Kurortinio Nekilnojamojo Turto Ypatumai Lietuvoje

Turizmas ir nekilnojamasis turtas yra du svarbūs ekonomikos augimo rodikliai. Turizmo ir nekilnojamojo turto sektoriai skatina tarpsektorinius tyrimus. Tačiau vis dar trūksta tyrimų iš įvairių geografinių regionų.

Šiame straipsnyje aptarsime kurortinio nekilnojamojo turto ypatumus Lietuvoje, kainas, mokesčius ir rinkos tendencijas.

Nekilnojamojo Turto Mokestis (NTM) Lietuvoje

Nekilnojamojo turto mokestis (NTM) Lietuvoje kelia daug diskusijų ir nerimo tarp gyventojų. Vietoj aiškios sistemos - komunikacinės klaidos, painiava, išimtys ir išlygos, kurios savivaldybes paverčia atpirkimo ožiais, o gyventojus verčia nerimauti dėl naujų finansinių naštų. Ne kartą buvo rašyta, kad socialdemokratų siūlomas NTM bus chaotiškas ir sunkiai įgyvendinamas. Taip ir nutiko.

Mokestis, kuris bus taikomas nuo 2026 m. ir mokamas 2027 m. pradžioje, sutampa su savivaldos rinkimais. Dar viena kontroversiška mokesčio dalis - antrasis turtas, kuris apmokestinamas nuo 50 000 Eur, o surinktos lėšos skiriamos gynybai. Ši nuostata palankesnė turtingesniems gyventojams, turintiems kelis NT objektus. Jie galės pasirinkti, kuris būstas bus apmokestinamas mažesniu tarifu, o persiregistruoti į kitą turtą dėl mažesnio mokesčio nebus jokių kliūčių. Tuo tarpu paprasti gyventojai, turintys tik vieną vienintelę pastogę, neturės tokių galimybių ir mokės mokestį už savo sunkiai uždirbtą turtą, net jei jis - kuklus.

Finansų ministras Šadžius, pristatydamas pataisytą projektą Seime, pabrėžė, kad savivaldybės turės teisę nustatyti neapmokestinamas „grindis“ (nuo 10 000 Eur ar daugiau) ir konkrečius mokesčio procentus pirmajam turtui. Tačiau šis sprendimas slepia spąstus: savivaldybės, kurios bandys apsaugoti savo gyventojus, nustatydamos aukštesnes neapmokestinamas ribas, negaus valstybės kompensacijos už nesurinktus mokesčius.

Pavyzdžiui, jei X savivaldybė nuspręstų pakelti neapmokestinamą ribą iki 50 000 Eur ir dėl to nesurinktų planuotų 350 000 Eur, finansų ministerija šios sumos nepadengs.

Palangos Situacija

Palanga - kita medalio pusė. Kurortinis miestas susidurs su unikaliais iššūkiais. Čia NT vertės yra vienos aukščiausių šalyje - butai centre ar prie jūros kainuoja nuo 2 500 iki 4 000 Eur už kvadratinį metrą, o prabangūs namai - dar daugiau. Dėl galimo NT verčių indeksavimo šios kainos gali dar labiau išaugti.

Palangos savivaldybė, kurioje nemažą dalį NT sudaro antrieji būstai (vasarnamiai, butai nuomai), greičiausiai bus linkusi nustatyti aukštesnius mokesčio tarifus antrajam turtui, nes tai leis surinkti daugiau lėšų gynybai, kaip numatyta įstatyme. Tačiau pirmojo būsto apmokestinimas kels problemų vietiniams gyventojams, ypač tiems, kurie gyvena kukliuose daugiabučiuose (pavyzdžiui, sovietmečiu statytame BAM’o rajone, prie liuteronų bažnyčios), bet dėl aukštų NT kainų jų turtas formaliai viršys neapmokestinamą ribą.

Palangos savivaldybė gali pasirinkti aukštesnę neapmokestinamą ribą (pvz., 30 000-40 000 Eur), kad apsaugotų vietinius, tačiau tai sumažins biudžeto pajamas, kurios būtinos nepigiai kainuojančiai kurorto infrastruktūrai išlaikyti, ypač sezono metu.

