Nekilnojamojo turto rinka jau seniai pritraukia investuotojus, kurie ieško stabilios ir ilgalaikės grąžos. Nors investavimas į šią sritį gali pasirodyti sudėtingas, tinkamai pasirinkus objektus ir turint žinių apie rinką, galima pasiekti itin gerų rezultatų. Investavimas į nekilnojamą turtą yra itin patraukli galimybė, tačiau kaip ir bet kuris kitas investicinis sprendimas, jis reikalauja atsakingo požiūrio, rinkos analizės ir strateginio mąstymo. Pasirinkus tinkamus objektus ir vietas, galima ne tik pasiekti gerą grąžą, bet ir sukurti stabilų pajamų šaltinį, kuris gali būti ilgaamžis.
Nekilnojamojo Turto Privalumai Ir Ypatybės
Pirmiausia, svarbu suprasti, kad nekilnojamasis turtas - tai ilgalaikė investicija. Palyginti su kitais investiciniais produktais, tokiais kaip akcijos ar obligacijos, nekilnojamasis turtas pasižymi didesniu stabilumu ir mažesniu rizikos lygiu. Be to, per laiką šis turtas gali ženkliai padidinti savo vertę dėl rinkos pokyčių ar infrastruktūros vystymosi.
Kitas svarbus nekilnojamojo turto privalumas - tai galimybė uždirbti pasyvius pinigus. Jei nusprendžiate įsigyti būstą arba komercinį objektą nuomai, galite gauti stabilias mėnesines pajamas, kurios ilgainiui gali būti reikšmingas finansinis šaltinis. Tai ypač aktualu, jei turite galimybę pasirinkti vietas, kur nuomos kainos yra stabilios ir aukštos, pavyzdžiui, miesto centruose arba populiariuose turistiniuose regionuose.
Kaip Sėkmingai Investuoti Į Nekilnojamąjį Turtą?
- Rinkos analizė: Norint pasiekti sėkmingų investicijų nekilnojamajame turte, reikia gerai suprasti rinką ir pasirinkti tinkamus objektus. Pirmiausia svarbu išnagrinėti vietovę, kurioje norite investuoti.
- Investavimo tikslai: Dažnai tai priklauso nuo jūsų investavimo tikslų - jei norite gauti stabilias nuomos pajamas, geriausia rinktis miesto centrą, kur žmonės nuolat ieško gyvenamųjų ar komercinių patalpų.
- Objekto priežiūra: Be to, svarbu pasirinkti objektą, kurio priežiūra nepareikalaus didelių investicijų ateityje. Nors naujos statybos objektai gali būti brangesni, jie dažnai reikalauja mažesnių priežiūros išlaidų, nes yra šiuolaikiškesni ir mažiau linkę į remontą.
- Portfelio diversifikavimas: Kaip ir bet kurioje kitoje investavimo srityje, nekilnojamajame ture svarbu diversifikuoti savo portfelį. Tai reiškia, kad nereikėtų visų savo investicijų sutelkti į vieną turtą ar vietą. Geriau pasirinkti kelis skirtingus objektus skirtingose rinkos nišose - tiek gyvenamosios, tiek komercinės paskirties, tiek skirtinguose geografiškai regionuose.
Turto pardavimas - optimalus pardavimo greitis yra 2-3 mėn., jei pageidaujama išgauti geriausios kainos ir greičio santykį. Tačiau dažnu atveju pasitaiko, jog turtas parsiduoda per mėnesį ar net kelias savaites. Vis dėlto, kai kuriam turtui reikalingas ir ilgesnis laiko terminas, ypatingai prabangesnio segmento turtui. Pardavimo nustatymas yra ypatingai svarbi procedūra, nes remiantis vien tik „aruodas.lt, skelbiu.lt“ dažniausiai yra klaidinanti informacija ir reikalaujanti per didelių laiko resursų siekiant „geriausios kainos“.
Turto nuoma ypatingai svarbi turtų savininkams, kurie susitelkę gauti pasyvias pajamas.
Nekilnojamojo turto pardavimai yra pagrindinė mano veikla, todėl jai skiriu didžiausią dėmesį.
