Šiandien itin svarbu suvokti, kokias teises ir pareigas įgyja pirkėjas, pasiryžęs įsigyti dar nepastatytą būstą. Remiantis didžiųjų vystytojų duomenimis, sostinėje neperseniausiai buvo apie 2900 laisvų naujos statybos butų, tačiau iš jų tik 12 proc. buvo baigti ar baigiami statyti. Kiti 88 proc., arba 9 iš 10, parduodamų butų tebėra pačiame statybų įkarštyje ir matomi tik popieriuje. Tad nori nenori tenka rinktis iš brėžinių.
Finansinis Burbulas ir Investicijos į Nekilnojamąjį Turtą
Finansinis burbulas - tai žmonių (paprastai investuotojų ir spekuliantų) sukeltas žymus turto vertės padidėjimas, žymiai viršijantis fundamentaliais rodikliais grindžiamą tikrąją aktyvų vertę. Trumpiau tariant finansinis burbulas - tai stiprus aktyvų pervertinimas. Finansinis burbulas susiformuoja vis dažniau ir dažniau. Finansinis burbulai susidaro dėl žmonių noro greitai praturtėti.
Emocijomis, godumu ir neišmanymu grįstas investavimas anksčiau ar vėliau baigiasi dideliais nuostoliais ir ašaromis. Sprogęs finansinis burbulas paprastai paliečia daugelį skirtingų turto klasių - t.y. Niekas tiksliai nežino tikrosios aktyvų vertės, todėl jų kainos nuolat svyruoja.
Investavimas - tai pinigų investavimas siekiant gauti pelno, gauti pasyvių pajamų. Šiam tikslui jie naudoja nuosavą laisvą nekilnojamąjį turtą, perka naują už grynuosius pinigus arba ima hipotekos paskolą. Kad pinigai nenuvertėtų dėl infliacijos, jie dažnai investuojami į nekilnojamąjį turtą. Nekilnojamasis turtas visada turi paklausą, tačiau ne į kiekvieną objektą yra pelninga investuoti.
Nekilnojamojo Turto Investavimo Privalumai:
- Stabilumas
- Pasyvios pajamos
- Minimali rizika
- Kainų augimas
- Nekilnojamajam turtui, kaip ir auksui, nedaro įtakos infliacija
- Investicijų įvairiapusiškumas
Nekilnojamojo Turto Investavimo Trūkumai:
- Didelės išlaidos
- Ilgas atsipirkimo laikotarpis
- Papildomos išlaidos
Tačiau šios investicijos imkitės atsakingai, kad išvengtumėte nereikalingų išlaidų ir nuostolių. Kad investicijos atsipirktų, išanalizuokite rinkos kainas, kylančius rajonus ir pirkėjų poreikius. Kuo didesnis miestas, tuo didesnė gyvenamųjų ir komercinių patalpų paklausa. Apsvarstykite investavimo galimybes.
Investavimo Galimybės:
- Gyvenamosios paskirties nekilnojamasis turtas. Labiausiai paplitusi nekilnojamojo turto rūšis. Ja dažniausiai naudojasi pradedantieji investuotojai, nes rizika yra minimali. Pajamos gaunamos perparduodant arba nuomojant.
- Komercinės paskirties nekilnojamasis turtas. Tinka investuotojams, turintiems patirties - jiems lengviau pasirinkti tinkamas patalpas.
- Žemės sklypai. Naudinga pirkti žemės sklypus, nes jie yra pigesni už kitų rūšių nekilnojamąjį turtą. Jie greitai ir lengvai įforminami. Nėra papildomų išlaidų, susijusių su komunaliniais mokesčiais ir remontu. Pirkdami atsižvelkite į paskirtį. Likvidžiausi yra statyboms skirti sklypai.
- Priemiesčio nuosavybė. Užmiesčio namai, kaip investicijų rūšis, yra ypač populiarūs tarp didmiesčių gyventojų.
- Nauji pastatai žemės kasimo stadijoje. Vystytojai nustato minimalias kainas, kad „išjudintų” paklausą ir pritrauktų pirkėjų dėmesį į objektą pradiniame statybos etape.
- Investicijos į automobilių stovėjimo vietas. Situacinis investicijų tipas dideliuose miestuose. Pajamos priklauso nuo aikštelės vietos.
