Komercinio Nekilnojamojo Turto Nuomos Pajamų Apmokestinimas Lietuvoje

Prieš išsinuomojant turtą, svarbu žinoti apie turto pajamų apmokestinimą, mokesčių deklaravimą ir kitus su turto nuoma susijusius įsipareigojimus nuomininkui ir nuomotojui.

Šiame straipsnyje plačiau aptarsime fizinių asmenų nekilnojamojo turto nuomos pajamų apmokestinimą gyventojų pajamų mokesčiu (GPM).

Gautų pajamų apmokestinimas priklausys nuo to, koks turtas nuomojamas, todėl pirmiausiai reikia žinoti, kas yra nekilnojamasis ir kilnojamasis turtas.

Nekilnojamajam turtui priskiriami žemės sklypai, pastatai (gyvenamosios ir kitos paskirties), įvairūs statiniai, inžineriniai tinklai ir kt., t. y. visa tai, kas pastatyta ir tvirtai sujungta su žeme.

Gyvenamosios Paskirties Nekilnojamojo Turto Nuoma

Jeigu gyventojai nuomoja gyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą, tokio turto nuoma nelaikoma individualia veikla, jos registruoti nereikia.

Gautos pajamos apmokestinamos dviem būdais:

• sumokėti 15 proc. pajamų mokestį nuo gautų nuomos pajamų;
• įsigyti verslo liudijimą.

Gautas pajamas apmokestinant pirmuoju variantu, pajamos deklaruojamos Metinėje pajamų deklaracijoje GPM311 ir mokestis sumokamas metams pasibaigus iki kitų metų gegužės 1 dienos.

Kadangi ši veikla nelaikoma individualia, gyventojas negali gautų pajamų mažinti patirtomis išlaidomis ar 30 proc., taip pat negali taikyti mokesčio kredito ir mokėti 5-15 proc. pajamų mokesčio.

Kalbant apie antrąjį variantą, kai įsigyjamas verslo liudijimas, nustatyto fiksuoto dydžio pajamų mokestis sumokamas savivaldybei ir kasmet gali keistis.

Fiksuoto dydžio pajamų mokesčiu gali būti apmokestinamos 45 tūkst. Eur per mokestinį laikotarpį neviršijančios nekilnojamojo turto objekto nuomos pajamos (kai nuomojami keli objektai, pajamos sudedamos).

Jei turto nuomos pajamos viršija 45 tūkst. Eur, viršijanti gautų pajamų dalis apmokestinama 15 proc. pajamų mokesčio tarifu.

Svarbu žinoti, jog kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui privaloma įsigyti po atskirą verslo liudijimą.

Pagal verslo liudijimą gyventojai negali nuomoti gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto įmonėms, turto nuomos pajamas galima gauti tik iš fizinių asmenų.

Pagal verslo liudijimą galima gauti pajamas iš gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuomos ir mokėti fiksuotą pajamų mokestį tol, kol jos per mokestinį laikotarpį neviršija 45 000 Eur (kai nuomojami keli objektai, pajamos sudedamos).

Jei pajamos perkopia 45 000 Eur, viršijanti gautų pajamų dalis apmokestinama 15 proc.

Taip pat svarbu paminėti, kad deklaruojant pajamas Metinėje pajamų deklaracijoje, jei apmokestinamųjų nuomos pajamų ir kitų su darbo santykiais nesusijusių pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio sumą (2021 m. - 162 324 Eur), tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis bus apmokestinama taikant 20 proc.

Gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuoma PVM neapmokestinama, jei nuoma yra ilgesnė negu 2 mėnesiai, bet jei gyventojai teikia gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuomą, trumpesnę negu 2 mėnesiai, arba nuomoja garažus ir pan., tai gautas atlygis traukiamas į 45 000 Eur sumą.

Nuo 2020 m. liepos 1 d. pagal verslo liudijimą gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuomos pajamas galima gauti tik iš gyventojų.

