Daugiabučių namų gyventojams svarbu žinoti savo teises ir pareigas, ypač kai kalbama apie bendrojo naudojimo objektų valdymą ir naudojimą. Šiame straipsnyje aptarsime, kokie sprendimai reikalauja butų savininkų sutikimo, kaip vyksta balsavimas ir kokie teisės aktai tai reglamentuoja.
Bendrojo naudojimo objektų valdymas ir savininkų teisės
Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba šio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių. Pavyzdinę jungtinės veiklos sutarties formą tvirtina Vyriausybė ar jos įgaliota institucija.
Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) turi teisę:
- Reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.
Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą. Jeigu butas ar kita patalpa nuosavybės teise priklauso keliems savininkams, jiems jų susitarimu atstovauja vienas asmuo, kuris turi vieną balsą.
Sprendimai dėl daugiabučio namo (daugiabučių namų) ar kitos paskirties pastato (pastatų), kuriame (kuriuose) yra įsteigta bendrija, butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų bendrų interesų tenkinimo (karšto vandens tiekėjo, šilumos paskirstymo metodo, pastato (pastatų) šildymo būdo, atsiskaitymo tvarkos pasirinkimo, tiekimo vartojimo ribos nustatymo, patalpų (pastatų) savininkų sutarčių su paslaugų teikėjais sudarymo ar nutraukimo ir pan.), taip pat dėl priemonių, nesusijusių su pastato (pastatų) naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų įgyvendinimu, dėl pastato (pastatų) atnaujinimo, lėšų šiam tikslui kaupimo ar skolinimosi ir kredito sutarčių sąlygų priimami visų to daugiabučio namo...
Daugiabučio namo renovacija - vienas iš klausimų, kuriam būtinas butų savininkų sutikimas.
Kvorumas susirinkime
Svarbu žinoti, kaip skaičiuojamas kvorumas butų ir kitų patalpų savininkų susirinkime. Jei bendrijoje yra 37 patalpų savininkai, o pastate yra 57 atskiri NT objektai, įregistruoti VĮ Registru centre, kvorumas skaičiuojamas pagal savininkų skaičių, o ne pagal turimų NT objektų skaičių. Kiekvienas NT unikalus numeris (nesvarbu, ar buto, ar kitos patalpos) = vienas savininkas (nebent laikinai būtų besavininkis). Visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkime vienas NT unikalus numeris = vienas savininkas, vienas dalyvis ir vienas balsas. Tai reiškia, kad asmuo, nuosavybės teise valdantis, pavyzdžiui, du NT objektus, registruojasi dalyvių sąraše du kartus...
Sprendimų priėmimas ir išlaidų apmokėjimas
Jeigu patalpų savininkų susirinkimo sprendimas yra priimtas daugumos balsų susirinkime ir prisilaikant šio kodekso 4.84 ir 4.85 straipsniuose nustatytos tvarkos, tai savininkas privalo apmokėti išlaidas, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais.
Bendrijos pirmininko veiksmai ir susirinkimo šaukimas
Jei norite sušaukti visų būtų savininkų visuotinį susirinkimą, bet bendrijos pirmininkas to nedaro, galite surinkti parašus dėl susirinkimo sušaukimo. Jei pirmininkas atsisako priimti prašymą, siųskite jį registruotu laišku. Jei pirmininkas vengia atsiimti laišką, įmeskite pasirašytą reikalavimą į bendrijos buveinės pašto dėžutę ir pabandykite dar nueiti pas bendrijos pirmininką trise ir jam į teikti reikalavimą į rankas, gaunant ant kopijos žymą: "Gauta", data, vardas, pavardė, parašas. Pasirašykite ne mažiau kaip 3 asmenys aktą, kuriame aprašykite situaciją: kad tam tikrą datą buvo reikalavimas išsiųstas registruotu laišku, bet pirmininkas nepaėmė jo, kad tam tikrą datą įmetėte...
Daugiabučio namo bendrija - svarbus elementas valdant bendrą turtą.
Sprendimų ginčijimas ir teisėtumas
Jeigu susirinko 1/4 bendrijos narių ir neženkliai laimėjo variantas pašalinti parkingo vietas visoje gatvėje ir statyti draudžiamuosius ženklus, sprendimą galima ginčyti. Bendrijos narių susirinkimo kvorumas - ne daugiau nei 1/4 bendrijos narių, bet daugiau nei 1/2 bendrijos narių, tik tuomet galima priimti sprendimus (žr. Bendrijų įstatymo 11 str. Be to, sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo turi priimti ne bendrijos narių susirinkimas, bet visų savininkų susirinkimas (savininkų dažniausiai būna daugiau nei bendrijos narių), žr. Civilinio kodekso 4.85 str. 1 dalį ir Bendrijų įstatymo 12 str., už...
Bendrojo naudojimo objektai: kas jais laikoma?
Pastato bendrojo naudojimo objektai yra aprašyti Bendrijų įstatymo 2 str.:
- bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos,...
