Nekilnojamąjį turtą galima suskirstyti į dvi kategorijas: gyvenamasis ir komercinis nekilnojamasis turtas. Šiame straipsnyje pakalbėsime apie komercinį nekilnojamąjį turtą, jo apibrėžimą, ypatumus ir investavimo galimybes.
Kas yra nekilnojamasis turtas?
Nekilnojamasis turtas (NT) yra turtas, kuris pagal savo prigimtį yra nekilnojamas, arba kilnojamasis turtas, kuris įstatymais pripažintas tokiu. Kitaip tariant, tai turtas, kuris yra fiziškai pritvirtintas prie žemės ir negali būti lengvai perkeltas. Nekilnojamasis turtas - tai turtas, kuris negali būti perkeliamas iš vienos vietos į kitą nepakeitus jo paskirties ir iš esmės nesumažinus jo vertės.
Nekilnojamasis turtas pagal prigimtį yra žemė ir su ja susiję daiktai, tokie kaip pastatai, įrenginiai, sodiniai ir kita, kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą, nepakeitus jų naudojimo paskirties ir iš esmės nesumažinus jų ekonominės vertės.
Nekilnojamuoju turtu laikoma:
- Žemės sklypai
- Įvairūs statiniai (taip pat nebaigti statyti) - tai pastatai, priestatai, tiesiniai (inžineriniai tinklai, keliai ir pan.)
- Visa tai, kas statoma (montuojama, tiesiama) ar jau yra pastatyta (sumontuota, nutiesta) naudojant statybines medžiagas, statybos gaminius, statybos dirbinius ir yra tvirtai sujungti su žeme
- Gyvenamajame ar negyvenamajame pastate esantys butai ar įrengtos gyvenamosios patalpos
- Kitas funkcinę (ne gyvenamąją) paskirtį turinčios patalpos
- Įvairūs inžineriniai įrenginiai, kurių funkcijos susijusios su žemės sklypu ar pastatu ir pan.
Turto pripažinimas nekilnojamuoju sukelia tam tikrus teisinius padarinius - toks turtas dažniausiai turi būti registruojamas viešame registre, apmokestinamas nekilnojamojo turto mokesčiu, šio turto sandoriams keliami specialūs reikalavimai (pavyzdžiui, nekilnojamojo turto sandoriai privalo būti tvirtinami notaro).
Nekilnojamojo turto kategorijos
Nekilnojamąjį turtą galima suskirstyti į dvi kategorijas: gyvenamasis ir komercinis nekilnojamasis turtas. Be to, gyvenamasis ir komercinis nekilnojamasis turtas gali būti skirstomas į ekonominę, vidutinę ir prestižinę klases.
- Gyvenamasis nekilnojamasis turtas: butai, individualūs gyvenamieji namai, sodybos, kotedžai, vasarnamiai ir kita.
- Komercinis nekilnojamasis turtas: turtas, duodantis pelną ir turtas, sudarantis sąlygas gamybinei veiklai (sklypai, patalpos ir panašiai).
Komercinis nekilnojamasis turtas - nekilnojamojo turto objektai, skirti komercinei veiklai vykdyti. Mark Savicki, Capital Commercial nekilnojamojo turto brokeris, sako, kad „komercinio NT prigimtis - būdas investuoti ir gauti pajamų iš tokio turto. Taigi, visas nekilnojamasis turtas, generuojantis pajamas, gali būti vadinamas komerciniu”.
Komercinio nekilnojamojo turto objektai
Komercinio nekilnojamojo turto objektai pagal savo paskirtį gali būti:
- Bendros paskirties patalpos (viešbučiai, barai, kavinės, restoranai, sporto klubai ir pan.)
- Prekybai skirti objektai (parduotuvės, prekybos ir pramogų centrai, prekyvietės ir kt.)
- Biurų patalpos
- Pramonės objektai (pramonės įmonės, sandėliai, dirbtuvės)
- Socialiniai (medicinos įstaigos, oro uostai, stadionai ir pan.)
„Įdomiausia tai, kad gyvenamasis nekilnojamasis turtas kai kuriais atvejais taip pat gali papulti į komercinio NT sąvoką, kai, pvz., investuotojas investuoja lėšas į didelį butų ar namų skaičių ir juos išnuomoja”, - teigia M.Savicki.
Kaip uždirbti iš komercinio NT?
Paprastai komercinis nekilnojamasis turtas yra perkamas investicijai, t.y. siekiant uždirbti pajamų. O jas uždirbti galima trimis būdais:
- Nuomojant įsigytą objektą
- Įsigytą objektą perparduodant
- Naudojant nekilnojamojo turto objektą savo komercinei veiklai vykdyti
Anot su komerciniu turtu dirbančio specialisto M.Savicki, populiariausias ir paprasčiausias būdas gauti pajamų iš komercinio nekilnojamojo turto - tokį turtą išnuomoti. Tam tinka verslo centrai, prekybos centrai, administracinės patalpos, sandėliai, žemės sklypai ir pan. Išnuomotame objekte nuomininkai - verslininkai - kuria savo verslus, teikia įvairias paslaugas, užsiima gamyba. Komerciniame objekte vykdoma veikla paprastai būna gerokai pelningesnė, nei pati objekto nuoma.
