Daugelis žmonių, norėdami padidinti gyvenamąją erdvę arba turėdami kitų poreikių, svarsto galimybę sujungti du butus į vieną. Jei jūsų ankštame bute trūksta erdvės, o persikraustyti nenorite, išeitis gali būti įsigyti šalia esantį butą ar kitą patalpą ir sujungti juos su savo būstu. Tačiau toks procesas reikalauja atidumo ir žinių, nes būtina laikytis įstatymų, gauti reikiamus leidimus ir užtikrinti saugumą. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, susijusius su dviejų butų įrengimu iš vieno.
Butų Sujungimo Teisiniai Aspektai
Šiame straipsnyje aptarsime butų sujungimo aspektus, remiantis Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos (VTPSI) bei teisininkų komentarais. Veiksmus, kuriuos galite ir privalote atlikti jungdami butus, nusako statybos techninis reglamentas STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“ 265 punktas. Kapitaliniu remontu tokie statybos darbai bus laikomi tada, kai jungiant butus yra pertvarkomos laikančiosios konstrukcijos (laikančiosios sienos tarp butų, tarpaukštinės perdangos - apjungiant skirtinguose aukštuose esančius butus).
Laikoma, kad statinio laikančiosios konstrukcijos pertvarkomos, kai jos stiprinamos (išskyrus esamų angų užtaisymą), silpninamos, pakeičiamos (dalinai ar visos) to paties ar kito tipo laikančiosiomis konstrukcijomis.
Svarbu: Laikančiosios konstrukcijos yra pastato bendrojo naudojimo objektai. Pagal Civilinį kodeksą bet kokiems veiksmams, darantiems įtaką pastato bendrojo naudojimo objektams, reikalingas teisės aktų nustatyta tvarka gautas namo daugumos butų ir kitų patalpų savininkų sutikimas.
Svarbūs aspektai prieš pradedant darbus
1. Laikančiosios konstrukcijos
Pirmiausia, būtina išsiaiškinti, ar demontuojamos sienos yra laikančiosios. Su sienomis blokiniame sovietiniame daugiabutyje reikėtų elgtis ypač atsakingai. Nelaikančiomis pertvaromis blokinių daugiabučių butuose paprastai būna atitverti tik sanitariniai mazgai, o visos kitos (kambarių) sienos dirba kaip laikančiosios konstrukcijos.
Tokios konstrukcijos namas- lyg kortų namelis: sienos ir perdangos čia surinktos iš stambių gelžbetonio plokščių („kortų“), kurių dydis lygus visai kambario sienai ar viso kambario plotui. Plokščių viduje įbetonuota laikančioji armatūra yra lyg audinio siūlai, kuriuos nukirpus, audinys išyra. Konstrukcijų visiškas ar dalinis išardymas (angų kirtimas jose) tiesiogiai atsiliepia pastato stabilumui. Daugiabučio laikančiosios konstrukcijos yra bendra visų savininkų nuosavybė, tai nurodyta civiliniame kodekse.
Teisės aktai numato: prieš atlikdamas laikančiųjų konstrukcijų pertvarkymą, buto savininkas privalo supažindinti kaimynus su planuojamais statybos darbais, gauti daugiau kaip 50 proc. namo gyventojų pritarimą, parengti kapitalinio remonto projektą ir gauti teigiamą ekspertizės išvadą projektui.
Visada yra didelė tikimybė, kad dėl kokių nors priežasčių laikančiųjų sienų griovimas bute bus pastebėtas ir užfiksuotas kaip administracinis pažeidimas. Baudos neišvengsite, o kartu gausite privalomą nurodymą per konkretų terminą parengti projektą, pristatyti krūvą dokumentų arba atkurti pirminę padėtį bute.