Negyvenamosios Paskirties Nekilnojamojo Turto Nuoma

Jeigu gyventojai nuomoja negyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą (pvz., gamybinius pastatus, žemę), tokio turto nuoma nelaikoma individualia veikla ir jos registruoti nereikia.

Gautos turto nuomos pajamos apmokestinamos 15 proc. pajamų mokesčio tarifu.

Svarbu žinoti, jog pajamų mokesčio apskaičiavimas, deklaravimas ir sumokėjimas priklauso nuo to, kam nekilnojamas turtas nuomojamas:

• jei turtas nuomojamas fiziniams asmenims (vykdantiems individualią veiklą ir išsinuomotas turtas naudojamas veiklai vykdyti), tokio turto nuoma priskiriama A klasės pajamoms ir nuo išmokamos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo fizinis asmuo (nuomininkas);
• jei turtas nuomojamas juridiniams asmenims (įmonėms), išmokos priskiriamos A klasės pajamoms ir nuo išmokamos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo turtą išsinuomojusi įmonė (nuomininkas);
• jei turtas nuomojamas fiziniams asmenims (gyventojams), kurie išsinuomotą turtą naudos asmeninėms reikmėms, tokio turto nuoma priskiriama B klasės pajamoms ir apskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo pajamas gavęs gyventojas (nuomotojas).

Išmokėjus A klasės pajamas, turtą išsinuomojusi įmonė arba gyventojas (vykdantis individualią veiklą ir naudojantis tą turtą veiklai vykdyti) privalo pateikti Valstybinei mokesčių inspekcijai formą GPM313 iki kito mėnesio 15 dienos.

Metams pasibaigus, privaloma pateikti formą GPM312 iki kitų kalendorinių metų vasario 15 dienos.

Kai už nuomojamą turtą išmokamos B klasės pajamos, apskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti pajamų mokestį privalo pajamų gavęs gyventojas (nuomotojas).

Jei gyventojai nuomoja kitos paskirties nekilnojamąjį turtą (pvz., žemę, gamybinius pastatus), individualios veiklos registruoti nereikia, nes nekilnojamo turto nuoma nelaikoma individualia veikla.

Gautos pajamos apmokestinamos taikant 15 proc.

Kai gautos pajamos iš gyvenamosios ir kitos paskirties nekilnojamojo turto nuomos apmokestinamos 15 proc.

Jei turtas nuomojamas įmonėms, jis priskiriamas A klasės pajamoms ir nuo išmokamos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc.

Jei turtas nuomojamas gyventojams (vykdantiems individualią veiklą ir naudojantiems išsinuomotą turtą veiklai vykdyti), turtas taip pat priskiriamas A klasės pajamoms ir nuo išmokamos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo minėtas gyventojas (nuomininkas).

Kito Turto Nuoma

Jeigu gyventojai užsiima kito turto (pvz., automobilių, žemės ūkio technikos, įrangos, įrankių ir kt.) nuomos veikla, tuomet turi įregistruoti individualią veiklą.

Gautos kito turto nuomos pajamos bus apmokestinamos, taikant 15 proc. pajamų mokestį.

Kadangi tai individuali veikla, todėl gyventojas gali gautas pajamas mažinti patirtomis išlaidomis arba 30 proc., taip pat gali taikyti mokesčio kreditą ir mokėti 5-15 proc. pajamų mokestį.

Jeigu gyventojai nesiverčia kito turto (pvz., automobilių, įrangos, įrankių ir kt.) nuomos veikla, o tiesiog gauna vienkartinio, atsitiktinio pobūdžio kito turto nuomos pajamų, tuomet individualios veiklos registruoti nereikia.

Gautos pajamos bus apmokestinamos taikant 15 proc.

Kai toks turtas nuomojamas kitiems gyventojams, nuo gautų pajamų nuomotojas, metams pasibaigus, iki kitų metų gegužės 1 d. turi sumokėti 15 proc. pajamų mokestį ir pajamas deklaruoti Metinėje pajamų deklaracijoje.

