Leidimai ir Sąlygos Buto Pertvarkymui Lietuvoje

Planuojant daugiabutyje esančio buto remontą, svarbu žinoti teisinius ir techninius reikalavimus.

Nesvarbu, ar planuojamas kapitalinis remontas, kai bus iš esmės pertvarkomos vidaus patalpos, ar paprastasis, buto šeimininkai turi pasirūpinti reikalingais leidimais ir kaimynų sutikimais.

Buto Padalinimas į Du Atskirus Būstus

Norint padalinti butą į du atskirus butus, svarbu atsižvelgti į teisinius reikalavimus ir praktinius aspektus.

Tokios pertvarkos leidžiamos tik tada, kai atitvaromis galima atskirti plotą, kuris yra ne mažesnis negu nustatytas minimalus naudingasis buto plotas, tenkantis vienam asmeniui, ir kur galima įrengti atskirą įėjimą iš laiptų aikštelės ar lauko arba įrengti atskirus laiptus (liftą) pastato išorėje, papildomą vonią, tualetą arba patalpą atskiram dušui ir tualetui.

Jei viso šito nėra, teisiškai tai ne atskiras butas, o tik buto, kuris priklauso keliems savininkams, dalis.

Reikalavimai Pertvarkant Butą

Tačiau tam tikrų reikalavimų turi būti paisoma ir tada, kai pertvarkomas butas.

Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos (VTPSI) prie Aplinkos ministerijos atstovės viešiesiems ryšiams Vidos Aliukonienės teigimu, „keisti pastato viduje esančias atitvaras - nelaikančias konstrukcijas, projektuoti papildomas buto patalpas ar įrangą leidžiama, jei jų įrengimas nesumažins gyvenamosios erdvės labiau, negu nustatyta reikalavimuose, o naujai suplanuotos patalpos bus ne mažesnės negu jau minėti minimalūs patalpų dydžiai, nesumažės insoliacija, nepablogės vėdinimo, šildymo, dirbtinės apšvietos bei garso izoliacijos rodikliai“.

Vonioje ir tualete sanitarinių prietaisų įrengimo vietą taip pat galima keisti, tačiau „jei perprojektuojant patalpas vonios ir tualeto kambarių negalima įrengti virš kituose aukštuose esančių šios paskirties patalpų, jas leidžiama įrengti virš kitos paskirties patalpų, bet nuotekų vamzdžiai turi būti klojami virš perdangos, o prisijungiant prie pastate esančių stovų būtina užtikrinti, kad nuotekos nepratekės, nekils mikrobiologinės taršos pavojus, nepadidės triukšmo lygis, o į kitas patalpas nesklis nemalonūs kvapai“.

Žurnalui “Investuok” VTPSI atstovė aiškino, kad norint padalinti butą į du ar daugiau atskirų butų, nepakanka atskirti šilumos, vandens, elektros energijos tiekimą ir įrengti atskirus apskaitos prietaisus.

V. Aliukonienė pabrėžia, kad baigus pertvarkymus, kuriems buvo išduotas leidimas, Registrų centrui su prašymu įregistruoti naują nekilnojamąjį objektą pateikiama buto kadastro duomenų byla ir deklaracija apie statybos užbaigimą, patvirtinta VTPSI.

Jei patalpos, kurių statusą norima keisti, neatitinka pageidaujamos paskirties patalpoms, pavyzdžiui, gyvenamosioms, keliamų reikalavimų, leidimas nebus išduotas, o jei visuomeninės paskirties pastatas ar jo dalis statybos metu arba vėliau kažkokiu būdu vis dėlto virto gyvenamuoju, tai jau yra „esminių statinio projekto ir teritorijų planavimo dokumentų sprendimas“.

Pasak pašnekovės, jei pastatai ar patalpos naudojamos ne pagal paskirtį, kuri nustatyta tvarka įregistruota, galima užsitraukti ir administracinę atsakomybę: savivaldybių adminsitracijos gali bausti už statinių naudojimo tvarkos pažeidimus.

„Norėdami sužinoti, ar jus sudominusi patalpa registruota kaip butas, galite užsisakyti Nekilnojamojo turto registro išrašą pagal nurodytą turto adresą. O dar paprasčiau - paprašyti pardavėjo pateikti tokį dokumentą“, - žurnale “Investuok” pataria V. Aliukonienė.

