Nekilnojamojo turto nuoma Lietuvoje gali būti patraukli investicija, tačiau svarbu žinoti niuansus ir vengti dažnų klaidų. Šiame straipsnyje aptarsime, kuo skiriasi būsto pirkimas sau ir nuomai, kokią vietą pasirinkti, kokie mokesčiai taikomi ir kokios yra trumpalaikės bei ilgalaikės nuomos ypatybės.
Investicijos į būstą nuomai: ką reikia žinoti?
„Viena dažniausių investicijų - butas nuomai. Ir žmonės dažnai investicijai renkasi tuos Vilniaus mikrorajonus, kur patys gyvena. Tačiau ne visada toks sprendimas yra teisingas komerciniu atžvilgiu.
„Dažna klaida, kada žmonės, gyvenantys 3 kambarių bute, nusiperka kotedžą ar namą, o butą pasilieka nuomai. Toks butas nuomininkams per didelis, bus sunku rasti, kas norės jame gyventi. Investicijai nereikia bijoti pirkti net 18-25 kvadratinių metrų ploto studijos tipo butų. Tokie būstai patrauklūs studentams ar jauniems specialistams“.
Būstas, skirtas nuomai, turėtų būti vertinamas kaip finansinis įrankis. Jo patrauklumas pirmiausia priklauso nuo universalumo, vietos likvidumo ir potencialios grąžos. Perkant būstą su tikslu jį nuomoti svarbiausia suprasti, kad tai - ne asmeninis, o rinkai skirtas sprendimas. Šis būstas neturi atitikti savininko skonio: jis turi būti patrauklus kuo platesniam nuomininkų ratui.
Vieta yra svarbiausia
Svarbiausia ne įrengimas, bet vieta. Labiausiai apsimoka nuomai pirkti būstą Naujamiestyje, Šnipiškėse, Antakalnyje, Žirmūnuose, Baltupiuose, mikrorajonuose netoli aukštųjų mokyklų“.
„Kalbant apie vietą Vilniuje, Senamiestis, Šnipiškės, Užupis - yra prestižiniai mikrorajonai. Jeigu žmogus dirba verslo centre Pašilaičiuose, jam neapsimokės gyventi centre, brangiai mokėti už nuomą ir stovėti kamščiuose vykstant į darbą“.
Jeigu sovietų okupacijos metu buvo vystomas vienas ar du mikrorajonai, šiuo metu plėtra vystoma plačiau. Jis buvo vystomas iki 1965 metų, vėliau plėtra sustojo ir vėl buvo atnaujinta jau po Nepriklausomybės atgavimo. Mikrorajonų patrauklumą skatina nauja statyba“.
„Labiau apsimoka pirkti senesnės statybos būstą, nes jis bus pigesnis. Tačiau vėliau bėgant metams tokio buto nuomos kaina ima mažėti, atsiranda kosmetinio remonto poreikis. O 12-14 metų senumo būstai rinkoje tampa jau nebepatrauklūs.
Kuo būsto plotas didėja, tuo mažėja kvadratinio metro nuomos kaina. Todėl 44 kvadratinių metrų ploto 46 kvadratinių metrų ploto būtų nuomos kaina bus vienoda. Todėl racionaliau išplanuotas būstas nuomos grąžą suteiks didesnę“.
Populiariausi mikrorajonai Vilniuje:
Šiuo metu brangiausi mikrorajonai Vilniuje, kaip rodo „Citus“ turimi duomenys, yra Senamiestis (apie 23 Eur/kv. m), Paupys (apie 22 Eur/kv. m) ir Naujamiestis (apie 19 Eur/kv. m). Tai vietos, kur viskas pasiekiama pėsčiomis, o gyvenimo ritmas nenutrūksta. Tačiau verta atkreipti dėmesį ir į mikrorajonus, kurių vertė sparčiai kyla. Pvz., Markučiuose ir Žirmūnuose per pastaruosius penkerius metus nuomos kainos išaugo daugiau kaip 50 proc., o Naujamiestyje - net 58 proc. Tai reiškia, kad pokyčių etape esantys rajonai dažnai turi didelį investicinį potencialą. Nuomininkai dažniausiai ieško ne vaizdo pro langą, o patogumo.
Pagal pasiūlą, šiuo metu Vilniaus nuomos rinkoje dominuoja 2 kambarių butai - jų yra beveik pusė visos pasiūlos; 1 kamb. butai sudaro apie 33, o 3 - apie 15 proc. Toks pasiskirstymas rodo, kad verta apsvarstyti ir 1 bei 3 kambarių butus. Jų pasiūla mažesnė, o nuomos kaina gali būti iki 15 proc. aukštesnė. Be to, jie patrauklesni šeimoms ar ilgalaikiams nuomininkams - o tai reiškia mažesnę rotaciją ir stabilesnį pajamų srautą.