Kaip Keisis NT Mokestis Nuo 2026 m.

Seimas pagrindiniam būstui nuo kitų metų yra numatęs 450 tūkst. eurų neapmokestinamąjį dydį, o savivaldybėms leista nustatyti mokesčio tarifą nuo 0,1 iki 1 proc. Savo ruožtu ne pagrindiniam nekilnojamajam turtui bus taikomos 50 tūkst. eurų apmokestinimo „grindys“, o vėliau - progresinis mokestis priklausomai nuo vertės:

• nuo 50 tūkst. iki 200 tūkst. eurų - 0,2 proc.,
• nuo 200 tūkst. iki 400 tūkst. - 0,4 proc.,
• nuo 400 iki 600 tūkst. eurų - 0,6 proc.,
• nuo 600 tūkst. eurų iki 1 mln. eurų - 0,8 proc.,
• kai viršija 1 mln. eurų - 1 proc.

Asmenų, kurių pagrindinio būsto vertė viršija 450 tūkst. eurų, yra apie 1 tūkst., anksčiau sakė Finansų ministerija. Atkreiptinas dėmesys, kad minėta riba yra taikoma vienam asmeniui: jeigu pagrindinį būstą valdo bendrasavininkiai, apmokestinimo „grindys“ siektų 900 tūkst. eurų.

NT mokesčio tarifai:

• Kai 150 tūkst. eurų riba:
  • nuo 150 tūkst. iki 300 tūkst. eurų, taikomas 0,5 procento mokesčio tarifas;
  • nuo 300 tūkst. iki 500 tūkst. eurų, taikomas 1 procento mokesčio tarifas;
  • virš 500 tūkst. eurų, taikomas 2 procentų mokesčio tarifas.
• Kai 200 tūkst. eurų riba:
  • nuo 200 tūkst. iki 390 tūkst. eurų, taikomas 0,5 procento mokesčio tarifas;
  • nuo 390 tūkst. iki 650 tūkst. eurų, taikomas 1 procento mokesčio tarifas;
  • virš 650 tūkst. eurų, taikomas 2 procentų mokesčio tarifas.

Asmenims, auginantiems tris ir daugiau vaikų (įvaikių) iki 18 metų, ir auginantiems neįgalų vaiką (įvaikį) iki 18 metų, taip pat vyresnį neįgalų vaiką (įvaikį) su specialiu nuolatinės slaugos poreikiu, taikoma NT mokesčio lengvata - mokestis mokamas už dalį, kuri viršija 200 tūkst. eurų ribą.

Septyni atvejai, kai taikomos lengvatos:

• Asmenims, auginantiems tris ir daugiau vaikų (įvaikių) iki 18 metų, auginantiems neįgalų vaiką (įvaikį) iki 18 metų, taip pat vyresnį neįgalų vaiką (įvaikį), kuriam nustatytas specialusis nuolatinės slaugos poreikis, neapmokestinamoji riba 200 tūkst. eurų ribos.
• Jei NT (ar jo dalį) naudoja socialinei globai ir socialinei priežiūrai ar švietimo darbui.
• Jei meno kūrėjas savo turimą NT (ar jo dalį) naudoja individualiai kūrybinei veiklai, t. y. kaip dirbtuves / studiją.
• Jei gyventojas savo NT (ar jo dalį) naudoja pajamoms iš žemės ūkio veiklos uždirbti, ar NT yra kapinių teritorijoje.
• Jei gyventojas savo turtą (ar jo dalį) nuomoja įmonei ir yra sudaręs nuomos sutartį ilgesniam nei 1 mėn. laikotarpiui.
• Sutuoktinių bendras turtas viršija nustatytą neapmokestinamąją ribą, tačiau Nekilnojamojo turto registre jie yra įregistravę bendrąją jungtinę sutuoktinių nuosavybę ir kiekvienam iš jų yra individualiai taikoma neapmokestinamoji riba (jei netaikoma lengvata, 150 tūkst. eurų). Kitaip tariant, jų bendra NT mokestinė vertė iki 300 tūkst.