O jei turtas nuomojamas įmonėms, nuo išmokamos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti ir sumokėti 15 proc.

Taip pat svarbu paminėti, kad deklaruojant pajamas Metinėje pajamų deklaracijoje, jei apmokestinamųjų nuomos pajamų ir kitų su darbo santykiais nesusijusių pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio sumą (2021 m. - 162 324 Eur), tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis bus apmokestinama taikant 20 proc.

Mokesčių Reforma 2026 m.

Seimas priėmė Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) ir Nekilnojamojo turto (NT) mokesčio įstatymų pataisas, taip užbaigdamas mokesčių reformą.

Seimui priėmus šiuos sprendimus, kad jie įsigaliotų, dar turi pasirašyti prezidentas.

Numatyta, kad visi mokestiniai pakeitimai įsigaliotų nuo 2026 m. sausio 1 dienos.

Nuo kitų metų įsigalios trys gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tarifai.

Pagal naujai įsigaliosiančią tvarką, bus sumuojamos visos metinės pajamos ir priklausomai nuo jų dydžio bus taikomi 20, 25 ir 32 proc.

Taigi, uždirbantiems iki 36 VDU (apie 6,9 tūkst. eurų per mėnesį) bus taikomas 20 proc. GPM tarifas, gaunantiems nuo 36 iki 60 VDU (nuo 6,9 tūkst. iki 11,5 tūkst. eurų per mėnesį) - 25 proc. GPM tarifas, o uždirbantiems virš 60 VDU - 32 proc.

Tiesa, Seimas nusprendė ūkininkams pritaikyti išlygą: 15 proc.

Savarankiškai dirbantiems su individualia veikla, jų pajamoms neviršijant 42 500 Eur sumos, bus taikomas 20 proc. mokesčio tarifas, o pajamoms, kurios neviršija 20 000 Eur per metus, bus taikomas 15 proc. tarifas (taip išlaikant 5 proc. dydžio apatinę efektyviojo GPM tarifo ribą).

Tai reiškia, kad pataisomis nustatytas mažėjantis mokesčio kreditas.

Taikant tokią metodiką, efektyvusis GPM tarifas pasieks 15 proc. gaunantiems 35 tūkst. eurų apmokestinamųjų pajamų sumą, o 20 proc. - minėtai 42 500 eurų sumai (taip išlaikoma esama mokestinė našta apmokestinamosioms pajamoms, neviršijančioms 35 000 eurų).

Metinėms apmokestinamosioms individualios veiklos pajamoms, viršijančioms 42 500 eurų sumą, bus taikomi pagrindiniai trys GPM tarifai.

Metinei pajamų ne iš darbo santykių ar jų esmę atitinkančių santykių daliai, neviršijančiai 12 VDU dydžio sumos, GPM tarifas sieks 15 proc.

Metinei ne individualios veiklos pajamų, gautų pardavus atliekas, daliai, neviršijančiai 12 VDU dydžio sumos, bus taikomas 5 proc. tarifas.

Turint verslo liudijimus, galės būti apmokestinamos 50 tūkst. eurų per mokestinį laikotarpį neviršijančios individualios veiklos pajamos, taip pat nekilnojamojo pagal prigimtį daikto nuomos pajamos.

Parlamentas taip pat pritarė dirbančiųjų su verslo liudijimais mokesčio kartelės pakėlimui iki 50 tūkst. eurų - jų pajamos bus apmokestinamos 15 proc. tarifu.

Tokia pat kartelė bus taikoma NT nuomos pajamoms, mokant fiksuotą pajamų mokestį įsigyjant verslo liudijimą (dabar - 45 tūkst.

