Daugiabučio namo savininkų bendrija (DNSB) yra organizacija, įsteigta namo gyventojų, siekiant valdyti ir prižiūrėti bendrą turtą. Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra DNSB, kokie yra jos tikslai, kaip ji veikia ir į ką kreiptis, jei kyla problemų.
Įprastai būsto įsigijimas vyksta keliais etapais. Pirmiausiai pasirašoma preliminari, o vėliau - notaro patvirtinta pirkimo - pardavimo sutartis, kartais prieš šias pasirašoma ir rezervacijos sutartis.
Mažųjų bendrijų kaip juridinių asmenų mokesčiai
Bendrijos Tikslai ir Veikla
Pagrindinis bendrijos veiklos tikslas - vykdyti bendrojo naudojimo objektų priežiūrą. Bendrijų įstatyme nurodyta, kad pastato bendrojo naudojimo objektai pirmiausiai yra bendrosios pastato konstrukcijos - pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas ir pan.
Be to, bendrojo naudojimo objektai yra bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus).
Bendrija įgyvendina visų savininkų teises ir pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra. Bendrija privalo vykdyti bendrojo naudojimo objektų priežiūrą, toks yra bendrijos veiklos pagrindinis tikslas.
Bendrijos Pirmininkas
Bendrijos pirmininkas organizuoja bendrijos veiklą, įgyvendindamas bendrijos tikslus. Jis atsako už bendrijos veiklos organizavimą ir jos tikslų įgyvendinimą. Kadangi bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos organizavimą, taip pat ir už bendrijos narių sąrašo tvarkymą, jis privalo ne rečiau kaip kartą per metus patikrinti, ar nepasikeitė savininkai, ar nepasikeitė jų butų (patalpų) plotai, pagal kuriuos proporcingai skaičiuojami mokesčiai (įnašai).
Bendrijos pirmininkas bet kuriuo atveju turi pateikti atsakymus į raštu pateiktus klausimus. Jeigu klausimas kartojasi, galima nurodyti, kad į jį buvo atsakyta. Jeigu asmuo skubiai nori kažkokios informacijos, jis turėtų aiškiai nurodyti teisėtą tikslą, kam jam tos informacijos reikia, kur ją naudos (duomenų apsauga).
Už tinkamą bendrijos veiklos organizavimą ir veiklą atsakingas bendrijos pirmininkas. Bendrijos pirmininkas turi rūpintis bendrojo naudojimo objektais ir turi prie jų prieiti ir turi suteikti priegą darbuotojams, kai to reikia. Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie bendrojo naudojimo objketų, jeigu tai yra būtina.
Bendrijos pirmininkas per 10 darbo dienų nuo bet kurio buto ar kitos patalpos savininko (nepriklausomai ar savininkas yra bendrijos nariu) kreipimosi dienos privalo suteikti išsamią informaciją apie bendrijos organų sprendimus, bendrijos turtą, kaupiamąsias lėšas, įmokas ir kitus privalomus mokėjimus, susijusius su bendrijos veikla.
Pažymėtina, jog bendrijos pirmininkas organizuoja bendrijos veiklą, jai atstovauja ir atsako už jos tikslų įgyvendinimą. Bendrijos pirmininko kadencija pailginta iki 3 metų bei įtvirtinta, jog su bendrijos pirmininku yra sudaroma darbo sutartis.
Bendrijos Valdyba
Iš bendrijos valdybai suteiktų įgaliojimų apimties darytina išvada, jog būtent bendrijos valdybai yra pavesta priimti visus reikiamus sprendimus, susijusius su bendrijos veikla bei bendrijos narių susirinkimo priimtų sprendimų įgyvendinimu.
Su bendrijos valdybos sudarymo tvarka susiję pakeitimai yra iš esmės identiški, kaip ir bendrijos pirmininko įgaliojimų atžvilgiu, t.y. iki 3 metų prailgintas bendrijos valdybos įgaliojimų terminas, įtvirtintos analogiškos pasekmės per nustatytą terminą neišrinkus naujos valdybos ir pan.