Kaip suskaičiuoti savo NT mokesčio sumą?

NT mokestis skaičiuojamas, taikant atitinkamus tarifus, NT bendrai mokestinei vertei viršijus neapmokestinamąją ribą (150 tūkst. arba, jei taikoma lengvata, 200 tūkst. eurų).

„NT vertę sužinoti galima VĮ „Registrų centras“ internetinėje svetainėje suvedus NT adresą, pagal kurį surandamas NT unikalus numeris. Sudėjus visų turimų NT objektų mokestines vertes gausite bendrą mokestinę vertę (instrukcijas, kaip tai padaryti, rasite čia). Jei ji viršija neapmokestinamąją ribą (150 tūkst. arba 200 tūkst. eurų) - atsiranda pareiga pateikti deklaraciją ir sumokėti mokestį“, - aiškina M.Endrijaitis.

Registrų centro duomenys:

Registrų centras atliko visos šalies masinį nekilnojamojo turto vertinimą ir paskelbė naujas mokestines vertes, kurios įsigalios nuo 2026 m., tačiau gyventojai jas jau dabar gali pasitikrinti interneto svetainėje. Iki tol, skaičiuojant mokestį už 2025 metus, bus taikomos dar senosios vertės.

Vertinimo duomenys rodo reikšmingą NT kainų augimą: per pastarąjį penkmetį statinių vidutinė rinkos vertė išaugo apie 90 proc., o bendrai įvertinti 6,3 mln. objektų verti beveik 196 mlrd. eurų. Butų kainos per šį laikotarpį padvigubėjo - labiausiai augo Palangoje, Kaune ir Birštone, mažiausiai - Kalvarijos, Kelmės ar Jurbarko savivaldybėse.

Panašios tendencijos fiksuojamos ir gyvenamųjų namų segmente, kur sparčiausias brangimas užfiksuotas Neringoje, Kauno mieste, Klaipėdos rajone bei Birštone, o lėčiausias - dalyje regionų. Kiti statiniai taip pat smarkiai pabrango: sporto ir poilsio pastatai - daugiau nei dvigubai, garažai - 90 proc., administraciniai ir gydymo objektai - beveik 87 proc., sodų nameliai - 62 proc.

Registrų centras primena, kad masinis vertinimas leidžia nustatyti vidutines rinkos kainas, kurios naudojamos ne tik NT mokesčiams, bet ir apskaičiuojant paveldėjimo ar dovanojimo mokesčius, sprendžiant socialinės paramos klausimus ar nustatant valstybės valdomo turto nuomos ir pardavimo įkainius.

K. Maksvytis taip pat atkreipė dėmesį, kad gyventojai viešo svarstymo metu gali teikti savo pastabas dėl vertinimo rezultatų. Į jas bus atsižvelgta, jei argumentai bus pagrįsti ir motyvuoti, todėl patariama aktyviai pasinaudoti šia galimybe.

Kurortinio NT Rinkos Tendencijos

Registrų centro teigimu, pastaruoju metu šalies nekilnojamojo turto (NT) sandorių rinka išgyvena pakilimą - fiksuojamas ne tik kainų augimas, bet ir rekordiniai sandorių kiekiai. Būsto rinkoje neabejotinai lyderio vaidmuo atitenka didmiesčiams, tačiau pagal aktyvumo augimą nuo jų nė kiek neatsilieka ir šalies kurortai ir kurortinės teritorijos.

„Prieš daugiau nei metus Lietuvą sukausčiusi koronaviruso pandemija tuo metu trupam buvo sukausčiusi iš šalies NT sandorių rinką - pirkėjai pristabdė suplanuotas investicijas, vystytojai atidžiai stebėjo pasaulines tendencijas.

Tačiau laukimas truko palyginti neilgai ir jau rudenį galėjome stebėti sandorių skaičiaus „atšokimą“. Pirmaisiais šių metų mėnesiais matėme tolygų sandorių skaičiaus augimą, o pastarasis gegužės mėnesis daugelyje kategorijų apskritai buvo rekordinis.