Įrengimas
Būstų sau ir nuomai dažnai skiriasi ir įrengimas. „Tai yra protingas sprendimas, nes nuomininkas neįvertins ir nemokės daugiau už gerą ir kokybišką įrengimą. Nuomininkui svarbiausia, kad būstas atliktų savo funkciją.
Būsto nuoma sau ir nuomai: esminiai skirtumai
„Jeigu perkate būstą sau, jis turi atitikti jūsų asmeninius poreikius. O jie gali būti skirtingi, jeigu vienam žmogui reikia miegamojo, darbo kambario ir virtuvės, kitam gali reikėti miegamojo, vaikų kambario ir virtuvės. Būsto amžius didesnę įtaką daro jo savininkui, o ne nuomininkui. Nusipirkus būstą jo savininkui svarbus negyvento būsto jausmas, tuo metu nuomininkui jis nėra toks svarbus, nebent pačiam pirmajam, kuris išsinuomos pirmas“.
„Dar vienas pavyzdys, jeigu radote butą, kuris atitinka dabartinius ir bent kelių metų į priekį poreikius, tada jį verta įsigyti. Nes buto keitimas gana brangus malonumas. Jeigu nuspręsite kiekvienais metais keisti būstą, jo kaina turi augti labai sparčiai, kad nepatirtumėte finansinių nuostolių. Tuo metu nuomininkas būstą gali keisti kiekvienais metais. Šiemet jis gali gyventi Vilniaus Pašilaičių mikrorajone, o kitais - jau Žirmūnų. Nuomininkui keisti butą nėra sudėtinga“.
Gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuomos pajamų apmokestinimas
Kaip apmokestinamos gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuomos pajamos? Nuomodamas gyvenamosios paskirties patalpas (pvz., butą) Lietuvoje turite teisę pasirinkti, kaip apmokestinti nuomos pajamas: įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis (šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant šias patalpas gyventojams) arba; nuo nuomos pajamų sumokėti 15 proc.** pajamų mokestį.
Svarbu: Nuo 2020-07-01 privaloma įsigyti atskirus verslo liudijimus kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui.
Nuomojant gyvenamąsias patalpas, įsigijus gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimą, per kalendorinius metus galima gauti 45 000 Eur pajamų. Viršijus 45 000 Eur, viršijanti dalis apmokestinama 15 proc. pajamų mokesčio tarifu, kaip turto nuomos pajamos, neįsigijus verslo liudijimo.
Lietuvoje gautų apmokestinamųjų pajamų: palūkanų, honorarų, pajamų už Lietuvoje esančio nekilnojamojo daikto nuomą, sporto ir atlikėjų veiklos pajamų, pajamų už Lietuvoje esančio nekilnojamojo daikto ir Lietuvoje registruotino kilnojamojo daikto pardavimą ar kitokį perleidimą nuosavybėn, kurių suma per metus neviršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (2025 m. 120 VDU 253065,60 Eur; 2024 m. 120 VDU 228324 Eur; 2023 m. 120 VDU 202188 Eur; 2022 m. 120 VDU 180492 Eur; 2021 m. 120 VDU 162324 Eur; 2020 m. 120 VDU 148968 Eur), apmokestinama 15 proc. pajamų mokesčio tarifu; metinė tokių pajamų dalis, viršijanti 120 VDU dydžio sumą, apmokestinama, taikant 20 proc. mokesčio tarifą.
Įsigyti verslo liudijimą galite ir nuvykę į artimiausią teritorinę Valstybinę mokesčių inspekciją ( VMI). Pasirinkus maksimalų variantą gausite plačiausios apsaugos draudimą ir atlyginsime nuomos pajamų netekimą dėl draudžiamojo įvykio.
Trumpalaikė ar ilgalaikė nuoma?
Per ilgesnį laiką perkąsti dinaminės kainodaros (priklausančios nuo savaitės dienų, metų sezono, bendros pasiūlos rinkoje) subtilybes trumpalaikės nuomos platformose tikrai įmanoma ir net savotiškai įdomu. Visgi pasiekti visišką užimtumą, jei norite butą nuomoti mažiausiai dviem paroms (nuoma vienai nakčiai nepalanki dėl aukštų valymo kaštų), manyčiau, yra beveik neįmanoma.
