Namo pardavimas - viena svarbiausių ir sudėtingiausių užduočių kiekvieno žmogaus gyvenime. Nusprendus namus parduoti, svarbu tinkamai tam pasiruošti. Kokių dokumentų reikia parduodant namą? - klausimas kylantis kiekvienam namo pardavėjui. Šiame straipsnyje pateiksime išsamų sąrašą dokumentų, reikalingų parduodant sodybą per notarą, bei kitus svarbius aspektus, susijusius su šiuo procesu.
Pagrindiniai Dokumentai, Reikalingi Sodybos Pardavimui
Parduodant namą pirkimo pardavimo sutarties tvirtinimui pas notarą, reikės šių dokumentų:
- Asmens tapatybės dokumentai: Parduodant ir perkant tinka tik galiojanti asmens tapatybės kortelė arba pasas.
- Turto įgijimo dokumentas: Dokumentas, kurio pagrindu buvo įgytas turtas (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo liudijimas, dovanojimo sutartis ir pan.). Teisiškai jis yra neprivalomas, tačiau didžioji dalis notarų prašo pateikti originalą peržiūrai, prieš pasirašant pagrindinę notaro tvirtinamą sutartį.
- Kadastrinių matavimų byla: Teisiškai ji yra neprivaloma, tačiau didžioji dalis notarų prašo ją turėti. Ji daugiau reikalinga namą įsigyjančiam asmeniui. Jei šį dokumentą pametėte, tuomet kopiją galite gauti fiziškai apsilankę VĮ ‘Registrų centro” padalinyje arba prisijungę prie savitarnos nesudėtingai užsisakysite elektroninę dokumento kopiją.
- Žemės sklypo planas: Taip pat būtinas dokumentas. Jei jūsų namas yra rajono ribose ir turite preliminarių matavimų žemės sklypo planą, tai nėra didelė problema. Rajono ribose leidžiami ir preliminarūs matavimai, svarbu, kad sklypo planas atitiktų įstatymų keliamus reikalavimus. Jei sklypas yra miesto teritorijoje, tuomet kadastriniai matavimai yra būtini.
- Namo ir žemės sklypo VĮ Registrų centro išrašas: Šį dokumentą klientai dažnai vadina „nuosavybės dokumentu”. Jei dokumentas pasimetė, tuomet per pora minučių išsitrauksite iš VĮ „Registrų centro” savitarnos.
- Energetinio naudingumo sertifikatas: Be šio dokumento notarai negali įforminti namo pardavimo sandorio. Jei jo neturite, kad namo pardavimas būtų įformintas, šio dokumento gavimu Jums reikės pasirūpinti iki pagrindinės sandorio dienos. Jei namas, tarkime labai sena sodyba, arba tai sodo namas kuris nuolatos negyvenamas, galima pateikti specialisto supaprastintą pažymą, kad namas yra nešildomas ir šis sertifikatas tiesiog jam neišduodamas.
- Pažyma iš sodininkų bendrijos: Reikalinga pažymą iš sodininkų bendrijos, kad parduodamo turto savininkas neturi skolų bendrijai.
- Sutuoktinio sutikimas: Jei esate santuokoje, reikės sutuoktinio leidimo parduoti namą, net jei ir namas priklauso Jums asmenine nuosavybės teise. Atveju namas buvo pirktas iki santuokos ir jei nepasirašėte prieš vedybinės ar po vedybinės sutarties ir neatskyrėte savo turto bei įsipareigojimų, sutuoktinio leidimas parduoti namą bus reikalingas.
- Ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo: Jei esate išsituokę, reikės teismo sprendimo dėl turto pasidalijimo. Dažnai žmonės pamiršta, kad teismo sprendimo seką reikia įregistruoti Registrų centre. To nepadarius bus gaištamas laikas buto pardavimo laikotarpiu.
- Kredito įstaigos leidimas parduoti: Jei namas įkeistas bankui, reikės banko leidimo parduoti namą. Šis leidimas galioja nuo 2 savaičių iki 1 mėnesio. Jį užsisakyti reikia tik jau turint pirkėją. Jei jūsų namą pirkėjas pirks su būsto paskola, tuomet reikalingas kreditoriaus leidimas parduoti ir pakartotinai įkeisti.
- Notaro leidimas parduoti: Jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas namas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - notaro leidimas namą parduoti. Anksčiau tekdavo kreiptis į teismą, tačiau nuo 2023, ši galia perduota notarams. Tad notarui teks įrodyti, kad nepabloginsite savo nepilnamečių vaikų gyvenimo sąlygų. Jei turite kito turto savo vardu, užregistravę tą turtą šeimos turtu, notaro leidimo nereikia.