Seimas nustatė tris GPM tarifo laiptelius:

• Uždirbantieji iki 36 vidutinių darbo užmokesčių (VDU) per metus (iki 6,9 tūkst. Eur per mėn.) mokės 20 proc. tarifą;
• Pajamoms nuo 36 VDU iki 60 VDU (nuo 6,9 iki 11,5 tūkst. EUR per mėn.) taikomas 25 proc. tarifas;
• Pajamoms nuo 60 VDU (nuo 11,5 tūkst. EUR per mėn.) - 32 proc.

Šie tarifai aktualūs ir dirbantiems individualiai, nes bus taikoma atsižvelgiant į bendrą metinę visų rūšių pajamų (išskyrus dividendus ir parduotus opcionus) sumą.

Nekilnojamojo Turto Mokestis (NT)

Po įvairių siūlymų ir ilgų diskusijų galiausiai priimtas ir naujas NT mokesčio modelis.

Nuo kitų metų pagrindinis būstas bus apmokestintas nuo 450 tūkst. eurų vertės asmeniui ir nuo 900 tūkst. eurų dviem bendrasavininkiams.

Paskesnis turtas bus apmokestinamas nuo 50 tūkst.

Pavyzdžiui, pirmajam būstui bus taikomi 0,1-1 proc. tarifai, juos nusistatys savivaldybės.

Antram ir paskesniam bus taikomi 0,2-1 proc. tarifai: 50-200 tūkst. eurų vertės būstui - 0,2 proc., 200-400 tūkst. eurų - 0,4 proc., 400-600 tūkst.

Brangesnis - 0,6-1 mln. eurų vertės - turtas bus apmokestinamas 0,8 proc., o didesnės nei 1 mln. eurų vertės būstui bus taikomas 1 proc.

Tuo metu apleistam turtui bus taikomi 1-5 proc. tarifai.

Komercinio NT apmokestinimas nekeičiamas - jam bus taikomi 0,5-3 proc.

Šiuo metu NT apmokestinamas taikant progresinį 0,5-2 proc. tarifą, tačiau šis mokestis taikomas tik tai turto daliai, kuri viršija 150 tūkst.

Naujas NT mokesčio modelis

Numatytas naujas NT mokesčio modelis.

Būtų apmokestinamas ir pirmasis gyvenamasis būstas, tačiau jei viršija 450 tūkst. eurų mokestinę ribą.

Tai yra, mokestis būtų taikomas sumai, viršijančiai šią ribą.

Jeigu pagrindinį būstą valdo bendrasavininkiai, apmokestinimo „grindys“ siektų 900 tūkst. eurų.

Tiesa, savivaldybių tarybos galės nustatyti pagrindinio gyvenamojo būsto mokestinės vertės neapmokestinamąjį dydį, tik ne mažesnį negu 450 000 eurų, atsižvelgiant į šiuos kriterijus: nekilnojamojo turto mokestinę vertę ir fizinių asmenų ekonominę, socialinę padėtį.

Savivaldybės taryba pagrindinio gyvenamojo būsto mokestinės vertės daliai, viršijančiai neapmokestinamąjį dydį, nustatys mokesčio tarifą nuo 0,1 iki 1 proc.

Turintys daugiau NT susimokės papildomai

Fiziniams asmenims nuosavybės teise priklausančių ar jų įsigyjamų, išskyrus pagrindinį gyvenamąjį būstą, vienbučių, dvibučių, daugiabučių, įvairių socialinių grupių, gyvenamųjų (butų), mėgėjų sodų, garažų, gyvūnams auginti, žemės ūkio produkcijai tvarkyti, augalams auginti, pagalbinio ūkio, mokslo, religinių, asmeninio poilsio, viešojo poilsio paskirties pastatų (patalpų) ir inžinerinių statinių (įskaitant žuvininkystės statinius) bendros mokestinės vertės daliai:

• neviršijančiai 50 000 eurų, bus taikomas 0 proc. mokesčio tarifas;
• viršijančiai 50 000 eurų, tačiau neviršijančiai 200 000 eurų, bus taikomas 0,2 proc. mokesčio tarifas;
• viršijančiai 200 000 eurų, tačiau neviršijančiai 400 000 eurų, bus taikomas 0,4 proc. mokesčio tarifas;
• viršijančiai 400 000 eurų, tačiau neviršijančiai 600 000 eurų, bus taikomas 0,6 proc. mokesčio tarifas;
• viršijančiai 600 000 eurų, tačiau neviršijančiai 1000 000 eurų, bus taikomas 0,8 proc. mokesčio tarifas;
• viršijančiai 1000 000 eurų, bus taikomas 1 proc. mokesčio tarifas.