Nekilnojamo turto nuomos sektorius yra padalintas į kelias dalis: trumpalaikė nuoma, ilgalaikė nuoma ir sezoninė nuoma. Bene populiariausias naujų verslininkų pasirinkimas - trumpalaikė būsto nuoma.
Trumpai aptariant nuomą trumpiems periodams, reikėtų išskirti tai, kad tai yra vienas pelningiausių variantų nuomojant nuosavą nekilnojamą turtą. Trumpalaikės nuomos esmė yra siūlymas apsigyventi trumpam laikotarpiui nuomos kainą nustatant parai. Pavyzdžiui, nedidelio kambario nuomą galima siūlyti už 50€/parai. Jeigu per mėnesį užpildomas visas grafikas, susidaro 1500€ per mėnesį. Tai yra ypač pesimistinis variantas, nes vis dėlto - nuomos kainos šiuo metu yra gerokai didesnės.
Kelioms dienos išnuomoti kambarį galima įvairiuose miestuose, tačiau reikia įvertinti paklausą. Pavyzdžiui, mažuose kaimeliuose, kurie yra praktiškai mirę, vargu ar bus koks nors tokių kambarių nuomos susidomėjimas. Neilgiems periodams kambarius dažniausiai renkasi turistai arba tie, kuriems reikia kažkur apsistoti mieste trumpam laikui. Žinoma, kelioms dienoms nuomą renkamasi ir kaip pramogą - organizuojant šventes ir t.t.
Svarbu paminėti, kad trumpalaikės nuomos esminis trūkumas - nemažos darbo sąnaudos ir kitos išlaidos. Pasirinkus trumpalaikę nuomą, jums teks rūpintis nuolatine švara - išleidus klientą, teks sutvarkyti jo paliktą netvarką, keisti patalynę ir t.t. Tai reiškia, kad ko gero patiems teks nemažai dirbti.
Trumpalaikės ir ilgalaikės nuomos skirtumai - kokie jie?
Ką reikia įvertinti prieš pradedant nuomos verslą?
Visada svajojote užsiimti nekilnojamo turto nuomos verslu? Įsivaizduojate, kad viskas yra labai paprasta ir neįdėjus daug pastangų galima saugiai uždirbti be didelės rizikos? Tokio verslo įsivaizdavimas yra ydingas, nes vis dėlto - nemažai daliai žmonių toks pajamų šaltinis neretai būna itin menkas. Taip, pasak MegaPaskolos.lt, yra dėl daromų elementarių klaidų.
Norint sukurti sėkmingą nekilnojamo turto verslą, vystytojai ragina naujokus itin kruopščiai viską apskaičiuoti. Rinka sparčiai reaguoja į net menkiausius svyravimus: konkurencija tarp nuomotojų auga, nuomininkai tampa išrankesni, o pasitikėjimas ateina tik per aiškią strategiją. O šiandieninės finansinės realijos rodo, kad asmeninis finansų valdymas tampa vis svarbesnis. Lietuvoje vykstančios pensijų reformos aiškiai parodo, kad pasikliauti vien pensijų sistema nebeužtenka - norint užtikrinti orią senatvę, reikia papildomų šaltinių. Tai reiškia, kad turime ne tik galvoti, kaip šiandien pragyventi, bet ir rūpintis savo finansine ateitimi.
Renkantis būstą nuomai svarbu įsivaizduoti ne tik skaičius, bet ir žmogų, kuris tame būste gyvens. Ar jis ieško ramaus kvartalo? Ar reikalingas greitas susisiekimas su centru? Atsakymai padeda ne tik planuoti grąžą, bet ir pasirinkti nuomininkų tipą bei komunikaciją su jais.
„Citus“ analitikai skaičiuoja, kad šiuo metu Vilniaus nuomos rinka generuoja vidutinę 5 proc. metinę grąžą, tačiau kai kuriuose mikrorajonuose ar projektuose ši grąža gali siekti 5,5-6 proc. Grąžos rodiklis apskaičiuojamas dalinant metines nuomos pajamas iš visos investicijos sumos. Didžiausią įtaką grąžai daro lokacija. Nuomininkai dažniausiai ieško ne vaizdo pro langą, o patogumo: kiek minučių iki darbo, ar arti viešasis transportas, ar yra parduotuvė, vaikų darželis, sporto klubas.
Nustatant kainą paprasčiausia išanalizuoti panašius objektus toje pačioje vietovėje. Antra, įvertinti būsto būklę ir ypatybes: gerai prižiūrėtas, šiuolaikiškai įrengtas objektas gali būti nuomojamas už aukštesnę kainą. Svarbus faktorius yra sezoniškumas, nes nuomos kaina prieš rugsėjį, mokslo metų pradžią dažnai būna aukštesnė dėl paklausos. Galiausiai, nuomos trukmė taip pat turi įtakos kainai: ilgalaikės sutartys, nepaisant dažnai žemesnės kainos, užtikrina pastovias pajamas. Trumpalaikė nuoma gali suteikti didesnes kainas, tačiau su didesne rizika ir galimomis prastovomis.
