Esminiai klausimai, kuriuos reikia užduoti prieš perkant butą

Dauguma mūsų butą perka 1-2 kartus per gyvenimą ir šiai svajonei įgyvendinti prisiima įsipareigojimų 20-30 metų laikotarpiui. Dėl to, labai svarbu prieš apsisprendžiant suvokti, kokius reikalavimus ir klausimus reikėtų iškelti pardavėjui.

Neretai prieš perkant būstą žmonės prioritetiniais aspektais iškelia kainą, vietą ir plotą. Tačiau tai jau yra pirmoji klaida. Tad siūlomoje atmintinėje pateikiami patarimai gali būti įvardinti kaip pirkėjo 10 Dievo įsakymų.

Štai esminiai dalykai, kuriuos reikia žinoti prieš buto pirkimą:

• Jūsų finansinių galimybių bei poreikių išsiaiškinimas.
• Naujo jūsų turto paieška bei jūsų senojo turo pardavimas.
• Nekilnojamojo turto vertinimas.
• Paskolos - kredito gavimas.
• Sandoris.
• Jūsų naujo būsto įregistravimas.

Labai svarbu atsakyti sau į klausimą kokio būsto ir kokioje miesto dalyje jums reikia. Žinoma, kad nusprendus pirkti butą miesto centre jo kaina bus ženkliai didesnė nei perkant tokio pat tipo objektą gyvenamajame rajone.

Nusprendus kokio NT objekto jums reikia - buto, namo ar kotedžo svarbu pasitikrinti savo finansine galimybes su bankais.

Būsto paieška dažnu atveju yra pakankamai ilgas procesas ypač tuo atveju, jei jūs esate konkrečiai apsibrėžę savo biudžetą bei norima gyventi vietą. Tokiu atveju paieškos spektras yra smarkiai apribotas.

Neretais atvejais, žmonės kreipiasi į taip vadinamus - paieškų brokerius. Jų darbas dar prieš atvedant jus į būsto apžiūra, nuvykti į parduodamą objektą bei įvertinti jo tinkamumą jums.

Kitas, nemažiau sudėtingas procesas yra jūsų turto pardavimas. Gajus stereotipas tas, jog parduoti turtą yra labai paprasta ir nesudėtinga ir tam samdyti nekilnojamo turto brokerio nereikia.

Tačiau, reiktų įvertinti, tai jog savo srities profesionalas su daugybę metų patirties bei išmanantis derybų meną, galės gauti pačią didžiausią naudą jums ir parduoti jūsų turtą už kur kas didesnę kainą.

Sveikiname! Jūs jau esate visai netoli iki jūsų išsvajoto NT turto įsigijimo. Turto vertinimas yra labai svarbus, nes tik nepriklausomi turto vertintojai gali nustatyti, ar perkamo turto vertė atitinka rinkos kainą.

Jau gavus turto vertinimo ataskaitą, jūs galėsite vykti į pasirinktą kreditorių/banką bei užpildyti dokumentus būsto paskolos gavimui. Šiame etape, jūs lygiagrečiai galite pasirašyti ir preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį.

Sėkmingai atlikus prieš tai įvardintus veiksmus, galite registruotis sandoriui pas pasirinktą notarą ir jau čia jūs pasirašysite pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, kuri vėliau leis įteisinti jus kaip naujo būsto savininkus.

Tai reiktų atlikti VĮ Registrų centre. Čia jums reikės įregistruoti nuosavybės teisę į įsigyta turtą. Po jo jūs gausite nuosavybės teisę patvirtinantį įrašą bei galėsite džiaugtis savo naujaisiais namais.

Klausimai apie būsto būklę

Jei atvykus į apžiūrą ir vizualiai įvertinus būstą, jis palieka teigiamą įspūdį - pereikite prie detalių klausimų apie jo būklę. Turėkite omenyje, jog Jums teks čia gyventi ir esant prastai tam tikrų būsto elementų būklei, būtent Jūs turėsite gaišti laiką bei finansus jų eliminavimui.

Tad kuo daugiau išsiaiškinsite prieš perkant būstą, tuo detaliau galėsite įvertinti pastangas, kurių iš Jūsų jis pareikalaus ateityje. Renkantis tarp naujos statybos, dar neįrengtų objektų, svarbiausiais klausimais tampa statybos kokybė, galimybė esamą projektą koreguoti pagal savo poreikius bei galutinis darbų užbaigimo terminas.

Klausimynas renkantis jau įrengtą būstą:

• Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
• Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga?
• Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
• Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
• Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
• Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
• Ar nėra pelėsio?

