Nekilnojamojo turto nuomos mokesčiai Lietuvoje: viskas, ką reikia žinoti

Kai kalbame apie nekilnojamojo turto pardavimą, dažnai susiduriama su įvairiais mokesčiais, apie kuriuos žmonės iš pradžių nežino ar nepakankamai gerai supranta. Tai gali sukelti nemažai galvos skausmo - tiek dėl neplanuotų išlaidų, tiek dėl finansinių planų perskaičiavimo. Nekilnojamojo turto mokesčiai gali būti kelių rūšių.

• Gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra dažniausiai pasitaikantis.
• Nekilnojamojo turto mokestis (NTM) - taikomas rečiau.
• Pridėtinės vertės mokestis (PVM) - retas, bet taip pat galimas mokestis, priklausomai nuo situacijos.

Šiame straipsnyje plačiau aptarsime fizinių asmenų nekilnojamojo turto nuomos pajamų apmokestinimą gyventojų pajamų mokesčiu (GPM).

Kaip apskaičiuojamas GPM parduodant nekilnojamąjį turtą?

Principas yra tas pats, GMP sudaro 15 % nuo įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumo. Pavyzdžiui: įsigijote butą už 70 000 EUR ir pardavėte už 80 000 EUR. Jei nuo įsigijimo praėjo daugiau nei 10 metų - GPM mokėti nereikės.

Svarbu nepamiršti, kad iš įsigijimo-pardavimo kainų skirtumo galima atimti išlaidas, patirtas turtui įrengti ar remontuoti. Pavyzdys: butą pirkote už 70 000 EUR, investavote 5 000 EUR į remontą, ir pardavėte už 80 000 EUR. Mokesčių skaičiavimas lieka toks pats - GPM bus taikomas nuo įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumo.

Iš esmės nesvarbu, kaip Jūs įsigijote nekilnojamą turtą - pirkote, paveldėjote ar gavote dovanų. Esmė - įsigijimo kaina. Paveldėto ar dovanoto turto atveju, įsigijimo kaina nustatoma pagal notaro nurodytą rinkos kainą. Deja, dažniausiai ši vertė neturi nieko bendro su realia rinkos verte ir yra ženkliai mažesnė.

Išimtys, kai GPM mokėti nereikia:

• 10 metų terminas. Jei nuo nekilnojamo turto įsigijimo praėjo 10 ir daugiau metų, GPM mokėti nereikia. Jokių papildomų sąlygų, tampa visiškai nesvarbu, kiek mokėjote tuomet ir už kiek parduodate šiandien. Terminas skaičiuojamas dienos tikslumu, todėl atkreipkite dėmesį, kada tiksliai įsigijote savo turtą.
• 2 metus deklaruota gyvenamoji vieta. Jei paskutinius du metus (arba daugiau) Jūs nenutraukiamai deklaravote savo gyvenamąją vietą bute/name, kurį nusprendėte dabar parduoti, GPM mokėti taip pat nereikės.
• Gyvenamoji vieta deklaruota mažiau, nei du metai. Jei prieš parduodant savo būstą, ten deklaravote savo gyvenamąją vietą mažiau nei du metus (nesvarbu, tai metai, mėnuo ar savaitė), Jūs taip pat galite nemokėti GPM, jei per artimiausius metus (nuo pardavimo sandorio dienos) nusipirksite kitą būstą ir ten deklaruosite savo gyvenamąją vietą. Nedetalizuojama ar tai bus pigesnis ar brangesnis turtas, taip pat kiek laiko ten deklaruosite gyvenamąją vietą.

Jei vis dėlto Jūsų atvejis neatitinka nei vienos iš minėtų išimčių, reikėtų pagalvoti apie GPM mažinimą, kadangi įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumas dar nereiškia, jog tai grynas pelnas.

Nekilnojamojo turto nuomos apmokestinimas

Nekilnojamo turto nuoma yra taip pat ekonominė veikla, todėl turi būti apmokestinama. Pagrindinė taisyklė labai paprasta - reikia sumokėti GPM nuo visų pajamų už nuomą.