Pakeistas NT mokestis bus taikomas apskaičiuojant ir deklaruojant 2026 metų ir vėlesnių mokestinių laikotarpių nekilnojamojo turto mokestį.

Kiti Mokesčių Pakeitimai

Kiek anksčiau Seimas nusprendė, kad pelno mokestis nuo 2026 metų turi didėti 1 proc. punktu: stambioms įmonėms jis sieks 17 proc., o smulkioms ir vidutinėms bendrovėms - 7 proc.

Įmonių dydis nustatomas pagal metinę apyvartą - lengvatinis tarifas taikomas įmonėms, kurių pajamos per metus neviršija 300 tūkst. eurų.

Nulinis mokesčio tarifas smulkioms ir vidutinėms įmonėms bus taikomas nebe vienerius, bet dvejus metus po bendrovės įkūrimo.

Taip pat įmonėms bus taikomas momentinis ilgalaikio turto nusidėvėjimo principas - t. y. įmonės galės tokio turto įsigijimo išlaidas atskaityti iškart.

Neapmokestinamos pajamos

• Nekilnojamojo turto, išlaikyto tam tikrą laikotarpį, pardavimo pajamos, automobilio, išlaikyto ilgiau kaip 3 metų, pardavimo pajamos, pensijos, ir toliau bus neapmokestinamos ir į metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos.
• Pensijos ir rentos, gautos iš valstybės, savivaldybių ir Valstybinio socialinio draudimo fondo biudžetų, taip pat iš tarptautinių organizacijų ir užsienio valstybių valstybinių fondų, nėra apmokestinamos GPM.
• Nuomojant būstą ir už šias pajamas mokant fiksuoto dydžio pajamų mokestį įsigyjant verslo liudijimą, gautos nuomos pajamos nėra įtraukiamos į apmokestinamąsias pajamas, kurioms taikomas progresinis GPM tarifas.

Artimų šeimos narių (t. y. sutuoktinio, vaikų, tėvų, globėjų, globotinių, senelių, vaikaičių, brolių, seserų) paveldimas turtas neapmokestinamas, nepriklausomai nuo jo vertės.

Kitų asmenų paveldimas turtas iki 3000 eurų vertės neapmokestinamas, likusi dalis apmokestinama taikant 5 proc. tarifą, kai paveldimo turto apmokestinamoji vertė ne didesnė kaip 150 000 eurų ir 10 proc. - kai paveldimo turto apmokestinamoji vertė didesnė kaip 150 000 eurų.

Paveldėtą turtą pardavus gautos pajamos apmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu, jei šios pajamos nepriskiriamos neapmokestinamosioms pajamoms (pvz. atitinkamo turto nuosavybė išlaikoma tam tikrą laikotarpį arba būste tam tikrą laiką yra deklaruota gyvenamoji vieta ir pan.).

Turto pardavimo pajamos apmokestinamos, iš jų atėmus turto įsigijimo kainą.

Paveldėto turto atveju įsigijimo kaina laikoma ta turto vertė, kuria šis turtas būtų įvertintas paveldimo turto mokesčiui apskaičiuoti (pvz., nekilnojamojo turto atveju - rinkos kaina, buvusi paveldėjimo metu (nustatyta Registrų centro arba individualaus vertintojo).

Dovanoms, gautoms iš artimų šeimos narių (t. y. sutuoktinio, vaikų, tėvų, globėjų, globotinių, senelių, vaikaičių, brolių ar seserų) taikoma GPM lengvata, t. y. tokios dovanos neapmokestinamos, nepriklausomai nuo jų vertės.

