Būsto paklausa Lietuvoje yra didesnė nei bet kada. Nesunku pastebėti, kad visus poreikius pateisinantis būstas yra viena didžiausių kone bet kurio žmogaus svajonių. Atėjo laikas keisti būstą ar darbo ofisą? Ilgai gyvenote namuose kuriuos nusprendėte pakeisti į naują būstą? Naujovės - visada geras sprendimas.
Pirmas būstas - tai daugiau nei sandoris. Tai vienas pirmųjų rimtesnių žingsnių gyvenimo pradžioje. Ir natūralu, kad jį lydi tiek entuziazmas, tiek krūva nežinomybės. Pirkti ar nuomotis? Ar jau „užtenka“ pinigų? Kur ieškoti? Ką vertinti? O jei suklysiu? Patikėkite, kelti šiuos klausimus yra normalu. Todėl šiame tekste - glaustai ir aiškiai aptarsiu, ką svarbu žinoti prieš perkant savo pirmąjį būstą.
Nusistatykite tikslą: kodėl norite įsigyti būstą?
Prieš dairantis konkrečių variantų ar skaičiuojant banko paskolą, svarbiausia sau nuoširdžiai atsakyti: „Kodėl man reikia šio būsto?“ Skamba paprastai, bet nuo atsakymo priklauso labai daug: vieta, kvadratūra, išplanavimas, net finansinė logika.
Tai būstas tik jums? Porai? Su perspektyva šeimai? Trumpam, keliems metams, ilgam laikotarpiui? O gal galvojate ne tik apie gyvenimą šiame būste, bet ir apie tai, kad jis galėtų būti puikia investicija ir, laikui bėgant, įgauti vertę?
Jei tai tik jūsų pirmasis „gyvenimo taškas“ mieste, kuriame bandote įsitvirtinti - svarbu, kad butas būtų likvidus: lengvai parduodamas, gerai nuomojamas. Jei planuojate gyventi jame su antra puse, galbūt aktuali ne tik erdvė, bet ir privatesnės zonos, patogus darbo iš namų kampas, jaukesnė aplinka. O jeigu jau galvojate apie šeimą, visai kitą reikšmę įgauna lokacija (darželiai, mokyklos, parkai), žaidimų aikštelės kieme, saugi aplinka, kaimynystė.
Dar viena svarbi dedamoji - investicinis momentas. Nekilnojamasis turtas Lietuvoje per paskutinius 20 metų, nepaisant visų krizių, brango. Ir net jei svyruoja trumpuoju laikotarpiu, ilguoju - dažnai tampa ne tik gyvenimo baze, bet ir finansiniu saugikliu. Tad jei pasirinksite tinkamą vietą, logišką planą, būstą su paklausa - tai gali būti ir pirmas žingsnis į asmeninį finansinį stabilumą.
Taigi, mano patarimas būtų toks: rinkdamiesi būstą, nebijokite apgalvoti kelių žingsnių į priekį. Gal šiandien jums ir tinka vieno kambario butas centre, bet po metų bus nepatogu. O gal atokiau nuo centro esantis dviejų kambarių variantas, kuris šiandien atrodo kiek nuobodus, ilgainiui pasirodys kur kas vertingesnis - tiek gyvenimui, tiek kaip investicija.
Trumpai tariant - ne viskas, kas atrodo „gražu dabar“, bus patogu po metų ar pelninga po penkerių. Geriausi sprendimai gimsta tada, kai sugebate suderinti šios dienos poreikius su rytojaus vizija.
Įsivertinkite, kiek iš tikrųjų sau galite leisti
Prieš perkant pirmąjį būstą, itin svarbu įsivertinti savo realų biudžetą. Tai reiškia, kad būtina ne tik išsiaiškinti kokią paskolą duotų bankas, bet ir išsiaiškinti, kiek turite santaupų (pradiniam įnašui, notaro išlaidoms, baldams, smulkmenoms ir kt.). Taip pat svarbu išsigryninti, kiek pinigų galėtumėte skirti mėnesinei įmokai, nenuskriausdami savęs finansiškai.
