Paskutiniu metu viena karščiausių temų, susijusių su nekilnojamuoju turtu (NT), tapo būsto įperkamumas. Dar visai neseniai Vilnius galėjo didžiuotis vienomis geriausių sąlygų įsigyti būstą Europoje. Tačiau NT įperkamumo rodiklį vertinantis bankas „Swedbank“ neseniai paskaičiavo, jog įperkamumo rodiklis Vilniaus būsto rinkoje nukrito į 2009 m. lygį, o esminėmis priežastimis įvardijama palūkanų normos bei būsto kainų augimas. Iš vienos pusės, įperkamumas dar nėra toks prastas, koks buvo 2007-2008 m., kai buvo susiformavęs kainų burbulas, tačiau tokio prasto įperkamumo nebuvo jau 13 metų.
Pavyzdžiui, jei 2007-2008 m. vidutinio dydžio būsto Vilniuje įsigyjimui ir mėnesinei paskolos įmokai namų ūkiui reikėjo skirti net apie 60 proc. savo mėnesio pajamų, tai 2009 m. - jau apie 37 proc., o 2022 m. - tik apie 17,4 proc. Tuo tarpu 2023 m. vėl reikia daugiau - apie 37 proc. Vertinant būsto įperkamumą tik per būsto kainų ir atlyginimų santykį ir neatsižvelgiant į bazinę palūkanų normą, įperkamumas siekia 2018 m. lygį.
Sumažinti statybinių medžiagų ir darbų kainų ar Euribor palūkanų įtaką galimybės yra ribotos, nes jas veikia globalūs veiksniai. Tačiau verta kalbėti apie vienos iš savikainos dedamųjų - biurokratijos - įtaką.
Biurokratijos Įtaka Būsto Kainoms
Kol biurokratija formuoja taisykles ir tikslina procesus, ji kuria vertę. Biurokratija pasireiškia daugeliu būdų. Per 3-5 praėjusius metus daugiausiai įtakos būsto kainai turėjo techniniai reikalavimai būsto tvarumui ir energinei klasei, kurie gali būti vertinami kaip kuriantys tvaresnę ateitį bei užtikrinantys būsto efektyvumą. Šie reikalavimai Lietuvoje yra ypatingai aukšti, aukštesni nei didelėje dalyje kitų Vakarų šalių.
Pernai įsigaliojęs valstybinės žemės įstatymas valstybinius sklypus galėjo pabranginti 75 proc., o taip pat, tikėtina, paveikė ir privačių sklypų kainą. Sklypų kainos Vilniuje neretai vertinamos milijoninėmis sumomis. Esu skaičiavęs, kad prie vidutinės klasės, 50 kv. m ploto būsto kainos tai gali pridėti 15-25 tūkst. eurų. Toliau - savivaldybių infrastruktūros mokestis, kuris Vilniuje svyruoja nuo 16 iki 100 eurų kiekvienam statomam kvadratiniam metrui.
Man aiškiausiai „biurokratijos mokestis“ matosi statybų leidimo NT projektui išdavimo etape. Vilniuje per daugiau nei 10 metų, kuriuos dirbu su nekilnojamuoju turtu atsirado tiek naujų reikalavimų ir taisyklių, kad šis žingsnis pailgėjo nuo 6-12 iki 12-36 mėnesių, t. y. du ir daugiau kartų. Pavyzdžiui imkime būsto projektą Žirmūnuose, greta Šiaurės miestelio ar Naujamiestyje, kitame miegamajame rajone netoli centro. Tipinis projektas Vilniuje sudaro apie 100 butų, tai yra apie 5 tūkst. kv. m būstų ploto. Jam reikalingas sklypas minėtoje lokacijoje galėtų kainuoti apie 2,5 mln. eurų.
Sklypui įsigyti reikia paskolos arba nuosavo kapitalo. Paskolos, dėl Euribor augimo yra pabrangusios, o nuosavo kapitalo kaina šiandien sudaro mažiausiai 15 proc. Dėl didesnės rizikos, brangiau kainuoja ir nuosavas kapitalas. Taigi, jei vidutiniškai statybų leidimo išdavimas pailgėjo 9 mėnesiais, už sklypą per juos reikia sumokėti 2 500 000 x 15 proc. x 9 mėn. (arba 0,75 metų) = 281 250 Eur visam projektui. Gal tai nėra labai didelė suma, bet buitinė technika už tiek jau gali ir išeiti.
