Vis daugiau žmonių Palangoje ir kituose kurortiniuose miestuose nori išnuomoti savo nekilnojamąjį turtą poilsiautojams, tačiau susiduria su teisiniais klausimais. Užsiimant trumpalaikės nuomos verslu būtina turėti tam tinkamus dokumentus. Tad norint išvengti baudų ir teisinio neapibrėžtumo, būtina atkreipti dėmesį į esminius tokiai nuomai taikomus reikalavimus.
Negyvenamosios Paskirties Būstų Nuoma
VMI perspėja, kad negyvenamosios paskirties butų nuoma yra registruojama kiek kitaip. Negyvenamosios paskirties būstai - tai patalpos, kurios dokumentuose nėra registruotos kaip gyvenamosios. Jos gali būti poilsio apartamentai, viešbučio tipo kambariai ar kitos paskirties patalpos, pritaikytos trumpalaikei nuomai. Kadangi jos nėra gyvenamosios paskirties, jų nuomai taikomi kitokie reikalavimai nei paprastų butų nuomai.
Gyvenamosios paskirties būsto nuomai dažnai taikomas supaprastintas apmokestinimas - galima rinktis individualią veiklą arba verslo liudijimą pagal nuomos veiklą. Tačiau negyvenamosios paskirties būstų nuomos atveju viskas vyksta kiek sudėtingiau. Pavyzdžiui, paprastas verslo liudijimas, skirtas gyvenamosios paskirties patalpų nuomai, negalioja tokioms patalpoms kaip viešbučio paskirties butai. Dėl to būtina atidžiai pasirinkti tinkamą veiklos įteisinimo būdą.
Pagal Lietuvos Respublikos teisės aktus, negyvenamosios paskirties patalpų nuoma nėra laikoma individualia veikla, todėl šiai veiklai nereikia registruoti individualios veiklos pagal pažymą.
Kaip Pasirinkti Tinkamą Verslo Liudijimą?
Norint legaliai vykdyti negyvenamosios paskirties patalpų nuomą poilsiautojams, būtina pasirinkti tinkamą verslo liudijimą. Klaipėdos apskrities valstybinės mokesčių inspekcijos Mokestinių prievolių departamento vadovė Laimutė Mačernienė išsamiai paaiškino, kokį verslo liudijimą turėtų rinktis Palangos nuomotojai, turintys negyvenamosios paskirties butus:
„Tokios paskirties buto nuomai, renkantis veiklą su verslo liudijimu, galima įsigyti 043 „Apgyvendinimo paslaugų (nakvynės ir pusryčių paslaugos) teikimo“ verslo liudijimą. Su šiuo verslo liudijimu galima teikti trumpam (dienai arba savaitės, kelių savaičių ir pan. laikotarpiui) apsistojusių svečių apgyvendinimo (nakvynės ir pusryčių) paslaugas, taip pat pusryčių paslaugą, neteikiant kitų papildomų paslaugų.“
Tai reiškia, kad jei norite nuomoti negyvenamosios paskirties butą ir teikti nakvynės paslaugas, turite įsigyti būtent šį verslo liudijimą. Tačiau svarbu pažymėti, kad jis suteikia teisę teikti tik nakvynės ir pusryčių paslaugas - papildomos paslaugos, tokios kaip pilnas maitinimas ar ekskursijų organizavimas, jau reikalautų kitos veiklos registracijos.
L. Mačernienė taip pat pabrėžė, jog nuomotojas privalo savarankiškai administruoti veiklą, priimti rezervacijas ir nustatyti kainas, nes jeigu viską tvarko tokios platformos kaip „Booking.com“ ar „Airbnb“, šis verslo liudijimas jau nebetiks:
„Atkreipiame dėmesį, kad minėtas verslo liudijimas nesuteikia galimybės teikti apgyvendinimo paslaugų per nuomos tarpininkavimo ar nuomos administravimo paslaugas teikiančias įmones, jei tos įmonės viską tvarko už turto nuomotoją, t. y. savininko vardu sukuria platformose (tokiose kaip Booking.com, Airbnb ir pan.) paskyras, jas administruoja, priima bei tvarko rezervacijas, nustato nuomos kainas ir pan.“
Verslo liudijimas + darbas + MB | Kaip nesusimauti su stažu?