Papildomi Dokumentai ir Aspektai
- Pardavimo aktas: Parduodant turtą reikalingas ankstesnių turto savininkų perdavimo arba pardavimo akto originalas. Jei registro tvarkytojui pateikėte registracijos akto originalą, turite pateikti perdavimo akto arba pardavimo akto kopiją, kuriame dokumentai buvo pateikti registracijai, fotokopiją. Pardavimo aktas yra svarbus, nes jame atsekama nuosavybės teisė į turtą. Būtina įrodyti ankstesnių susitarimų su buvusiais savininkais grandinę.
- Suvaržymo pažymėjimas: Suvaržymo pažymėjimas naudojamas nekilnojamojo turto sandoriuose, norint nurodyti nuosavybės teisę. Pirkdamas butą, žemę ar namą, pirkėjas nori įsitikinti, kad žemė ar turtas neturi jokių teisinių mokesčių.
- Sankcionuotas planas: Taip pat turite turėti patvirtinto pastato plano kopiją ir kompetentingos institucijos išduotą naudojimosi pažymėjimą. Parduodant namą turite gauti leidimą perleisti turtą iš kompetentingos institucijos - plėtros institucijos ar visuomenės. Pirkėjas turi teisę prašyti originalių antspauduotų ankstesnių ir esamų pardavėjų mokėjimų statytojui ar užsakovui kvitų.
- Bendraturčių sutikimas: Jei namas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai. Jei yra bendraturčių, reikalingas notariškai patvirtintas bendraturčių atsisakymas pirkti parduodamą turto dalį ar pardavėjo pranešimas per notarą bendraturčiui su pasiūlymu pirkti parduodamą turto dalį už atitinkamą kainą.
Čia yra pateikti bendriniai dokumentai, reikalingi individualių gyvenamųjų namų pardavimui. Dokumentų sąrašas gali skirtis priklausomai nuo kiekvienos situacijos.
Mokesčiai Parduodant Sodybą
Jei nuo sodo įsigijimo dienos yra praėję daugiau nei 10 metų, gyventojų pajamų mokestis nemokamas. Jei nuo sodo įgijimo dienos nepraėję 10 metų, 15 proc. gyventojų pajamų mokestį reikės sumokėti nuo turto pardavimo kainos ir įgijimo kainos (vertės) skirtumo.
Nustatant sumą, nuo kurios reikia apskaičiuoti ir sumokėti gyventojų pajamų mokestį, iš turto pardavimo kainos reikia atimti to turto įsigijimo kainą ir su to turto pardavimu susijusias išlaidas (pvz., išlaidas notarui, Registrų centrui).
Pavyzdžiai:
- Sodo sklypas įgytas 2010 m. pirkimo būdu, už sodo sklypą buvo mokėta 10000 Lt (atitinka 2896 Eur). 2018 m. sodo sklypą parduodate už 10000 Eur. Nuo skirtumo, susidariusio iš pardavimo kainos atėmus pirkimo kainą, valstybei reikės sumokėti 15 proc. mokestį.
- Sodo sklypą paveldėjote po giminaičio mirties 2015 m. Paveldėjimo teisės liudijime sodo sklypo vertė nurodyta 5000 Eur. 2018 m. parduodate sodo sklypą už 10000 Eur. Nuo skirtumo, susidariusio iš padavimo kainos atėmus sklypo vertę paveldėjimo metu, valstybei mokėsite 15 proc.
- Sodo sklypą Jums padovanojo tėvai 2017 m. Dovanojimo sutartyje sklypą įvertinote 10000 Eur. 2018 m. sklypą parduodate už 9000 Eur. Šiuo atveju mokesčio mokėti nereikia.
- Sodo sklypą privatizavote iš valstybės 1995 m. 2018 m. parduodate. Šiuo atveju pajamų mokestis nemokamas, nes praėjo daugiau nei 10 metų.
Jei sodo sklype yra pastatas (sodo namas, ūkinis pastatas, gyvenamasis namas), ir jo įgijimo nuosavybėn laikas nesutampa su žemės sklypo įgijimo laiku, gyventojų pajamų mokestis skaičiuojamas kiekvienam objektui atskirai.
Pavyzdys:
2000 m. sodo sklypą gavote dovanų pagal dovanojimo sutartį. Sodo sklype pasistatėte namą ir jį užregistravote Registrų centre 2016 m. 2018 m. sodo sklypą su namu parduodate už 50000 Eur. Šiuo atveju parduodant reikia išskirti kainas, už kiek parduodate žemės sklypą ir už kiek namą. Nuo žemės sklypo pardavimo kainos mokesčio mokėti nereikės, nes yra praėję daugiau nei 10 metų nuo sklypo įgijimo dienos. Pajamos, gautos už namo pardavimą, gali būti apmokestintos 15 proc. mokesčiu, jei namo pardavimo kaina viršija Jūsų turimais dokumentais galimą pagrįsti namo statybos kainą.