Tačiau tai - dar ne viskas. Prie projekto statybų leidimo išdavimo etape dirba daug žmonių: 2-3 žmonės projekto plėtros įmonėje ir 3-4 architektai bei projektuotojai - vidutiniškai, apie 6 žmones. Sakykime, jų mėnesinis darbo užmokestis yra apie 2 500 Eurų „į rankas“, „ant popieriaus“ - apie 4 205 Eur. Per 9 mėn. suma sudarys 4 205 x 6 žmonės x 9 mėn. = 227 070 Eur. Ir čia dar ne viskas, darbo užmokestis nėra vieninteliai kaštai: reikia skaičiuoti biuro nuomą, darbo priemones, atostogas, mokymus, šventes, aptarnavimo kaštus (administravimą, buhalteriją, vadovus ir pan.). Pratikoje darbo vietos kainą reikia dauginti maždaug iš 1,5. Svarbų vaidmenį atlieka ir teisininkai; jų paslaugos per mėn. kainuoja vidutiniškai apie 3 000 Eur. Viso gausis tokia suma: 340 605 + 27 000 = 367 605 Eur visam projektui arba 3 676,05 Eur vienam butui.
Atkreipiu dėmesį, kad šiame „biurokratijos mokesčio“ pavyzdyje skaičiuoju ne visą biurokratijos kaina, o tik papildomus per pastaruosius kelis metus prailgėjusių statybos leidimų išdavimo terminų kaštus. Nuo kitų metų įsigaliosiantis reikalavimas notarinius sandorius su klientais pasirašyti registravus projekte 100 proc. baigtumą (šiuo metu galioja 80 proc. Įprastai, projekto užbaigimas nuo 80 iki 100 proc. taip pat trunka apie pusę metų. Ir, kas svarbiausia, tiek trunka ne fiziniai darbai, o antras biurokratijos raundas - pastatų baigtumo pridavimas, įvairūs derinimai ir t.t. Tuo metu pirkėjai jau galėtų vykdyti savo namų įrengimą, tačiau turės laukti kelis mėnesius, kol tvarkoma dokumentacija.
Šiame etape kintamųjų yra daugiau nei anksčiau aptartame pavyzdyje, statybų leidimo išdavimo metu. Tačiau, net jei vertintume, kad sąnaudos sudarys tiek pat - dar bent 433 tūkst. eurų (per 6 mėn. - 187 500 Eur paskolos palūkanų ar kapitalo kaštų ir 245 070 Eur darbuotojų kaštų.) - tai, santūriai skaičiuojant, sudarys 7,2 proc. Na, o tokia suma sumažėjus paskolai (nuo 150 000 iki 139 186 Eur), mokant 6,13 proc. bendros paskolos metinę normą, per 30 m. „Biurokratijos mokesčių“ yra ir daugiau.
Siūlau įvesti vieną labai paprastą taisyklę: prieš išleidžiant įstatymą ar naują reguliavimą, visada vertinti, kiek tai padidins būsto kainą. Jei tokiu būdu pavyktų biurokratiją sumažinti, o ne nuolat didinti, valstybinėms institucijoms vieningai bei kartu su verslu siekiant gerinti biurokratinio aparato efektyvumą, būtų įmanoma padidinti ir būsto įperkamumą. Tai pagerintų ne tik Vilniaus ir visos Lietuvos gyventojų sąlygas, bet ir padidintų miesto bei šalies konkurencingumą.
Esu LNTPA valdybos narys, todėl dažnai tenka bendrauti su įvairių institucijų tarnautojais - nuo specialistų iki merų bei ministrų. Pastebiu, kad jie dažnai neįvertina ir nesupranta, kad kiekviena papildoma procedūra ar reikalavimas kainuoja. Ir kainuoja daug, nes, kaip sakoma, laikas - pinigai.
BŪSTO PIRKIMO PROCESAS (SU BŪSTO KREDITU)
Daugiabučių Namų Priežiūros Kainos
DNSB „Lemtingas skrydis“ Atvejis Šilutėje
DNSB „Lemtingas skrydis“ - savo lemtingą „skrydį“ padarė. Kaip sakė jos pirmininkas Viktoras Bučius, juos šiurpino UAB „Šilutės būstas“ teikiamų paslaugų kainos. Iki šiol jie dar nėra atgavę dalies namo dokumentų, kuriuos jiems turėjo atiduoti iki 2016 metų gruodžio 22 dienos. Dariaus ir Girėno gatvėje 22 numeriu pažymėto namo pirmininkas sako, kad daugelis turėtų pagalvoti apie bendrijų įkūrimą, mat „Šilutės būstas“ teikia paslaugas „auksinėmis“ kainomis. Pašnekovas tikina, kad „Šilutės būsto“ įkainiai tiesiog kelia šiurpą.