Klausimynas renkantis būstą su daline apdaila:

• Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą?
• Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
• Ar būstas tinkamai apšiltintas?
• Ar yra garso izoliacija?
• Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
• Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
• Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?

Klausimai apie dokumentus ir sandorio eigą

Įvertinus, jog būsto vieta, įrengimas, interjeras ir būklė atitinka pirkėjo lūkesčius, laikas pereiti prie sandorio eigos aptarimo. Šiame etape esminis Jūsų tikslas yra išsiaiškinti per kokį laikotarpį galėsite įsikelti į savo naują butą.

Svarbu atkreipti dėmesį, jog įprastinė, sklandžiai besiklostanti sandorio eiga trunka nuo kelių savaičių iki mėnesio. Tad jei prie įprastų procedūrų prisideda papildomi, su būsto istorija susiję trukdžiai, pardavimo eiga gali nusitęsti net iki kelių mėnesių.

Tęsiant toliau, preliminariąja būsto pirkimo-pardavimo sutartimi svarbu nustatyti ir kitus procesinius dalykus. Tai yra notarinių išlaidų padengimą bei senųjų šeimininkų išsikeldinimo klausimus.

Klausimynas sandorio eigai aptarti:

• Per kiek laiko bus paruošti pardavimui būtini dokumentai?
• Kaip bus dalijamos notarinės išlaidos?
• Ar yra bendrasavininkų, įsiskolinimų, arešto ar kitų veiksnių, galinčių apsunkinti ar prailginti būsto pardavimo eigą?
• Per kokį terminą senieji savininkai apleis jau įsigytą būstą?

Kuo daugiau atsakymų dabar, tuo mažiau klausimų ateityje

Būstas yra vienas rimčiausių pirkinių, kokį žmogus įsigyja per visą savo gyvenimą. Tad siekiant, jog jis džiugintų dar keletą dešimtmečių į priekį, prieš perkant būstą svarbu gauti atsakymus į kuo daugiau reikšmingų klausimų.

Jei būsite kantrūs ir dėmesingi detalėms, niekada nesigailėsite atlikta investicija.

Taigi perkant būstą apie energetinius rodiklius derėtų išsiaiškinti šiuos dalykus:

• Energinio naudingumo klasė;
• Skaičiuojamosios energijos sąnaudos šildymui kWh/(m² x metai), žr.

Kodėl tai yra svarbu? Eksperto nuomone, žmonės jau skiria A ir B būsto kategorijas, bet skirtinga klasė gali turėti skirtingus parametrus.

Pavyzdžiui, šildymas - ar grindinis, ar radiatorių. Taip pat svarbu nepamiršti ir sandarumo bei pastato garso klasės.

Apie sandarumą vertėtų užklausti, koks jis yra (h-1 (kuo mažesnis skaičius, tuo pastatas sandaresnis)) ir, ar matuotas visas pastatas 100 proc. (ar patikrinti visi butai ir laiptinė, pardavėjas privalo pateikti tai patvirtinantį bandymų protokolą).

Kalbant apie garso klasę derėtų išsiaiškinti šiuos niuansus:

• Koks ore sklindančio garso izoliavimo rodiklis;
• Atstumai tarp kambarių nuo negyvenamosios paskirties patalpų arba garažo;
• Kambariai nuo šalia esančių kitų butų;
• Koks yra smūgio garso izoliavimo rodiklis ir aidėjimo trukmės rodiklis.

Pardavėjo vertėtų išklausinėti apie vėdinimo sistemą (kokia ji: „natūrali“, mechaninė, mechaninė su rekuperatoriumi); išnagrinėti jos išbaigtumą (sistema veikianti visame bute, ar yra tik galimybė sistemą sumontuoti); kokia vidaus elektros instaliacija (ar išvedžiota po butą ar tik įvadinė dėžutė); ar vandentiekio ir nuotekų vamzdynai atvesti iki prietaisų.

Buto išbaigtumas priklauso ir nuo jo plano bei apdailos. Neretai į šiuos aspektus įsigilinama per mažai tiesiog dėl kompetencijos trūkumo. Žinant savo poreikius reikia pasverti, kokio vidaus paruošimo jums reikėtų, kokie turėtų būti atskirų zonų plotai, kiekiai.

Pirkėjai pastaruoju metu ypač daug dėmesio teikia infrastruktūrai. Mąstant apie šį aspektą verta pagalvoti apie ateitį, pavyzdžiui, jei turite mažylį, galbūt Jums būtų pravartu ir saugu įsigyti būstą prie netoliese esančios svajonių mokyklos.

Kalbant apie kainą, svarbūs du dalykai. Pirmas, tai - įsigijimo kaina, t. y., už kiek būstą perki dabar ir antras - jo likvidumas.