Bendrijos Revizorius
Įstatymas bendrijos veiklos reviziją pavedą atlikti tam sukurtam organui - revizijos komisijai (revizoriui). Reikia atkreipti dėmesį, jog naujos redakcijos įstatyme revizoriams keliami tie patys nepriklausomumo ir nešališkumo kriterijai, tačiau iki 4 metų prailginta išrinktų revizorių kadencija.
Bendrijos Narių Teisės ir Pareigos
Reikėtų turėti omenyje, kad bendrijos valdymo organai yra išrinkti atstovauti visiems bendrijos nariams ir netgi visiems savininkams ir kad visos bendrijos vardu užsakomos paslaugos yra apmokamos proporcingai visų savininkų, taigi, jie yra suinteresuoti, kad bendrija būtų valdoma tinkamai, ginant jų interesus.
Kiekvienas savininkas turi suteikti prieigą prie bendrojo naudojimo objketų, jeigu tai yra būtina.
Bendrijos pirmininkas bendrijos nariams ir visiems savininkams už praėjusius metus atsiskaito per tris pirmuosius naujų metų mėnesius, pateikdamas revizoriaus (revizijos komisijos) atliktą revizijos ataskaitą, bendrijos veiklos ir metinę ataskaitą ir metines finansines ataskaitas. Jeigu kyla pagrįstų klausimų anksčiau nei bus atsiskaityta, konkrečiai ir aiškiai suformuluotus klausimus reikėtų raštu pateikti bendrijos pirmininkui ir jis privalės atsakyti.
Labai gerai, kai sąskaitose atsispindi visi skaičiai, bet jeigu jums kokios informacijos trūksta, kreipkitės raštu informacijos į jūsų bendrijos pirmininką, o jeigu bendrijos nėra įsteigta - į paskirtąjį administratorių, jie privalo pateikti atsakymus per 10 dienų. Jeigu atsakymo negaunate, galite rašyti skundą savivaldybei, kuri kontroliuoja ir bendrijų, ir paskirtųjų administratorių veiklą.
Bendro Naudojimo Objektų Priežiūra
Jeigu bendrija yra išsinuomojusi arba įsigijusi sklypą prie (aplink) namą, ji turi jį prižiūrėti. Priežiūrą, kaip ir visą kitą bendrijos veiklą, organizuoja bendrijos pirmininkas (valdyba) - vadovaujantis patvirtintu biudžetu samdomi takų šlavėjai, žolės pjovėjai, želdinių genėtojai ir pan. Pastato apžiūrų metu (bendrija privalo organizuoti technines apžiūras) specialistai įprastai nurodo, jeigu medžiai ar krūmai auga per arti pastato, teikia dėl to pastabas.
Bendrija privalo vykdyti bendrojo naudojimo objektų priežiūrą, toks yra bendrijos veiklos pagrindinis tikslas. Bendrijų įstatyme nurodyta, kad pastato bendrojo naudojimo objektai pirmiausiai yra bendrosios pastato konstrukcijos - pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas ir pan.
Dėl būdo, kaip atlikti bendrojo naudojimo objekto atnaujinimą ir remontą pasako specialistai. Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, esančių jų patalpose, taip pat ir prie bendro stovo. Už bendrojo naudojimo abjektų atnaujinimą (siena laiptinėje tokia yra) proporcingai moka visi savininkai arba asmuo, dėl kurio kaltės tai įvyko.
Ką Daryti, Jei Kyla Problemų?