Dažniausiai parduodami ar nuomodami NT savininkai netaisyklingai, ir dažniausiai, ne specialiai suglumina klientą: įžeidžia išreikšdami savo nuomonę apie klientą ar elgiasi atžagariai. Kitas dar dažniau pasitaikantis atvejis yra, kai pirkėjas/nuomininkas atsiliepia/komentuoja neigiamai apie nekilnojamąjį turtą. Lygtais nuotraukose/video pristatyme nebūtų matęs siūlomo turto būklės ir išplanavimo (dažnu atveju ne profesionalūs brokeriai/savininkai iškreipia nuotraukose netinkamai objekto vaizdą ir pritraukia nepatenkintus klientus). Išvada, kad dažniausiai abi šalys nesugeba rasti konstruktyvaus bei racionalaus dialogo tarpusavyje, ko pasekoje vadovaujasi asmeniniu ego ir „griūna“ derybų procesas, todėl šiame etape reikalingas trečiasis asmuo - NT brokeris, kuris sugebės „užgesinti gaisrą“ bei pratęsti reikiamas derybas visiems naudinga kryptimi: aš Jums padėsiu objektyviai, konstruktyviai bei motyvuotai rasti racionalų sprendimą.
Lietuviškas Požiūris Į Nekilnojamąjį Turtą
Lietuvoje taip jau istoriškai susiklostė, kad beveik kiekvienas tautietis yra investavimo į nekilnojamąjį turtą (NT) specialistas. Ir ko gero, tą visai nesunku paaiškinti, žinant koks populiarus yra investavimas į nekilnojamąjį turtą. Reikia pripažinti, kad jokia kita tauta, turbūt, taip skeptiškai nežiūri į nuomojamą nekilnojamą turtą, kaip lietuviai. Nekilnojamasis turtas gali būti tikrai gera investicija, bet taip pat gali būti ir prasta investicija. Tik tinkamai išnagrinėję visus rodiklius, pasvėrę būsimas pajamas bei išlaidas, ir palyginę su kitomis investicijomis, galėtume pasakyti, ar tai yra gera investicija.
Sunku pasakyti ar nekilnojamas turtas yra geresnė ar blogesnė investicija nei vertybiniai popieriai. Iš tiesų, atsakymas gali būti skirtingas priklausomai nuo rinkos sąlygų: jei akcijų rinkos yra smarkiai pabrangę (kas realiai mažina būsimą pajamingumą), tuo tarpu nekilnojamo turto rinka ilgalaikiame nuosmukyje (su geromis perspektyvomis), tuomet NT rinkos investicinis patrauklumas iš tiesų gali būti aukštesnis. Tačiau reiktų pastebėti, kad praktikoje dažniausiai NT ir akcijų rinkos tarpusavyje stipriai koreliuoja - tai reiškia, jei vertybinių popierių rinkų indeksai auga, taip pat brangsta ir nekilnojamasis turtas. ir atvirkščiai. Nepaisant bendrų veiksnių, rinkas taip pat gali įtakoti ir pavieniai faktoriai.
Kalbant apie Lietuvos rinką, čia gyventojai nelabai išmano investavimą į akcijas, ir dažniausiai renkasi investicijas į būstą, ar kartais į kitą turtą. Taip išauga investicijų į NT paklausa, kas savo ruožtu realiai mažina tokių investicijų pajamingumą ir patrauklumą. Iš esmės nekilnojamą turtą besivystančiose rinkose (tame tarpe ir Lietuva) savo rizikingumu galima lyginti su saugiausiomis akcijomis išsivysčiusiose rinkose. Tokiomis akcijomis galime laikyti stabiliausius verslus: telekomus, energetikų įmones, kai kurias farmacijos įmones ir pan. Žinoma, šios kompanijos turėtų turėti mažą finansinį svertą. Kaip taisyklė, jos moka stabilų dividendą. Jei teisingai skaičiuosite grąžą iš nekilnojamo turto nuomos (tą galite padaryti pasinaudoję šiame tinklapyje esančia atsipirkimo skaičiuokle - nuoroda aukščiau dešinėje), gyvenamajame segmente ji greičiausiai bus mažesnė nei tokių įmonių mokamas dividendas.