Dovanos artimiems gyventojams į metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos.

Būsto pardavimo pajamos neapmokestinamos, jei tam tikrą laikotarpį jame buvo deklaruota gyventojo gyvenamoji vieta.

15 proc. pajamų mokesčio tarifas bus taikomas ne per investicinę sąskaitą įsigytų akcijų (dalių, pajų) pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn pajamos, jeigu šios akcijos įsigytos anksčiau negu prieš 5 metus iki jų pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn dienos.

Toks pats tarifas bus taikomas akcijų, įsigytų pagal pasirinkimo sandorius iš darbdavio ar su juo susijusio asmens, ar kitais akcijų suteikimo darbuotojams būdais (opcionams), pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn pajamoms, jei darbuotojas pardavė ar kitaip perleido akcijas ne anksčiau kaip po 3 metų nuo teisės įsigyti akcijas atsiradimo dienos.

Kiti pakeitimai

• Cukraus mokestis: Nuo 2026 metų sausio 1 dienos akcizais bus apmokestinami nealkoholiniai saldinti gėrimai, turintys pridėtinių cukrų (kurių kiekis 100 ml gėrimo viršija 2,5 g) ar saldiklių.
• Draudimo mokestis: Saugumo įnašu pavadintas draudimo mokestis. Numatyta, kad 10 proc. tarifu bus apmokestintos visos draudimo sutartys, išskyrus gyvybės, privalomo transporto priemonių, žemdirbių pasėlių ir ūkinių gyvūnų draudimą.
• PVM lengvatos šildymui panaikinimas: Seimas visiškai panaikino 9 proc. PVM lengvatą šildymui, karštam vandeniui ir malkoms - bus taikomas standartinis 21 proc. tarifu.
• Padidintas lengvatinis PVM tarifas: Taip pat lengvatinis PVM tarifas padidintas nuo 9 iki 12 proc. - taip bus apmokestintos turizmo paslaugos, keleivių vežimo, apgyvendinimo paslaugos, meno ir kultūros įstaigų, renginių lankymas. Knygoms ir neperiodiniams leidiniams lengvata sumažinta nuo 9 proc. iki 5 proc.
• Papildomas NPD: Seimas taip pat atsižvelgė į prezidento Gitano Nausėdos siūlymą ir įteisino papildomas neapmokestinamąsias pajamas auginantiems vaikus, tačiau priėmimo metu sutarta jas taikyti nuo 2027 m. sausio 1 d.

GPM lengvata darbuotojų sveikatos draudimui

Pataisomis taip pat nutarta apmokestinti darbuotojų naudą virš 350 eurų vertės darbdaviui apmokant savarankiško sveikatos draudimo įmokas.

Tad anksčiau taikyta GPM lengvata išlaikoma, tačiau susiaurinta.

Tiesa, sveikatos draudimui galiotų papildomas mokestis - siūlomas 10 proc. saugumo įnašas nuo ne gyvybės draudimo sutarčių.

Verta pastebėti, kad nuo 2027-ųjų nuspręsta ir vėl grąžinti papildomą neapmokestinamųjų pajamų dydį (NPD) šeimoms su vaikais.

Atkreiptinas dėmesys, kad grąžintina GPM suma už kiekvieną vaiką negalės viršyti 208,8 euro.

Tai bus taikoma tiek samdomiems darbuotojams, tiek ir dirbantiesiems individualiai.

Už kiekvieną auginamą vaiką (įvaikį) per mėnesį sutarta taikyti papildomus 87 eurų neapmokestinamųjų pajamų, kas per metus sudarys 1044 eurų arba 208,8 eurų (po mokesčių) už vaiką.

Lentelė: Pagrindiniai 2026 m. Mokesčių Pakeitimai

tags: #komercinio #nekilnojamojo #turto #nuomos #pajamu #apmokestinimas