Optimistinių nuotaikų nestokojo ne tik tradiciškai aktyvūs didmiesčiai, tačiau ir kurortai, kuriuose sulig nacionalinėmis tendencijomis augo tiek parduotų butų ir gyvenamųjų namų kiekiai, tiek ir vidutinės sandorių kainos“, - sako Registrų centro Duomenų sprendimų ir analizės departamento vadovo pareigas laikinai einantis Paulius Rudzkis.

Šiemet visoje Lietuvoje įregistruota 16 tūkst. butų pardavimų (34 proc. daugiau negu 2020 m. sausio-gegužės mėnesiais) ir 6 tūkst. gyvenamųjų namų sandorių (pusantro karto daugiau).

Kurortų Lyderė - Palanga

Tarp šalies kurorto ar kurortinės teritorijos statusą turinčių savivaldybių aktyviausia pagal sandorius NT rinka šiemet buvo Palanga. Čia šiemet iki vasaros, t.y. per sausio-gegužės mėnesius įregistruota beveik 380 butų ir per 110 gyvenamųjų namų sandorių. Tiek butų, tiek gyvenamųjų namų pardavimai Palangoje yra ne tik gerokai didesni nei ankstesniais metais (pvz. 2020 m. analogišku laikotarpiu įregistruota 204 butų ir 60 namų sandoriai), bet ir didžiausi apskritai per visą šio kurorto istoriją.

„Palanga ir visas pajūrio regionas neabejotinai yra patraukli vieta tiek NT pirkėjams, kurie noriai investuoja į nekilnojamąjį turtą, tiek ir tokią paklausą matantiems NT vystytojams. Šie veiksniai kaip tik ir skatina sandorių skaičiaus augimą, o kartu ir būsto kainų šiame kurorte augimą. Pavyzdžiui, dar praėjusiais metais Palangoje parduotų butų vidutinė 1 kv. m kaina buvo 1,4 tūkst. eurų, o štai šių pirmąjį ketvirtį vidutinės sandorio kainos jau perlipo 1,6 tūkst. eurų už kv. m ribą“, - sako P. Rudzkis.

Antroje vietoje pagal aktyvumą tarp šalies kurortų yra Druskininkai - čia šiemet jau parduota daugiau kaip 130 butų (pusantro karto daugiau nei prieš metus) ir bemaž 30 gyvenamųjų namų (2,5 karto daugiau).

„Galima sakyti, kad Druskininkų NT rinka taip pat neblogai pasiruošė vasaros sezonui. Butų pardavimai čia šiemet buvo mažesni tik už prieškrizinius 2008-uosius, o gyvenamųjų namų rinka, nors ir gerokai seklesnė, tačiau istoriškai buvo aktyviausia. Vidutinės butų kainos čia taip pat siekia aukštumas - šių metų pirmąjį ketvirtį buvo mokėta po 980 eurų už kv. m, kai 2020 m. vidutinė kaina buvo dešimtadaliu mažesnė ir nesiekė 900 eurų už kv. m“, - teigia Registrų centro duomenų analitikas P. Rudzkis.

Kurortinio NT rinkos aktyvumas:

Kurortuose Perkiami Ne Tik Butai

Anot P. Rudzkio, praėjusiais metais išaugo NT pirkėjų susidomėjimas individualiais gyvenamaisiais namais, o šiemet šios tendencijos dar labiau išryškėjo ir Lietuvos kurortuose bei kurortinėse teritorijose.

„Pandemija, karantinas ir nuotolinio darbo ypatumai paskatino dalį žmonių ieškoti nekilnojamojo turto užmiestyje, kur atokiau nuo miesto šurmulio būtų galima įsirengti nuotolinę darbo vietą ar atlikti paskirtą priverstinę izoliaciją. Nusprendę įsigyti tokį nekilnojamąjį turtą pirkėjai pirmiausiai žvalgosi į patrauklias vietoves, todėl neturėtų stebinti rekordiniai gyvenamųjų namų pardavimų tokiose kurortinėse teritorijose kaip Trakai, Ignalina, Zarasai ar Anykščiai“, - komentuoja P. Rudzkis.