Minimalūs Ploto Reikalavimai

Svarbu atkreipti dėmesį į minimalius ploto reikalavimus, galiojančius daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose projektuojamiems butams:

Pasak jo, nuo 2009 m. balandžio daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose projektuojamiems butams galiojantys minimalūs ploto reikalavimai yra tokie: naudingasis plotas, tenkantis vienam žmogui - 14 kv. m, vonios su tualetu plotas - 4 kv. m, bent vieno kambario bute plotas - 16 kv.

Be to, gyvenamosios paskirties pastatams keliami didesni negu negyvenamosioms natūralaus apšvietimo, automobilių statymo, garso izoliacijos reikalavimai.

Senieji bendrabučiai, virstantys butais ir studijomis, buvo priskirti gyvenamosios paskirties pastatams, todėl Aplinkos ministerijos Statybos ir būsto departamento Statybos normavimo skyriaus vedėjas Dangyras Žukauskas sako, kad „jiems taikomi tokie patys projektavimo reikalavimai kaip ir daugiabučiams gyvenamiesiems namams“.

Kapitalinis ir Paprastasis Remontas

Kapitalinis remontas yra sudėtingas procesas, kurio metu keičiamos pastato laikančiosios konstrukcijos.

Statybos įstatymas nustato aiškias taisykles, kurių turi būti laikomasi atliekant kapitalinį remontą daugiabutyje esančiame bute.

Vienas iš svarbiausių elementų kapitalinio remonto procese yra atestuotas projekto vadovas, kuris turi turėti reikiamas kvalifikacijas ir patirtį.

Šis vadovas yra atsakingas už projekto kokybę, laikotarpį ir jo vykdymo saugumą.

Be to, kapitalinio remonto atveju yra būtina gauti daugumos bendraturčių sutikimą.

Atliekant paprastąjį remontą, kai nekeičiamos pastato laikančiosios konstrukcijos, SLD nereikia.

Tačiau, jei remonto darbais pastato išvaizda keičiasi, pavyzdžiui, įstiklinami balkonai ar lodžijos, keičiamos durys ar langai, ypač kai pastatas yra kultūros paveldo objektas arba įeina į saugomą teritoriją, būtina parengti paprastojo remonto aprašą arba projektą ir kreiptis į savivaldybę dėl SLD išdavimo.

Jeigu, atliekant remonto darbus, keičiamos bendrosios inžinerinės sistemos, tokios kaip bendros šildymo, elektros ar dujų sistemos, jiems reikalingas SLD.

Apibendrinant, kapitaliniam remontui ir buto išplanavimo keitimui reikia parengti projektą, laikytis teisinių procedūrų ir gauti bendraturčių sutikimą.

Preliminariosios Sutartys

Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį.

Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.

Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola.

Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų.

1. Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas. Todėl sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: nurodykite vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt. Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų.
2. Esminės sąlygos.
3. Kaina ir mokėjimo terminai. Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
4. Trečiosios šalys. Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme).
5. Šalių pareiškimai ir garantijos. Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį, taip pat numatykite papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.
6. Baldai ir daiktai. Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai. Kitų atveju, priklausomai nuo jų vertės ir kitų aplinkybių, turto pardavėjui gali atsirasti prievolė sumokėti gyventojų pajamų mokestį viršijus neapmokestinamąsias pajamas (šiuo atveju atkreipiame dėmesį ir į pirkėjus, perkančius turtą su kreditu - tokios aplinkybės gali turėti įtakos jų paskolos sąlygoms). Toks sąrašas turėtų būti kuo išsamesnis, derėtų nurodyti netgi buitinės technikos gamintoją ir modelio numerį.
7. Patalpų fotofiksacijos. Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti ir sutartyje ir turėtų būti neatskiriama sutarties dalimi. Jas atlikti reiktų du kartus: vieną - prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą - perduodant pirkėjui patalpas. Šios fotofiksacijos turėtų apimti tiek bendrą patalpų būklę, tiek, jei tokių yra, defektus.
8. Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar Šalims arba Šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus (banko leidimas parduoti turtą, kadastrinių matavimų atnaujinimas ir įregistravimas Registrų centre, santuokinio sutikimas parduoti turtą, teismo leidimas parduoti turtą ir kt.). Kiekviena iš prieš tai nurodytų aplinkybių turi skirtingus įgyvendinimo terminus, todėl sudarant sutartį kiekvieną jų būtina gerai įvertinti. Svarbu yra tai, kad per numatytą laiką nesudarius notarinės pirkimo-pardavimo sutarties, kaltoji Šalis kitai Šaliai turi atlyginti nuostolius ir sumokėti baudą, kurios dydis paprastai sutampa su rankpinigiais. Nusimatykite tikslų terminą, iki kurio pardavėjas privalo perduoti turtą pirkėjui. Jis nebūtinai privalo sutapti su notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo diena.
9. Pirmasis mokėjimas arba avansas. Jų dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių, itin brangių sandorių atvejais - šimtų tūkstančių eurų. Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų. Dažniausiai jų dydis yra 5-10% perkamo turto kainos, o jei ji iš tiesų nedidelė - pirmasis mokėjimas gali sudaryti 30% ar netgi daugiau perkamo turto kainos. Šis pirmasis mokėjimas įskaitomas į bendrą turto pardavimo kainą ir jo tikslas yra užfiksuoti, jog pirkėjas neatsitrauks ir nepersigalvos turtą pirkti, o pardavėjas neieškos kito pirkėjo ir parduos turtą pirkėjui už sutartą kainą.
10. Notarinės išlaidos. Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas. Pagal Civilinį kodeksą jas turėtų dengti pirkėjas, tačiau antrinės rinkos būsto pardavimo praktikoje dažniausiai Šalys jas pasidalina pusiau.
11. Preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu. Jei nėra galimybių to formalizuoti atskirame dokumente, pakeitimus galite atlikti ir el.
12. Sutarties galiojimas. Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
13. Turto perdavimas. Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą rekomenduojame atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis. Dažniausiai būtent nuo šių rodmenų atsiranda prievolė pirkėjui mokėti komunalinius mokesčius. Perduodant turtą rekomenduojame atlikti ir patalpų bei baldų ar daiktų, jei tokie buvo perduodami kartu, fotofiksacijas ir jas, kaip atitinkančias anksčiau sudarytą susitarimą, pasitvirtinti tarpusavyje.

Be abejo, savarankiškai parengti sutartį taip, jog joje įtvirtintos sąlygos būtų maksimaliai aiškios, plačios, bet kartu ir tikslios, apimančios daugelį skirtingų situacijų, nėra paprasta.

Pirkėjas prieš pasirašydamas bet kokią sutartį turėtų apžiūrėti perkamo nekilnojamojo turto (NT) aplinką - teritoriją, komunikacijas, vietovės apstatymo parametrus bei miesto planus.

Galiausiai, prieš pasirašant sutartį būtina išsamiai apžiūrėti visą NT.

Reikia patikrinti, ar pardavėjo nurodyti duomenys yra būtent tokie ir realybėje.

Dokumentų Patikra

Apžiūrėjus turtą, laukia dokumentų patikros etapas.

Pirmasis dokumentas, kurį būtina patikrinti - išrašas iš nekilnojamojo turto registro.

Jame nurodomas esamas būsto savininkas (ar keli).

Išraše taip pat pažymimos ir kiti juridiniai faktai, pavyzdžiui, turtas gali būti jau įkeistas kreditoriams, gali būti, kad sutartimi leista gyventi bute trečiajam asmeniui iki jo mirties (uzufrukto teisė), gali būti pritaikytas areštas turtui, sudaryta galiojanti nuomos sutartis ir pan.

Kitas žingsnis - būsto kadastrinės bylos peržiūra ir palyginimas su esama faktine situacija.

Tai svarbu atlikti, nes faktinė būsto situacija gali būti visiškai kitokia nei kadastrinėje byloje.

Ateityje dėl tokių atliktų darbų (padarius langui angą pastato laikančioje konstrukcijoje) gali pradėti skilinėti pastato ar jame esančių kitų daugiabučio namo butų sienos.

Taip pat prieš pasirašant sutartį reikėtų paprašyti pardavėjo dokumentų apie jo ankstesnius įsipareigojimus, išduotus sutikimus tretiesiems asmenims.