2. Projekto rengimas ir derinimas
Kvalifikuoti statybininkai laikančiąsias konstrukcijas imsis griauti tik turėdami projektą. Prireikus parduoti butą, tikrai susidursite su gaišatimi ir išlaidomis. Išsiaiškinkite, ar demontuojamos sienos yra laikančiosios, ar darbai vykdomi pagal projektą, kas atsakingas už griovimus.
Pasitelkę architektą buto perplanavimui, iš anksto žinosite, kad kertamos angos numatytos tinkamo dydžio, teisingoje vietoje, be reikalo neišlaidausite statybinėms medžiagoms (metalas sąramoms kainuoja!), dar projektavimo stadijoje įsitikinsite, kad visi svarbūs daiktai ir prietaisai bute sutilps, nes gausite naujų buto erdvių planą su baldais.
Šiame etape žmonės nustemba, koks patogus ir talpus gali tapti jų butas, kai jį planuoja specialistas. Kartu su projektu, galėsite užsisakyti medžiagą, t. y.
3. Leidimai ir sutikimai
Jei patalpų paskirtis keičiama, savininkas turi pateikti daugumos pastato bendraturčių pritarimą bei projektą, parengtą ir suderintą įstatymų nustatyta tvarka, taip pat gauti savivaldybės leidimą, o visi paskirties keitimo projektai turi būti derinami su pastatus administruojančiomis įmonėmis.
Kai atliekami statinio kapitalinio remonto darbai patalpas suformuojant kaip atskirą nekilnojamojo turto kadastro objektą (kai po sujungimo lieka buvusi patalpų paskirtis), veiksmus reikėtų atlikti vadovaujantis statybos techninių reglamentų STR 1.07.
4. Minimalūs ploto reikalavimai
Svarbu atkreipti dėmesį į minimalius ploto reikalavimus, galiojančius daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose projektuojamiems butams:
| Rodiklis | Reikalavimas |
|---|---|
| Naudingasis plotas, tenkantis vienam žmogui | 14 kv. m |
| Vonios su tualetu plotas | 4 kv. m |
| Bent vieno kambario bute plotas | 16 kv. m |
Be to, gyvenamosios paskirties pastatams keliami didesni negu negyvenamosioms natūralaus apšvietimo, automobilių statymo, garso izoliacijos reikalavimai.
5. Patalpų paskirties keitimas
Pastaruoju metu socialiniuose tinkluose ir vėl imta dalintis pavyzdžiais, kai negyvenamosios paskirties pastatus planuojama rekonstruoti į butus ar poilsio patalpas. Tačiau, jei patalpos, kurių statusą norima keisti, neatitinka pageidaujamos paskirties patalpoms, pavyzdžiui, gyvenamosioms, keliamų reikalavimų, leidimas nebus išduotas, o jei visuomeninės paskirties pastatas ar jo dalis statybos metu arba vėliau kažkokiu būdu vis dėlto virto gyvenamuoju, tai jau yra „esminių statinio projekto ir teritorijų planavimo dokumentų sprendimas“.
Jei pastatai ar patalpos naudojamos ne pagal paskirtį, kuri nustatyta tvarka įregistruota, galima užsitraukti ir administracinę atsakomybę: savivaldybių adminsitracijos gali bausti už statinių naudojimo tvarkos pažeidimus.
Būtini Veiksmai Atliekant Kapitalinį Remontą
Norint apjungti butus atliekant statinio kapitalinį remontą, būtina parengti kapitalinio remonto projektą, suformuojant naują nekilnojamojo turto kadastro objektą, ir gauti rašytinį pritarimą jam.
Šiuo atveju atliekant kapitalinį remontą, reikalingas daugumos butų bei kitų patalpų savininkų rašytinis pritarimas.
Pagal Civilinio kodekso 4.85 straipsnį, toks sutikimas gaunamas butų ir kitų patalpų savininkų susirinkime, prieš dvi savaites viešai paskelbus jo darbotvarkę arba nesušaukus susirinkimo, tačiau savininkams raštu pareiškus apie savo sprendimą. Balsavimo raštu tvarka nurodyta Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijos narių balsavimo raštu dėl priimamų sprendimų tvarkos apraše. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą.