Ne ką mažiau svarbu pinigus apsiskaičiuoti taip, kad liktų „pagalvė“ nenumatytiems atvejams. Juk nesinori likti be jokių santaupų susirgus, netekus darbo ir pan.
Supraskite, kad skelbimų kainos - ne visada tikrosios rinkos kainos
Skelbimuose rašomos kainos dažnai yra norimos, o ne realiai gaunamos. Tikra rinkos vertė atsiskleidžia per laiką - kai objektas arba greitai nuperkamas, arba stovi mėnesių mėnesius.
Todėl mano patarimas jums: stebėkite ne tik kainą, bet ir kiek laiko skelbimas aktyvus, ar kaina buvo mažinta, kiek kontaktų skelbimas renka. Tai padės suprasti, kuo rinka „kvėpuoja“.
Dar geriau - pasikalbėkite su NT brokeriu ar pažįstamu, kuris neseniai pirko / pardavė. „Gyvas“ pavyzdys - geriausia informacija.
Į ką atkreipti dėmesį renkantis būstą?
Tikras būsto rinkimasis prasideda ne nuo skelbimų, o nuo realių apžiūrų. Kol patys neaplankote skirtingų būstų, tol neįmanoma iki galo suprasti, kas jums tinka ir patinka. Kartais būstas, kuris skelbime atrodė idealiai, gyvai visiškai „nepaeina“. O kartais - priešingai: variantas, kurio nelabai norėjosi važiuoti žiūrėti, palieka stipriausią įspūdį.
Todėl verta eiti, žiūrėti, lyginti. Tik taip formuojasi tikras supratimas, o ne teorinis vaizdas. Būtent šio proceso metu paaiškėja, kokie kriterijai jums iš tiesų svarbūs.
Įsivertinkite:
- Lokaciją - ar arti darbas / miesto centras, ar patogus viešasis transportas, ar lengva parkuotis;
- Būklę - ar nereikės kapitalinio remonto, kaip atrodo laiptinė, ar tvarkinga aplinka;
- Išplanavimą - ar logiškai išdėstytos erdvės, ar užtenka natūralios šviesos, ar netrukdo kaimynai;
- Kaimynystę - tai, ko nenurodys joks skelbimas ar dokumentai.
Patarimas: apsilankyk skirtingu paros metu - dieną, vakare, savaitgalį. Kartais tik vėlai vakare galima suprasti, kad kiemas tampa parkavimo košmaru arba viskas girdisi kiaurai sienas.
Vertinkite objektyviai, nesiremkite vien emocijomis
Kai atrandate „tą vienintelį“ būstą, kyla noras „griebti“ jį čia ir dabar. Tačiau būtent čia verta stabtelėti ir pasitikrinti:
- Ar tai tikrai jums priimtina finansiškai?
- Ar nėra „red flag-ų“, kurių pradžioje tiesiog nenorite matyti?
- Ar būtumėte laimingas šiame būste po metų? Po trejų? Dešimties?
Beje, į antrą būsto apžiūrą verta pasikviesti profesionalą ar artimą žmogų, kad jis be „rožinių akinių“ pasižiūrėtų į būstą. Po visko, aptarkite su šiuo asmeniu jums svarbiausius niuansus, atvirai išklausykite jo pastebėjimus, įžvalgas. Žvilgsnis iš šono šalta galva gali labai padėti priimant galutinį sprendimą.
Kaip vyksta visas būsto pirkimo procesas?
Visas pirkimo procesas yra aprašytas kitame mano straipsnyje, jį rasite čia.
Jei trumpai: radę norimą variantą, deratės, susitariate dėl visų sąlygų, pasirašote preliminarią sutartį, atliekate turto vertinimą (jei perkate su kreditu), gaunate banko finansavimą (jei reikia), ir einate pas notarą. Po to - registras, perdavimo aktas, raktai…. Ir butas jūsų!