Pavyzdžiui, dar praėjusių metų gegužę buvo tvarkomas namo stogas. Darbai objekte truko 36 minutes, atvykimas į darbo vietą truko 14 minučių. Iš viso sugaišta 50 minučių. Taip rašoma darbų atlikimo akte. Už padarytus darbus teko sumokėti 201,18 eurą ir dar pridėtinės vertės 21procento mokestį. Buvo atliktas viršutinio stogo dangos siūlių sandarinimo remontas. Atskiros dangos buvo padengtos bitumine mastika - nebrangiu naftos subproduktu.
Anot jo, stebina ir daugybė kitų paslaugų įkainių. Pavyzdžiui, ant namo šilumos punkto durų paprastos pakabinamos spynos įkabinimas, pavadintas spynos montavimu, atsiėjo 20,92. Visos kainos nurodytos be PVM. Namo gyventojams šios spynos įkabinimas kainavo 20,92 eurų ir PVM. Name atliktas ir tarpblokinių siūlių chermetizavimas. Už tai teko sumokėti 455 eurus. Už atliktus darbus iki šiol su namo gyventojais neatsiskaityta - nepateiktas joks darbų atlikimo aktas. Bet to, siūlės taip ir liko cemento spalvos, niekas jų neuždažė.
Įdomus ir vėliavos iškabinimo valstybinių švenčių dienomis mokestis - 8,69 eurai. Gyventojai stebisi - kodėl jis toks didelis. Pasak jų, buvo tokių švenčių, kuomet trispalvė taip ir nesuplevėsavo. Namo pirmininkas stebisi ir paslauga, kuri vadinasi „Bendro naudojimo elektros skaitiklių rodmenų nurašymas“. Pašnekovas neabejoja, kad kainos ir likusių teikiamų paslaugų „ kosminės“.
„Šilutės Būsto“ Atsakymas Dėl Kainų
„Šilutės būsto“ vadovas Marius Stankus teigė, kad visi likučiai su bendrija yra suderinti, o buhalterija įpareigota juos pervesti. Tačiau atgalinio ryšio iš buhalterijos nesulaukė. „Visi žmonės ir gali klysti. Paklausėme ir apie įkainius? Kodėl, kad ir spynos įkabinimas - tokia nepigi paslauga? „Šnekėjomės su namo gyventojais. Viską aiškinome ir išsiaiškinome, todėl nesiruošiame spaudai viešai dar sykį aiškinti“, - tęsė pokalbį pašnekovas.
O tai kaip su tais įkainiais, kas juos tokius sugalvojo? „Yra valstybiniai įkainiai. Sakau -tiems žmonėms ir už dyką viskas bus brangu. Aš per spaudą neisiu viešai, nebesikank...“
„Mano Būstas“ Mažina Kainas
Visapusę daugiabučių namų priežiūrą vykdanti įmonė „Mano BŪSTAS“ mažina tam tikrų darbų kainas. Toks sprendimas priimtas peržiūrėjus vidinius resursus, situaciją rinkoje bei atrinkus kokybiškas paslaugas už priimtiną kainą teikiančius rangovus. Bendrovė nuo gegužės pradžios perpus mažina tokių darbų kaip lempučių bendrojo naudojimo patalpose keitimas ir smulkių remontų darbų gyventojų butuose įkainius.
Nuo gegužės standartinių lempučių keitimas su medžiagomis bendrojo naudojimo patalpose įmonės klientams kainuos tik 9,99 eur. ir bus 45 proc. Tuo metu esminius avarinius darbus bute, tokius kaip maišytuvo keitimas, klozeto remontas, šalto vandens skaitiklio, santechninių žarnelių, ventilių keitimas ir kt. įmonė atliks net 49 proc. pigiau. Šių darbų valandos įkainis sieks tik 29,9 eur. Lempučių keitimas bendrojo naudojimo patalpose ir avariniai darbai butuose yra pakankamai dažna paslauga, kurios prašo klientai. Vien pernai tokių registracijų buvo apie 6 tūkst.