Skundas Dėl Pirmininko Veiksmų
Jeigu manote, kad bendrijos pirmininkas pažeidžia jūsų teises ir teisės aktus, siūlytume pirmiausiai kreiptis į jį raštu - paprašyti jo paaiškinimo ir jums aktualios informacijos, pareikalauti nesielgti netinkamai. Taip pat galite į tai atkreipti bendrijos valdybos narių dėmesį, jeigu manote, kad reikia - ir bendrijos revizoriaus. Jeigu per protingą laiką (per dvi savaites nuo prašymo įteikimo) negaunate jokio paaiškinimo arba jeigu paaiškinimas jūsų netenkina, arba...
Pirmiausia, žinoma, reikėtų paprašyti bendrijos pirmininko paaiškinimo, galbūt nėra taip, kaip jūs įsivaizduojate. Paaiškinimo galima paprašyti ir valdybos narių (jeigu bendrijoje yra renkama valdyba), nes Bendrijų įstatyme (žr. Dar galima kreiptis į...
Galima pasikalbėti su asmeniu bandant pasiaiškinti perdėto priekabumo priežastis. Galima pasiūlyti jam įsitraukti į valdybos darbą ar tapti revizoriumi.
Skundas Savivaldybei
Bendrijos pirmininką, už tai, kad nevykdo savo pareigų, galima apskųsti savivaldybei (įteikti laisvos formos rašytinį skundą). Taip, savivaldybėms galbūt labiau rūpi daugiabučių namų savininkų bendrijos, tačiau Bendrijų įstatymo 20 straipsnyje rašoma apie bendrijas bendrai, todėl savivaldybės specialistai, manytume, turėtų tirti ir garažų bendrijų skundus, jie gali atlikti patikrą, įpareigoti bendrijos pirmininką įvykdyti tam tikrus veiksmus, gali net skirti administracines nuobaudas.
Jeigu bendrijos pirmininkas nereaguoja į savininkų keliamas problemas, dėl to, kad jis nevykdo teisės aktais jam priskirtų pareigų, skundą galima parašyti savivaldybei - darbuotojai atliks patikrinimą, gal net skirs administracines nuobaudas.
Jeigu BNO valdytojas problemos nesprendžia, apskųskite jį savivaldybei, vykdančiai BNO valdytojų priežiūrą.
Vilniaus Daugiabučių Namų Savininkų Bendrijų Asociacija
Vilniaus daugiabučių namų savininkų bendrijų asociacija įsteigta 1995 metais ir veikia pagal įstatus. Asociacija organizuoja savo nariams vieną kartą per mėnesį Vilniaus savivaldybės salėje bendrijų atstovų susitikimus, kurių metu nagrinėjami aktualūs bendrojo naudojimo objektų priežiūros ir eksploatavimo klausimai.
Taip pat Asociacija savo nariams nemokamai teikia konsultacijas visais bendrijų veiklos klausimais, esant būtinybei Asociacijos atstovai pagal išankstinį susitarimą dalyvauja bendrijų narių susirinkimuose, nagrinėja skundus ir gina teisėtus bendrijos narių interesus.
Asociacijoje veikia finansų ir audito skyrius, teikiantis finansinės buhalterinės apskaitos paslaugas pagal sutartį ir nemokamas konsultacijas šiais klausimais. Asociacijoje dirba teisininkas, kuris Asociacijos narius nemokamai konsultuoja teisiniais klausimais.
Kreipimasis Į Policiją
Dėl keliamo triukšmo, kai tai pažeidžia normas ir kelia problemų, siūlytume kreiptis į policiją arba į savivaldybės viešosios tvarkos priežiūros skyrių. Žinoma, prieš tai galima (reikėtų) pasikalbėti su kaimynais, paprašyti geranoriškai gerbti vienas kitą. Kartais savininkai priima sprendimus pasididinti savo sienų garso izoliaciją.
Dokumentų Perdavimas Keičiantis Pirmininkams
Jūs teisingai parašėte, kad perduodama pasirašant perdavimo - priėmimo aktą. Akte turi būti parašyta, kada, kas, kam, kokiu pagrindu ir ką perduoda. Aktą rašykite laisvos formos, juk kiekvienu atveju detalės bus skirtingos.