Svarbu nepamiršti deklaruoti gautas pajamas ir susimokėti galiojančias mokesčių prievoles. Įsigijus verslo liudijimą su veiklos kodu 043, privalėsite mokėti fiksuotą pajamų mokestį, kurio dydį nustato savivaldybės taryba. Be to, teks mokėti privalomojo sveikatos draudimo (PSD) ir valstybinio socialinio draudimo (VSD) įmokas. Šių įmokų dydžiai priklauso nuo minimalios mėnesinės algos (MMA) ir kitų veiksnių. Metams pasibaigus, iki gegužės 1 d., būtina pateikti metinę pajamų deklaraciją.
Beje, reikia įsidėmėti, jog vykdant tokią veiklą gali atsirasti prievolė mokėti pridėtinės vertės mokestį (PVM). Jei per metus jūsų pajamos iš ekonominės veiklos viršija 45 000 eurų, privalote registruotis PVM mokėtoju ir nuo teikiamų paslaugų skaičiuoti 21% PVM. Tai galioja ir apgyvendinimo paslaugoms, teikiamoms su 043 kodo verslo liudijimu.
Jei planuojate teikti papildomas paslaugas, tokias kaip pilnas maitinimas, pramogų organizavimas ar kitos paslaugos, turite įsigyti atitinkamus verslo liudijimus arba registruoti individualią veiklą pagal pažymą. Kaip jau minėta, svarbu atkreipti dėmesį ir į papildomų paslaugų teikimą.
Nesilaikant nustatytų reikalavimų, gali kilti teisinių pasekmių, tokių kaip baudos ar netgi veiklos apribojimai. Todėl svarbu užtikrinti, kad visa veikla būtų vykdoma laikantis galiojančių teisės aktų.
Nauji Mokesčių Pakeitimai ir Poveikis Nuomotojams
Nuo 2025 m. sausio 1 d. įsigaliojo pakeitimai, kurie numato, kad trumpalaikės nuomos verslu užsiimantiems asmenims nebegalima naudotis verslo liudijimu. VMI išleido išaiškinimą, kad visi kas naudojasi tarpininkų / administratorių paslaugomis, nuo 2025.01.01 nebegalės naudotis verslo liudijimu nuomai, o privalės mokėti GPM nuo visų pajamų.
Iki 2024m pabaigos buvo galima išsiimti Verslo liudijimą (VL) susimokant vienkartinę įmoką. Rimai, Vilniuje trumpalaike nuoma užsiimančiai moteriai, anksčiau galiojo fiksuota 685 eurų metinė įmoka už verslo liudijimą. Vietoj anksčiau galiojusios fiksuotos 685 eurų metinės įmokos už verslo liudijimą, dabar ji turės mokėti 15% gyventojų pajamų mokestį (GPM) nuo visų pajamų.
Pavyzdžiui, Vilniuje tai buvo 685 eurai metams. Dabar vietoj anksčiau galiojusios fiksuotos 685 eurų metinės įmokos už verslo liudijimą, dabar ji turės mokėti 15% gyventojų pajamų mokestį (GPM) nuo visų pajamų.
Paskaičiuokime kas pasikeitė: vidutinė vienos nakties kaina Vilniuje ~70 eur/para. Vidutinis užimtumas ~85%. Taigi 365d*70eur*85%= 21 717.5 eur pajamų. Ir šis žodis „pajamų“ yra labai svarbus, nes būtent nuo šios sumos bus skaičiuojamas GPM. Taigi 21717,5 * 15%= 3257,62 eurai vietoje 685 eurų arba 4,75 karto daugiau.
Tačiau prisiminkime, kad pajamos, tai nėra pelnas, nes kas pervedama į jūsų asmeninę banko sąskaitą, tas traktuojama kaip pelnas, o kas gaunama iš nuomininko - pajamos. Nuo šios 21,7 tūkst. eurų sumos reikia atmesti „Bookingo“ komisinius, PVM už komisinius, Valymo paslaugas, nuomos administratoriaus paslaugas, pagalvės mokestį. Asmeniškai nuomoju kelis butus trumpalaikei nuomai ir visos šios paslaugos man vidutiniškai atsieina 46% nuo pajamų. Šis skaičius gali kisti, bet nemanau kad labai daug. Taigi 46%*21.7k=9990 eu.