Atkreipkite dėmesį: Namo gyventojai, tik matydami už laikančiųjų konstrukcijų pertvarkymo sprendinius atsakomybę prisiėmusių projektuotojų pasirašytą projektą, turėtų apsispręsti, ar duoti sutikimą atlikti jame numatytus darbus.
Kai pertvarkytas butas bus registruotas Valstybės įmonėje Registrų centre, naujai suformuoto buto savininkai Bendrijoje visuotinio susirinkimo metu turės vieną balsą.
Du ar kelis butus sujungus į vieną, suformuojamas atskiras nekilnojamasis objektas. Kai atliekami statinio kapitalinio remonto darbai patalpas suformuojant kaip atskirą nekilnojamojo turto kadastro objektą (kai po sujungimo lieka buvusi patalpų paskirtis), veiksmus reikėtų atlikti vadovaujantis statybos techninių reglamentų STR 1.07.
Butų sujungimo etapai
Apsvarstykime pagrindinius butų sujungimo etapus:
- I etapas: Architekto samdymas ir projektinių pasiūlymų rengimas. Techninės dokumentacijos analizė.
- II etapas: Kapitalinio remonto projekto rengimas. Suderinimas su atitinkamomis institucijomis ir kaimynais.
- III etapas: Projekto ekspertizės užsakymas ir ekspertų paslaugų apmokėjimas yra įstatymais numatyta statytojo prievolė planuojant konstrukcijų demontavimą butuose.
Minimalaus paslaugų paketo kaina- 1180 eur (atnaujinta 23.01.02.). Už tai gaunate reikalingos ekspertizei ir statybai apimties buto kapitalinio remonto projektą bei būtiniausias papildomas paslaugas. Projektas su galimų išplanavimo variantų paieška- 20-30 proc. brangesnis. Papildomai galite užsisakyti buto 3D modelį, kad aiškiau įsivaizduotumėte, ar erdvė Jums tinka.
Sienų Griovimas: Ar Tai Įmanoma?
Galimybė bute išardyti sieną ar jos dalį priklauso nuo konkretaus pastato konstrukcinės schemos, jo techninės būklės. Projekte turi būti įvertintos kitose pastato dalyse jau pertvarkytos konstrukcijos, planuojamų atlikti darbų galima įtaka konstrukcijų laikomajai galiai ir pastato pastovumui. Kai kuriais atvejais projektą rengti būtų tikslinga tik atlikus statinio bendrąją ar dalinę ekspertizę. O jei namas priskirtinas ypatingų statinių kategorijai, visada privaloma kapitalinio remonto projekto ekspertizė.
Pradinę informaciją apie atskirų statybinių konstrukcijų, kurias ruošiamasi pertvarkyti, paskirtį ir bendrą pastato techninę būklę gyventojas gali gauti iš privalomąją namo techninę priežiūrą vykdančio specialisto - namo administratoriaus atstovo ar bendrijos šioms funkcijoms vykdyti samdomo statinio techninio prižiūrėtojo.
Su sienomis blokiniame sovietiniame daugiabutyje reikėtų elgtis ypač atsakingai. Tokios konstrukcijos namas - lyg kortų namelis: sienos ir perdangos čia surinktos iš stambių gelžbetonio plokščių („kortų“), kurių dydis lygus visai kambario sienai ar viso kambario plotui. Plokščių viduje įbetonuota laikančioji armatūra yra lyg audinio siūlai, kuriuos nukirpus, audinys išyra. Skaudžiausia pasekmė būtų sukelti grėsmę viso pastato stabilumui ir gyventojų saugumui.
Atminkite: Nelaikančiomis pertvaromis blokinių daugiabučių butuose paprastai būna atitverti tik sanitariniai mazgai, o visos kitos (kambarių) sienos dirba kaip laikančiosios konstrukcijos. Konkrečiu atveju gali būti išimčių, todėl visada verta kreiptis į specialistą.