Ne visada įmanoma detaliai išvardinti visus dokumentus, būna ir apibendrintų aprašymų, būna, kad dokumentai perduodami skaitmeninėse laikmenose, galima įrašyti atskirai, jeigu ko svarbaus neperduoda (kad nėra konkretaus dokumento, pavyzdžiui, bendrojo susirinkimo protokolo).
Pirkėjas prieš pasirašydamas bet kokią sutartį turėtų apžiūrėti perkamo nekilnojamojo turto (NT) aplinką - teritoriją, komunikacijas, vietovės apstatymo parametrus bei miesto planus. Galiausiai, prieš pasirašant sutartį būtina išsamiai apžiūrėti visą NT. Reikia patikrinti, ar pardavėjo nurodyti duomenys yra būtent tokie ir realybėje. Apžiūrėjus turtą, laukia dokumentų patikros etapas.
Pirmasis dokumentas, kurį būtina patikrinti - išrašas iš nekilnojamojo turto registro. Jame nurodomas esamas būsto savininkas (ar keli). Tai ypatingai svarbu perkant senos statybos NT, kuris gali būti paveldėtas ir priklausyti net keliems žmonėms, o jį pardavinėti gali vienas asmuo.
Įsitikinkite, kad kiti savininkai tokiu atveju žino situaciją ir taip pat nori parduoti NT, t.y. reikalaukite, kad visi savininkai pasirašytų preliminarią sutartį ir atsakytų solidariai sutarties nutraukimo atveju, o jeigu jų vardu veikia įgaliotinis - įsitikinkite, kad jis veikia visų savininkų, o ne vieno iš jų, vardu.
Kitas žingsnis - būsto kadastrinės bylos peržiūra ir palyginimas su esama faktine situacija. Tai svarbu atlikti, nes faktinė būsto situacija gali būti visiškai kitokia nei kadastrinėje byloje. Gali būti, kad savininkas yra atlikęs pakeitimų, pavyzdžiui, nugriovęs laikančias konstrukcijas, iš esmės pakeitęs buto išplanavimą ar inžinerinius tinklus, kam reikalingi tiek daugiabučio namo bendraturčių sutikimai, tiek tam tikrais atvejais - tokių statybos darbų projektas.
Jeigu pastebite, kad faktinė buto situacija neatitinka kadastrinės bylos duomenų (pvz. buto lango nėra pažymėta kadastrinėje byloje), tikėtina, kad atliktiems buto remonto darbams nebuvo gauti reikiami leidimai ar sutikimai, darbų atlikimo metu nebuvo vertinta galima grėsmė išgriovus angą lango įrengimui ir dėl to neatnaujinta buto kadastrinė byla. Ateityje dėl tokių atliktų darbų (padarius langui angą pastato laikančioje konstrukcijoje) gali pradėti skilinėti pastato ar jame esančių kitų daugiabučio namo butų sienos.
Štai tokiu atveju gali kilti problemų su kaimynais ar draudimu ir tekti atlyginti žalą, kaip buto, kuriame buvo neteisėtai atlikti remonto darbai silpninant (keičiant) laikančias konstrukcijas, savininkui. Pasitaiko praktikoje tokių atvejų, kai pardavėjai neatskleidžia aplinkybės, kad atliekant griovimo darbus bute buvo sunaikinti saugotini pastato elementai, ir dėl to savininkui gali grėsti nemalonumai su kultūros paveldo apsaugos institucijomis dėl tokių neteisėtų remonto darbų atlikimo.
Taip pat prieš pasirašant sutartį reikėtų paprašyti pardavėjo dokumentų apie jo ankstesnius įsipareigojimus, išduotus sutikimus tretiesiems asmenims. Pavyzdžiui, ar yra priimtas namo bendraturčių sprendimas dėl kapitalinio namo remonto, ar yra pasirašęs pastato renovacijos išlaidų atlyginimo sutartį ir pan.