„Brangiems, stambiems NT objektams labiau būdingas ilgalaikis investavimas ir laukimas, kol kainos ženkliai pakils, ir pardavus tokį turtą būtų gaunamas solidus pelnas. Dažniausiai tai būna žemės sklypai”, - savo įžvalgomis dalinasi M.Savicki.
Koks turėtų būti komercinis nekilnojamasis turtas, skirtas nuomai
Nekilnojamojo turto, skirto nuomai, patrauklumą lemia jo lokacija, rentabilumas, atsiperkamumas, kokybė ir prognozuojamas likvidumas. „Nuo lokacijos priklauso klientų srauto potencialas, jo kokybė bei įvairovė, o tai yra ypatingai svarbu, nes ekonominio nestabilumo laikotarpiu galimybė turėti srauto pasirinkimą yra idealu”, - sako Capital Commercial brokeris.
Kuo geresnė lokacija, tuo didesnė tikimybė iš nekilnojamojo turto nuomos gauti geriausią grąžą. „Tai nebūtinai reiškia, kad komercinis objektas turi būti Vilniaus Senamiestyje”, - priduria M.Savicki. „Viskas priklauso nuo to, į kokį NT investuoji, tai gali būti geriausia vieta pramoniniame rajone, ar logistikos kompleksas prie judrios gatvės”.
NT specialistas pabrėžia, kad vis tik svarbiausia - gerai įvertinti norimo įsigyti NT likvidumą bei numatyti ir apskaičiuoti įsigijus tokį turtą galimai atsirasiančias būtinas papildomas investicijas, išlaidas.
Kuo komercinis NT pranašesnis už kitas NT rūšis?
Patyrę investuotojai teigia, kad kavinės ar grožio salonui tinkančios patalpos paprastai yra pelningesnis pirkinys nei butas: investicijų atsipirkimo laikotarpis yra trumpesnis, o nuomos kainos - didesnės.
Komercinio NT brokeris M.Savicki kaip vieną pagrindinių nuomojamo komercinio nekilnojamojo turto privalumų išskiria klientų stabilumą, kurį garantuoja ilgalaikės nuomos sutartys. „Dažniausiai verslo klientai, ypač didesni verslai, kurdami savo verslą, renkasi 5 metų ir ilgesnes fiksuotas sutartis. Taip pat tokie klientai linkę investuoti savo lėšas į patalpų atnaujinimą, siekiant sukurti pačią geriausią darbinę aplinką savo darbuotojams ar kitai veiklai”, - sako M.Savicki.
Investuotojai kaip komercinio nekilnojamojo turto pranašumą mini ir tai, kad, priešingai nei gyvenamojo NT sektoriuje, visi sandoriai su komerciniu turtu paprastai yra oficialūs. Profesionalūs teisininkai ir nekilnojamojo turto specialistai dirba pagal sutartis, kad investuotojas galėtų būti tikras dėl viso proceso teisėtumo.
M.Savicki pasakoja, jog dažnai būna taip, kad komercinio turto kainą išaugina jame vykdoma veikla. Jis pateikia pavyzdį, kai patalpas išsinuomoja prestižinio prekės ženklo atstovai ir ilgainiui jie pradeda diktuoti tos gatvės ar rajono madas, pritraukdami pasiturinčius klientus ar sukurdami didesnius žmonių srautus.
„Prieš investuojant į komercinį turtą, be jokios abejonės reikia atlikti daug namų darbų”, - apibendrina NT specialistas.
Kaip atsikirsti finansiniams sukčiams: naujausi ekspertų patarimai
Ateities prognozės
Vertindamas Lietuvos komercinio nekilnojamojo turto ateities perspektyvas, M.Savicki nusiteikęs pozityviai. Jis mano, kad Lietuvos laukia staigus popandeminis atsigavimas. Nors ir dėl nevienodų karantino atlaisvinimų skirtingu tempu, tačiau jau pastebima, kad verslai grįžta į biurus, į nuomojamas patalpas.
„Kryptis vienareikšmiškai pozityvi. Ateities prognozės Vilniui bei Lietuvai, mano supratimu, yra pačios puikiausios. Asmeniškai matau Baltijos šalis kaip pavyzdinį ES regioną. Lietuvos žmonių išsilavinimas, pasiekimai, veržlumas, verslumas, žingeidumas niekuo neatsilieka nuo ES pirmūnių, o dažnu atveju ir lenkia. Vadinasi, investicijos į Lietuvos ekonomiką tik didės. Lyginant Lietuvos komercinį turtą su regiono valstybėmis, jis yra labai patrauklus.