Dažnai žmonės prieš perkant būstą labiau mąsto apie dabartį ir pamiršta likvidumo klausimą, kuris labai svarbus. Juk vaikai užauga, palieka namus ir tuomet kyla klausimas, ar tikrai reikia tokių erdvių namų. Likvidumą reikia labai atidžiai įvertinti, įskaitant ir statybos kokybę, medžiagas, energinius rodiklius.

Negirkite turto - labai dažna pirkėjų klaida kad pirkėjai pradeda „myžčioti” pamatę NT. Pradeda girti, namą, vietą, aukštą, būklę. Pasakoja kad šalia gyvena draugai ar tėvai. Kam visa tai? Jūs atėjote pirkti ir derėtis. O kiekvienas +”as tik pakelia turto kainą.

Labai dažnas praktikoje atvejis kai pirkėjai ateina pirkti turto ir už jį negana to kad nesusidera, bet dar ir nusiperka už aukštesnę kainą. Matote kad tai geras turtas, pasilaikykite visas emocijas sau. Išvykę galėsite pasidžiaugti savo radiniu.

NEPEIKITE TURTO - pati dažniausia ir kartais pati skaudžiausia pažeista taisyklė. Yra tekę susidurti kai pirkėjams pradėjus kritikuoti turtą, pardavėjas atidaro pvz. buto duris ir išvaro pirkėjus lauk. Patikėkit, tikrai nejauki ir nemaloni situacija. Kažkas negerai, kažkas nepatinka - PASILAIKYYKITE TAI SAU. Vėliau tuos -„us galėsite panaudoti derybose.

Kai pradedamas peikti pardavėjo turtas, pardavėjas užsiblokuoja ir į kalbas, o juo labiau derybas nebesileidžia. „Jei turtas toks, prastas, tai kodėl jūs jo norite?”

Nesiūlykite kainos pirmi. „Pirmas pasiūlęs kainą, pralaimi”. Auksinė derybų taisyklė. Idealiausias variantas, trumpas atsisveikinimas: „Ačiū, mes pagalvosime ir duosime žinoti.” Taškas, jokių emocijų, jokių veido mimikų, tik šalti nervai. Parodysite emocijas - jūs pralošėte.

Jei tai gyvenamas būstas - pasinaudokite google maps, maps.lt ar kitais portalais informacijos susirinkimui JUMS aktualiais klausimais, kaip pvz. artimiausia mokykla, darželis, PC ir kita. Atmeskite „aj netoli”. Ar tikrai? Įvertinkite kaip nuvyksite iki artimiausio taško ne tik jūs, vairuojantys automobilį, bet ir jūsų vaikai.

Jei būstą perkate tėvams, kaip jie nusigaus iki artimiausio taško kai nebegalės arba išvis nėra vairuojantys. Nebūkite savanaudžiai ir trumparegiai. Jei tai sklypas - kur yra artimiausios komunikacijos, elektra, dujos, vanduo, kanalizacija. Patyrinėkite aplinką gyvai. Pasijauskite tos aplinkos gyventojais. Pažiūrėkite kas šalia, kokia liaudis įsikūrusi šalia.

Jei turtas išties patiko, neskambinkite tik išėję iš jo. „Karštasis” periodas tęsiasi iki 8 valandų. Laužą įkurti spėsite. Gerai apmastykite ar turtas tikrai jums tinka. Kaip jautėtės jame. Kaip jums patiko aplinka.

Pamirškite tokias nesąmones kaip blogai atrodanti laiptinė, mažas rūsys, kiemas neišklotas trinkelėmis ar kitomis smulkmenomis. Ne laiptinėje ar kieme gyvensite.

Pirmas skambutis turėtų būti praėjus 2-3h po turto apžiūros. kokia jūsų (kaip pirkėjo) kaina, t. y. Nesakykite kainos pirmi! Išsisukinėkite, tegul pardavėjas pasako savo. Pvz. ta kaina yra 1-2% mažesnė, tada jūsų siūlymas turėtų būti 5-10% mažiau dabartinės prašomos kainos.

Pasiskaičiuokite iš anksto, tai geriausia ką galite padaryti! Nebijokite derėtis! Jei tas turtas būtų toks „geras” jo nebūtų skelbimuose. Šnekėdami argumentuokite kodėl, NEPEIKITE, kantriai ir šaltai.