Tarkime, Jūs turite įvairių sąskaitų už statybines medžiagas ir statybos darbus 15000 Eur sumai, o namą parduodate už 30000 Eur. Nuo skirtumo (30000-15000) reikės sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.
Išimtis taikoma, jei namą parduodantis asmuo ne mažiau kaip 2 metus iki pardavimo buvo deklaravęs savo gyvenamąją vietą tame name, arba buvo deklaravęs savo gyvenamąją vietą mažiau nei 2 metus, tačiau per 1 metus nuo pardavimo įsigyja kitą būstą (butą, namą), kuriame deklaruoja savo gyvenamąją vietą.
Gyventojų pajamų mokestį reikia sumokėti pasibaigus mokestiniams metams, iki kitų metų gegužės 1 d., pateikiant Valstybinei mokesčių inspekcijai metinę gyventojų pajamų mokesčio deklaraciją. T.y. mokestis mokamas už praėjusius metus: jei turtas parduotas 2018 m., ir kyla prievolė sumokėti gyventojų pajamų mokestį, tai pajamas deklaruoti ir mokestį sumokėti reikia 2019 m.
Kada Planuoti Notarinę Sutartį?
Pas notarą kreipiamasi, kai jau turite pirkėją. Jei kažkurių dokumentų neturite, juos galima užsakyti atitinkamose institucijose, tačiau reikia įvertinti laiką, kurį galite sugaišti jiems gauti. Tad ruošiantis parduoti namą visuomet siūlau pasitarti ir išvengti klaidų.
Pirmumo Teisė
Pirmumo teisę įsigyti privačią žemės ar miškų ūkio paskirties žemę už tą kainą, už kurią ji parduodama, ir kitomis tokiomis pačiomis sąlygomis (išskyrus atvejus, kai ji parduodama iš viešųjų varžytynių), turi:
- žemės sklypo bendraturčiai;
- parduodamo žemės sklypo naudotojas, naudojęs šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienus metus pagal Nekilnojamojo turto registre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį, šios išimties netaikant nustatytiems artimiesiems giminaičiams;
- kaimynas, nuosavybės teise turintis žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu sklypu. Tačiau tik tuo atveju, jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo, būnant juridiniu asmeniu, pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų;
- fizinis asmuo, deklaravęs gyvenamąją vietą, arba juridinis asmuo, įregistravęs juridinio asmens buveinę tos savivaldybės ar besiribojančių savivaldybių teritorijoje, kurioje yra parduodamas sklypas,. Bet tik tuo atveju, jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo, būnant juridiniu asmeniu, pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų.
Žemės savininkas apie sprendimą parduoti sklypą praneša pasirinktam notarui arba Nacionalinei žemės tarnybai (NŽT). Pranešime žemės savininkas privalo nurodyti sklypo naudotojus, jeigu sklypą naudoja kitas asmuo, ir pardavimo sąlygas.
Savininkui draudžiama nustatyti sklypo pardavimo sąlygą, numatančią, kad pirmumo teisę turintis asmuo gali įsigyti sklypą tik kartu su kitais parduodamais žemės sklypais (išskyrus atvejus, kai visi parduodami žemės sklypai ribojasi tarpusavyje).
Jeigu sklypo pardavėjo pranešimas pateikiamas notarui, šis ne vėliau kaip per 2 darbo dienas nuo jo gavimo dienos pranešimą perduoda NŽT.
Sodininkų Bendrijų Įstatymas
Lietuvos Respublikos sodininkų bendrijų įstatymas nustato sodininkų bendrijų reorganizavimą, valdymą ir veiklą, pertvarkymą ir pabaigą, sodininkų bendrojo naudojimo turto valdymą, sodininkų bendrijos nario teises ir pareigas, mėgėjų sodo teritorijos ir mėgėjų sodų sklypų tvarkymo bei naudojimo reikalavimus.
Pagrindinės sąvokos:
- Bendrijos nario mokestis: sodininkų bendrijos narių susirinkimo nustatyto dydžio įmoka, skirta sodininkų bendrijai administruoti ir kitai bendrijos veiklai užtikrinti.