Dažnai nesusimąstoma, kad vienas mėnuo, kai būstas lieka neišnuomotas, gali būti nuostolingesnis nei mažesnė nuomos kaina. Pavyzdžiui, jei norima nuomoti būstą už 700 Eur/mėn., tačiau reali nuomos kaina rinkoje yra 650 Eur/mėn., mėnesio „prastova“, ne tik nubrauks nuomos pajamas, bet dar teks padengti komunalinius mokesčius, kurie vidutiniškai sudaro apie 150 Eur/mėn.
Svarbu įvertinti visas dedamąsias: paskolos palūkanas, turto priežiūros kaštus, ilgalaikį vertės augimą. Net esant kuklesnei nuomos grąžai, investicija gali būti pelninga, jei būsto vertė auga.
Geras nuomotojas - ne tas, kuris nori kuo daugiau uždirbti, o tas, kuris moka prognozuoti, prisitaikyti ir mąstyti į priekį. Šiandienos nuomos rinka reikalauja lankstumo ir greito reagavimo.
Klaipėda: vietos ypatumai
Uostamiestis gyvena savu ritmu. Čia verslas susipynęs su jūra, logistika ir tarptautine prekyba taip glaudžiai, kaip niekur kitur Lietuvoje. Klaipėdos verslininkai per pastaruosius dešimtmečius išmoko daug pamokų - kartais skaudžių, kartais džiuginančių. Klaipėda matė įvairių laikų. Uosto klestėjimą ir sunkumus, pramonės pakilimus ir nuosmukius, turistų antplūdžius ir ramius sezonus. Tie, kurie išsilaikė ilgiausiai, dalijasi panašia išmintimi - lankstumas svarbiau nei tobulumas.
Patalpos, kurios atrodo idealios šiandien, po penkerių metų gali tapti per mažos arba per didelės. Vienas ilgametis restoratorius pasakoja, kaip pirmą verslą pradėjo centre, mokėdamas didžiausią nuomą rajone. Kai atėjo sunkesni laikai, aukšti fiksuoti kaštai pasmaugė pelningą iki tol įmonę. Antrą kartą jis rinkosi kitaip - kuklesnę vietą su procentine nuomos dalimi nuo apyvartos.
Klaipėda - ne Vilnius. Patyrę verslininkai pataria investuoti laiką į nuomotojo pažinimą prieš pasirašant sutartį. Koks jo požiūris į nuomininkus? Kaip jis reagavo ankstesnėse problemų situacijose? Ar laiku atlieka pastato priežiūrą? Keli pokalbiai su esamais ar buvusiais to paties pastato nuomininkais gali atskleisti daugiau nei bet koks teisinis dokumentas. Ilgalaikiai santykiai neretai atneša netikėtų privalumų.
Klaipėda - vasaros sostinė. Liepos ir rugpjūčio mėnesiais miestas prisipildo poilsiautojų, kavinės ir parduotuvės dirba pilnu pajėgumu, gatvės šurmuliuoja iki vėlumos. Verslai, priklausomi nuo turizmo, turi ypač atidžiai skaičiuoti. Vasaros pelnas turi padengti žiemos nuostolius ir dar palikti maržą. Kai kurie verslininkai randa kūrybiškų sprendimų. Vasaros kavinė žiemą virsta uždarų renginių erdve. Suvenyrų parduotuvė sezonui keičia asortimentą į vietiniams aktualias prekes.
Uostas - Klaipėdos širdis. Jis sukuria unikalias galimybes verslams, susijusiems su importu, eksportu ir krovinių pervežimu. Patalpos netinkamoje miesto pusėje gali reikšti valandas sugaištas kamščiuose kaskart keliaujant į uostą ar iš jo. Sandėlis be patogaus privažiavimo sunkvežimiams taps kasdiene galvos skausmu. Verslininkai, dirbantys su kroviniais, pataria galvoti apie visą logistikos grandinę. Kur atvyksta prekės? Kur jos keliauja toliau? Kiek laiko užtrunka kiekvienas etapas?
