Amžiaus klausimas - ar dabar pirkti svajonių būstą, ar dar palaukti geresnių laikų? Pastarųjų metų tendencijos rodo, kad tie laikai, deja, linkę tik sunkėti, o lauktos mažesnės kainos taip ir neatėjo. Kai kurie ekspertai tokį reiškinį net apibūdina fraze: „Tinkamiausias laikas įsigyti būstą buvo vakar“.
Jau dabar ekonomistai neslepia, kad nekilnojamojo turto (NT) kainos ilgalaikėje perspektyvoje tik augs, o kainos bus gerokai viršijančios gyventojų gaunamas pajamas. Štai Lietuvoje būsto kainos per pastarąjį pusantro dešimtmečio padidėjo 202 proc., rodo naujausi Europos statistikos duomenys. Ekspertai sako, kad tokia tendencija nėra netikėta, o kainų augimą lemia tiek istorinis kontekstas, tiek rinkos pokyčiai.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos vadovas Mindaugas Statulevičius pažymi, kad prieš 10-15 metų nekilnojamojo turto rinka buvo silpna: pasiūla menka, statybos segmentas daugiausia orientuotas į ekonomišką būstą, o projektų buvo nedaug. Todėl dabartinis kainų lygis vertinamas palyginti su žema bazine riba.
Rinkos pokyčiai ir kainų augimo veiksniai
Antrasis veiksnys - euro įvedimas 2015 m., kuris sustiprino pasitikėjimą rinka ir pritraukė tarptautinius investuotojus. Nauji projektai pasižymi aukštesne kokybe, geresne infrastruktūra ir didesniais energinio efektyvumo standartais.
Šiuo metu kainos esą atspindi ne tik pačią būsto vertę, bet ir kokybę, architektūrą bei gyvenamąją aplinką. Didžiausias kainų šuolis fiksuotas pastaruosius 4-5 metus, o bendra tendencija rodo nuoseklų rinkos augimą.
Nors pastaraisiais metais NT rinka nebuvo tokia aktyvi kaip anksčiau, tačiau 2024 metais ji tikrai parodė akivaizdžius atsigavimo požymius. Didesni pardavimo tempai pastebėti jau vasaros pradžioje, o vasaros pabaigoje užfiksuotas visiškas rinkos sugrįžimas į normalias pozicijas.
NT rinkoje taikomos nuolaidos palaipsniui mažėja, įgauna labiau simbolinę prasmę, o ne teikia akivaizdžią finansinę naudą. Be to, tikėtina, kad dėl išaugusios paklausos po truputį pradės mažėti ir būstų pasiūla. Tai reiškia, kad pirkėjas susidurs su kuklesnėmis pasirinkimo galimybėmis.
Delsti tikrai nereikėtų, nes NT rinka greitėja pakankamai dideliu tempu. Tai leidžia daryti prielaidą, jog būstų kainos ir toliau augs, o derybos dėl galutinės kainos taps vis sudėtingesnėmis. Pagal dabartines tendencijas, galima prognozuoti, kad naujos statybos butų kainos Vilniuje 2025 metais augs iki 10%. Tai reiškia, kad vidutinė kaina, už kv.m.
Taip pat visada išlieka tikimybė, kad į rinką gali įžengti naujas būsto paskolų žaidėjas, kuris nekilnojamą turtą planuojantiems įsigyti žmonėms siūlys konkurencingas sąlygas. NT tendencijos 2025 metams rodo, jog NT kainų nuosmukio artimiausioje ateityje tikėtis neverta. Todėl laukti ir atidėlioti būsto įsigijimo proceso tikrai nereikėtų.
Būsto brangimas per pastarąjį dešimtmetį viršija visas įmanomas ribas.
Būsto rinka įsibėgėja: pirkti būstą šiandien ar dar palaukti?
Naujas NT mokesčio modelis ir jo įtaka
Jau nuo 2026 metų Lietuvoje įsigalios naujas nekilnojamojo turto (NT) mokesčio modelis, kuris smarkiai paveiks ne tik brangiausius gyvenamuosius būstus, bet ir komercinį turtą. Savivaldybės nustatys tarifus nuo 0,5 iki 3 proc., priklausomai nuo objekto vertės, o progresyvus apmokestinimas galios ir antriesiems ar vėlesniems gyvenamiesiems objektams, kurių vertė viršija 50 tūkst. eurų. Apleistam turtui taikomi dar didesni tarifai, siekiant skatinti efektyvų turto naudojimą.
