Daugiabučių Namų Savininkų Bendrija: Kas Tai?

Daugiabučių namų savininkų bendrija - tai būdas organizuoti daugiabučio namo valdymą ir priežiūrą. Šiame straipsnyje aptarsime, kas tai yra, kaip ji veikia, kokios problemos kyla ir kokie galimi sprendimo būdai.

Teisinis Reglamentavimas ir Problemos

Nors teisinės nuostatos, reglamentuojančios daugiabučių namų bendrijų veiklą, galioja nuo 2001 m., joms pakluso tik apie 30 procentų daugiabučių namų savininkų. Likusią dalį valdo ir prižiūri savivaldybių paskirti administratoriai. Ši situacija leidžia teigti, kad butų privatizavimo procesas žengtelėjo į šalikelę. Dalis privatizuoto turto valdymo ir priežiūros funkcijų grįžo buvusiems jo valdytojams - savivaldybėms.

Susiklosčiusi daugiabučių namų valdymo ir priežiūros situacija nesiderina ir su konstitucine nuosavybės neliečiamumo nuostata. Nesuderintos Civilinio kodekso normos, kurios nustato butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės teisę ir atitinkamai - butų ir kitų patalpų savininkų teises ir pareigas.

Viename kodekso straipsnyje nustatoma, kad butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso bendrojo naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, sanitarinė techninė ir kitokia įranga. Savininkui priklausanti bendrosios dalinės nuosavybės dalis proporcinga jam nuosavybės teise priklausančio buto ar kitų patalpų naudingajam plotui. Buto ar kitos patalpos savininkas neturi teisės perduoti bendrosios dalinės nuosavybės savo dalies, taip pat atlikti kitų veiksmų, dėl kurių ta dalis perduodama atskirai nuo nuosavybės teisės į butą ar kitas patalpas. Taigi asmuo, nuosavybės teise įgijęs butą ar kitas patalpas, be išlygų tampa bendrosios nuosavybės dalininku ir atitinkamai - namo bendruomenės (bendrijos) nariu.

Kitame kodekso straipsnyje nustatoma, kad butų ir kitų patalpų savininkai bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti steigdami butų ir kitų patalpų savininkų bendriją ar sudarydami jungtinės veiklos sutartį, nežiūrint į tai, kad savininkų bendrija jau susiformavusi nuosavybės įgijimo pagrindu, pagal minėto pirmojo straipsnio nuostatas. Taip pat neįvertinant nuostatos, kad buto ar kitos patalpos savininkas neturi teisės perduoti bendrosios dalinės nuosavybės savo dalies atskirai nuo nuosavybės teisės į butą ar kitas patalpas.

ES Šalių Praktika

Pasidomėjus daugiabučių namų valdymo ir priežiūros teisiniu reguliavimu Europos Sąjungos šalyse tenka pripažinti, kad tokios situacijos niekur nėra. Europos šalyse būdinga ši praktika:

• Daugiabučio namo gyventojai gerai suvokia savo teises ir pareigas namo priežiūros ir išlaikymo klausimais.
• Atsakomybė namo priežiūros klausimais priskiriama gyventojams, t. y. butų savininkams.
• Vyrauja bendrijų modelis.
• Namą administruojančios įmonės atlieka tik administracinę funkciją.
• Savivaldybės vaidmuo keičiasi iš kontroliuojančio į šviečiamąjį.

Kiek man žinoma, namo administratorių pasirenka (samdo) gyventojai (namo bendrija), o jo nepasirinkus jį skiria teismas.

Siūlomi Teisiniai Pakeitimai

Taigi, siekiant pašalinti minėtą Civilinio kodekso straipsnių nesąryšį, būtina pakeisti jo nuostatą dėl bendrijos steigimo ar jungtinės veiklos sutarties sudarymo, nustatant, kad butų ir kitų patalpų savininkų prievolė bendrojo naudojimo objektus valdyti ir prižiūrėti įgyvendinama įstatymo nustatyta tvarka priimant sprendimą dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo organizavimo.

Atsižvelgus į tai, galiojantis Daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas turėtų būti pakeistas į Bendrojo naudojimo objektų valdymo įstatymą.

Pažymėtina, kad dar 2000 m. Konstitucinio Teismo nutarimu pirminė (1995 m.) Bendrijų įstatymo redakcija, kurioje buvo nustatyta, kad įsteigus bendriją visi namo butų savininkai tampa bendrijos nariais, neatitinka Konstitucijos 35 straipsnio nuostatos, kad niekas negali būti verčiamas priklausyti kokiai nors bendrijai ar asociacijai. Atitinkamai pakeitus šį įstatymą nustatyta, kad bendrijos nariais tampa tik steigėjai, steigiamojo susirinkimo metu sudarant pritariančiųjų bendrijos steigimui sąrašą. Jie įgyja teisę rinkti bendrijos valdymo organus, būti renkami, dalyvauti visuotiniame bendrijos narių susirinkime ir priimti sprendimus bendrosios dalinės nuosavybės valdymo ir priežiūros klausimais. O butų ir kitų patalpų savininkai, nepareiškę valios būti steigiamos bendrijos nariais, netenka dalies teisių, susijusių su bendrosios dalinės nuosavybės valdymu ir naudojimu.