Rizikos Veiksniai Investuojant į Nekilnojamąjį Turtą
Investavimas visada susijęs su rizika, ir nekilnojamojo turto sektorius nėra išimtis.
- Netinkama vieta
- Nenugalimos jėgos aplinkybės
- Nesąžiningi nuomininkai
- Nusidėvėjimas
- Statybų įšaldymas
- Sukčiavimas
Nekilnojamojo turto srityje yra daug apgaulės schemų: vienadienės firmos, svetimo turto pardavimas pagal suklastotus dokumentus ir kt.
Naujos statybos būsto pirkimas. Patarimai pirkėjui. | Teisinėkonsultacija.lt
Pajamos iš Nekilnojamojo Turto
Yra du pagrindiniai būdai, kaip gauti pajamų iš nekilnojamojo turto: jį nuomoti ir perparduoti su antkainiu.
- Butas nuomojamas ilgam laikui. Be to, tai lengvas būdas gauti pajamų, nes visada yra žmonių, norinčių išsinuomoti butą.
- Kasdienė buto nuoma. Pliusas - galimybė greitai užsidirbti pinigų.
- Namelio ar sodybos nuoma. Pliusai - didelės pajamos ir paklausa.
- Daugiabučio namo statyba ir butų nuoma. Pliusas - jei pastatytas daugiabutis namas bus palankioje vietoje, greitai išnuomosite visus butus.
- Garažo ar automobilių stovėjimo vietos nuoma. Pliusas - investicijos nereikalauja didelių investicijų.
- Būsto pirkimas statybų etape. Be to, jei perkate nekilnojamąjį turtą statybos etape, sutaupysite iki 30 proc. vidutinės būsto rinkos vertės.
- Žemės sklypo perpardavimas. Teigiama, kad jums tereikia įsigyti sklypą ir laukti, kol pakils rinkos kaina.
- Perkamas apgailėtinos būklės būstas. Pliusas - didelis pelnas.
Patikrinkite pardavėjų, plėtotojų, nuomininkų ir tarpininkų patikimumą. Patikrinkite dokumentus, atsiliepimus, reitingą, reputaciją. Apskritai nekilnojamojo turto sritis yra stabili. Yra keletas būdų, kaip kelis kartus padidinti investicijų grąžą.
Kaip Padidinti Investicijų Grąžą:
- Padalykite didelį butą į studijas
- Pertvarkymas
- Patalpos išplėtimas užbaigimo sąskaita
- Patalpų pertvarkymas iš gyvenamųjų į negyvenamąsias ir atgal
- Kokybiškas remontas
Preliminariosios Sutartys ir Rezervacijos Sutartys
Perkant dar nepastatytą būstą dažnai pasirašomos dvi sutartys - rezervacijos sutartis ir preliminarioji sutartis. Kodėl jos dvi ir kuo skiriasi?
- Rezervacijos sutartis - tai susitarimas su pardavėju tam tikrą laiką, kol susitarsite dėl esminių preliminariosios sutarties sąlygų, nesiūlyti jums patikusio būsto kitiems.
- Preliminarioji sutartis - susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje. Vienas esminių jos bruožų - negalima reikalauti jos įvykdyti natūra: jei kuri nors šalis atsisakys vykdyti sutartį, ji turės sumokėti baudą ir (arba) atlyginti kitos šalies patirtus nuostolius, t. y. negalima priversti kaltosios šalies perduoti pastatytą turtą (būstą) pirkėjui.
Nepastatyto NT preliminarioji sutartis nuo kitų preliminarių sutarčių skiriasi tuo, kad pardavėjas įsipareigoja ne tik sudaryti turto pirkimo-pardavimo sutartį, bet ir pastatyti tą turtą. Ši speciali sutarties rūšis numato papildomą pirkėjo teisių gynimo būdą - pirkėjas gali reikalauti, kad NT būtų perleistas jam natūra, tačiau kad būtų taikomas toks pažeistų teisių gynimo būdas, yra papildomų sąlygų.
Be to, tokioje sutartyje turi būti nurodoma ne tik turto kaina, jos patikslinimo, pakeitimo sąlygos, pagrindinės sutarties sudarymo terminai, bet ir pirkėjo teisė atsisakyti preliminariosios sutarties, taip pat darbai, kuriuos privalo atlikti pardavėjas, turto statybos terminai, esantys ir būsimi teisės į turtą suvaržymai, žemės sklypo, kuriame statomas turtas, teisinis statusas ir pirkėjo teisės į jį, turto projektas bei jo sąmata.