Perkant naujos statybos butą ar namą labai naudinga patikrinti ir vystytoją. Viešai yra prieinama informacija apie vystytojų finansinę situaciją, jiems iškeltas teismines bylas, pritaikytus areštus, internete pateikiami atsiliepimai apie bendrovės prievolių vykdymą. Galima išsiaiškinti, kiek laiko vystytojas dirba ir kokia jo reputacija, kokia jo finansinė būklė ir ar jis yra pajėgus įvykdyti savo įsipareigojimus pastatyti turtą.
Perkant kotedžą ar individualų namą, reikėtų atkreipti dėmesį į dar daugiau dalykų. Be anksčiau minėtų dokumentų naudinga pardavėjo paprašyti ir peržiūrėti žemės sklypo planą. Jame nurodoma, ar sklypui yra nustatyti kelio ar kiti servitutai, kokio jis dydžio ir kokioje sklypo dalyje. Tai svarbu žinoti, nes servitutas dažniausiai skiriamas kito - viešpataujančio - daikto naudai, pvz. patekimo į kitą sklypą ar pastatą tikslais, inžinerinių tinklų aptarnavimo tikslais ir pan.
Perkant kotedžą ar namą, kuriame yra daugiau nei vienas namas (butas), naudinga išsiaiškinti, kaip pardavėjas nustatė žemės sklypo naudojimosi tvarką tarp sklypo bendraturčių. Plane turėtų būti aiškiai nurodyta, kuria dalimi žemės galėsite naudotis atskirai nuo kitų sklypo bendraturčių, kuri priklausys jūsų kaimynams, o kuri bus bendro naudojimo dalis su kaimynais.
Prieš perkant namą ar kotedžą išsiaiškinkite, ar į jį bus atvestos visos pirkėjo norimos komunikacijos. Perkant vis dar statomą (nebaigtos statybos) namą ar kotedžą būtina atidžiai išanalizuoti jo projektą - ar viskas statomas (ar pastatyta) pagal jį ir su pardavėju aptarti, kas atsakingas ne tik už statybų užbaigimą, bet ir deklaracijos apie statybų pabaigą pateikimą valstybinėms institucijoms.
Jeigu pardavėjui statant nukrypstama nuo projekto, įsigijus NT ir patiems užbaigus namo 100 proc. baigtumą (kaip dažnu atveju ir būna), dėl jo neatitikimo projekto sprendiniams gali nepavykti įregistruoti pastato baigtumo ar netgi būti įpareigotas pašalinti savavališkos statybos padarinius bei sumokėti už tai baudą.
Dokumentuose turi būti nurodytas ir tikslus norimo įsigyti NT plotas. Kai kuriais atvejais pardavėjas parodo būsimo turto vizualizaciją, tačiau tai nereiškia, kad būtent taip bus išplanuotas ar įrengtas ir jūsų būstas. Reikėtų iš anksto susitarti, kokias pertvaras bei kitus dalykus turi įrengti pardavėjas, o ką turėsite padaryti patys jau nusipirkę namą.
Jau pastatyto (senos statybos turto) įsigijimo atveju naudinga pranešti pardavėjui, kokius daiktus ar įrangą, esančią būste, norėtumėte pasilikti, o ką - išmesti. Kai kuriais atvejais tiek paliekami daiktai, tiek jų išvežimas gali būti neįtrauktas į turto kainą, o pirkėjui vėliau tenka mokėti papildomai. Tad kainos detalus aptarimas - vienas iš svarbiausių klausimų perkant NT.
Jeigu manote, kad vystytojas nėra labai patikimas, o dar turi atlikti nebaigtų darbų, avansą galite sumokėti į notaro depozitinę sąskaitą (tai atskira notarų teikiama mokama paslauga) ir preliminarioje sutartyje nustatyti sąlygą, kad pinigai pardavėjui nebus išmokami tol, kol jis neįvykdys visų įsipareigojimų pagal sutartį ir nepateiks šių įsipareigojimų įvykdymo įrodymų.
