kadangi gali laukti tinkamo momento. Panašu, kad pastaruoju metu svarstantys pirkti NT pergalvoja keletą kartų prieš priimdami sprendimą. Įtakos tam turi ne tik EURIBOR, bet ir kylančios statybos darbų kainos bei neapibrėžtumas norint įsigyti dar tik statomą NT.

Būsto kainų augimas vis dar išlieka istoriškai spartus, tačiau pastaruoju metu matyti vis daugiau lėtėjančios NT rinkos signalų. Po itin dideliu aktyvumu pasižymėjusių 2021 m. sumažėjus naujų būstų pasiūlai, prastėjant būsto įperkamumui, padidėjus neapibrėžtumui dėl tolesnės ekonomikos raidos ir esant aukštai infliacijai, sparčiai augant palūkanoms, šiais metais fiksuojamas parduotų būstų skaičiaus mažėjimas.

Senesnės statybos būstų pardavimai grįžo į prieš pandemiją matytą lygį, o naujos statybos būstų rinkoje sandorių skaičiaus kritimas yra gerokai didesnis ir bendra rinkos situacija panaši į buvusią pandemijos pradžioje.

„Padidėjo nutrauktų anksčiau pasirašytų preliminarių būsto pirkimo - pardavimo sutarčių skaičius. Naujos statybos butų rinka ypač jautriai sureagavo į išaugusios infliacijos padarinius Lietuvos ekonomikai. Gyventojai nenori pirkti dar tik statomo būsto dėl padidėjusio neapibrėžtumo ekonomikoje ir neaiškios galutinės parduodamo būsto kainos, o plėtotojai gali neskubėti parduoti dar nebaigto statyti būsto, nes žymiai pabrangus statyboms sunku prognozuoti, kiek iš viso kainuos pastatymas", - sakė „Estateguru" atstovas.

Papildomos išlaidos

Perkant NT nuomai reikėtų apsvarstyti ne tik savo galimybes išmokėti paskolą, bet ir kitas papildomas išlaidas, susijusias su nauju pirkiniu. V. Šumskis priminė, kad perkantys NT kaip investiciją, turėtų įvertinti ir galimas finansines bei laiko sąnaudas NT priežiūrai. Taip pat reiktų įvertinti ir tai, kad prastėjant ekonominei padėčiai, nuomininkų finansinė padėtis taip pat prastėja ir jie gali tapti nemokūs, surasti naujus nuomininkus gali užtrukti, nuomos kainos gali sumažėti tiek, kad su paskola į NT investavusiems gaunamų nuomos pajamų gali nebepakakti paskolos įmokoms padengti.

„Augant palūkanoms brangiau ir atnaujinti nusidėvėjusį turtą, jei renovacijos darbams tenka skolintis. Įvertinus šias rizikas, augančias palūkanas ir gerokai susitraukusį nuomos pelningumą galima daryti prielaidą, kad šiuo metu su paskola investuoti į NT yra mažiau patrauklu nei anksčiau, todėl kitų investicinių alternatyvų populiarumas Lietuvoje gali didėti, investuotojams bandant ieškoti didesnę grąžą teikiančių sprendimų", - sakė jis.

Pašnekovas pridūrė, kad nebūtina investuoti tiesiog perkant namą ar butą. Daugeliui gyventojų yra prieinamos investicijos, kurioms galima reguliariai skirti kad ir nedidelę gaunamų pajamų dalį: investuoti į NT užstatu užtikrintas paskolas per sutelktinio finansavimo platformas ar įmonių obligacijas, rinktis biržoje prekiaujančius NT fondus. Tie gyventojai, kurie turi sukaupę pakankamai daug santaupų, gali įsigyti butą ar kitą NT nuomai ar pardavimui, taip pat turi galimybę investuoti į neviešus informuotiems investuotojams skirtus NT fondus, kuriems įsigyti reikia turėti sukaupus bent 125 tūkst. eurų.

Pradinis įnašas

Kaip žinote, imant būsto paskolą yra reikalingas pradinis įnašas. Pradinis įnašas yra tam tikro dydžio mokėjimas, kuris sumokamas prieš imant kreditą. Jis veikia tarsi kaip savotiška garantija ir dalinis užstatas, įrodantis kredito bendrovei, kad į savo įsipareigojimus žiūrite rimtai.

Kadangi visus Lietuvoje veikiančius licencijuotus kreditorius prižiūri Lietuvos bankas, jie privalo laikytis jo iškeltų Atsakingo skolinimosi nuostatų. Svarbu žinoti ir tai, kad pradinio įnašo lėšos privalo būti jūsų nuosavi pinigai.

Kaip sukaupti pradinį įnašą?

Norėdami sukaupti pradinį įnašą būstui, preliminariai nuspręskite, kokio tipo objektą norėsite pirkti. Būtų gerai žinoti apytikslę vietą, statybos metus ir statinio dydį. Tarkime: 3 kambarių butas miegamajame Vilniaus miesto mikrorajone (Pilaitė, Perkūnkiemis, t.t.) arba ~100 kv.m.