Teoriškai visos minėtos turto rūšys priskirtinos kapitaliniam turtui (nors ne visos jos yra 'finansinis turtas'). Pavyzdžiui, įmonės kapitalu galima laikyti jos nuosavą kapitalą bei skolintą kapitalą, kas lygu įmonės ilgalaikiam turtui plius apyvartiniam kapitalui.
Visuomenėje dažnai nusistovėjęs neigiamas požiūris į kapitalą bei turtinguosius. Ir tame yra tiesos, nes kapitalas dirba pats už šeimininką - pinigai sukuria papildomus pinigus. Kalbat apie turtingus žmones, negalima paneigti ir asmeninių savybių.
Nuosavybės Formos Ir Teisiniai Aspektai
Kas tampa savininku įsigijus, pavyzdžiui, kotedžą su žemės sklypo dalimi? Kokia nuosavybės forma savininkui ar savininkams priklauso turtas ir kokie galimi netikėtumai? O jei kotedžą sudaro daugiau nei vienas būstas, tad yra daugiau nei vienas savininkas? Tokie klausimai, pasak teisininkės Ievos Pukelienės, dažniausiai kyla naujakuriams.
Kalbant apie fizinius asmenis, nekilnojamąjį turtą jie gali įgyti arba asmeninės nuosavybės teise, arba bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise. Pavyzdžiui, perkamas būstas. Šiuo atveju nuosavybės formą nulemia pirkėjo ar pirkėjų šeimyninė padėtis bei piniginių lėšų kilmė turto įsigijimo momentu. Jei pirkėjas ar pirkėja nėra sudarę santuokos, tačiau perka dviese, būstą abu įgyja asmeninės nuosavybės teise, proporcingai kiekvieno pirkėjo mokamos kainos daliai.
„Turtą, kuris yra jūsų asmeninė nuosavybė, turite teisę valdyti, naudoti ir juo disponuoti savo nuožiūra. Jūs esate savo turto vienintelis savininkas ir prisiimate su juo susijusias pareigas - mokėti mokesčius, atlikti paprastąjį ar kapitalinį remontą ir pan. Taip pat galite jį parduoti, mainyti, dovanoti, nuomoti ir taip toliau“, - aiškina ekspertė.
Jei pirkėjai yra santuokoje, bet nėra sudarę vedybų sutarties, o būstą perka iš bendrų lėšų, būstas priklausys abiem sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise. Sprendimus dėl turto, kuris yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, pardavimo ar kitokio perleidimo sutuoktiniai priima kartu. Jie abu yra būsto savininkai ir konkrečios nuosavybės dalys turte nėra nustatytos. Yra tik prezumpcija, kad turtas sutuoktiniams priklauso lygiomis dalimis.
Jei toks įstatymo numatytas reglamentavimas netenkina, sutuoktiniai gali nuspręsti sudaryti vedybų sutartį: ikivedybinę - iki santuokos arba povedybinę sutartį, jau sudarius santuoką. Tuo būdu jie prieš būsto ar bet kurio kito turto pirkimą susitaria, kokiomis dalimis ir kokia nuosavybės forma tą turtą įgis.
Teisininkė išskiria galimą išimtį: net jei būsto pirkėjai yra santuokoje, nėra sudarę vedybų sutarties, bet jo įsigijimui naudoja lėšas, vieno iš sutuoktinių gautas, pvz., dovanojimo sutarties pagrindu arba pardavus paveldėtą ar asmeninės nuosavybės teise priklausiusį turtą, tuomet būstą tas sutuoktinis gali įsigyti ir asmeninės nuosavybės teise, tik tam reikalingas kito sutuoktinio sutikimas.
„Svarbu paminėti, kad būsto nuosavybės forma - asmeninė ar bendroji jungtinė sutuoktinių - yra registruojama Registrų centro Nekilnojamojo turto registre kaip atskiras juridinis faktas ir, kilus abejonių, turime galimybę remtis oficialiais duomenimis. Jei šis faktas nėra įregistruotas - grįžtame į pradžią ir tikriname įgijėjo šeimyninę padėtį būsto įsigijimo metu, įsigijimo pagrindą, t. y. kokio dokumento pagrindu registruota nuosavybė, bei analizuojame šio dokumento turinį“, - vardija I. Pukelienė.
