Kas trečias Lietuvos gyventojas susiduria su daugiabučių bendrojo naudojimo objektų valdymo problemomis. Tokiomis kaip: ataskaitų neteikimas gyventojams, gyventojų nežinojimas už ką gauna mokesčius, savavališki ir nepagrįsti darbų atlikimai, už kuriuos yra apmokestinami gyventojai, darbų ir paslaugų pirkimas iš susijusių įmonių, kurio rezultatas - išaugę daugiabučių gyventojų mokesčiai ir kt. Šis reguliavimas yra aktualus bene 60 procentų Lietuvos gyventojų, gyvenančių daugiabučiuose namuose. Seimo Teisės ir teisėtvarkos komiteto narys L. Stacevičius pranešė: „Daugiabučių namų gyventojų teisės ir administratorių, bendrijos pirmininkų pareigos: kaip jas užtikrins naujasis teisinis reguliavimas?“ Naujasis daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo įstatymo projektas dienos šviesą išvydo po ilgų diskusijų su įvairiomis interesų grupėmis, trukusiomis ne vienus metus.
Siekiant išgryninti konkrečias problemas visos Lietuvos mastu Seime inicijavau viešas konferencijas šia tema, kuriose dalyvavo: gyventojai, bendrijų pirmininkai, administratoriai ir jungtinės veiklos sutartimi įgalioti asmenys, nevyriausybinės organizacijos, turėjusios galimybę teikti savo pastabas ir pasiūlymus. Įstatymo projekto aktualumą patvirtina gauta STT išvada, kurioje nustatyta teisinio reguliavimo stoka ir korupcijos rizika.
Esminiai pokyčiai ir naujovės
Šiuo metu bendrojo naudojimo objektų valdymą reguliuoja bene trys teisės aktai, o tai apsunkina jų taikymą praktikoje, gyventojams yra sunku suprasti, koks teisės aktas ką reguliuoja. Dabartinis reguliavimas nėra pakankamai efektyvus - savivaldybių vykdomosios institucijos neturi pakankamai teisinių priemonių užtikrinti, kad valdytojai tinkamai vykdytų funkcijas. Galiojantys teisės aktai numato galimybę gyventojams kreiptis į atsakingą savivaldybės instituciją dėl bendrųjų objektų valdytojų veiklos.
Svarbus pokytis - administratoriams nustatomas nepriekaištingos reputacijos principas. Administratoriais negalės būti asmenys teisti už nusikaltimą ar baudžiamąjį nusižengimą nuosavybei, turtinėms teisėms, kol teistumas dėl šių nusikaltimų neišnykęs. Svarbu, kad prekes, darbus ir paslaugas, susijusias su bendrojo naudojimo objektais, jų valdymu, priežiūra, remontu ir atnaujinimu, savininkų vardu perka valdytojas, vadovaudamasis savininkų sprendimu patvirtintomis pirkimo sąlygomis ir kaina. Siūloma nustatyti, kad bendrija galėtų būti tik iš vieno namo, taip siekiant užtikrinti kuo didesnį skaidrumą.
- Naikinamas įgaliotinių institutas.
- Sprendžiama balkonų priežiūros problema - daugiabučio namo balkonus, kurie skirti ne visiems savininkų poreikiams tenkinti, remontuoja tik tie savininkai, kurie turi galimybę patekti bent į vieną tokį balkoną tiesiogiai iš savo buto.
- Siekiant užkirsti kelią piktnaudžiavimui numatyta, kad bendrojo naudojimo objektų valdytojai privalės atsiskaityti gyventojams iki nustatyto termino, o šie turės galimybę ją patvirtinti arba ne.
