Būsto pirkimas išlieka populiaria investicija, apimančia ne tik butus, bet ir kitų paskirčių būstus, pavyzdžiui, viešbučio paskirties. Tačiau renkantis būstą svarbu atkreipti dėmesį į jo teisinį statusą ir paskirtį, nes nuo to priklauso įvairūs mokesčiai, reikalavimai ir apribojimai.
Kuo skiriasi butas nuo kitų gyvenamųjų patalpų?
Dažnai žmonės painioja buto ir apartamentų sąvokas, kita vertus, šį skirtumą sunku suvokti. Iš esmės, tai teisinio statuso apibrėžimas, ir nieko daugiau. Vis dėlto papildomos painiavos gali sukelti pardavėjai, neteisingai vartodami būsto terminus. Tam tikra NT specialistų ar būsto savininkų dalis manipuliuodama terminais „prabangus būstas“ ar „apartamentai“ siekia išprovokuoti didesnį klientų susidomėjimą.
Apartamentai - rinkodaros triukas
Tarkim, su kuo jums asocijuojasi pavadinimas „apartamentai“? Erdvesnis, gražesnis, prabangesnis, aukštesnės nei vidutinės kokybės būstas? Ar būstas atostogoms pajūryje? Bet tokios sąvokos teisinėje bazėje net nėra. „Apartamentais galima pavadinti net loftus. Vienu atveju tai bus butas centre ar Žvėryne, kitu negyvenamosios paskirties patalpos arba loftai konvertuotame pastate buvusios gamyklos teritorijoje, nes iš antresolės atsiveria gražus vaizdas į miestą, ir jie greičiausiai bus įteisinti kaip kūrybinės dirbtuvės, o trečiu atveju - poilsio, bet taip pat negyvenamosios paskirties patalpos“, - žurnale „Investuok“ pripažįsta Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius.
Ir studija ar kūrybinės dirbtuvės, ir poilsio ar svečių apartamentai teisiškai nėra butai. Formaliai šios iš pirmo žvilgsnio nuo butų niekuo nesiskiriančios patalpos, kurių teisinį statusą parodo įrašas RC duomenų bazėje, yra negyvenamosios patalpos, savotiškai pakibusios kažkur per vidurį tarp butų gyvenamosios paskirties pastatuose ir tikrų komercinės paskirties patalpų negyvenamosios paskirties pastatuose (konvertuotuose gamybiniuose, administraciniuose pastatuose ir net naujos statybos daugiabučiuose, kurie dėl tam tikrų aplinkybių patenka į negyvenamųjų pastatų (viešbučiai, parduotuvės, biurai) segmentą).
Priežastys, dėl kurių pastatas statomas kaip negyvenamasis, gali būti įvairios. Pavyzdžiui, nėra kur įrengti vaikų žaidimų aikštelių, nepakanka vietų automobiliams, aukštesni užstatomo ploto ir intensyvumo reikalavimai - visa tai, anot NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovo Antano Kišūno, gali lemti, kad „tame pačiame pastate dalis patalpų būna gyvenamosios, o dalis - įvairios kitos paskirties“.
Pagrindinis kriterijus - sklypas. Jeigu jis yra komercinėms, rekreacinėms teritorijoms priskirtoje žemėje, jame gyvenamosios paskirties pastatų statyti negalima, o negyvenamosios paskirties pastate gyvenamosios paskirties patalpos gali sudaryti tik tam tikrą dalį viso ploto.
Taip daroma norint išvengti su sklypo naudojimo būdo keitimu susijusių procedūrų arba kai sklypo naudojimo būdo pakeisti neįmanoma. Dėl tos pačios priežasties nuo įprastų butų nesiskiriančios patalpos formaliai įregistruojamos kaip negyvenamosios paskirties ir tada, kai jos įrengiamos gamybinės paskirties žemėje konvertuojant buvusias gamyklų teritorijas.
Taigi sandėlyje gali būti įrengtas nedidelis garažas be jokio paskirties keitimo. Deja, piktnaudžiauti tokia situacija nepavyks ir didelėje patalpoje vykdant skirtingą veiklą, teks pastatą suskirstyti į mažesnius objektus. Vienoje vietoje daržinės, viešbučio, garažo, sandėlio, pirties, dirbtuvių ir gydymo įstaigos surasti nepavyks.
Patalpų paskirties svarba
Patalpų paskirtis išties yra vienas svarbiausių aspektų renkantis būstą, tačiau dažniausiai ji NT skelbimuose nenurodoma. Pardavėjai mano, jog tokia detalė gali būti nepatraukli pirkėjui, tad ją renkasi atskleisti susitikimo metu arba tada, kai klientas parodo didesnį susidomėjimą ir rimtai svarsto būstą pirkti.