- Mėgėjų sodininkystė: veikla, kurios tikslas - mėgėjų sodo sklype susikurti aktyvaus poilsio ir gyvenimo sąlygas, išsiauginti ar pasigaminti žemės ūkio produktų, juos perdirbti ir vartoti savo reikmėms, taip pat tvarkyti kraštovaizdį ir naudotis juo rekreacijai, puoselėti ir tausoti jo išteklius.
- Sodo namas: nesudėtingas poilsiui skirtas statinys, esantis sodo sklype.
- Tiksliniai įnašai: sodininkų bendrijos narių susirinkimo patvirtinti įnašai, skirti bendrojo naudojimo objektams sukurti ar pagerinti ir kitiems numatytiems projektams įgyvendinti.
Sodininkų bendrija yra ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis viešasis juridinis asmuo, kurio tikslas - įgyvendinti sodininkų bendrąsias teises ir pareigas, susijusias su mėgėjų sodo teritorijos ir joje esančių bendrojo naudojimo objektų valdymu, priežiūra ir naudojimu.
Bendrija veikia vadovaudamasi savo narių solidarumo, lygiateisiškumo, demokratiškumo ir tarpusavio susitarimo bei pagalbos principais.
Sodo Sklypo Tvarkymo Reikalavimai
Sodo sklype statiniai statomi laikantis šių reikalavimų:
- Pastatai turi būti statomi ne mažesniu kaip 3 m atstumu nuo sklypo ribos, inžineriniai statiniai (išskyrus tvoras) - ne mažesniu kaip 1 m atstumu nuo sklypo ribos, tačiau visais atvejais - kad jie nedarytų žalos kaimyninio sklypo naudotojui. Mažesniu atstumu statiniai gali būti statomi turint rašytinį kaimyninio sklypo savininko ar sodininkų bendrijos (kai sklypas ribojasi su bendrojo naudojimo teritorija) valdybos ar pirmininko sutikimą.
- Tvoros tarp sklypų turi atitikti statybos techninių reglamentų nustatytus tvorų reikalavimus dėl kaimyninių sklypų insoliacijos. Norint statyti šių reikalavimų neatitinkančias tvoras, būtina turėti rašytinį kaimyninio sklypo savininko sutikimą. Atskirti sodo sklypą nuo sodininkų bendrijos bendrojo naudojimo teritorijos galima aklina tvora. Statyti tvorą ant sklypo ribos (kai tvoros konstrukcijos peržengia sklypo ribą) galima turint rašytinį kaimyninio sklypo savininko ar sodininkų bendrijos (kai sklypas ribojasi su bendrojo naudojimo teritorija) valdybos ar pirmininko sutikimą.
- Medžius ir krūmus mėgėjų sodo teritorijoje sodininkai tvarko ir prižiūri Želdynų įstatymo ir jo įgyvendinamųjų teisės aktų nustatyta tvarka.
Sodo sklype Statybos įstatymo nustatyta tvarka galima statyti ar rekonstruoti vieną vienbutį gyvenamąjį namą ir jo priklausinius arba vieną sodo namą ir jo priklausinius nerengiant teritorijų planavimo dokumentų ar žemės valdos projektų, nekeičiant pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir nepažeidžiant trečiųjų asmenų teisėtų interesų.
Mėgėjų sodo sklype statomi statiniai turi atitikti šiuos rodiklius:
- Maksimalus sklypo užstatymo tankis ir statinių išdėstymas sklype turi atitikti Aplinkos ministerijos nustatytus reikalavimus vienbučiams gyvenamiesiems pastatams.
- Gyvenamojo pastato ar sodo namo didžiausias aukštis - 8,5 m. Priklausinio (pastato) didžiausias aukštis - 5 m.
Mėgėjų sodo teritorija ir keliai (gatvės) turi būti tvarkomi taip, kad prireikus į mėgėjų sodo teritoriją atlikti pareigų specialiosiomis transporto priemonėmis galėtų patekti priešgaisrinės apsaugos ir gelbėjimo, policijos, greitosios medicinos pagalbos ir kitų specialiųjų tarnybų darbuotojai.
Pardavimo Sutartis
Patikrinus dokumentus, abi šalys gali sudaryti pardavimo sutartį ir patvirtinti sąlygas. Vėliau jie gali sudaryti pardavimo aktą pagal pardavimo susitarimą. Pardavimo sutartis pasirašoma ir įforminama pardavėjo ir pirkėjo ant neteisminio antspaudo popieriaus.
Ši informacija padės jums tinkamai pasiruošti sodo sklypo pardavimo procesui.
Pastaba: Ši informacija yra bendro pobūdžio ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija.
tags: #kokie #reikali8ngi #dokumentai #parduodant #sodyba #per