Dažniausiai užduodami klausimai
Pasitaiko atvejų, kai butų savininkams, gavusiems sąskaitas už bendrojo naudojimo patalpų remonto darbus, kyla neaiškumų, ar jie tikrai turi mokėti, pavyzdžiui, už namo stogo ar kitos laiptinės balkono remontą. Dažnai kyla klausimas, ar pirmame aukšte gyvenantys turi mokėti už lifto remontą? Kiekvienas daugiabutis namas yra sudarytas ne tik iš butų, kurie priklauso tam tikriems asmenims, bet ir iš bendrojo naudojimo patalpų, objektų, pavyzdžiui, laiptinės, stogo, fasado elementų, lifto, elektros skydinių, vamzdynų.
Bendrojo naudojimo patalpos taip pat, priklausomai nuo daugiabučio, gali būti palėpės, rūsio patalpos, kurios asmeniškai niekam nepriklauso. Kiekvienas daugiabutis namas, be abejo, kad stovi ant žemės sklypo. Nemaža dalis daugiabučių stovi ant valstybinės žemės, tad dažnu atveju sklypu galima naudotis pagal panaudos ar nuomos teises. Iš esmės, visi daugiabučio savininkai turi lygias teises naudotis bendromis patalpomis.
Nepaisant to, kad asmuo gyvena pirmame aukšte ir liftu nesinaudoja, liftas, kaip mechaninė daugiabučio namo įranga, yra to namo bendroji dalinė nuosavybė, bendrojo naudojimo objektas, kaip ir stogas, fasadas, perdangos konstrukcijos balkonuose. Reikėtų žinoti, ar ta elektros skydinė yra skirta visam namui. Inžineriniai tinklai gali būti įvairiai suprojektuoti ir įrengti, galbūt elektros skydinė aptarnauja visą daugiabutį namą, nors yra įrengta vienoje iš laiptinių. Tokiu atveju viso daugiabučio namo bendrasavininkiai turi proporcingai išlaikyti ir remontuoti tokį objektą.
Tačiau jei skydinė yra skirta aptarnauti tik vienai iš laiptinių, tai tik tos laiptinės gyventojai ir turi ją išlaikyti. O jei dalis daugiabučio gyventojų nesutinka dėl namo renovacijos? Ko gero, tokia situacija yra gan dažna. Daugiabučių namų renovacija yra specialiai reglamentuota, iš viešos erdvės žinome, kad jai yra skiriama parama ir visa valstybė yra suinteresuota daugiabučių namų renovacija.
Jei mes kalbame apie tokius darbus, kuriais siekiama daugiabutį atnaujinti, pagerinti, tai, be abejo, tokiems veiksmams turi pritarti daugiabučio namo butų savininkai, jie turi nuspręsti, ar sutinka prisidėti prie darbų savo lėšomis. Tokie sprendimai yra priimami bendraturčių susirinkimuose pagal bendrą taisyklę: kiekvieno buto savininkas turi vieną balsą, sprendimai yra priimami balsų dauguma. Jei dauguma daugiabučio namo butų savininkų nusprendžia gerinti daugiabutį - jį renovuoti, tai toks sprendimas reiškia, kad visi jame gyvenantys asmenys turi prisidėti.
Aišku, visada galima kelti klausimus dėl renovacijos reikalingumo, tam skirtų kaštų dydžio. Dažnu atveju ginčų kyla dėl nesutarimų su namo administratoriais. Pasitaiko ir nesutarimų tarp pačių bendraturčių, jie nesutaria, kokias sumas reikėtų mokėti, kokius darbus atlikti bendrojo naudojimo objektams.
Ginčų sprendimo būdai
Kita dalis ginčų kyla dėl atsiradusios turtinės ar neturtinės žalos, pavyzdžiui, jei nuo stogo nukrenta varveklis, sniego lavina ir apgadina šalia stovėjusius objektus. Tokiu atveju aiškinamės, kas atsako už apgadintą turtą. Tokios konfliktų priežastys yra gan dažnos. Visgi labai daug priklauso nuo to, kaip tas daugiabutis yra administruojamas: ar gyventojai yra įsteigę bendriją, ar jie yra sudarę jungtinės veiklos sutartį, ar jie elgiasi pasyviai ir jiems yra paskirtas savivaldybės administratorius.
