Kvietimas į Nekilnojamojo Turto Derybas: Pavyzdys ir Teisiniai Aspektai

Šiame straipsnyje aptarsime kvietimo į nekilnojamojo turto derybas pavyzdį, remiantis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) praktika ir teisės aktais. Straipsnyje remiamasi LAT nutartimis civilinėse bylose, kuriose nagrinėti ginčai dėl nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarčių sudarymo ir savivaldybių sprendimų teisėtumo.

Atsižvelgiant į teismų praktiką, svarbu suprasti, kaip tinkamai organizuoti nekilnojamojo turto pirkimo procesą, kokie dokumentai reikalingi ir kokie sprendimai turi būti priimti, kad sandoris būtų teisėtas ir galiojantis.

Situacijos Apžvalga

Nagrinėdamas civilinę bylą pagal ieškovų G. A. ir V. A. kasacinį skundą, LAT išnagrinėjo Šiaulių apygardos teismo sprendimą ir Lietuvos apeliacinio teismo nutartį dėl ginčo tarp ieškovų ir Šiaulių rajono savivaldybės. Ieškovai siekė, kad būtų panaikintas savivaldybės tarybos sprendimas, kuriuo atsisakyta pirkti jų nekilnojamąjį turtą, ir pripažinta galiojančia pirkimo-pardavimo sutartis.

Ieškovai nurodė, kad savivaldybės taryba 2017 m. lapkričio 14 d. sprendimu Nr. T-308 „Dėl atsisakymo pirkti nekilnojamąjį turtą“ nusprendė nepirkti iš jų nekilnojamojo turto už 248 494 Eur. Jie teigė, kad savivaldybės taryba dar 2017 m. sausio 24 d. sprendimu Nr. T-19 „Dėl nekilnojamojo turto pirkimo“ pavedė savivaldybės administracijos direktoriui organizuoti nekilnojamojo turto pirkimo dokumentų parengimą bei pirkimo procedūras.

Ieškovų Reikalavimai

Ieškovai G. A. ir V. A. prašė:

1. Panaikinti Šiaulių rajono savivaldybės tarybos 2017 m. lapkričio 14 d. sprendimą Nr.
2. Pripažinti galiojančia 2018 m. pirkimo-pardavimo sutartį, sudarytą tarp ieškovų ir Šiaulių rajono savivaldybės dėl įvairių nekilnojamojo turto objektų, įskaitant nuotekų šalinimo tinklus, vandentiekio tinklus, kelius (gatves) ir žemės sklypus.

Jų nuomone, savivaldybės tarybos 2017 m. lapkričio 14 d. sprendimas prieštarauja ankstesniam 2017 m. sausio 24 d. sprendimui ir Žemės, esamų pastatų ar kitų nekilnojamųjų daiktų pirkimų arba nuomos ar teisių į šiuos daiktus įsigijimų tvarkos aprašui. Ieškovai teigė, kad savivaldybės atsisakymas pirkti jų turtą yra nepagrįstas.

Derybų Procesas ir Pirkimo Komisija

Pirkimui organizuoti ir atlikti Šiaulių rajono savivaldybės administracijos direktoriaus 2017 m. kovo 3 d. įsakymu buvo sudaryta Nekilnojamojo turto pirkimo komisija ir patvirtintas jos darbo reglamentas. Tarp ginčo šalių įvykusių derybų pabaigą patvirtina Pirkimo komisijos 2017 m. spalio 25 d. protokolas, kuriame užfiksuotas šalių susitarimas, jog Šiaulių rajono savivaldybė išpirks ieškovams priklausančius nekilnojamojo turto objektus už 248 494 Eur.

Tačiau savivaldybės taryba 2017 m. lapkričio 14 d. posėdyje priėmė sprendimą nepirkti ieškovų nekilnojamojo turto.

Teismų Sprendimai

Šiaulių apygardos teismas

Šiaulių apygardos teismas 2020 m. kovo 24 d. atmetė ieškovų argumentus, kad savivaldybės tarybos 2017 m. lapkričio 14 d. sprendimas prieštarauja tarybos 2017 m. sausio 24 d. sprendimui. Teismas nurodė, kad 2017 m. sausio 24 d. sprendimu nustatytos procedūros, kurios yra reikalingos sprendimui dėl turto iš ieškovų įsigijimo priimti. Teismas taip pat nesutiko su ieškovų argumentu, kad taryba negalėjo nuspręsti nepirkti jų turto dėl per didelės kainos, nes Pirkimo komisija nėra įgaliota susitarti dėl galutinės kainos.

Lietuvos apeliacinis teismas

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2020 m. birželio 18 d. nutartimi paliko nepakeistą Šiaulių apygardos teismo 2020 m. kovo 24 d. sprendimą. Teisėjų kolegija nustatė, kad sprendimą pirkti privačios žemės sklypą savivaldybės nuosavybėn priima pati savivaldybės taryba, o ne jos sudaryta Pirkimo komisija.

Teisėjų kolegija atsižvelgė į Aprašo 59 punkto nuostatas, pagal kurias savivaldybės administracijos direktorius, atsižvelgdamas į Pirkimo komisijos sprendimą, pateikia savivaldybės tarybai tvirtinti sprendimo pirkti privačios žemės sklypą savivaldybės nuosavybėn ir sudaryti žemės pirkimo sutartį projektą.

Teisiniai Aspektai ir Išvados

Remiantis teismų praktika, galima daryti išvadą, kad kvietimas į nekilnojamojo turto derybas turi būti aiškus ir konkretus, nurodant derybų objektą, kainą ir kitas svarbias sąlygas. Tačiau galutinis sprendimas dėl turto pirkimo priklauso savivaldybės tarybai, kuri turi teisę atsisakyti pirkti turtą, jei mano, kad kaina yra per didelė arba dėl kitų priežasčių.

Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad Pirkimo komisijos sprendimai yra rekomendacinio pobūdžio ir nėra privalomi savivaldybės tarybai.

Pagrindiniai aspektai, kuriuos reikia įvertinti:

• Savivaldybės tarybos sprendimai dėl nekilnojamojo turto pirkimo turi atitikti teisės aktų reikalavimus.
• Pirkimo komisijos vaidmuo yra parengiamasis, o galutinį sprendimą priima savivaldybės taryba.
• Derybų protokolas turi aiškiai atspindėti šalių susitarimus ir sąlygas.

Svarbiausi Teismų Argumentai

• Savivaldybės tarybos 2017 m. sausio 24 d. sprendimas nustatė procedūras, reikalingas sprendimui dėl turto įsigijimo priimti.
• Pirkimo komisijos posėdyje priimtas nutarimas nelaikomas susitarimu su Šiaulių rajono savivaldybe dėl turto pardavimo už konkrečią kainą.
• Savivaldybės taryba turi teisę nuspręsti nepirkti turto už per aukštą kainą.

Ši informacija gali būti naudinga tiek nekilnojamojo turto pardavėjams, tiek savivaldybėms, dalyvaujančioms nekilnojamojo turto pirkimo procesuose.

Apibendrinant, kvietimas į nekilnojamojo turto derybas yra svarbus pirmasis žingsnis, tačiau galutinis sprendimas priklauso nuo savivaldybės tarybos, kuri turi teisę įvertinti visas aplinkybes ir priimti sprendimą, atitinkantį viešąjį interesą.

tags: #kvietimas #nekilnojamojo #turto #derybas