Frazė „statinio baigtumas - 100 procentų“ visuomet sukelia palengvėjimą ir džiaugsmą. Tačiau, ką daryti, jei planuojate pirkti butą, kurio baigtumas yra 85%? Arba jei jau įsigijote būstą su tokiu baigtumu ir norite jį priduoti 100%? Šiame straipsnyje aptarsime, ką reiškia nekilnojamojo turto baigtumas, kokie reikalavimai taikomi, ir kaip pasiekti norimą 100% baigtumą.
Kas Yra Nekilnojamojo Turto Baigtumas?
Nebaigtas statyti būstas laikomas tada, kai pastato ar buto baigtumas yra nustatytas mažesnis negu 100 proc. dėl nebaigtų statybos darbų. Būsto statybų baigtumo lygis nurodomas procentine išraiška, kuris dažnu atveju potencialiems pirkėjams gali sukelti neaiškumą, kas į nurodytą baigtumo lygį (procentus) turi įeiti.
Pastato ar jo dalies (buto) baigtumas įprastai nurodomas turto kadastrinėje byloje, kurią parengia matininkas. Būtent jis apskaičiuoja, kokio baigtumo būstas yra pastatytas kadastrinių matavimų atlikimo metu.
Svarbu: Pastato baigtumas gali skirtis nuo būsto baigtumo.
Ką Reiškia 80% Baigtumas?
Kalbant apie statybų darbų baigtumo apskaičiavimą, pabrėžtina, kad įstatymų nuostatos tiksliai neįvardija, ką galima laikyti 80 proc. turto baigtumu, o nurodyti apskaičiavimo metodai iš esmės vertinami konkrečiu atveju atitinkamos srities profesionalų.
Vis dėlto, pagal įprastą praktiką 80 proc. buto baigtumą sudaro paruoštos statybinės konstrukcijos, būste įrengtos inžinerinės sistemos: šildymas, vandentiekis, karšto vandens tiekimas, nuotekų šalinimas ir (ar) dujų tiekimas. Namo 80 proc. baigtumas galėtų būti laikomas pastatyta namo dėžutė su išorine apdaila, į kurį atvestas vandentiekis, šildymas (išvedžiota šildymo sistema), elektra bei įrengti nuotekų šalinimo įrenginiai, taip pat įmontuotos durys, langai, grindų pagrindas (juodgrindės).
Kiti 20 proc. galėtų būti būsto projekte numatyti likusieji darbai: grindų pilnas įrengimas (su apdailos medžiagomis), sienų pilna apdaila (glaistymas, dažymas ar pan.), sanitarinių mazgų įrengimas, rekuperacinės/vėdinimo sistemos įvedimas ir pajungimas (rekuperatoriaus įrenginio įrengimas), jei tokia projekte yra numatyta, kiti projekte numatyti apdailos (įrengimo) darbai.
Kaip minėta, tikslus turto baigtumo procentas nustatomas kiekvienu atveju individualiai, matininkams atlikus atitinkamus kadastrinius matavimus ir užfiksavus visus reikalingus duomenis.
100% Baigtumas: Reikalavimai ir Niūansai
Pagal Statybos įstatymą, pastato statyba laikoma užbaigta (100 proc. baigtumas) tada, kai yra baigti visi statybos darbai ir surašomas statybos užbaigimo aktas. Šis aktas gali būti surašomas tik tuo atveju, kai statytojas pateikia Nekilnojamojo turto kadastro tvarkytojui pastato kadastro duomenų bylą. Būtent nustatant pastato kadastro duomenis yra apskaičiuojamas pastato baigtumas.
Be to, ne mažesnę svarbą turi ir pastato projektas, kadangi pastato baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato yra pastatyta pagal projektą. Taigi pastato 100 proc. baigtumas yra pripažįstamas tada, kai pastatas yra visiškai pastatytas pagal projektą, pastatytos visos pastato konstrukcijos, įrengtos inžinerinės sistemos, atlikti aplinkos sutvarkymo darbai ir pan.
Svarbu: Jei pastate nėra vidaus apdailos, pertvarų, dujų ir šie elementai nėra numatyti pastato projekte, šių elementų minėti lyginamieji svoriai skaičiuojant baigtumo procentą neatimami.
Preliminariosios Sutartys ir Rizikos
Reikalavimas pirkti ir parduoti gyvenamąsias patalpas (butus) 100 proc. baigtame statyti pastate bus taikomas tik notariniams sandoriams, t. y. pagrindinėms pirkimo-pardavimo sutartims. Preliminariosios (dar vadinamos „rezervavimo“) sutartys su pirkėjais ir toliau galės būti sudaromos neužbaigus pastato statybos.
Nors tokia galimybė, susitarus su vystytoju, pradėti įsirengti naująjį būstą ir toliau išliks, kiekvienam pirkėjui būtina įsivertinti, jog notarinės sutarties pasirašymas bei nuosavybės teisės į naująjį būstą perėjimas pirkėjui bus galimas tik po to, kai vystytojas pasieks 100 proc. pastato baigtumą.
Priešingai, išliekant galimybei sudaryti preliminariąsias sutartis neužbaigus pastato statybos bei pradėjus tokį būstą įsirengti, pirkėjai rizikuotų ne tik sumokėtu avansu, tačiau papildomai ir įdėtomis investicijomis būstui įrengti, jau nekalbant apie tuos pirkėjus, kurie naudojasi paskola būstui įsigyti ir (ar) įsirengti, jei vystytojas dėl vienokių ar kitokių priežasčių nepasiektų 100 proc.