GPM gali būti taikomas ne tik pardavimo metu, bet ir gavus dovaną. Paveldėjus turtą, kurio vertė neviršija 150 000 EUR, taikomas 5 % tarifas. Nuomos atveju GPM taikomas nuo gautų pajamų. Norint išvengti GPM, galima įsigyti verslo liudijimą.

Gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuoma

Jeigu gyventojai nuomoja gyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą, tokio turto nuoma nelaikoma individualia veikla, jos registruoti nereikia. Gautos pajamos apmokestinamos dviem būdais:

• Sumokėti 15 proc. pajamų mokestį nuo gautų nuomos pajamų.
• Įsigyti verslo liudijimą.

Gautas pajamas apmokestinant pirmuoju variantu, pajamos deklaruojamos Metinėje pajamų deklaracijoje GPM311 ir mokestis sumokamas metams pasibaigus iki kitų metų gegužės 1 dienos. Kadangi ši veikla nelaikoma individualia, gyventojas negali gautų pajamų mažinti patirtomis išlaidomis ar 30 proc., taip pat negali taikyti mokesčio kredito ir mokėti 5-15 proc. pajamų mokesčio.

Kalbant apie antrąjį variantą, kai įsigyjamas verslo liudijimas, nustatyto fiksuoto dydžio pajamų mokestis sumokamas savivaldybei ir kasmet gali keistis. Fiksuoto dydžio pajamų mokesčiu gali būti apmokestinamos 45 tūkst. Eur per mokestinį laikotarpį neviršijančios nekilnojamojo turto objekto nuomos pajamos (kai nuomojami keli objektai, pajamos sudedamos). Jei turto nuomos pajamos viršija 45 tūkst. Eur, viršijanti gautų pajamų dalis apmokestinama 15 proc. pajamų mokesčio tarifu.

Svarbu žinoti, jog kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui privaloma įsigyti po atskirą verslo liudijimą. Pagal verslo liudijimą gyventojai negali nuomoti gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto įmonėms, turto nuomos pajamas galima gauti tik iš fizinių asmenų.

Gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuoma schema

Negyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuoma

Jeigu gyventojai nuomoja negyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą (pvz., gamybinius pastatus, žemę), tokio turto nuoma nelaikoma individualia veikla ir jos registruoti nereikia. Gautos turto nuomos pajamos apmokestinamos 15 proc. pajamų mokesčio tarifu.

Svarbu žinoti, jog pajamų mokesčio apskaičiavimas, deklaravimas ir sumokėjimas priklauso nuo to, kam nekilnojamas turtas nuomojamas:

• Jei turtas nuomojamas fiziniams asmenims (vykdantiems individualią veiklą ir išsinuomotas turtas naudojamas veiklai vykdyti), tokio turto nuoma priskiriama A klasės pajamoms ir nuo išmokamos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo fizinis asmuo (nuomininkas).
• Jei turtas nuomojamas juridiniams asmenims (įmonėms), išmokos priskiriamos A klasės pajamoms ir nuo išmokamos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo turtą išsinuomojusi įmonė (nuomininkas).
• Jei turtas nuomojamas fiziniams asmenims (gyventojams), kurie išsinuomotą turtą naudos asmeninėms reikmėms, tokio turto nuoma priskiriama B klasės pajamoms ir apskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo pajamas gavęs gyventojas (nuomotojas).

Išmokėjus A klasės pajamas, turtą išsinuomojusi įmonė arba gyventojas (vykdantis individualią veiklą ir naudojantis tą turtą veiklai vykdyti) privalo pateikti Valstybinei mokesčių inspekcijai formą GPM313 iki kito mėnesio 15 dienos. Metams pasibaigus, privaloma pateikti formą GPM312 iki kitų kalendorinių metų vasario 15 dienos.

Kai už nuomojamą turtą išmokamos B klasės pajamos, apskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti pajamų mokestį privalo pajamų gavęs gyventojas (nuomotojas).

Verslo liudijimas: ar verta rinktis?