Žemės sklypo priežiūra
Jei namas yra uždarame kieme, suformuotas vienas žemės sklypas, ir yra įsteigta bendrija, kurioje dalis savininkų turi išsipirkę ir žemės sklypą, kita dalis nuomoja žemę, bendrija turi teises administruoti ar prižiūrėti kiemo sklypą. Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais irnteresais. Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame, be ko kito, nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkas, ar tik jų daliai, gali būti...
Kondicionierių montavimas
Gali būti savininkų susirinkimas, pvz. 3 metų laikotarpiui, duoti vieną sutikimą visiems norintiems montuoti kondicionierius ant daugiabučio sienų, nes labai sunku gauti atskirus sutikimus kiekvienam kondicionieriui.
Renovacija
Visuotiniame butų savininkų susirinkime nubalsavome reikiama dauguma dėl balsavimo raštu dėl mažosios renovacijos - šiluminio punkto modernizavimo, kainą pasinkome preliminarią, kurią su komerciniu pasiūlymu gavome, su valstybės parama. Jokio projekto nedarėme, tai kaip tas balsavimas gali vykti, ar tai labiau apklausa, nes paskui oficialus balsavimas bus dėl konkrečios sumos, kai bus investicinis projektas. Buto savininkai norėjo pradžiai išgirsti visų namo butų savininkų poziciją, nes projektai mokami ir visi dokumentai tvarkomi, po sužinojimo apie gyventojų poziciją, taupant bendrijos lėšas. Panašu, kad savininkai patvirtino sprendimą vykdyti renovaciją ir preliminarią kainą, o vėliau tvirtins galutinę kainą? Jeigu taip buvo nuspręsta, tai turi atsispindėti protokole. Svarbu protokole aiškiai suformuluoti priimtus sprendimus. Susirinkimų gali būti ne vienas, o tiek, kiek reikia.
Gėlių sodinimas bendrijos teritorijoje
Ar gali bendrijos narys bendrijos prižiūrimoje teritorijoje sodinti daugiametes ir vienmetes gėles pirktas iš asmeninių lėšų. Dalis gyventojų sutinka, o kita dalis gyventojų nesutinka, kad asmeninės gėlės augtų bendrijos teritorijoje. Konfliktas kyla kai gėlių sodintojas kviečia policiją ir kaltina gyventojus gėlių numarinimu, kai tik kokia gėlė nuvysta. Ar yra koks įstatymas reglamentuojantis DNSB teritorijos priežiūrą. Manyčiau, kad gėles turėtų pirkti bendrija, sąskaitą pateikiant norintiems prie namo turėti gėlių darželį su įpareigojimu periodiškai jį prižiūrėti. Ar aš klystu? Kas turi prisiimti atsakomybę, kai gėlių sodintojas nebepajėgia prižiūrėti užsodintos gėlėmis teritorijos? Galiojančio Civilinio kodekso 4. 85 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad: „Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą. Jeigu butas ar kita patalpa nuosavybės teise priklauso keliems savininkams, jiems jų susitarimu...
Papildomi mokesčiai
Norėjau sužinoti,ar priimant papildomus mokesčius (pvz. mokestį laiptinių kosmetiniam remontui) užtenka susirinkime dalyvavusių maždaug 10 butų balsų? Kai namo bendriją sudaro 60 butų,ir ar tie mokesčiai privalo būti patvirtinti raštu,bent 31-o buto savininkų,kad jie įsigaliotų? Nes tokio protokolo raštu nėra,o sąskaitos jau eina su nauju mokesčiu. Noriu pabrėžti,kad šitas mokestis yra papildomas jau prie kitų dviejų esamų namo reikmėms kaupiamų mokesčių. Namo pirmininkas,nedalyvavusių butų susirinkime balsą,priima,kaip „Už“ balsavusius veiksmą. Ačiū už atsakymą. Jeigu vykdomi bendrojo naudojimo objekto atnaujinimo darbai, kurie nėra privalomi pagal įstatymuose ir kituose teisės aktuose nustatytus pastato ar atskiro bendrojo naudojimo objekto naudojimo ir priežiūros reikalavimus, jeigu tai tik bendrojo naudojimo objekto neprivalomas pagerinimas, dėl to sprenimą priima ne bendrijos narių susirinkimas, o visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimas. Galiojančio Civilinio kodekso 4.85 straipsnio 3 dalies nuostatos tam tikrais atvejais...
Teritorijos priežiūra
Namo bendrija neturi savo teisiškai įregistruoto žemės sklypo, tačiau bendrijos administracija skaičiuoja mokesčius už teritorijos valymą, žolės nupjovimą, vaikų žaidimo aištelės tvarkymą, medžių genėjimą ( neva, taip nuspręsta visuotiniame bendrijos narių susirinkime ) . Vyriausybės atstovas yra išaiškinęs, kad tokiu atveju rinkliava negalima. Kaip yra iš tiesų, nes gyventojai jau pradeda nemokėti mokesčių už teritorijos priežiūrą? Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją, būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, būna, kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.
Esminiai teisės aktai
Svarbu žinoti, kad šiuos klausimus reglamentuoja Civilinis kodeksas ir Bendrijų įstatymas. Šie teisės aktai nustato bendrąsias taisykles dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo, sprendimų priėmimo ir savininkų teisių bei pareigų.
Svarbu: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.