Jeigu yra sutartis su administratoriumi, tada kyla klausimas, kokias teises ir pareigas gyventojai jam yra perdavę. Iš tiesų tokio pobūdžio ginčų teismuose kiekvienas metais sulaukiame labai nemažai. Kartais daugiabučio gyventojams nepavyksta pasiekti bendro sutarimo. Gyventojai neretai elgiasi labai pasyviai, jie neįsteigia bendrijų, nesudaro jungtinės veiklos sutarties ir patys nesiima iniciatyvos dėl bendrojo naudojimo objektų priežiūros, palieka viską spręsti daugiabučio administratoriams, o administratoriai ne visada atsižvelgia į visų gyventojų pageidavimus.
Jei yra didelis bendrojo naudojimo patalpos plotas ir yra keli bendrasavininkiai, kuriems priklauso ne konkrečios vietos, o abstrakti sandėliuko dalis, tai patarčiau bendraturčiams susitarti, nusistatyti aiškią naudojimosi tvarką. Nustačius tvarką reikėtų sudaryti susitarimą. Tokius susitarimus dėl nekilnojamųjų daiktų tvirtina notarai, susitarimai yra registruojami registruose.
Vadinasi, kai bendrasavininkiai tarpusavyje susitaria, nusistato vietą, nusibraižo planą, kur kieno sandėliuko naudojimosi ribos, sutartis yra įregistruojama ir konfliktų atveju galima ganėtinai greitai išspręsti nesutarimus net be teismų. Aišku, teismai, visa teismų bendruomenė visada yra pasiruošusi spręsti ginčus. Toks mūsų darbas ir tokia pagrindinė funkcija.
Visgi, kai ginčo šalys pabando pasikalbėti, surasti kokį nors kompromisą, sudaryti taikų susitarimą, tai dažnu atveju pavyksta sutaupyti ir laiko, ir pinigų. Dėl šios priežasties teismuose yra plačiai taikoma nemokama teisminė mediacija. Taikome praktiką, kai teismas paskiria mediatorių, kuris padeda šalims surasti bendrą sutarimą.
Rūsių problemos
Respublikos gatvės 22-ojo namo gyventojai sunerimo dėl savo rūsių - laiptinėse pamatę namo pirmininko pranešimą susirūpino, kas gi per rūsio pertvarkos name prasidės? „Gyventojų dėmesiui! Gyventojai, perskaitę skelbimą, liko nesupratę, kokios gi čia pertvarkos vyksta. Argi jiems priklausantys rūsiai, pasirodo, jiems nepriklauso? Ar reikės rūsius vėl pirkti? Susirinkime nuspręsime, kaip gi čia geriau sutvarkyti tuos rūsio dokumentus.
Anksčiau būdavo taip: žmonės nusiperka butą, ir parašyta - butas su rūsiu. Name yra, tarkime, 20 rūsių, o butų yra 75. Kaip žinoti, kurie butai iš tiesų turi rūsį, kurie ne? Ir iš tiesų, daugiabučiuose namuose probleminių situacijų su rūsiais pasitaiko vis dažniau. Neretai nutinka taip, kad tarsi pagal dokumentus vienam butui priklausantys rūsys yra „uzurpuotas“ kito buto gyventojų.
Paaiškėjo, kad visame Respublikos gatvės 22-ajame name yra tik trys gyventojai, kurie turi tvarkingus rūsio dokumentus. Vis dėlto pirmininkas ramina - nors pagal dokumentus rūsiai ir nėra suregistruoti, gyventojai vėl iš naujo jų pirkti neturės. Nebent, žinoma, vienas gyventojas norės rūsį parduoti kitam.