Ir atrodytų jog atmetus administratorių dalį, jums lieka 11 727 eur, kas visai neblogai, tai yra 977 eur per mėnesį. Tačiau mes pamiršome dar vieną svarbią dedamąją. komunaliniai mokesčiai!!! Taip taip taip, komunaliniai mokesčiai mokami po pajamų ir juos mokate iš savo kišenės. Kad paprasčiau būtų skaičiuoti paimkime tuos 77 eur/mėn, nors labai priklauso nuo buto, nuo mėnesio ir nuo pačių nuomininkų. Kartais būna ir 300 eur/mėn išleidžiama komunaliniams. Ypač šildymo laikotarpių, būtent tada kada nuomininkų mažiausiai.
Ir tai dar nebus jūsų lėšos kurias galite išleisti atostogoms Tenerifėje. 628 eur/mėn tikrai nėra ta suma kurios tikėjotės investuodami daug pinigų ir asmeninio laiko įrenginėdami nuostabų butuką trumpalaikei nuomai. Ir ši suma gauna tik jeigu gaunate 70 eur/d ir pasiekiate 85% užimtumą. Asmeniškai aš nepasiekiu! Geriausią mėnesį gauta 958 eurai pajamų, o gruodį gauta 285 eur pajamų.
Ai, vos nepamiršau, dar prie visko prisideda, o gal greičiau atsiima NT mokestis. Kurį ne visi moka ir jis labai varijuoja. Jeigu jums yra prievolė mokėti nes turite ne gyvenamosios paskirties butą ar jau viršijote 150 tūkst. eurų turto vertę asmeniui, tai prašau patys atlikite paskutinį atimties veiksmą ir pasidarykite matematiką. Mano matematika paprasta. Nebeapsimoka. Būstas keliauju atgal į ilgalaikę nuomą. Ten bent jau komunalinius susimoka nuomininkas ir galima tiksliau prognozuoti kiek kiekvieną mėnesį gausi pajamų, su mažiau kintamųjų, mažiau prastovų ir mažiau spėjimų ar atvažiuos turistų iš Bangladešo .
Svarstymai apie Ilgalaikę Nuomą
Dabar Rima svarsto, jog pasikeitus sąlygoms, reikėtų grįžti prie ilgalaikės nuomos. Toks modelis garantuoja mažiau streso ir stabilesnes pajamas. Be to, komunalinius mokesčius tokiu atveju susimoka pats nuomininkas. Ilgalaikė nuoma leidžia išvengti sezoniškumo problemų, mažina administracinius rūpesčius ir suteikia aiškias finansines perspektyvas.
Rimos atveju, ji galėtų išnuomoti savo butą ilgalaikei nuomai už 600 eurų per mėnesį ar daugiau. Taip per metus ji gautų ne mažiau nei 7 200 eurų pajamų. Po 15% GPM atskaitymo, jai liktų apie 6 120 eurų per metus arba 510 eurų per mėnesį.
„Gal atrodo, kad uždirbsiu mažiau, bet bent jau nereikės mokėti už komunalinius, rūpintis valymais, administravimu ar spėlioti, ar turėsiu tokį buto užimtumą, kokio norėtųsi. Nes tikrai ne kartą buvo taip, kad užimtumas siekė vos 20 proc. Dažniausiai tai nutinka žiemą, kai ir taip išauga mokesčiai ir kaip tik norisi uždirbti daugiau… Tai po VMI pakeitimų yra paprasčiau ir stabiliau rinktis ilgalaikę nuomą. Taip bent jau nesijausiu apiplėšta ir tiesiog gausiu mažesnes, nes palyginus pasyvias pajamas,“- sako Rima.
Trumpalaikės Nuomos Apmokestinimo Būdai
Trumpalaikės būsto nuomos mokesčiai Lietuvoje gali būti mokami trejopai - įsigyjant verslo liudijimą, mokant 15% gyventojų pajamų mokestį (GPM) arba dirbant su individualia veikla.
- Verslo liudijimas (043 Kodas): Tinkamas didesnėms pajamoms ir nuolatinei veiklai dėl fiksuotų mokesčių, tačiau reikalauja mokėti PSD ir VSD.
- Gyventojų pajamų mokestis (15% GPM): Netinkamas, jeigu planuojate dirbti su pardavimų platformomis, nes mokesčiai skaičiuojami nuo didelės dalies ir riboja sąskaitų išrašymo galimybes juridiniams asmenims.