Svarbiausia - Statybos Leidimas ir Plėtotojo Patikimumas
Kartais butus plėtotojai ima pardavinėti dar net neturėdami statybos leidimo. Ar tai svarbu pirkėjui? Pirkdami būstą iš brėžinių pirmiausia išsiaiškinkite, ar statiniui išduotas statybos leidimas. Taip žinosite, ar jums pateiktas konkretaus būsto projektas dar gali iš esmės pasikeisti.
Paprastai, jeigu statybos leidimas išduotas, brėžinys būsimam pirkėjui pateikiamas iš to statinio projekto, kuriuo remiantis buvo išduotas statybos leidimas, ir jis jau nebesikeis arba keisis labai nedaug (ne iš esmės). O jei statybos leidimo dar nėra, didėja rizika, kad pagal brėžinį, kuris jums pateiktas, statinys iš viso nebus pastatytas.
Antras dalykas, kurį turite patikrinti, - ar plėtotojas turi nuosavybės teises į tą žemės sklypą, kuriame ketina statyti statinį. Būtent plėtotojo patikimumo įvertinimas yra trečias svarbus dalykas, kurį turi patikrinti pirkėjas dar iki sudarydamas sandorį.
Rekomenduotina patikrinti, ar plėtotojas yra NT rinkos naujokas ar senbuvis, turintis pakankamai patirties, ar jam neiškelta nemokumo byla, ar jam nepritaikyti apribojimai (areštai), ar nėra teisminių ginčų, kuriuose plėtotojas dalyvauja kaip atsakovas. Tai svarbūs kriterijai sprendžiant, ar plėtotojas patikimas ir savo įsipareigojimus įvykdys.
Nuo Brėžinio Iki Realybės
Labai svarbu pirkėjui pačiam išsigryninti, kokios būsto, kurį ketinate pirkti, ypatybės ir kitos sąlygos jums yra esminės ir turi būti įvykdytos, kad kai būstas bus pastatytas, pirktumėte jį už sutartą kainą, ir kas nutiks, jeigu tų sąlygų plėtotojas neįvykdys.
Preliminariojoje sutartyje visa tai bei kitos jums esminės sąlygos, kurias privalo įvykdyti plėtotojas, turi būti nurodytos ir detalizuotos. O ką daryti, jei tos sąlygos neįvykdytos? Atsisakyti pirkti butą ir nutraukti sutartį?
Preliminariojoje sutartyje reikia nurodyti, kas bus, jei aptartų ir šioje sutartyje užfiksuotų sąlygų ir kriterijų plėtotojas neįvykdytų, ir kokių šioje sutartyje numatytų sąlygų neįvykdžius jūs turėsite teisę nutraukti sutartį bei atgauti avansą ar net prašyti sumokėti baudą.
Į preliminariąją sutartį rekomenduotina įrašyti ir konkrečią datą, kada būstas turi būti pastatytas. Jeigu pirkėjui svarbu kaimynystė ar kad priešais jo būstą tame pačiame žemės sklype nebūtų statomi kiti statiniai ar įrengta, tarkim, vaikų žaidimo aikštelė, iš kurios nuolat gali sklisti triukšmas, iki sudarydamas preliminariąją sutartį pirkėjas turėtų pardavėjui aiškiai išdėstyti, kokios aplinkybės jam yra esminės - dėl kurių jis nepirktų to konkretaus būsto arba nemokėtų prašomos kainos.
Taigi, pirkdami būstą iš brėžinių, paprašykite pardavėjo gretimų pastato aukštų ir žemės sklypo užstatymo statiniais projektų. Iš jų sužinosite kitų patalpų paskirtį ir statinių išdėstymą žemės sklype, ir tai žinodami galėsite apsispręsti, ar šis konkretus būstas jums tinka ir ar sutinkate už jį mokėti tokią kainą, kokios prašoma.