Tarp kurortų aktyviausia gyvenamųjų namų rinka šiemet buvo Trakų rajone - čia iš viso sudaryta beveik 120 sandorių, o tai yra beveik dukart daugiau nei prieš metus.

Be jau minėtų Trakų rajono ir Palangos miesto savivaldybių nemažo pirkėjų susidomėjimo šiemet sulaukė ir Anykščių rajonas, kur parduoda beveik 90 gyvenamųjų namų (pusantro karto daugiau nei prieš metus), Ignalinos bei Zarasų rajonai, kur įsigyta po beveik 60 namų (atitinkamai dukart ir trečdaliu daugiau nei 2020 metais).

Ekonomisto teigimu, netvarios, nes pandemijos metu sumenkusios galimybės keliauti į užsienio šalis padidino būsto paklausą Lietuvos kurortuose, nes Neringoje butų kainos taip pat išaugo trečdaliu, o Birštone butų kainų kilimas siekė kone 50 proc. Panašios tendencijos yra stebimos ir kitose šalyse, o ypač didelio pirkėjų dėmesio sulaukė didžiausias Lietuvos kurortas Palanga, kuriame butų kainos išaugo kone iki 2500 eurų už kv. metrą.

Pateikta statistika yra ne faktinių sandorių statistika, o butų skelbimų kainų statistika (šaltinis: „Aruodas“), tačiau dėl nemažo šešėlio Palangos būsto rinkoje, tikėtina, kad butų skelbimo kainų statistika rodo realesnę padėtį būsto rinkoje nei faktinių sandorių statistika.

Tai yra nemažai, lyginant su Pietų Europos šalyse esančiais kurortiniais miestais. Pavyzdžiui, Graikijos Kretos ar Rodo salų miestuose kainos svyruoja apie 1500-2000 eurų, Pietų Italijos miestuose 2000-2500 eurų, Ispanijos (Alikantė, Malaga) miestuose 2000-2500 eurų, Kanarų salose apie 2000, Bulgarijoje 1000-1500, Ukrainoje ir Gruzijoje 500-1000.

Tad vėl atsivėrus galimybėms keliauti į užsienį Palanga gali prarasti dalį savo patrauklumo, ypač turint omenyje trumpesnį ir vėsesnį turizmo sezoną. Tiesa, Latvijos Jūrmaloje ar Lenkijos Sopote kainos yra panašios kaip ir Palangoje ir siekia apie 2500 eurus už kv. metrą.

Antra vertus, tai gali būti ir ilgalaikės tendencijos pradžia, nes skaitmeninės ekonomikos amžiuje populiarėjantis darbas iš namų bei nuotolinė prekyba didins būsto paklausą mažesniuose, bet gerą gyvenimo kokybę siūlančiuose, miestuose, tad XXI amžiaus miestai bus ne brutaliai užtankinti milijoniniai megapoliai, o vidutinio dydžio miestai, kuriuose daugiausia per 15 minučių pėstute, paspirtuku, dviračiu ar kita transporto priemone bus lengvai pasiekiama laisvalaikio, sporto, sveikatos apsaugos ir švietimo infrastruktūra bei žaliosios bei poilsio erdvės (pvz., jūra).

Tad net ir pasibaigus pandemijai, kainos nebūtinai kris (ypač jei būstas yra pritaikytas ne trumpalaikei nuomai, o ilgalaikiam gyvenimui), nes būsto paklausą toliau didins asmenys, kurie kelsis gyventi į Palangą (ar kitus gerą gyvenimo kokybę galinčius pasiūlyti miestus).

Įdomu tai, kad per pastaruosius trejus metus Palangos gyventojų skaičius išaugo net 6,8 proc., o Palanga yra sparčiausiai augantis miestas Lietuvoje (palyginimui, Vilniaus gyventojų skaičius per trejus metus išaugo 4,2 proc., Kauno - 1,7 proc., Klaipėdos - 0,1 proc., o Šiaulių - 1,3 proc.

tags: #kurorto #nekilnojamasis #turtas