Komercinis nekilnojamasis turtas patirs tiesioginį finansinį spaudimą - didesnis mokestis reiškia augančias sąnaudas nuomininkams ir investuotojams. Verslo objektų savininkai turės atsižvelgti į naujas tarifas planuodami nuomos kainas, o tai gali lemti didesnes išlaidas galutiniam vartotojui. Viena iš pasekmių - biuro, parduotuvės ar sandėlio nuoma didmiesčiuose ir kurortuose gali brangti, atspindėdama augančias turto eksploatacijos išlaidas.
Gyventojams naujovės taip pat reiškia spaudimą nuomos rinkoje. Didesnės NT vertės didmiesčiuose ir kurortuose - kai kurių objektų kainos per pastaruosius kelerius metus išaugo iki 120 proc. - jau dabar kelia nuomos kainas.
Į ką atkreipti dėmesį perkant NT?
Ekspertai pabrėžia, kad renkantis nekilnojamąjį turtą Lietuvoje, svarbiausia atsižvelgti į jo lokaciją. Didmiesčiuose, kaip Vilnius ir Kaunas, būstai populiarūs dėl darbo galimybių, infrastruktūros ir nuomos paklausos. Kurortuose, pavyzdžiui, Palangoje ar Druskininkuose, verta rinktis turtą, kuris yra arčiau jūros, gerai išvystytos infrastruktūros ir pramogų, nes tai lemia tiek gyvenimo kokybę, tiek investicinę grąžą.
Būsto tipas taip pat turi didelę įtaką pasirinkimui. Butai miestuose dažniausiai patrauklūs dėl patogumo, gerų susisiekimo galimybių ir prieinamos kainos, o namai ar kotedžai priemiesčiuose ir kurortuose suteikia daugiau privatumo, erdvės bei poilsio galimybių. Prieš perkant, verta įvertinti savo poreikius: ar būstas skirtas nuolatiniam gyvenimui, šeimos susibūrimams, ar planuojate investuoti ir nuomoti.
Tiesa, įsigyjant savo NT, būtinas finansinis ir teisinis pasiruošimas. Svarbu suplanuoti biudžetą, įvertinti paskolos galimybes ir pasirūpinti pradiniu įnašu. Teisiniai aspektai - notarų patikrinimai, registracija žemės registre ir turto statuso tikrinimas - užtikrina, kad pirkimas bus saugus.
NT kainų pokyčiai Vilniuje 2023-2024 metais
| Rodiklis | 2023 m. pabaiga | 2024 m. pabaiga | Pokytis |
|---|---|---|---|
| Vidutinė naujos statybos buto kaina (su daline apdaila) | 3254 Eur/kv.m | 3440 Eur/kv.m | +6% |
| Vidutinė buto kaina antrinėje rinkoje | 2800 Eur/kv.m | 2900 Eur/kv.m | +4% |
Pirkti ar nuomotis: amžinas klausimas
Yra kelios universalios temos, galinčios virsti nesibaigiančiomis diskusijomis. Viena iš jų - pirkti būstą ar jį nuomotis? Svarių argumentų turi abiejų tiesų šalininkai. Antruoju atveju žmonės pasiskaičiuoja, kad, pavyzdžiui, už būsto paskolą 25-eriems metams, per visą jos išmokėjimo laikotarpį, palūkanų suma gali sudaryti papildomai 60-80 proc. visos būsto paskolos sumos.
Investicija į nekilnojamąjį turtą neabejotinai viena prasmingiausių ir naudingiausių. Jeigu įsigyjate nors ir vieną būstą, tai jau nemenka investicija, kuri ateityje gali atnešti ir materialinės naudos. Įsigijus būstą jaučiatės ir esate jų šeimininkai, jaučiate laisvę, kad galite įsirengti jį kaip norite ir kada norite. Vos tik panorėję galite bet kada atlikti remontą, ar tam tikrus nedidelius pertvarkymus. Šie emociniai ir psichologiniai veiksniai yra labai svarbūs, nes tai lemia emocinį stabilumą ir pilnavertiškumą. Turint savo namus galite rinktis norimą apdailą, baldus, savo skoniui pritaikytą interjerą.