Kaupiamosios lėšos ir administratoriaus pasirinkimas
Pagal Aplinkos ministerijos patvirtintą tvarką, nuo liepos 1 d. daugiabučių gyventojams įsigaliojo didesnės kaupiamųjų lėšų įmokos. Jeigu su gyventojais suderintas ilgalaikis pastato priežiūros planas, administratorius sukauptas lėšas naudoja tik tiems suplanuotiems darbams, kurie numatyti artimiausiems penkeriems metams. Jei plano nėra, organizuojami gyventojų susirinkimai arba balsavimai raštu, kurių metu sprendžiama, kam skirti sukauptas lėšas. Taip pat būna atvejų, kai įvyksta avarijos ar nenumatytos situacijos, ir patiriamos išlaidos tampa per didele finansine našta gyventojams.
Vilniečiams patariama nuolat tikrinti pašto dėžutes, nes savivaldybė bet kada gali atsiųsti balsavimo biuletenį. Jame bus nurodyta, kad atėjo laikas išsirinkti naujus daugiabučio administratorius. Biuletenio nepastebėjus ir nesudalyvavus balsavime, gali ištikti lengvas šokas.
Savivaldybė priėmė sprendimą, kad mes organizuojam balsavimą raštu. Ta procedūra ir vykdoma, kiekvienam buto savininkui į pašto dėžutę įdedami dokumentai. Į tą balsavimą raštu įeina dokumentai, biuletenis ir informacinis raštas, kur paaiškinama, kaip procedūra vykdoma.
Jei nebalsuos, sprendimą priims savivaldybė. Gyventojai tik pasirenka, tačiau pirmumo teisė skirti administratorių tenka savivaldybei. Teisininkai gūžčioja pečiais. Sako, tokių argumentų dar negirdėję.
Jeigu per pirmą turą nebalsuos daugiau kaip 50 procentų namo gyventojų, per antrą 25 procentai, naują daugiabučio administratorių savo nuožiūra parinks savivaldybė. Savivaldybė rinkimų išlaidų neskelbia, tačiau skaičiuojama, kad rinkimų biuletenių parengimas, išplatinimas, balsų skaičiavimas ir kitos rinkimų išlaidos atsieis apie 2 milijonus eurų.
Bendrijos, kaip paramos gavėjos
Taip, bendrija gali būti paramos gavėja, tai būna įrašyta ir bendrijų įstatuose. Svarbu, kad paramos gavėjo statusas būtų įregistruotas ir VĮ Registrų centro registruose. Pasitikrinti, ar jūsų bendrija įregistruota paramos gavėja ir gali gauti paramą, galima VMI elektroninėje sistemoje įvedus juridinio asmens pavadinimą arba kodą.
Atsiskaitymai ir skaidrumas
Labai gerai, kai sąskaitose atsispindi visi skaičiai, bet jeigu jums kokios informacijos trūksta, kreipkitės raštu informacijos į jūsų bendrijos pirmininką, o jeigu bendrijos nėra įsteigta - į paskirtąjį administratorių, jie privalo pateikti atsakymus per 10 dienų. Jeigu atsakymo negaunate, galite rašyti skundą savivaldybei, kuri kontroliuoja ir bendrijų, ir paskirtųjų administratorių...
Savininkai mokesčius moka ne buhalterinės apskaitos bendrovei, bet savo bendrijai. Mokant bendrijos pavadinimą reikia įvesti tokį, koks jis yra įregistruotas. Su "Vienos sąskaitos" sistemos administratoriumi bendrija turėtų pasirašyti sutartį, tada galėsite įtraukti ir paslaugos teikėją - savo bendriją, dėl mokėjimų "Maximoje", "Perlo"...
Teisinis pagrindas užsakant informaciją iš registrų centro
Bandykite nurodyti, kad veikiate vadovaudamasis Bendrijų įstatymą, bendrijos įstatais, pagal galimybę plačiau apibūdinkite, paaiškinkite, kad vykdydamas bendrijos pirmininko pareigas, turite žinoti, kas yra savininkai, kokie jų butų (patlapų) naudingieji plotai, tam, kad vadovaujantis Civilinio kodekso 4.83 str. 6 dalies nuostatomis proporcingai mokestinius įnašus priskirtumėte tik tikriesiems savininkams.