Sklypų paskirtys
Pirmiausia, jums reikia nuspręsti, kokios paskirties sklypą norite pirkti:
- Namų valdos: Tai gyvenamosios valdos sklypai priemiesčiuose, miestuose ar kaimuose.
- Komercinės paskirties sklypai: Tai įvairioms gamybinėms patalpoms, verslo centrams, stovėjimo aikštelėms skirti sklypai.
- Žemės ūkio paskirties sklypai.
- Miško ūkio paskirties sklypai: Tai mišku užsodinti sklypai.
- Vandens ūkio paskirties sklypai.
Sklypų paskirčių yra ir daugiau, pavyzdžiui, rekreaciniai, skirti parkams ir rezervatams, ar inžineriniai, kur vedami visokie inžineriniai tinklai (vandentiekis, nuotekos, elektra, internetas ir t.t.).
Sklypų dydžiai
Tada pereikite prie jo dydžio. Populiariausi sklypai pardavimui yra nuo 6 arų iki 10 arų. Vienkiemiuose dažniausiai yra 12 arų, 15 arų iki 20 arų sklypai. Toliau eina staigus šuolis. 30 arų sklypai iki 3 hektarų yra dažniausiai komercinės paskirties arba žemės ūkio paskirties. Tai verslui ir smulkiam ūkininkavimui tinkantys sklypai. Nuo 3 iki apie 20 ha sklypai yra daugiausiai žemės ūkio paskirties ir tinkami vidutiniams ūkininkams. Pasitaiko ir miško ūkio paskirties sklypų, nors jie gali būti ir mažesni - apie 1-3 ha. Didesni sklypai yra labai reti.
Sklypo ypatybės ir privalumai
Štai sklypas prie daugiabučių namų yra labai prasta investicija, parduodama praktiškai prievartiniu būdu. Daugiabučio gyventojams yra išdalinamas sklypas, kur įrengiamas jų stovėjimo aikštelės. Sklypai su ežero pakrante yra vertiname turbūt labiausiai. Tada ant ežero kranto galima pastatyti kaimo turizmo sodybą. Sklypai miške yra retenybė, tačiau šalia miško galima rasti ne vieną. Tai puiki vieta gyventi, tačiau reiktų pasvarstyti ir apie miško žemės įsigijimą. Taip būtų galima tvarkyti pamiškę.
Taip pat brangi žemė ir ant upės kranto. Svarbu, kad sklype yra visos komunikacijos: elektra, vanduo, nuotekos. Jei jų nėra - tai pareikalaus nemažai papildomų investicijų, dėl ko keičiasi sklypo kaina. Brangiausi sklypai - prie jūros. Žemė čia labai brangi, nes dažnai tai rekreacijos paskirties, o ne žemės ūkio žemė.
Pagrindiniai sklypų parametrai
| Vieta | Paskirtis | Plotas | Ypatybės |
|---|---|---|---|
| Šiaulių raj., Skaistgiriai | Miško ūkio | 31,094 ha | Dubysos upės pakrantė |
| Anykščių r., Debeikių sen. | Žemės ūkio | 6.57 ha | Šalia upės Šventoji ir miško |
| Trakų r., Paluknio k. | Žemės ūkio | 50 arų | Luknos upės pakrantė (150 m) |
| Širvintų r., Pamusių k. | Nenurodyta | 57 arų | Musės upės pakrantė (40 m), aplink miškai |
| Kaišiadorių raj., Zubiškių k. | Namų valda | 1,10 ha | Neries upės pakrantė (80 m) |
Nekilnojamojo turto rinkos aktyvumas Lietuvoje
Lietuvos komercinio NT investicijų rinką vadinti pilnai atsigavusia vis dar būtų drąsu, tačiau statistika nuteikia pozityviai bei sufleruoja apie platesnius reiškinius. „Ober-Haus“ duomenimis, per 2025 m. pirmąjį pusmetį Lietuvoje buvo įsigyta modernaus srautinio komercinio turto už 183 mln. Eur - beveik dukart daugiau nei prieš metus ir gana netoli visų 2024-ųjų rezultato.
Beveik pusė šios sumos - 86 mln. Eur - buvo išleista prekybinės paskirties objektų įsigijimui, o trečdalis skirta jau kurį laiką stipriai atrodančiam sandėliavimo ir gamybinių pastatų segmentui.
Rinką džiugina ne vien klasikinės stabilų pajamų srautą generuojančios, bet ir ilgalaikės, vystymui skirtos investicijos. Tarp ryškiausių tokių pavyzdžių - vieno investicinio fondo už daugiau kaip 12 mln. Eur įsigytas Mykolo Romerio universiteto pastatų kompleksas Antakalnyje.
Ši investicija svarbi kaip solidaus investuotojo pasitikėjimo Lietuvos NT rinkos ateitimi išraiška.
tags: #komercinis #sklypas #kas #tai