Nuomotis būstą patogu tiems, kurie dar nėra apsisprendę dėl savo ateities, kur norite ją sieti, Lietuvoje, ar svetur. Įsigijus būstą, jame turėsite pragyventi ir tai vietai įsipareigoti kur kas ilgiau, nei nuomojame būste. Nuoma suteikia daug didesnį mobilumą, galite kur kas dažniau keisti aplinką, pasirinkti kur patogiau ir geriau gyventi. Nuoma suteikia kur kas mažiau įsipareigojimų nei nuosavas būstas. Tai svarbus aspektas tiems, kuriuos vargina atsakomybė ir įsipareigojimai. Žinoma, nuomojantis būstą taip pat yra tam tikri įsipareigojimai - mokėti nuomą, mokesčius, bet tai kur kas mažesni ir rimtesni nei nuosavo būsto.
Prisiminkime keletą svarbių finansinių aspektų prieš perkant būstą, jums reikia ne tik pradinio įnašo, bet ir pinigų įrengimui, papildomiems dokumentų tvarkymams, o kur dar sugaištas laikas. Jeigu šiuo metu esate nepasirengę tam finansiškai - neturite pradinio įnašo, kuris siekia nuo kelių iki keliolikos tūstančių - nuoma pati geriausia išeitis.
Daugelis įsigyja nuosavus namus, kai pritrūksta erdvės ar pajaučia norą turėti savo asmeninį būstą. Dar kiti mano, kad tai yra puiki investicinė galimybė - taip rodo 2024 m. birželio mėn. „Luminor“ banko užsakymu atliktas „Spinter“ tyrimas.
Eksperto nuomonė: kodėl verta pirkti būstą dabar?
„Luminor“ banko Mažmeninės bankininkystės vadovas Edvinas Jurevičius pastebėjo, kad gyventojai šiuo metu būsto pirkimą vis dažniau atideda. „Pastaraisiais metais dėl padidėjusių palūkanų ir išaugusių nekilnojamojo turto (NT) kainų būsto rinkoje stebime situaciją, kai dalis klientų atideda sprendimą įsigyti NT. Vis dėlto, nuosavą būstą gera ilgalaike investicija ir toliau laiko 39 proc. Lietuvos gyventojų, toks vertinimas įprastai grindžiamas lyginant nuomos ir būsto paskolos įmokos dydžius“, - sako E. Jurevičius.
Pasak eksperto, mokėdami nuomą ilgalaikėje perspektyvoje dažnu atveju išleisite žymiai daugiau, nei mokėdami būsto paskolą. Be to, įsigijus nuosavą namą ar butą nebereikės nerimauti, kad nuomotojas bet kada gali paprašyti išsikraustyti - tai suteikia stabilumo jausmą.
Galvojant apie nuosavo būsto įsigijimą, verta turėti omenyje, kad tikėtina, jog dėl augančios NT rinkos laikui bėgant būsto vertė išaugs. „EURIBOR 6 mėn. bazinė palūkanų norma, kurią dažniausiai ir renkasi klientai, nuo aukščiausios pastarųjų metų savo reikšmės rugsėjį (4,143 proc.) sumažėjo iki 3,437 proc. šiuo metu. Taip pat, komerciniai bankai mažina savąją būsto paskolos palūkanų dalį - t. y. banko maržą, o rinkoje atsiranda vis daugiau naujų projektų. Tai rodo gerėjančią rinkos situaciją, dėl to jei svarstote įsigyti būstą - tą reikėtų daryti dabar“, - sako ekspertas.
Nuomodami įsigytą būstą galite susikurti papildomą pajamų šaltinį, kuris padės sumažinti infliacijos daromą įtaką. Pasak E. Jurevičiaus, daugelis sunerimsta pagalvoję apie infliacijos metu kylančias palūkanas. Tačiau Europos Centrinis bankas jau mažina bazines palūkanų normas.
Daugeliui svarstant, kada išauš parankus metas įsigyti nuosavą būstą, A. Zapriagajevas tvirtina, kad toks laikas yra būtent dabar. „Kadangi „Euribor“ dabar yra sukilęs, o nekilnojamojo turto pardavimai smarkiai sumažėję, tiek antrinės, tiek pirminės rinkos pardavėjai yra priversti daryti nuolaidas. Bankai nori savo klientams kompensuoti galvos skausmą dėl pakilusio „Euribor“, todėl šiuo metu siūlo ypač žemas metines palūkanų normas. Todėl jau geriau dabar keletą mėnesių sumokėti didesnę įmoką dėl padidėjusio „Euribor“, tačiau ateinančius dešimtmečius būti užsitikrinus puikias sąlygas metinei palūkanų normai.