„Esant didesniam susidomėjimui brokeris ar tiesioginis būsto savininkas privalo atskleisti šią informaciją. Jei žmogus susiduria su nesąžiningu pardavėju, informaciją apie turto paskirtį jis gali pamatyti prieš būsto pirkimą - ketinimo protokole arba išankstinėje pirkimo sutartyje“, - kalbėjo A.Šapoka.
Prie šių dokumentų visada pridedamas Registrų centro išrašas, kuriame aiškiai nurodyta objekto paskirtis. Kartais apartamentais įvardijamos ne tik gyvenamosios ar poilsio paskirties patalpos, toks terminas gali būti taikomas ir komercinės paskirties patalpoms. Įsigijus objektą, kuris yra įrengtas kaip gyvenamasis būstas, tačiau yra komercinės paskirties, jis apmokestinamas 1 proc. NT mokesčiu per metus, nepaisant jo piniginės vertės.
Bet kuris NT objektas turi savo paskirtį, kuri yra apibrėžta ir reglamentuota Statybos techniniame reglamente STR 1.01.09:2003. Paskirtis - tai oficialus leidimas vystyti tam tikros rūšies veiklą arba tiesiog gyventi.
Dažniausiai pastato paskirtis gali būti keičiama (tačiau yra ir pastatų, kurių paskirtis nekeičiama). Tai daroma įgyvendinus visus keliamus reikalavimus norimos paskirties statiniui. Jei pastate nebus vykdoma gamybinė veikla, kuri trukdys kitiems šalia gyvenantiems arba dirbantiems žmonėms, paskirties keisti nebūtina.
Norint pakeisti paskirtį, reikalingi keli svarbūs dokumentai, kurie pateikiami "Registrų centrui". Reikalingas prašymas pakeisti patalpų paskirtį, taip pat ir kadastro duomenų byla, kurią padaro matininkai. Dokumentai pateikiami iki atliekant reikalingus statybos ar renovacijos darbus. Po darbų "Registrų centras" informuojamas specialia deklaracija apie jų baigtumą.
Ar galima nuslėpti tikrąją NT objekto paskirtį? Deja, ne. Reklamos įstatymas įpareigoja pardavėjus skelbimuose pateikti tikslią paskirtį, kad nebūtų klaidinamas nei brokeris, ieškanti objekto savo klientui, nei galutinis klientas, skaitantis skelbimą.
Viešbučio paskirties būstas: privalumai ir trūkumai
Būsto pirkimas išlieka populiaria investicija. Ir tai - ne tik butai, bet ir kitų paskirčių būstai. Pavyzdžiui - viešbučio paskirties. Tokie dažniausiai būna pigesni nei gyvenamosios paskirties būstai, tačiau kartais investuotojus neramina tokio nekilnojamojo turto išlaikymo išlaidos.
Mažesnė kaina
Mažesnė kaina yra akivaizdus privalumas. Viešbučio paskirties būstai yra pigesni nei gyvenamosios paskirties būstai 10-20 proc.. Pavyzdžiui, viešbučių paskirties būsto su pilna apdaila Šnipiškėse pastatytame projekte kaina yra virš 20 proc. mažesnė nei naujos statybos butų tame pačiame rajone.
Nekilnojamojo turto mokestis
Viešbučio paskirties būstams taikomas nekilnojamojo turto mokestis - 0,7 proc. mokestinės turto vertės. Pavyzdžiui, 2 kambarių 37 kv.m viešbučių paskirties būsto Šnipiškėse mokestinė vertė yra 50 000 Eur, tad metinis nekilnojamojo turto mokestis bus 360 Eur. Tai nėra reikšminga suma, turint omenyje gerokai mažesnę įsigijimo kainą. Jeigu būstas įsigyjamas nuomai, nekilnojamojo turto mokestis kompensuojamas jau per pirmąjį nuomos mėnesį.
Išlaikymo kaštai
Šilumos ir karšto vandens išlaidos viešbučių paskirties būstuose gali būti didesnės dėl PVM tarifo skirtumo, tačiau deklaravus gyvenamąją vietą lengvata būtų pritaikoma ir šios paskirties turtui. Taip pat, naujuose projektuose naudojami inovatyvūs, energetiškai efektyvūs ir tvarūs sprendimai, todėl būsto išlaikymo kaštai net su didesniu PVM tarifu yra labai nedideli.
Kiti aspektai
Automobilių vietų skaičių lemia projekto vieta, užstatymo intensyvumas ir paskirtis. Senamiestyje ir centriniuose miesto rajonuose vietų automobiliams gali būti iki 2-4 kartų mažiau nei naujuose projektuose miegamuosiuose rajonuose.
Viešbučio paskirties projektuose vaikų žaidimo aikštelės nėra privalomos.
Teisiniai aspektai ir apribojimai
Įsigijęs negyvenamosios paskirties patalpas kaip būstą nuolat gyventi, pirkėjas gali susidurti su sunkumais, apie kuriuos nė nepagalvojo. Vienas iš tokių netikėtumų - priklausomai nuo patalpų paskirties gali skirtis mokesčiai už komunalines paslaugas ir jiems taikomos lengvatos. Pvz., 9 proc. lengvatinis PVM tarifas taikomas tik gyvenamosioms patalpoms šildyti.