Namai ir Kotedžai
Jei ketinate pirkti namą ar kotedžą, papildomai prieš sudarant preliminariąją sutartį rekomenduočiau susipažinti su žemės sklypo ir statinio jame išrašu iš Nekilnojamojo turto registro, žemės sklypo planu ir namo projektu. Susipažinti su namo ar kotedžo projektu ypač svarbu, jeigu perkamo NT baigtumas bus mažesnis nei 100 proc.
Perkant kotedžą ar dvibutį namą rekomenduočiau išsiaiškinti, kokioje žemės sklypo dalyje bus įrengti bendro naudojimo inžineriniai įrenginiai. Prieš pirkdami namą ar kotedžą taip pat pasidomėkite, kokie servitutai arba žemės naudojimo apribojimai yra numatyti jūsų sklype.
Avansas - Į Depozitą
Siūlyčiau perkant būstą iš brėžinių nemokėti didelių avansų, nes yra rizika, kad nutraukus sutartį tų pinigų greitai arba iš viso neatgausite. Paprastai į preliminariąją sutartį įrašoma, kad jei sutartis nutraukiama dėl pirkėjo kaltės, avansas negrąžinamas, todėl mokėti avansą reikia labai atsargiai.
Būsto Finansavimas
Bankas finansuoja nuo turto įvertinimo sumos arba nuo turto pardavimo kainos (jeigu pardavimo kaina yra mažesnė nei turto vertinimo suma) maksimaliai 85%. Jeigu kalbate apie naujos statybos butą su daline apdaila, tuomet tai normali praktika dėl remonto.
Finansavimas nebaigto buto yra įmanomas, bet Jūs įsipareigosite per nustatytą laiką (dažniausiai 12-24 mėn.) įregistruoti 100% baigtumą. Deja, jei butas yra mediniame daugiabučiame name, mes tokio nefinansuojame apskritai.
Finansinis Pasiruošimas Būsto Įsigijimui
Nuosavo būsto įsigijimas yra svarbus žingsnis - juk tai vienas didžiausių pirkinių jūsų gyvenime. Kad šis žingsnis būtų kiek mažiau bauginantis, reikalingas finansinis pasiruošimas. Tam būtina atsižvelgti į įvairias išlaidas, įskaitant būsto kainą, paskolą (jei reikalinga) jai padengti ir dažnai užmirštamas papildomas išlaidas, susijusias su pirkimo procesu ar būsto paruošimu gyvenimui.
Jeigu būstui įsigyti Jums reikalinga paskola, sužinokite ir apsvarstykite visos paskolos, mėnesinių įmokų ir pradinio įnašo dydžius. Tikslią skolinamą sumą būsto paskolai galite sužinoti kreipdamiesi į banką ar kredito uniją ir pateikę savo pajamas, išlaidas, finansinius įsipareigojimus ir ankstesnių mokėjimų istorijos duomenis, pagal kuriuos bus įvertinta jūsų galimybė grąžinti paskolą.
Atkreipkite dėmesį, jog šeiminė padėtis, išlaikytinių skaičius ir jūsų darbo pobūdis taip pat turės įtakos banko skaičiavimams. Paskolos dydis - įvertinkite visos paskolos sumą ir jos įtaką jūsų ateities planams. Mėnesinių įmokų dydis - paskolos terminas, grąžinimo būdas (linijinis ar anuitetinins**) ir palūkanų dydis taip pat nulems sumą, kurią reikės mokėti kas mėnesį. Įvertinkite, ar laisvai galite leisti sau šią įmoką, ar terminą reikėtų ilginti ar trumpinti.
Pagrindiniai Finansiniai Aspektai:
- Paskolos dydis
- Mėnesinių įmokų dydis
- Pradinis įnašas
- Avansas
- Būsto vertė
Papildomos Išlaidos Įsigyjant Būstą:
- Notaro paslaugos
- Registrų centras
- Draudimas
- Remontas
Nuosavo būsto įsigijimas yra didelis ir atsakingas žingsnis, reikalaujantis kruopštaus finansinio planavimo ir pasiruošimo. Apsvarstykite visas susijusias išlaidas, įskaitant būsto kainą, paskolą, pradinį įnašą, mėnesines įmokas ir papildomas išlaidas, tokias kaip notaro, banko, brokerio paslaugos, turto vertinimas, draudimas ir t.t. Nepamirškite įvertinti galimų remonto darbų ir tolimesnių namo priežiūros išlaidų.