Geri darbuotojai Klaipėdoje - vertybė. Konkurencija dėl kvalifikuotų specialistų aštri, ypač techninėse ir IT srityse. Jauni specialistai vertina patogumą. Ar lengva atvykti viešuoju transportu? Ar yra kur pavalgyti pietų netoliese? Ar aplinka maloni ir šiuolaikiška? Nuotolinio darbo era pakeitė taisykles, tačiau biuras neišnyko. Jis transformavosi - iš vietos, kur privaloma būti, į vietą, kur norima būti.
Patarimai nuomojant komercines patalpas
- Aplankykite patalpas skirtingu paros metu.
- Pasikalbėkite su kaimynais.
- Pasėdėkite automobilyje priešais pastatą ir tiesiog stebėkite - kiek žmonių praeina, kiek automobilių pravažiuoja, kokia atmosfera.
- Paklauskite savęs - ar čia norėčiau ateiti kiekvieną rytą? Ar mano klientai čia jaustųsi patogiai? Ar mano komanda čia galėtų produktyviai dirbti?
Tinkamos patalpos gali tapti verslo namais ilgiems metams.
Pandemijos iššūkiai
Pastaraisiais metais nemenkas iššūkis teko tiek komercinių palatų nuomininkams, tiek nuomotojams. Dėl pandemijos kaita buvo intensyvi ir dažnai nenuspėjama. Labiausiai per pandemiją nukentėjo viešbučių, parduotuvių, maitinimo įstaigų verslai ir šio tipo patalpų nuomotojai tai itin stipriai pajuto. Dalis iki pandemijos pelningai veikusių viešbučių, šiuo metu sparčiai reorganizuojasi į mažo ploto „hotel apartment“ tipo projektus.
Reikėtų pabrėžti, kad šio tipo patalpų nuomos esminis kriterijus - praeinančių klientų srautas. Dėl ženkliai mažiau atvykstančių turistų, srautai centre ir Senamiestyje yra pasikeitę. Reikia nuolat atidžiai stebėti situaciją.
Biuro patalpų rinkoje vyksta persistumdymas. Dalis kompanijų, per pastaruosius metus pradėjusių dirbti iš namų ir atsisakiusios patalpų, šiuo metu vėl intensyviai ieško biurų.
Pandemijos metu ne vienai patalpas besinuomojančiai įmonei teko nelengvos derybos su nuomotoju - dėl sutarčių keitimo, sąlygų palengvinimo, nuolaidų suteikimo. Matome, kad tie, kurie buvo itin nelinkę atsižvelgti į keblią nuomininko situaciją, prarado pastarųjų lojalumą. Kai tik leido sutartys, šie nuomininkai pasirinko kitas patalpas“.
Ryškiai matoma tendencija - iš senesnių biurų pastatų keltis į naujus modernius centrus. Modernizavimas - reali galimybė sėkmingai grįžti į rinką ir konkuruoti su naujais verslo centrais. Matome, kad nemaža dalis savininkų supranta, kad turi tik dvi išeitis: arba mažinti nuomos kainą, arba atlikti remontą ir patalpų modernizaciją. Ne tik perdažyti sienas madinga spalva, bet ir sutvarkyti ventiliaciją, kondicionavimą, perskirstyti patalpas pagal optimalų dydį, darbuotojų patogumui sukurti papildomų pridėtinių verčių tame pačiame pastate“.
„Nors tokio tipo pastatų patalpos nepriklauso ekonominiam segmentui, vis dėlto šis pasirinkimas rodo progresyvų ir toliaregišką nuomininkų mąstymą. Kiekvienas darbdavys tik laimi, jei darbuotojas visus būtinus reikalus gali sutvarkyti vienoje vietoje“.
Nepaisant kai kurių „deficitinių“ komercinių patalpų nuomos segmentų, ekspertai pripažįsta, kad šiuo metu sąlygas dažniausiai diktuoja nuomininkas. Bendra biuro patalpų pasiūla pakankamai didelė tiek naujuose verslo centruose, tiek pigesniame - senesnės statybos segmente.
Todėl nuomininkai neskuba pasirašyti sutarčių. „Papildomi priedai“ yra tai, kas labai dažnai lemia sėkmingus sandorius. Nuomotojai linkę siūlyti papildomas vietas automobiliams, suteikti nemokamą laikotarpį įsikūrimui, juos tenkina ir mažesnis depozitas, ir lankstesnės sutarties nutraukimo sąlygos.
Tai veikia, nes per pandemiją sutarčių įkaitais tapę nuomininkai pasimokė ir nebenori griežtų įsipareigojimų. Vietoj 5 metų dažnai susitariama 2-3. Tai tenkina abi puses, nes iš praeitų metų patirties niekas nedrįsta prognozuoti, kas bus po tų 5 metų“.
tags: #komercines #patalpos #parduotuve #nuoma #kas #iesko