Pavyzdžiui, ar yra priimtas namo bendraturčių sprendimas dėl kapitalinio namo remonto, ar yra pasirašęs pastato renovacijos išlaidų atlyginimo sutartį ir pan.

Perkant naujos statybos butą ar namą labai naudinga patikrinti ir vystytoją.

Viešai yra prieinama informacija apie vystytojų finansinę situaciją, jiems iškeltas teismines bylas, pritaikytus areštus, internete pateikiami atsiliepimai apie bendrovės prievolių vykdymą.

Perkant kotedžą ar individualų namą, reikėtų atkreipti dėmesį į dar daugiau dalykų.

Be anksčiau minėtų dokumentų naudinga pardavėjo paprašyti ir peržiūrėti žemės sklypo planą.

Jame nurodoma, ar sklypui yra nustatyti kelio ar kiti servitutai, kokio jis dydžio ir kokioje sklypo dalyje.

Tad susipažinimo su sklypo planu žingsnis yra svarbus prieš sudarant preliminarią sutartį, kad pirkėjas įsitikintų, ar perkamas daiktas iš tiesų atitinka jo lūkesčius ir mokamą kainą, kad ateityje netektų nusivilti ar mokėti pardavėjui baudas už preliminarios sutarties nutraukimą nesant pardavėjo kaltės.

Perkant kotedžą ar namą, kuriame yra daugiau nei vienas namas (butas), naudinga išsiaiškinti, kaip pardavėjas nustatė žemės sklypo naudojimosi tvarką tarp sklypo bendraturčių.

Prieš perkant namą ar kotedžą išsiaiškinkite, ar į jį bus atvestos visos pirkėjo norimos komunikacijos.

Jeigu NT perkamas su paskola, naudinga išsiaiškinti, kokio baigtumo lygio jis bus registruotas nekilnojamo turto registre notarinės sutarties pasirašymo metu, nes bankui ši informacija gali būti reikšminga.

Pranešimas apie Planuojamus Darbus

Užpildytą pranešimo formą galima pateikti elektroniniu būdu mano.siauliai.lt, siųsti per E. pristatymo sistemą, el. paštu arba Savivaldybės administracijos priimamajame (Vasario 16-osios g.

Pranešimas pateiktas elektroniniu paštu arba per E. pristatymo sistemą turi būti pasirašytas kvalifikuotu elektroniniu parašu.

Jei statybos, remonto darbai gyvenamosiose patalpose ar gyvenamosios paskirties valdose planuojami darbo dienomis vakaro laiku nuo 19 val. iki 21 val. ar sekmadieniais nuo 10 val. iki 19 val., užtikrinant, kad nuo 13 val. iki 15 val.

Pildydami formą atkreipkite dėmesį, kad statybos, remonto, montavimo darbus galima pradėti tik praėjus 7 ar daugiau dienų po Pranešimo pateikimo.

Būsto remontas - smagus, tačiau kartu ir daug iššūkių keliantis projektas, kurio metu gyventojams tenka susidurti su įvairiausiais techniniais bei teisiniais klausimais.

Prieš pradedant bet kokius būsto remonto darbus pirmiausia rekomenduojama nuspręsti, kokie darbai bus atliekami.

Pirmiausia reikia išsiaiškinti, ar norima išgriauti siena yra ne laikančioji.

Atliekant remonto darbus neturint iš anksto išduoto leidimo gresia baudos.

Remonto darbus atliekant vidaus patalpose atrodo, kad šie darbai gali būti atliekami bet kuriuo metų sezonu.

Vienas iš jų - radiatorių keitimas ar taisymas.

Tokius darbus reikėtų planuoti pavasarį po šildymo sezono pabaigos arba ankstyvą rudenį, prieš šildymo sezono pradžią.

Pirmiausia, atliekant remonto darbus, būtina atsižvelgti į miesto savivaldybėje galiojančias triukšmo prevencijos taisykles.

Kitas svarbus niuansas - bendrųjų daugiabučio namo patalpų tvarka.

„Būsto remontą atliekantys turėtų patys pasirūpinti laiptinių, liftų ir kitų bendrųjų patalpų, švara.

tags: #leidimai #perfdaryti #buta