Kodėl Svarbu Nustatyti Nuosavybės Formą?
Nuo to priklauso, kas galės būstą parduoti ar bet kokiu kitu būdu perleisti nuosavybę į jį, įkeisti kreditoriui ir sudaryti hipotekos sutartį. Gajus mitas, kad vienam pasirašius sutartį tas asmuo vienas ir tampa savininku. Tiesa, kad būstą pirkti ir sudaryti pirkimo pardavimo sutartį gali ir vienas sutuoktinis - atvykti pas notarą užtenka jam vienam. Tačiau tolimesnius sprendimus, pavyzdžiui dėl bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise įgyto būsto pardavimo, teks priimti ir tokią sutartį sudaryti jau kartu su sutuoktiniu ar sutuoktine. Mažų mažiausiai, pardavimo atveju būtina turėti kito sutuoktinio įgaliojimą, patvirtintą notaro.
Šeimos turtas ir jo teisinis statusas Painiavos sprendžiant, kas yra savininkas, gali įnešti dar ir šeimos turto teisinis statusas, kurį numato Civilinis kodeksas. Šis statusas yra privalomas ir taikomas nuo santuokos įregistravimo dienos bet kokiam būstui, kuris yra faktinė, nuolatinė ir pagrindinė sutuoktinių gyvenamoji vieta.
Nors šis statusas ir nepakeičia nuosavybės formos, t. y. nepaisant to, kuriam iš sutuoktinių ir kokia forma - asmeninės ar bendrosios jungtinės nuosavybės teise - priklauso sutuoktinių būstas, toks turtas turi būti naudojamas tik bendriems šeimos poreikiams tenkinti. Sutuoktinis, kuris yra būsto, priskirto šeimos turtui, savininkas, jo nuosavybės teisę gali parduoti, mainyti, dovanoti ar įkeisti tik gavęs kito sutuoktinio rašytinį sutikimą. Tai, kaip minėta, galioja ir tuo atveju, kai būstas vienam iš sutuoktinių priklauso asmeninės nuosavybės teise.
„Kaip pasakojau, sutuoktiniai vedybų sutartimi gali susitarti dėl įgyjamo turto nuosavybės. Bet negali pakeisti šeimos turto teisinio statuso. Šis statusas nustoja galioti tik nutraukus santuoką, ją pripažinus negaliojančia ar sutuoktiniams pradėjus gyventi skyrium“, - kalba teisininkė.
Sutuoktinių būstas gali būti registruojamas kaip šeimos turtas Registrų centro Nekilnojamojo turto registre ir šis juridinis faktas įregistruojamas tik dėl vieno iš abiem ar vienam sutuoktiniui priklausančių nekilnojamojo turto objektų. Kadangi sutuoktiniai gali turėti kelias gyvenamąsias vietas, registracija aktuali išviešinant faktą, kuris gi būstas laikomas šeimos turtu prieš trečiuosius asmenis: pvz., pateikiant informaciją kreditoriui ar notarui tvirtinant hipotekos sutartį.
Bendroji Dalinė Nuosavybė
Kotedžas, butas ar namo dalis gali būti perleidžiamas kartu su jam priskirta žemės sklypo dalimi. Ir čia turime vieną objektą - žemės sklypą, kuris priklauso jau ne vienam, o keliems savininkams. Ar keičiasi nuosavybės forma šiuo atveju?
„Ne, sudėtingėja tik pavadinimas, - sako teisininkė. - Visas žemės sklypas priklausys savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise, kur kiekvieno dalys yra aiškios ir nustatytos, o kiekvienas savininkas savo žemės sklypo dalį turės asmeninės nuosavybės teise bendrojoje dalinėje nuosavybėje arba bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybės teise bendrojoje dalinėje nuosavybėje.“
Didžiausias iššūkis įsigijus turtą bendrosios dalinės nuosavybės teise yra jos valdymas visų bendraturčių sutarimu. Kai yra nesutarimas, valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarką nustato teismas pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį. Siekiant išvengti ginčų rekomenduojama su bendraturčiais nustatyti naudojimosi žemės sklypu tvarką ir aptarti, kokiomis konkrečiomis žemės sklypo dalims naudosis kiekvienas bendraturtis.