Akivaizdu, kad minėtos Bendrijų įstatymo nuostatos pažeidžia Civilinio kodekso apibrėžtas butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės teisės normas. Atitinkamai ir Konstitucijos 23 straipsnį, kuris nustato, kad nuosavybė neliečiama ir jos teises saugo įstatymas.

Galiojančiam Bendrijų įstatyme nepagrįstai sutapatinamos bendrijos valdymo organų atstovaujamosios ir ūkinės finansinės veiklos funkcijos, kurioms būtinas tam tikras profesinis pasiruošimas. Jei bendrijos pirmininkas netinkamai atlieka pastarąsias funkcijas, jam taikoma administracinė atsakomybė. Ši aplinkybė yra viena iš priežasčių, dėl ko nesisteigia bendrijos.

Pagal galiojantį įstatymą, Bendrija tampa artima pastatų priežiūros įmonei, o jos pirmininkas - įmonės direktoriui. Vadovaujantis Civiliniu kodeksu, daugiabučio namo ar kitos paskirties pastato bendrija turi būti suprantama kaip jame esančių butų ir kitų patalpų savininkų visuma, susieta bendrojo naudojimo objektų bendrąja daline nuosavybe. Ji solidariai atsakinga už šių objektų valdymą bei priežiūrą ir privalo įstatymo nustatyta tvarka organizuoti bendrojo naudojimo objektų valdymą ir priežiūrą.

Tam būtinas Bendrojo naudojimo objektų valdymo įstatymas. Jame turi būti nustatyta bendrijos atstovaujamųjų organų (bendrijos valdybos ir (ar) bendrijos pirmininko) rinkimo tvarka ir kompetencija bei bendrojo naudojimo objektų administratoriaus skyrimo tvarka ir kompetencija.

Būtina pakeisti Civilinio kodekso 4.84 straipsnį, kuris reglamentuoja butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administravimą, kai šie savininkai nevykdo prievolės, susijusios su bendrojo naudojimo objektų valdymu ir administravimu.

Jame nustatyta, kad tuo atveju bendrojo naudojimo objektų administratorių skiria savivaldybės vykdomoji institucija, vadovaudamasi Vyriausybės nustatyta administratoriaus atrankos ir skyrimo tvarka. Pagal tai butų ir kitų patalpų savininkams suteikiama teisė pasirinkti administratorių, o savivaldybėms pavedama organizuoti šių savininkų balsavimą raštu ar sušaukti jų susirinkimą. Be to, savivaldybė privalo kontroliuoti paskirto administratoriaus veiklą, keisti jį, kai to pareikalauja bent dalis namo savininkų, pasibaigus penkerių metų kadencijai kartoti administratoriaus skyrimo procedūras.

Butų ir kitų patalpų savininkams belieka teisė reikšti pretenzijas savivaldybei ir jos paskirtam administratoriui dėl jiems priskirtų funkcijų vykdymo. Toks reglamentavimas sukuria lengvatines sąlygas nepareigingiems butų ir kitų patalpų savininkams, nevykdantiems įstatyminės prievolės valdyti ir prižiūrėti bendrojo naudojimo objektus, perkeliant šį rūpestį savivaldybėms ir užkraunant joms (ir mokesčių mokėtojams) solidžią finansinę ir administracinę naštą.

Atsižvelgus į tai, būtina supaprastinti ir išgryninti savivaldybės funkcijas nustatant butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administravimą, kai šie nevykdo jiems priskirtų prievolių, įteisinant atitinkamą administracinę jų atsakomybę.

Viešojo intereso aspektu aktualu aktyvizuoti savivaldybių funkcijas vykdant pastatų (įskaitant daugiabučius namus) naudojimo priežiūrą, kurią jos vykdo pagal Statybos įstatymą, užtikrindamos pastatų techninės priežiūros, naudojimo ir saugos reikalavimus.

Manau, kad yra pagrįstas teiginys, kad daugiabučių namų valdymas ir priežiūra stabtelėjo kryžkelėje. Svarbu apsispręsti, ar judėsime toliau vingiuotu ir dumblinu keliu, ar suksime į tiesų ir tvarkingą kelią.

Svarbu! Nuo 2025 m. sausio 1 d. Ikimokyklinės ugdymo įstaigos, mokymo įstaigos, kitos biudžetinės įstaigos, daugiabučių namų savininkų ir kitos paskirties pastatų bendrijos bei kitos organizacijos neteks teisės kaip paramą gauti lėšas, atitinkančias iki 1,2 procento gyventojų pajamų mokesčio dalį.

tags: #lr #daugiabuciu #namu #sajunga