Jei derybos iškarto nepavyko, nenusiminkite. Kantrybės. Pasakykite kad turtas jus domina, bet šiai dienai kaina ra per didelė, paprašykite kad jei kas pasikeistų jus informuotų, NES PER DVI SAVAITES JUMS REIKIA KAŽKĄ NUSIPIRKTI ir jei ne jų, tada nupirksite kitą turtą. Ir gražiai atsisveikinkite.

NT sprendimus siūlančios bendrovės „Resolution“ vadovės Džiugintos Daujotaitės teigimu, rinkdamiesi būstą žmonės daro įvairias klaidas. Viena iš jų - remiasi tik skaičiais - NT vertintojų nuomone ir tuo, kaip bankas traktuoja turto vertę.

„Žiūrėti tik į piniginę išraišką nėra gerai, nes dažnu atveju taip įsigyjamas turtas neatitinka asmeninių poreikių. Neapgalvojamos detalės - kaip vaikai keliaus į mokyklą, kaip važiuosime į darbą, kiek laiko tam sugaišime, kiek tai kainuos“, - sako pašnekovė.

Ekspertė mato ir kitą dažnai pasitaikančią, tačiau radikaliai priešingą klaidą, kai perkama vadovaujantis tik emocijomis. Susižavėjus dizaino sprendimais, įrengimais ar vaizdu pro langą, dažnai imama neadekvačiai vertinti turtą ir linkstama už jį permokėti. Likvidumo prasme vėliau analogišką klientą būstui yra sudėtinga surasti.

Ir trečioji Dž.Daujotaitės įvardijama klaida - tai noras daryti sprendimus pačiam, nesiremiant ekspertų patarimais ir konsultacijomis.

Anot jo, rinkdamiesi būstą žmonės dažnai nepagalvoja apie likvidumą, kuris yra susijęs su ateities procesu. „Likvidumas - tai dviejų labai reikšmingų veiksnių - daugumos paklausos ir vietovės potencialo atitikmuo, kuris dažnai pamirštamas ir vertinant dabartinę situaciją vadovaujamasi emocijomis.

„Nepagalvojama apie būsimus sandorius, nes vis dar yra įsigalėjęs mitas, kad turtą įsigyjame 10-15 ar 20 metų. Tačiau patirtis rodo, kad būsto kaita vyksta dažniau“, - sako ekspertas ir renkantis būstą pataria pagalvoti, ką su juo darysite po 5 ar 10 metų.

Kalbant apie vietą, A.Navickas rekomenduoja įsivertinti, kiek ji atitinkas daugumos paklausą ir koks jos potencialas. Tik taip galėsite pamatyti jos perspektyvą lokacijos plėtroje.

Be abejonės, išsamų vertinimą geriausiai gali atlikti nekilnojamo turto (NT) vertintojai, tačiau ir savarankiškai renkantis būstą galima vadovautis šiais „Resolution“ ekspertų rekomenduojamais vertinimo kriterijais, pagrįstais ilgamete patirtimi ir puikiu NT rinkos išmanymu.

9 klausimai, į kuriuos reiktų atsakyti renkantis būstą:

1. Kiek būstas atitinka daugumos paklausą? Šiuo metu rinkoje paklausiausi yra 2 arba 3 kambarių butai.
2. Būsto erdvės suplanavimas. Racionalus būsto suplanavimas yra toks, kuriame protingai išnaudotas kiekvienas kvadratinis metras, sukuriant daugiau patalpų mažesniame plote.
3. Langų orientacija pagal pasaulio kryptis. Lietuviai labiausiai vertina į vakarus orientuotus butus, nes mūsų regione ilgiausiai šviečia vakarinė saulė.
4. Vaizdas pro langus. Geriausiai vertinami vaizdai - parkas arba miškas.
5. Pastato, kuriame perkama būstas, kokybė. Naujos statybos ar renovuotame daugiabutyje esantis butas bus patrauklesnis pasirinkimas už gyvenimą senos statybos name.
6. Pastato aplinka ir kaimynystė. NT ekspertai pastebi, kad būsto ieškančioms šeimoms svarbu tiek pati buto kokybė, tiek šalia jo esanti aplinka bei žaliosios erdvės.
7. Vieta. Vienas svarbiausių likvidumo požymių - tai būsto lokacija.
8. Vietovės potencialas. Renkantis butą reikėtų atkreipti dėmesį ir į vietos vystymo potencialą, nuo kurio didžiąją dalimi priklausys ir ten jau esančių pastatų likvidumas.
9. Kainos tvarumo indeksas. Svarbu pažymėti, kad likvidus būstas dar nereiškia, kad už jį galite mokėti ar prašyti sumos, kuri būtų žymiai didesnė negu rinkoje vyraujančios vidutinės kainos.

tags: #klausimai #perkant #buta