Banko Finansavimas ir Būsto Baigtumas
Lietuvos banko patvirtintuose atsakingo skolinimosi nuostatuose numatyta, kad skolinimas grindžiamas bendros kredito sumos ir įkeičiamo būsto rinkos vertės arba kainos santykiu. Be to, minėti nuostatai numato, kad kredito sumos ir įkeičiamo būsto vertės santykis negali būti didesnis nei 85 proc. Kitaip tariant, būsto baigtumo procentas nesiejamas su būsto finansavimo procentine suma.
Tačiau įsigyjant nepilno baigtumo būstą ir norint dalį suteikto kredito panaudoti būsto įrengimui (apdailos darbams), bankų finansuojama ir išmokama ne visa apdailos darbų sąmatoje nurodyta kaina, taip pat ne daugiau kaip minėti 85 proc. apdailos darbų bei medžiagų kainos.
Svarbu: Kai būsto baigtumas yra mažesnis nei 80 proc. baigtumo, bankai dažnu atveju taiko kitokias skolinimo sąlygas, t.y. laiko, kad finansuoja turto statybą, o ne turto su daline apdaila įsigijimą, todėl atitinkamai ir finansavimo sąlygos būna griežtesnės.
Ką Daryti Įsigijus Būstą Dvibučiame Name Su 85% Baigtumu?
Jei planuojate pirkti butą dvibučiame name, kurio baigtumas 85%, ir jums reikia skolintis dalį sumos iš banko, įsipareigojant per tam tikrą laiką įregistruoti 100% baigtumą, svarbu išsiaiškinti, ar bankui užtenka 100% baigtumo buto, kurį perkate, ar viso namo.
Šiaip patį pastatą galima priduoti 100% nepridavus kito buto, svarbiausia, kad abiejuose butuose būtų atlikti sandarumo testai ir būtų galima gauti energinį sertifikatą, kuris reikalingas pastato 100% baigtumui registruoti.
Jei kaimynas nepradeda jokių įrengimo darbų ir apie pastato baigtumo reikalus net negalvoja, kreipkitės į banką su oficialiu paaiškinimu, kodėl negalite priduoti namo. Bankas gali paprašyti, kad paaiškinimą parašytų statytojas arba vystytojas, kodėl namas negali būti priduotas.
Patarimas: Nusiųskite raštą su kaimyno parašu ir anstpaudu, kad bankas užskaitytų 100% baigtumo sąlygą.
Statybos Užbaigimo Tvarka
Visas statybos užbaigimas yra reglamentuotas ir apibrėžtas Statybos įstatyme, kuris numato, kad statyba gali būti laikoma užbaigta tam tikrais atvejais:
- Atlikus visus statybos darbus ir išdavus statybos užbaigimo aktą.
Aktualu žinoti, kad Statybos užbaigimo tvarką reglamentuoja Statybos įstatymas (28 straipsnis) ir Statybos techninis reglamentas STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“.
Jau minėtas Statybos įstatymas numato, kad yra atvejų, kada statybos užbaigimo aktas neišduodamas, o deklaracija apie statybos užbaigimą nesurašoma ir statinio ekspertizės rangovas negali tvirtinti deklaracijos apie statybos užbaigimą.
Atsakymai į Dažniausiai Užduodamus Klausimus
- Ar yra reglamentuota, kokie turi būti padaryti statybos darbai, jog NT skaitytųsi jau 80 proc. baigtumo? Ne, įstatymai tiksliai neįvardija, ką galima laikyti 80 proc. turto baigtumu.
- Kas tie likę 20 proc.? Tai būsto projekte numatyti likusieji darbai, tokie kaip grindų įrengimas, sienų apdaila, sanitarinių mazgų įrengimas ir pan.
- Ar gyventojai gali užeiti bet kuriuo metu į įsigytą būstą, kai NT baigtumas 80 proc.? Pradėti įsirenginėjimą? Nors tokia galimybė, susitarus su vystytoju, pradėti įsirengti naująjį būstą ir toliau išliks, kiekvienam pirkėjui būtina įsivertinti, jog notarinės sutarties pasirašymas bei nuosavybės teisės į naująjį būstą perėjimas pirkėjui bus galimas tik po to, kai vystytojas pasieks 100 proc. pastato baigtumą.
- Jeigu būstas įrengiamas greičiau nei NT įregistruojamas 100 proc., ar gali gyventojai jau gyventi? Ne, pagal teisės aktus pastatytą naują daugiabutį galima naudoti tik gavus statybos užbaigimo aktą ir įregistravus jį Nekilnojamojo turto registre.
- Ar NT baigtumas 80 proc. reiškia, kad ir butas tame projekte tik 80 proc. baigtas? Ne, pastato baigtumas gali skirtis nuo būsto baigtumo.
- Ar bankas finansuoja būstą ne 100 proc. baigtumo projekte? Taip, tačiau kai būsto baigtumas yra mažesnis nei 80 proc. baigtumo, bankai dažnu atveju taiko kitokias skolinimo sąlygas.
Tikimės, kad šis straipsnis padėjo jums geriau suprasti, ką reiškia nekilnojamojo turto baigtumas ir kaip pasiekti 100% baigtumą. Sėkmės įgyvendinant savo būsto planus!