Peržiūrėję skelbimus, pamatysite tai, kiek apytikriai kainuoja toks NT objektas. Tarkime, kad jo kaina ir vertė 100 000€. Pagal tai žinome, kad reikia bent 15 000€ pradiniam įnašui. Būstą nusipirkti norite per 2 metus, o dabar turite 9000€ santaupų, kurias galite skirti būstui. Jums reikia sutaupyti 6000€ per 24 mėnesius.

Taip pat pradiniam įnašui galite sukaupti ir pardavę seną savo būstą. Jeigu norite greičiau rasti pirkėjų, kurie nupirktų jūsų NT už atitinkamą rinkos kainą, pasinaudokite UNTU platforma. Čia nemokamai ir greitai galėsite įvertinti savo NT objekto vertę bei gauti konsultaciją dėl turto pardavimo.

Pirkėjų segmentai

Elektronines tokias būsto pirkimo tendencijas pastebi nekilnojamojo turto plėtros įmonės „Eika“ ekspertai, kurie apibūdino kiekvieną iš pirkėjų segmentų.

Vieniši asmenys

Pasak Justino Šavelskio, „Eika“ pardavimų projektų vadovo, įmonės parduodamuose projektuose vienišiai užima itin reikšmingą pirkėjų dalį - apie 21 proc. „Vienišiams dažniausiai priskiriami iki 30 m. amžiaus žmonės. Pagrindinis jų kriterijus renkantis būstą - kuo arčiau centro. Tiesa, įpirkti būstą Senamiestyje gali nedaugelis, taigi dairosi į artimus centrui rajonus su išvystyta infrastruktūra. Aukštesnes pajamas gaunantys vienišiai orientuojasi į Naujamiestį, Šnipiškes, Žirmūnus ir Baltupius. Tai gerai išvystyti rajonai, kuriuose didelis būsto pasirinkimas. Iš ten patogu keliauti tiek į prekybos centrus, mokslo įstaigas, tiek į darbą, o ir centras lengvai pasiekiamas“, - pasakoja ekspertas.

Mažesnes pajamas gaunantys asmenys ieško būsto miegamuosiuose rajonuose, o tarp jų pastaruosius 10 metų lyderiauja Pilaitė. Pastebima, kad čia butus neretai įsigyja ir vieniši senjorai. Vienišiai dažniausiai ieško 1-2 kambarių butų, kurių plotas nuo 30 iki 50 kv. m.

„Vilniuje pastaruosius 5 metus pastebima išaugusi ne 1, bet 1,5 kambario butų paklausa. Tai lyg ir vieno kambario butas, tačiau su individualia miegamąja erdve, t. y. butas padalintas į dvi atskiras zonas. Planuodami statybas vystytojai stengiasi įvertinti tokių būstų poreikį“, - teigia J. Šavelskis.

Ekspertai skaičiuoja, kad planuojantiems įsigyti 30-50 kv. m naujos statybos būstą su visa apdaila Pilaitėje vieno asmens pajamos turėtų siekti nuo 650 iki 1100 Eur per mėnesį. Jeigu rinktųsi artimesnius centrui rajonus - stabilios mėnesio pajamos turėtų būti nuo 850 iki 1400 Eur. Pardavimų statistika rodo, kad kas trečias vienišas asmuo būstą perka su visa apdaila. Pasak ekspertų, vienišiai dažniausiai neturi pakankamai santaupų būsto apdailai.

Poros

Vaikų dar neturinčios poros dažniausiai ieško būsto arčiau centro rajonų su gerai išvystyta infrastruktūra. Prie Naujamiesčio, Žirmūnų, Šnipiškių, Baltupių rajonų prisideda ir vienas iš žaliausių sostinės rajonų Antakalnis. Poros jį renkasi, nes čia gali pasivaikščioti su augintiniais, greitai pasiekti upę ar leisti laisvalaikį žaliosiose zonose, o ir iki Vilniaus arkikatedros tik 20 min. pėstute palei upę. Pilaitė taip pat patenka tarp populiariausių rajonų tarp porų.

Pasak J. Šavelskio, poros renkasi didesnius butus nei vienišiai, jos jau planuoja ateitį. „Porų dėmesio centre - didesni 2 kambarių butai. Jos nori jaustis saugios, kad, esant poreikiui, galėtų du kambarius praplėsti iki trijų, todėl dažnai butai pasirenkami su daugiau langų, įvertinamos vaiko miegamojo įrengimo galimybės. Poros neretai svarsto ir tarp 2 kambarių 40-55 kv. m buto su galima perspektyva trečiam kambariui bei pilnaverčio 3 kambarių 55-60 kv. m buto su nedidelėmis, tačiau funkcionaliomis erdvėmis“, - pasakoja J. Šavelskis.