Jeigu perkate nepastatytą turtą, kurio plotas užbaigus statybą gali pasikeisti nuo planuoto ploto, pvz. sumažėja statybos metu, preliminarioje sutartyje reiktų susitarti dėl kainos keitimo (mažinimo) sąlygų. Šiuo metu daug dėmesio skiriama NT energiniam naudingumui, kurio sertifikatas - privalomas kiekvienam gyvenamosios paskirties objektui.
Labai svarbi sutarties sąlyga, ypač perkant būstą su paskola - nuosavybės perdavimo momento aptarimas preliminarioje sutartyje. Bankams dažniausiai svarbu, kad paskolos gavėjas jau turėtų teises į NT prieš jam išmokant paskolą, kad tokį turtą būtų galima įkeisti pirkėjo prievolių tinkamo įvykdymo užtikrinimo tikslais (suteiktos paskolos grąžinimui užtikrinti).
Dar nepastatyto turto apžiūros tvarkos detales taip pat reikia įtraukti į preliminarią sutartį, kad vėliau nekiltų ginčų dėl neatliktų darbų. Preliminarioje sutartyje galima apibrėžti, kada po statybų baigimo iki notarinio sandorio pasirašymo vystytojas jums leis apžiūrėti turtą. Naudinga apsibrėžti, per kiek laiko pardavėjas turi ištaisyti pastebėtus turto trūkumus, kokie defektai laikomi neesminiais, t.y. nesudarančiais pagrindo nutraukti preliminarią sutartį ir nesudaryti notarinės pirkimo - pardavimo sutarties.
Notarinio sandorio sudarymo terminas - irgi labai svarbus punktas įsigyjant NT. Preliminari sutartis galioja vienerius metus nuo jos sudarymo, tad jeigu joje nenurodytas notarinio sandorio terminas, prievolė parduoti turtą pasibaigtų po vienerių metų.
Tikslinga aptarti ir terminą, per kurį pardavėjas (kuris nepastatyto turto pardavimo atveju būna rangovas ar vystytojas) turi pateikti pirkėjui garantinio įsipareigojimo užtikrinimo priemones, kurios rangovo nemokumo ar bankroto atveju turi užtikrinti dėl rangovo kaltės atsiradusių defektų, nustatytų per pirmuosius 3 statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų apmokėjimą statytojui (užsakovui). Defektų šalinimo užtikrinimo suma statinio garantiniu 3 metų laikotarpiu turi būti ne mažesnė kaip 5 procentai statinio statybos kainos.
Į susitarimą tarp pirkėjo ir pardavėjo rekomenduotina įtraukti ir perduodamų dokumentų, pvz. turte esančios įrangos naudojimosi instrukcijas, sąrašą, ir būtinai su jais susipažinti.
Galiausiai, sutartį surašius iki pačių smulkiausių detalių ir atidžiai susipažinę su ja lydinčia dokumentacija, pirkėjai visada turi nepamiršti stebėti sutarties vykdymo eigą, joje numatytų terminų laikymąsi ir esant poreikiui - susirinkti kuo daugiau rašytinių įrodymų (t.y. bendrauti su pardavėju daugiau el.
Bendrijos pateiktais duomenimis, bendrijos nariai nusprendė užsakyti bendrijos veiklos auditą ir kitame susirinkime spręs klausimą dėl bendrijos valdybos pirmininkės Liubovė Grišinos nušalinimo.
Patikimų žinių apie tai neradęs, pradėjo svarstyti, gal kurti savo namo, o gal jungtis prie jau įsteigtos butų savininkų bendrijos? Klausimų kilo daugiau, nei pavyko rasti atsakymų.