- Individuali veikla: Pasirenkant šį būdą, reikia įregistruoti individualią veiklą pagal pažymą „Poilsiautojų ir kita trumpalaikio apgyvendinimo veikla“ arba „Kita apgyvendinimo veikla“. Individualiai veiklai taikomas mokesčio tarifas priklauso nuo pajamų sumos.
Verslo Liudijimo Detalės
Vienas pirmųjų „namų darbų“, kuriuos turite atlikti prieš pradedant trumpalaikės nuomos verslą, tai išsiimti verslo liudijimą. Veiklą reikia vykdyti legaliai! Tad pabandysiu trumpai sudėlioti informaciją, kad suprastumėte kas tai per verslo liudijimas ir ką reikia žinoti užsiimant trumpalaike nuoma su verslo liudijimu.
Jei paskambinsite į VMI, jums trumpai pasakys, jog jums reikalingas verslo liudijimas su kodu 043. Tačiau mes pabūsime nepatiklūs ir pasidomėsime prieinamuose VMI šaltiniuose.
Dokumente darome paiešką ir ieškome mums reikiamų frazių - nuoma, apgyvendinimo, trumpalaikė. Arba žinoma, skaitome visus 4 lapus smulkiu šriftu ir ieškome kažko panašaus 🙂Rezultatai:010 Apgyvendinimo paslaugų (kaimo turizmo paslaugos) teikimas (įeina į EVRK klasę 55.20)010 akivaizdžiai skirtas kaimo turizmui. Reiškia butams, apartamentams netinka.043 Apgyvendinimo paslaugų (nakvynės ir pusryčių paslaugos) teikimas (įeina į EVRK klases 55.20; 55.90)043 skamba panašiai, o bet tačiau, tikrai?051 Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma už vieną objektą (išskyrus apgyvendinimo paslaugas (kaimo turizmo paslaugas arba nakvynės ir pusryčių paslaugas) **, (įeina į EVRK klasę 68.20)051 skamba irgi panašiai, gi nuomojam patalpas, bet kodėl rašo, jog išskyrus apgyvendinimą?
Pirmiausia, reikia žinoti, jog visos veiklos Lietuvoje klasifikuojamos, tam yra Ekonominės veiklos rūšių klasifikatorius (EVRK). Prie kiekvieno verslo liudijimo kodo surašyta kokia EVRK klasė atitinka šį verslo liudijimo kodą. Todėl einame tikrinti 55.20, 55.90, 68.20 EVRK kodų.
Gerai įsiskaičius suprantama, jog trumpalaikė nuoma atitinka 55.20 ir 55.90 EVRK kodus, o 68.20 yra ilgalaikė nuoma. Taigi, trumpalaikei nuomai skirtas 043 verslo liudijimo kodas.
Tie, kurie dirba senokai, ir nelabai mėgsta sekti naujienų susijusių su mokesčiais ir įstatymų pakeitimais, gali būti negirdėję apie pokyčius bei anksčiau plačiau naudotą 051 verslo liudijimą iš įpročio naudoja ir toliau. Tačiau jis trumpalaikei nuomai nebetinka jau nuo 2020 m. liepos 1 d.
Verslo liudijimo kaina priklauso nuo savivaldybės, kurioje dirbama. Geriausia vieta pasitikrinti yra Verslo liudijimų skaičiuoklė. Štai pavyzdžiui, Vilniuje, 2021 metų lapkričio mėnesiui verslo liudijimas kainuoja 56.22 €, Šiauliuose 0.08 €, Druskininkuose 28.11 €.
Suma gali būti šiek tiek didesnė, jei turite butus skirtinguose miestuose ir imate verslo liudijimą skirtą veikti neribojant veiklos teritorijos.
Verslo liudijimą galima imti ir nepilnam mėnesiui, pavyzdžiui, tik dienoms, kai turite atvykstančių svečių. Šiuo klausimu nesismulkinu ir paprastai perku verslo liudijimą mažiausiai mėnesiui, o paprastai keliems mėnesiams iš karto. Laikas prisijungti ir pildyti anketą kainuoja daugiau, nei sutaupytas centas imant verslo liudijimą ne visam mėnesiui.