Ekspertai skaičiuoja, kad, jeigu pora planuotų įsigyti nuo 40 iki 60 kv. m ploto butą miegamajame rajone, pavyzdžiui, Pilaitėje, imant kartu paskolą iš banko, vieno asmens stabilus atlyginimas turėtų būti nuo 500 iki 750 Eur. „Bendrai įvertinus poros gaunamas pajamas, būsto įsigijimas tampa finansiškai paprastesnis palyginti su pirkėjais vienišiais. Tad ne tik noras, bet ir galimybė įsigyti erdvesnį būstą dviem tampa lengviau pasiekiama. Tiesa, bendras nesusituokusių žmonių pirkinys gali įpareigoti labiau nei santuoka“, - atkreipia dėmesį J. Šavelskis.

Priešingai nei vienišiai, poros dažniausiai būna kiek vyresnės ir sukaupusios daugiau santaupų, kurias gali išleisti būsto apdailai. Be to, būsto įrengimu pora gali rūpintis drauge, atitinkamai gali ir pasiskirstyti laiką, skiriamą apdailos medžiagų ir apdailininkų paieškai, todėl būstą su visa apdaila įsigyja rečiau nei vienišiai - taip renkasi kas ketvirta pora.

Šeimos

Trečias būsto pirkėjų segmentas - trijų ar daugiau asmenų šeimos. Jos susiduria su dilema - 3-4 kambarių apie 70-80 kv. m butas ar individualus namas. J. Šavelskis pastebi, kad šeimos dažnai susižavi individualiais namais Tarandėje, Zujūnuose, Bajoruose ar Pavilnyje, kur mėgaujasi grynu oru ir galimybėmis gaminti kieme, tačiau vėliau susiduria su infrastruktūros trūkumais, pastebi, kad kelionė į mokymo ar socialinių paslaugų įstaigas užtrunka ilgiau nei planavo.

„Tokių atvejų būna ne vienas. Ir individualius namus besirenkančioms šeimoms reikėtų įvertinti tai, kad kiekvienas išėjimas į miestą yra kelionė, o 15-20 min. spinduliu aplink parduotuvės gali ir nebūti“, - teigia NT ekspertas.

Tarp populiariausių šeimų rajonų patenka Pilaitė, Santariškės, Jeruzalė, Bajorai, ieškančios geresnės strateginės vietos renkasi Žirmūnus, Saltoniškes, Antakalnį. „Eikos“ duomenimis, 2018 m. 61 proc. šeimų pirko vidutinės klasės butus įmonės plėtojamuose projektuose Žirmūnuose, Antakalnyje ir ramioje Šnipiškių dalyje.

Skaičiuojama, kad norint įsigyti 4 kambarių 80 kv. m butą viename iš populiariausių šeimų miegamųjų rajonų Pilaitėje, vienam asmeniui reikia uždirbti apie 900-1000 Eur per mėnesį. Būstą su visa apdaila įsigyja kas dešimta šeima. Ekspertai pastebi, kad pastaruoju metu Pilaitėje butus įsigyja ir vienišos mamos su vaikais. Jos renkasi 2-3 kambarių mažesnio nei 60 kv. m ploto butus.

J. Šavelskio teigimu, turint 100 tūkst. eurų biudžetą, sostinės Naujamiestyje galima įsigyti 1,5-2 kambarių 33-47 kv. m, Žirmūnuose - 2 kambarių apie 42 kv. m, o Pilaitėje - 3 kambarių 57 kv. m ploto butą.

Koks turėtų būti atlyginimas?

Norint gauti 100 000€ paskolą būstui, koks atlyginimo dydis turėtų būti "ant popieriaus"? Terminui 30 metų. Preliminarus bent jau skaičiai domintų. Nes šiuo metu į rankas gaunu 1000€, ant popieriaus - 1610€. Kiekvienu atveju vertinama individualiai, tačiau preliminariai turėtumėte uždirbti pastovių, stabilių pajamų apie 1500 eurų į rankas per mėn., norint gauti 100 tūkst.

Jeigu aš gaunu atlyginimą sakykim pirmus mėnesius minimalų, o tada atlyginimas pakyla po 6 mėnesių darbo vietoje ir aš gaunu tuos 1000eu jau 7-ta mėnesį. Ar gausiu paskolą ar reikia laukti dar 6 mėnesius, kad mano atlyginimas būtų stabilus ties 1000eu? Ims šešių mėnesių vidurkį ir skaičiuos, tad reikia 6 mėn.

Šioje lentelėje pateikiami orientaciniai duomenys, koks atlyginimas reikalingas norint įsigyti būstą skirtinguose Vilniaus rajonuose:

Galite galvoti apie 20-30 tūkst. eur paskolą, jeigu jūsų mėnesio pajamos šiuo metu yra į rankas 520€, vaiko pinigai kas mėnesį yra 160€.

tags: #kiek #turi #uzdirbti #kad #ipirkti #buta