Šildymo sistemos renovacija ir prisijungimas
Inžineriniai tinklai, taip pat ir šildymo sistema, yra bendrojo naudojimo objektas, už šios sistemos priežiūrą ir atnaujinimą turi mokėti proporcingai visi savininkai.
Terasos užliejimas
Į tokius klausimus galima atsakyti tik įsigilinus į konkrečią situaciją, o situacijų būna labai įvairių. Bendri patarimai būtų tokie: 1) parengti ir patvirtinti bendrojo naudojimo objektų aprašą, kuriame, be kitų dalykų, būtų nurodyta ir kam, kuriems savininkams priskiriamas bendrojo naudojimo objektas terasa - stogas; 2) atlikti terasos - stogo apžiūrą, pasikvietus atitinkamus specialistus, kurie apžiūros akte surašytų nustatytus pažeidimus, galimas to priežastis...
Kanalizacijos vamzdžio keitimas
Dėl būdo, kaip atlikti bendrojo naudojimo objekto atnaujinimą ir remontą pasako specialistai. Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, esančių jų patalpose, taip pat ir prie bendro stovo. Už bendrojo naudojimo abjektų atnaujinimą (siena laiptinėje tokia yra) proporcingai moka visi savininkai arba asmuo, dėl kurio...
Triukšmas daugiabutyje
Dėl keliamo triukšmo, kai tai pažeidžia normas ir kelia problemų, siūlytume kreiptis į policiją arba į savivaldybės viešosios tvarkos priežiūros skyrių. Žinoma, prieš tai galima (reikėtų) pasikalbėti su kaimynais, paprašyti geranoriškai gerbti vienas kitą. Kartais savininkai priima sprendimus pasididinti savo sienų garso izoliaciją.
Šildymo sistemos stovas
Bendrijų įstatyme nurodyta, kad, be kitų, bendrojo naudojimo objektai yra "bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus)", o bendrojo naudojimo objektų priežiūra, remontas ir atnaujinimas - bendra...
Permirkęs daugiabučio namo blokas
Jeigu BNO valdytojas problemos nesprendžia, apskųskite jį savivaldybei, vykdančiai BNO valdytojų...
Žemės mokestis daugiabučių gyventojams
VMI komunikacijos vadovas Darius Buta sako, kad žemės mokestis paskaičiuojamas naujuose daugiabučiuose butus įsigijusiems žmonėms, nes jie yra pastatyti ant privačios žemės. Registrų centro atstovas spaudai Aidas Petrošius DELFI sakė, kad atitinkami Civilinio kodekso ir Žemės įstatymo pakeitimai įsigaliojo 2001 m. Žemės mokestį savininkai turi sumokėti iki šių metų lapkričio 17 dienos. Šį mokestį nustato kiekviena savivaldybė savo nuožiūra, jo tarifas gali būti nuo 0,01 proc. iki 4 proc.
| Mokestis | Mokėjimo terminas | Tarifas |
|---|---|---|
| Žemės mokestis | Iki lapkričio 17 d. | Nuo 0.01% iki 4% (nustato savivaldybė) |
Draudimo išmokos išieškojimas iš gyventojų
Draudimo įmonė, atlyginusi savininkams nuostolius, bandė įrodyti, kad dėl to kalti daugiabučio gyventojai, tinkamai neprižiūrėję bendro naudojimo kanalizacijos vamzdžio. Teismas nusprendė, kad draudikas elgėsi nesąžiningai.
Civiliniame kodekse numatyta, kad draudikui, išmokėjusiam draudimo išmoką, pereina teisė reikalauti išmokėtų sumų iš atsakingo už padarytą žalą asmens. Statinių savininkai žalą, atsiradusią dėl statinių trūkumų, turi atlyginti nepriklausomai nuo to, ar yra jų kaltė.
Germany | A Nice Exponential Problem | Math Olympiad Question
tags: #laiskai #eina #zmogui #gyvenusiam #bute