Vienas iš būdų išvengti GPM - įsigyti verslo liudijimą. Verslo liudijimas - tai pažyma, patvirtinanti, kad asmuo yra sumokėjęs tam tikro dydžio mokestį ir gali verstis tam tikrą veiklą - mūsų atveju NT nuomos veikla.

Verslo liudijimo kainos skiriasi priklausomai nuo savivaldybės, kurioje vykdoma veikla ir yra perskaičiuojamos kiekvienais metais.

Nuo 2020 liepos 1 d. gyventojai privalo įsigyti atskirą verslo liudijimą kiekvienam nuomojamam objektui. Jei Jūs nuomojate du butus Vilniuje, už kiekvieną gaunate po 250 Eur per mėnesį, bendrai 500 Eur per mėnesį arba 6.000 Eur per metus, atitinkamai GPM per metus sudarytų 15 % nuo 6.000 Eur arba 900 Eur.

Pavyzdžiui: Butas nuomojamas Vilniuje už 500 Eur per mėnesį arba 6.000 Eur per metus, atitinkamai GPM per metus sudarytų 15 % nuo 6.000 Eur arba 900 Eur.

Iki 2025 m. dažnai pasverdavome, ar verta rinktis verslo liudijimą. Nuo 2026 m., didėjant progresijai, verslo liudijimas daugeliu atvejų gali būti palankesnis, jei atitinka sąlygas. Pavyzdžiui jei nuomojate daug butų verslo liudijimas gali būti paprastesnis ir pigesnis variantas. Turite išsipirkti tik verslo liudijimų, kiek nuomojate gyvenamosios paskirties nekilnojamo turto objektų, bet nepamirškite skaičiuoti.

Jei Vilniaus mieste nuomojate vienam fiziniam asmeniui visus metus ir gaunate stabilias pajamas, didesnes, nei 4650 eurų (po 380 eur. per mėnesį), labiau apsimoka verslo liudijimas. Jei per metus iš nuomos gaunate mažiau, nei 4650 eurų pajamų, tada labiau apsimoka mokėti GPM. Panašiai ir su kitais didmiesčiais. Rajonuose verslo liudijimo nauda yra akivaizdi.

Taip pat legali sutartis labai padeda, jei kyla ginčas tarp nuomotojo ir nuomininko, jei reikalinga pagalba dėl iškraustymo ar skolų padengimo.

Kitos svarbios nuomos apmokestinimo taisyklės

• Trumpalaikė nuoma - PVM objektas. Gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuoma PVM neapmokestinama, jei nuoma yra ilgesnė negu 2 mėnesiai. Bet jei gyventojai teikia gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuomą, trumpesnę negu 2 mėnesiai, arba nuomoja garažus ir pan., tai gautas atlygis traukiamas į 45 000 Eur sumą.
• Atsiskaitymai. Jei bendra nuomos sutarties suma viršija 5000 eurų, visi mokėjimai už nuomą privalo būti atliekami bankiniu pavedimu. Atsiskaitymas grynais pinigais tokiu atveju yra draudžiamas. Ši taisyklė taikoma kiekvienam mokėjimui, neatsižvelgiant į jo dydį.
• Deklaracijos. Jei atsiskaitymai už patalpų nuomą vyksta kartą per mėnesį, deklaracija GPM313 teikiama už praėjusį mėnesį iki einamojo mėnesio 15 dienos. Be mėnesinių deklaracijų, visa bendra kalendorinių metų nuomos suma deklaruojama metinėje deklaracijoje GPM312. Metinė deklaracija GPM312 teikiama iki kitų metų vasario 15 dienos.

Apibendrinant, kiekviena situacija yra unikali, todėl svarbu atidžiai apskaičiuoti, kuris variantas jums naudingesnis, ar tai būtų mokestis už pardavimą, dovanojimą, paveldėjimą, ar nuomą.

Daugiausia problemų su nuoma kyla ne dėl tarifų, o dėl prastų sutarčių. Kai jose neaiškiai apibrėžta, kas ką daro, kas ką išskaičiuoja ir kas ką sumoka, konfliktai ir delspinigiai - tik laiko klausimas.

tags: #mainai #nuomojant #nekilnijama #turta