Būtina turėti:
- Gerą turto vertintoją;
- Profesionalų notarą;
- Nešališką specialistą (pvz. nepriklausomas brokeris ar teisininkas pravers tuo atveju, jei kyla abejonių).
Visi be išimties specialistai akcentuoja, kad būstą reikia rinktis pagal poreikį ir pirkti ne tada, kada visi perka, kaip tai vyko, pavyzdžiui, 2020 m. pabaigoje ir 2021-aisiais, o tada kai yra toks poreikis bei galimybės.
Pagrindiniai 9 žingsniai įsigyjant būstą su kreditu:
- Turto išsirinkimas ir apžiūra. Pradėjus ieškoti būsto, būtina neskubėti ir aplankyti bent 5 projektus. Reikia patikrinti ne tik, ar turtas atitinka dabarties poreikius, bet ir susirasti kuo daugiau informacijos apie plėtojamų projektų privalumus.
- Finansinės galimybės. Planuodami biudžetą nusistatykite mažiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą, ir didžiausią, kurios negalite viršyti. Itin svarbu pagalvoti apie pradinį įnašą.
- Planuojamo įsigyti būsto dokumentai. Svarbi ne tik faktinė būsto būklė, bet ir jo teisinė registracija, tad prašykite pardavėjo pateikti Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašą, turto įsigijimą patvirtinančius dokumentus, kadastrinę bylą, informuoti apie turto nuosavybės formą.
- Sandorio šalys. Įsidėmėkite, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais.
- Preliminarioji sutartis. Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. Visada ją sudarykite.
- Pagrindinė sutartis. Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis. Pirmiausia, dokumentus notarui turi pateikti turto savininkas, kad notaras gautų jo sutikimą turto duomenų tikrinimui.
- Hipotekos sutartis. Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga.
- Galutinis atsiskaitymas. Šis nepelnytai užmirštas žingsnis yra labai svarbus, nes ateityje gali turėti pasekmių. Pirkėjui galutinai ir tinkamai atsiskaičius su pardavėju, pardavėjas turi tai patvirtinti.
- Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas. Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus (raktus, pultelius ar pan.) ir skaitiklių rodmenis. Taip pat reikia nepamiršti savo vardu sudaryti sutartis su komunalinių paslaugų įmonėmis.
Klaidų, perkant būstą, galima išvengti, jei:
- Įsitikinsite, kad perkate tuos namus, kurių iš tiesų norite, o ne tuos, kurių gera kaina.
- Pirmiausia pasitikrinsite savo kreditingumą.
- Įvertinsite savo perkamąją galią ir apibrėžite vietą, kur norite ieškoti turto.
Esminiai dalykai, kuriuos reikia žinoti prieš buto pirkimą:
- Jūsų finansinių galimybių bei poreikių išsiaiškinimas.
- Naujo jūsų turto paieška bei jūsų senojo turo pardavimas.
- Nekilnojamojo turto vertinimas.
- Paskolos - kredito gavimas.
- Sandoris.
- Jūsų naujo būsto įregistravimas.
Klausimai apie būsto būklę:
- Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
- Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga?
- Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
- Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
- Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
- Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
- Ar nėra pelėsio?
Klausimynas renkantis būstą su daline apdaila:
- Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą?
- Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
- Ar būstas tinkamai apšiltintas?
- Ar yra garso izoliacija?
- Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
- Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
- Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?
Klausimai apie dokumentus ir sandorio eigą:
- Per kiek laiko bus paruošti pardavimui būtini dokumentai?
- Kaip bus dalijamos notarinės išlaidos?
- Ar yra bendrasavininkų, įsiskolinimų, arešto ar kitų veiksnių, galinčių apsunkinti ar prailginti būsto pardavimo eigą?
- Per kokį terminą senieji savininkai apleis jau įsigytą būstą?