Trumpalaikės Nuomos Privalumai ir Trūkumai
Nekilnojamas turtas jau seniai yra laikomas pelninga investicija. Ilgalaikės nuomos privalumus ir konceptą žino kone kiekvienas, bet apie trumpalaikę nuomą klientams vis dar iškyla begalės klausimų ir baimių. Norint, kad trumpalaikė nuoma būtų pelninga, labai svarbi apartamentų lokacija.
Trumpalaikė nuoma yra labiausiai paplitusi turistų tarpe, kurie nori susipažinti su miesto centru ir nėra linkę apsistoti ne centrinėje miesto dalyje. Klientai vadovaujasi stereotipu, kad dažnai keičiantis gyventojams, butas dėvisi žymiai greičiau. Tačiau yra priešingai, svečiai, kurie atvyksta neilgam laiko tarpui, dažniausiai apartamentuose praleidžia itin nedaug laiko, tad ir buto nusidėvėjimo tikimybė tampa mažesnė. Trumpalaikei nuomai skirti butai yra prižiūrimi atidžiau. Po kiekvieno išvykusio svečio butas išvalomas, todėl pastoviai užtikrinant švarą yra sulėtinamas dėvėjimosi procesas.
Dar viena priežastis, kodėl žmonės vengia nuomoti savo turtą trumpam laikotarpiui yra baimė, kad reikės rūpintis nuomininkų paieška, įkėlimu bei išsikėlimu. Tačiau, kad nereiktų šių darbų atlikti patiems būsto savininkams, turtą galima patikėti trumpalaikės nuomos administratoriui. Prižiūrinti įmonė pasirūpina trumpalaikės nuomos sistemų, tokių kaip airbnb.com ar booking.com, administravimu, komunikacija su svečiais, kasdienių kainų ir užimtumo kontrole, nuomininkų atvykimo bei išvykimo organizavimu, būsto valymu ir net skalbyklų paslaugomis.
Dažnai klientai klausia mūsų, kokias pajamas jiems gali sugeneruoti trumpalaikė nuoma. Trumpalaikės nuomos pajamos priklauso nuo kelių veiksnių. Pirmiausia tai, kaip dažnai keičiasi būsto svečiai. Kuo trumpiau svečiai apsistoja, tuo kaina didesnė, kuomet svečiai apsistoja savaite ir ilgiau, galime pritaikyti nuolaidą. Dar vienas labai svarbus veiksnys - sezoniškumas. Skirtingai nuo ilgalaikės nuomos, trumpalaikės nuomos kaina skiriasi kiekvieną mėnesį. Iš savo patirties galime teigti, kad trumpalaikei nuomai geriausias laikas yra Naujųjų metų išvakarės bei vasaros laikas, kai kainos gali būti iki 3 kartų didesnės nei įprastai. Kitas svarbus rodiklis yra svarbūs įvykiai apgyvendinimo vietoje, pavyzdžiui, sporto ar kultūros renginiai.
Kainas reikia stebėti kasdien, kad būtų galima nustatyti tendencijas ir planuoti atitinkamus veiksmus nuo kurių priklauso Jūsų turto generuojamas pajamos. Siekiant išvengti nuostolių, savo klientams rekomenduojame gerai apsvarstyti ar turėsite pakankamai laiko skirti rinkos analizės vykdymui.
Gyvenamosios Paskirties NT Nuomos Pajamų Apmokestinimas
Nuomojant gyvenamosios paskirties patalpas turite teisę pasirinkti, kaip apmokestinti nuomos pajamas:
- įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis (šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant gyventojams) arba;
- nuo nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį.
Svarbu: Nuo 2020-07-01 privaloma įsigyti atskirus verslo liudijimus kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui.
Nuomos pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2025 m. 120 VDU 253065,60 Eur; 2024 m. 120 VDU 228324 Eur; 2023 m. 120 VDU 202188 Eur; 2022 m. 120 VDU 180492 Eur; 2021 m. 120 VDU 162324 Eur; 2020 m. 120 VDU 148968 Eur), tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
*Šiame straipsnyje pateikiama informacija yra skirta bendram naudojimui ir neturėtų būti laikoma teisine ar finansine konsultacija. Mes nesame atsakingi už galimus pasikeitimus mokesčių ar teisiniuose įstatymuose. Prieš priimdami bet kokius su mokesčiais susijusius sprendimus, primygtinai rekomenduojame kreiptis į Valstybinę Mokesčių Inspekciją (VMI) arba pasitarti su kvalifikuotu mokesčių ar teisiniu specialistu.