Teisės aktai numato, kad prieš atlikdamas laikančiųjų konstrukcijų pertvarkymą, buto savininkas privalo supažindinti kaimynus su planuojamais statybos darbais, gauti daugiau kaip 50 proc. namo gyventojų pritarimą, parengti kapitalinio remonto projektą ir gauti teigiamą ekspertizės išvadą projektui.
Minimalūs Ploto Reikalavimai
Norint padalinti butą į du atskirus butus, svarbu atsižvelgti į teisinius reikalavimus ir praktinius aspektus. Tokios pertvarkos leidžiamos tik tada, kai atitvaromis galima atskirti plotą, kuris yra ne mažesnis negu nustatytas minimalus naudingasis buto plotas, tenkantis vienam asmeniui, ir kur galima įrengti atskirą įėjimą iš laiptų aikštelės ar lauko arba įrengti atskirus laiptus (liftą) pastato išorėje, papildomą vonią, tualetą arba patalpą atskiram dušui ir tualetui.
Jei viso šito nėra, teisiškai tai ne atskiras butas, o tik buto, kuris priklauso keliems savininkams, dalis.
Svarbu atkreipti dėmesį į minimalius ploto reikalavimus, galiojančius daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose projektuojamiems butams:
| Rodiklis | Reikalavimas |
|---|---|
| Naudingasis plotas, tenkantis vienam žmogui | 14 kv. m |
| Vonios su tualetu plotas | 4 kv. m |
| Bent vieno kambario bute plotas | 16 kv. m |
Be to, gyvenamosios paskirties pastatams keliami didesni negu negyvenamosioms natūralaus apšvietimo, automobilių statymo, garso izoliacijos reikalavimai.
Patarimai Prieš Pradedant Darbus
- Išsiaiškinkite, ar demontuojamos sienos yra laikančiosios.
- Įsitikinkite, kad darbai vykdomi pagal projektą.
- Sužinokite, kas atsakingas už griovimus.
- Pasitelkite architektą buto perplanavimui, kad iš anksto žinotumėte, jog kertamos angos numatytos tinkamo dydžio ir teisingoje vietoje.
Statybos Leidimas Ir Procedūros
Statybos leidimo nereikia, kai statybos darbai, išskyrus bendrųjų pastato inžinerinių sistemų keitimą, atliekami buto viduje. Stovai, vamzdžiai, kabeliai ir kita daugiabučio namo inžinerinių sistemų įranga esanti iki buto skaitiklio. Jos išmontavimui ar perkėlimui reikalingas prižiūrinčių įstaigų (atitinkamai šilumos, vandens, dujų ir kt.) leidimas.
V. Aliukonienė pabrėžia, kad baigus pertvarkymus, kuriems buvo išduotas leidimas, Registrų centrui su prašymu įregistruoti naują nekilnojamąjį objektą pateikiama buto kadastro duomenų byla ir deklaracija apie statybos užbaigimą, patvirtinta VTPSI.
Jei patalpų paskirtis keičiama, savininkas turi pateikti daugumos pastato bendraturčių pritarimą bei projektą, parengtą ir suderintą įstatymų nustatyta tvarka, taip pat gauti savivaldybės leidimą, o visi paskirties keitimo projektai turi būti derinami su pastatus administruojančiomis įmonėmis.
Pasak pašnekovės, jei pastatai ar patalpos naudojamos ne pagal paskirtį, kuri nustatyta tvarka įregistruota, galima užsitraukti ir administracinę atsakomybę: savivaldybių administracijos gali bausti už statinių naudojimo tvarkos pažeidimus.
Norėdami sužinoti, ar jus sudominusi patalpa registruota kaip butas, galite užsisakyti Nekilnojamojo turto registro išrašą pagal nurodytą turto adresą.