Jeigu bendraturčių susitarimas yra notariškai patvirtintas ir įregistruotas viešame registre, tai jis bus privalomas ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja žemės sklypo dalį bendrosios dalinės nuosavybės teisėmis.
Kaip Žinoti, Kas Yra Žemės Sklypo Bendraturčiai?
Visus duomenis galima rasti Nekilnojamojo turto registro išraše, kadangi registruojant nekilnojamąjį turtą ir teises į jį, nurodomi bendrasavininkiai ir kiekvieno iš jų turto dalys. Duomenų išrašą galima užsisakyti Registrų centro savitarnoje. Žemės sklypo bendraturčių duomenų gali prireikti parduodant kotedžą su žemės sklypo dalimi, nes bendraturčiai turi pirmenybės teisę pirkti bendrąja daline nuosavybe priklausančią to turto dalį.
„Ir tik tuo atveju, jei žemės sklypo bendraturčiai atsisakys pasinaudoti pirmumo teise ir pirkti Jūsų parduodamą kotedžą ir žemės sklypo dalį, juos galėsite parduoti savo pasirinktam pirkėjui. Dažniausiai, pirmumo teisės įsigyti bendraturčio parduodamą žemės sklypo dalį bendraturčiai atsisako sudarydami žemės sklypo naudojimosi tvarkos sutartį. Jei tokio susitarimo nėra, galioja anksčiau minėta bendraturčių pirmenybės teisė ir reikalavimas pasiūlyti jiems pirkti turto dalį“, - pabrėžia ekspertė.
Pabaigai - dar vienas gajus mitas apie nekilnojamojo turto priklausymą pirkėjui ir bankui, kitaip - hipotekos kreditoriui. Dažnas mano, kad būstą įsigijus skolintomis lėšomis ir „užstačius“ bankui, būsto savininku tampa bankas. Tai nėra tiesa - savininku yra pirkėjas, tik jis turi įsipareigojimą kreditoriui grąžinti jo suteiktą kreditą būsto įsigijimui.
„Įsigyjant nekilnojamąjį turtą rekomenduoju susipažinti ne tik su pirkimo pardavimo sutarties sąlygomis, bet ir pasidomėti šio turto valdymo, naudojimo ir disponavimo taisyklėmis: ar būsite vienintelis turto savininkas, ar galėsite turtą parduoti ateityje be papildomų sutikimų, ar turtui bus taikomi apribojimai arba suvaržymai. Tai padės išvengti daugybės nesusipratimų, streso ir, tikėtina, išlaidų“, - apibendrina I. Pukelienė.
Kaip Dalomas Turtas Skyrybų Atveju
Skirtingai nei santuokos atveju, nesusituokus ir įsigytą turtą įregistravus tik vieno sugyventinio vardu, toks turtas bus pripažįstamas asmenine jo nuosavybe. Taip yra todėl, kad galiojančios LR Civilinio kodekso normos reglamentuoja tik sutuoktinių (santuoką sudariusių asmenų) turtinius santykius. Nesusituokę kartu gyvenantys asmenys nėra prilyginami sutuoktiniams ir šeimos santykius reguliuojančios teisės normos jiems nėra taikomos.
Ar tai reiškia, kad jeigu kartu gyvenantys asmenys, kurie veda bendrą ūkį, įsigyja būstą, kuris yra registruojamas vieno sugyventinio vardu, kitas sugyventinis neturės jokių teisių į šį turtą? Teisininkės teigia, kad atsakymas yra dvejopas. Nors įstatymai sugyventinių santykių nereguliuoja, šią spragą yra užpildęs Lietuvos Aukščiausias Teismas (LAT), kuris suformavo sąlygas sugyventiniui pretenduoti į kito sugyventinio vardu registruotą turtą.
LAT nesusituokusių asmenų tarpusavio santykius vertina kaip jungtinės veiklos (partnerystės) sutartinius santykius. Pagal šią sąlygą asmuo, pretenduojantis į kito sugyventinio vardu registruotą turtą, pirmiausiai turi įrodyti, jog tarp jų buvo sudarytas susitarimas jungtinės veiklos sutarties pagrindu sukurti bendrąją nuosavybę. Nei įstatyme, nei teismų praktikoje nėra nurodyta, kokie konkrečiai įrodymai galėtų patvirtinti buvus tokį susitarimą.