Paskubėjęs ir ne viską apie patikusį būstą išsiaiškinęs pirkėjas gali vietoj buto nusipirkti negyvenamosios paskirties patalpas, o paskui pasiges rekreacinės aplinkos, automobilių aikštelės. „Nemaloniai gali nustebinti ir prasta garso izoliacija bei kiti kokybiškam gyvenimui reikšmingi, tačiau negyvenamosios paskirties patalpoms netaikomi arba žemesni kriterijai“, - pabrėžia teisininkė.
Svarbu tiksliai išsiaiškinti, ką perkate, su kokiomis problemomis galite susidurti. Didieji plėtotojai veikiausiai viską jums aiškiai išdėstys, bet yra ir tokių, kurie galbūt bandys nutylėti dalį informacijos. Tad galutinis patarimas - viskuo pasidomėti pačiam.
Bankų požiūris į negyvenamosios paskirties turtą
Negyvenamosios paskirties NT įsigijimą bankai finansuoja atsargiau, todėl pirkėjui tikriausiai teks sukaupti didesnį pradinį įnašą. „Įsigyjant pirmąjį būstą (gyvenamosios paskirties patalpas) bankai gali suteikti iki 85 proc. būsto vertės siekiančią paskolą, o įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas jie pasiūlys prastesnes finansavimo sąlygas. Dažniausiai tokiais atvejais bankai finansuoja iki 70 proc. turto vertės. Be to, paskola gali būti suteikta trumpesniam laikotarpiui negu tada, kai įsigyjamos gyvenamosios paskirties patalpos, todėl mėnesinė kredito grąžinimo įmoka gali tapti didesnė, nei tikėtasi“, - teigia L. Liogė.
Automobilių statymo problematika
Advokatė Sabina Izokaitienė sako, kad statytojai didžiuosiuose miestuose susiduria su problema, dėl kurios patalpoms nesuteikiamas gyvenamųjų patalpų statusas - negalėjimas užtikrinti minimalaus automobilių stovėjimo vietų skaičiaus.
STR „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai. Bendrieji reikalavimai“ (STR 2.06.04:2014) numato, kad gyvenamosios paskirties daugiabučiai turi turėti mažiausiai vieną automobilio stovėjimo vietą vienam butui, kai tuo tarpu svečių namai - 1 vietą 2 kambariams (numeriams), administracinės paskirties patalpos - 1 vietą 25 kv. m pagrindinio ploto, gamybos ir pramonės (pvz., kūrybinės dirbtuvės) - 1 vietą 100 kv. m darbo patalpų ploto.
Be to, kalbant apie automobilio stovėjimo vietas verta paminėti, kad didžiuosiuose miestuose yra galimybė išsipirkti leidimą automobiliui statyti gatvėje (mokamose zonose) už simbolinį mokestį.
Dažniausios klaidos ir kaip jų išvengti
Prieš įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas, teisininkai pataria apdairiai įvertinti visus negyvenamosios patalpos kaip būsto įsigijimo pliusus ir minusus ir tik tuomet priimti gerai pasvertą sprendimą.
Svarbu atkreipti dėmesį ne tik į įprastus būsto kriterijus - dydį (plotą), lokaciją, susisiekimą, infrastruktūrą ar kitus asmeninius poreikius, tačiau ir gerai įsivertinti perkamo būsto teisinę būklę - jo paskirtį. Todėl prieš įsigydami poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties būstą, turėtumėte gerai žinoti tokiam būstui taikomus apribojimus ir galimus sunkumus bei papildomas tokio būsto naudojimo išlaidas.
Pagrindiniai patarimai perkant būstą:
- Visada patikrinkite patalpos paskirtį Registrų centre.
- Išsiaiškinkite, ar galėsite deklaruoti gyvenamąją vietą.
- Įvertinkite galimus mokesčius ir išlaidas.
- Pasidomėkite banko paskolos sąlygomis.
- Apsvarstykite visus privalumus ir trūkumus prieš priimant sprendimą.
| Aspektas | Gyvenamosios patalpos (butas) | Negyvenamosios patalpos (pvz., viešbučio paskirties) |
|---|---|---|
| Kaina | Aukštesnė | Žemesnė |
| NT mokestis | Netaikomas, jei vertė neviršija 150 000 Eur | Taikomas (0,7% mokestinės vertės) |
| PVM šildymui | 9% (lengvatinis) | 21% (standartinis, galima lengvata deklaravus gyvenamąją vietą) |
| Banko paskola | Palankesnės sąlygos (mažesnis pradinis įnašas) | Griežtesnės sąlygos (didesnis pradinis įnašas) |
| Automobilių stovėjimo vietos | Privalomos | Nebūtinos |
| Vaikų žaidimų aikštelės | Privalomos | Nebūtinos |