Tačiau teismų praktikoje pripažįstama, kad nesusituokusių asmenų gyvenimas drauge, ūkio tvarkymas kartu, bendro turto kūrimas asmeninėmis lėšomis ir bendru jų pačių darbu teismui gali būti pakankamas pagrindas pripažinti buvus asmenų susitarimą dėl jungtinės veiklos (partnerystės) sukuriant bendrąją dalinę nuosavybę. Taigi, vien pats gyvenimo kartu faktas nėra pakankamas pripažinti turtą bendru, kadangi būtina įrodyti daugiau aplinkybių.
Dalybose Svarbus Konkretaus Indėlio Dydis
Skirtingai nuo santuokos atvejų, kuomet nėra svarbu ir (ar) kiek lėšų į bendrą turtą investavo kiekvienas iš sutuoktinių, nesusituokusių asmenų atveju į turtą pretenduojantis partneris privalo įrodyti, kiek tiksliai jis yra investavęs į konkretų turtą. Antra, kitaip nei santuokos atveju, kai galioja lygių dalių prezumpcija, reiškianti, kad įsigytas ir vieno iš sutuoktinių vardu registruotas nekilnojamasis turtas priklauso sutuoktiniams lygiomis dalimis (tai yra, po 1/2), sugyventinių atveju tokia prezumpcija negalioja.
Teismų praktikoje nurodoma, kad sprendžiant dėl partnerio turto dalies kito partnerio vardu registruotame turte, gali būti pripažintos teisės tik į tą turto dalį, kuri buvo sukurta bendru šalių darbu ir (ar) lėšomis, ir atsižvelgiant į šio partnerio indėlį į įgytą ar sukurtą turtą.
Atitinkamai asmuo, pretenduojantis į kito partnerio vardu registruotą turtą, taip pat turi įrodyti, kokį konkretų indėlį (lėšomis ar darbu) įnešė į konkretų turto objektą bei kiek tas indėlis pagerino šio objekto vertę ar sudaro šio objekto vertės. Pavyzdžiui, jeigu buvo įsigytas būstas už 100 tūkst. eurų ir jis buvo registruotas vieno partnerio vardu, o kitas partneris įrodė, kad šio būsto įsigijimui pervedė savo partneriui 20 tūkst. eurų, šis partneris gali prašyti pripažinti nuosavybę į 1/5 dalį būsto.
Dar daugiau - jeigu gyvenant kartu būstas buvo suremontuotas, remontas buvo atliktas bendru darbu ir abiejų partnerių lėšomis, o būsto vertė padidėjo iki 150 tūkst. eurų, tokiu atveju partneris jau galėtų pretenduoti į 1/3 turto dalį (nes galėtų būti laikoma, kad jo investicija yra 45 tūkst. eurų (20 tūkst. eurų indėlis įsigyjant turtą bei 25 tūkst. eurų indėlis remontuojant turtą).
Kitaip tariant, partnerio galimybės pretenduoti į kito partnerio vardu registruotą turtą priklausys nuo gebėjimo įrodyti savo investicijas (pinigais, darbu ar kitu turtu) į šį turtą.
Situacija gali būti dar labiau komplikuota, jeigu vienas iš sugyventinių arba abu yra nenutraukę ankstesnių santuokų. Teismų praktikoje toks atvejis pasitaikė ne kartą, kai vienas iš sugyventinių pretendavo į kito sugyventinio vardu registruotą nekilnojamąjį turtą, kuris buvo įsigytas jų bendro gyvenimo metu, abiejų lėšomis ir darbu, tačiau jam nenutraukus ankstesnės santuokos. Tokiu atveju, pagal įstatymą, 1/2 nekilnojamojo turto dalis priklauso oficialiam sutuoktiniui ir teoriškai pretenduoti galima būtų tik į 1/4 dalį to turto.
Nekilnojamojo turto pirkimas - ką būtina žinoti?
tags: #kitas #poziuris #nekilnojamas #turtas