Anot bendrovės, lempučių keitimas bendrojo naudojimo patalpose ir avariniai darbai butuose yra pakankamai dažna paslauga, kurios prašo klientai. Balandžio pradžioje įmonė paskelbė, kad nutraukia sutartis su dalimi rangovų, kurie galėjo manipuliuoti pernelyg didelėmis darbų kainomis. M. „Vis didesnė dalis gyventojų susiduria infliacijos pasekmėmis, kuomet įprastinių paslaugų įperkamumas tampa vis sudėtingesnis. Tuo dažnai bando pasinaudoti kai kurie rinkos dalyviai, veiklą vykdantys nebūtinai skaidriai bei dirbtinai sumažindami tam tikrų darbų kainas, kurias pateikia kaip savo pranašumą prieš kitus, nors iš tikrųjų yra visai kitaip. Suprasdami situacijos rimtumą ir siekdami apsaugoti klientus, į tai pažiūrėjome nestandartiniu būdu - ne tik sumažinome kainas už darbus, bet ir peržiūrėjome savo partnerių, rangovų gretas“, - sako M.„Su kai kuriais partneriais turėjome nutraukti sutartis, tačiau sulaukėme naujų, kurių kainodara, darbų kokybė - gerokai priimtinesnė ne tik mums, bet ir mūsų klientams.
Kitos Naujovės Ir Pokyčiai
Nuo sausio minimali mėnesinė alga (MMA) didės 10 proc. arba 84 eurais, iki 924 eurų neatskaičius mokesčių. Minimalusis valandinis atlygis bus didinamas iki 5,65 euro vietoje dabar nustatyto 5,14 euro neatskaičius mokesčių. Minimalus valandinis atlygis didėja 0,51 euro, arba apie 10 proc.
Nuo sausio neapmokestinamasis pajamų dydis (NPD) Lietuvoje didės 20 proc., arba 122 eurais - iki 747 eurų. Dėl tokių pokyčių daugiau pajamų „į rankas“ gaus žmonės, uždirbantys iki 2 167 eurų per mėnesį „ant popieriaus“, arba vieną 2024 metams planuojamą vidutinį darbo užmokestį (VDU). Žmonių, uždirbančių MMA, pajamos „į rankas“ padidės 75,22 euro: 50,82 euro - dėl MMA didinimo, 24,4 euro - dėl NPD didinimo.
Vidutinė senatvės pensija, turint būtinąjį stažą, kitais metais augs 70 eurų - iki 644 eurų, o be būtinojo stažo - pasieks 605 eurus (didės 66 eurais).
Didės valstybės skatinamosios įmokos kaupiantiesiems antros pakopos pensijų fonde. Į antrosios pakopos pensijų fondą įmokas perveda asmens darbdavys ir papildomai prisideda valstybė. Kas mėnesį į pensijų fondą pervedama 3 proc. asmens atlyginimo prieš mokesčius ir 1,5 proc. vidutinio šalies darbo užmokesčio skatinamoji įmoka iš valstybės biudžeto.
Nuo kitų metų pradžios, skaičiuojant valstybės skatinamąsias įmokas visiems kaupiantiesiems bus atsižvelgiama jau į 2022‑ų, o ne į 2021‑ų metų vidutinį atlyginimą, kuris 2022-aisiais siekė truputį daugiau nei 1,8 tūkst. eurų. Todėl 2024-aisiais valstybės įmokos dydis sieks nebe 23,9 euro per mėnesį, o maždaug 27,04 euro. Tai sudarys apie 324 eurus per metus.
Nuo sausio privalomojo sveikatos draudimo (PSD) mokesčio tarifas siekia 6,98 proc. ir yra skaičiuojamas nuo minimalaus darbo užmokesčio. Savarankiškai dirbantieji ir patys už sveikatos draudimą mokantys gyventojai kas mėnesį turės „Sodrai“ pervesti 64,50 euro.
Jei savarankiškai dirbantis žmogus gauna didesnes pajamas nei minimalus darbo užmokestis, skirtumą nuo kas mėnesį sumokamų 64,50 euro jis turės sumokėti deklaruodamas pajamas už 2024 metus.
Lietuvoje didėja akcizai, o tai reiškia, kad brangs alkoholis, tabako gaminiai, degalai. Numatoma, kad padidėjus akcizams, už pusę litro vyno ir kitų fermentuotų gėrimų, kurie yra ne stipresni nei 8,5 laipsnio, mokėsime 10 centų brangiau nei 2023 metais. O už pusę litro tų pačių rūšių alkoholinių gėrimų, tik stipresnių nei 8,5 laipsnio - 12 centų daugiau. Tuo metu pusė litro tarpinių gėrimų iki 15 laipsnių kainuos 11 centų daugiau, o pusė litro tarpinių gėrimų virš 15 laipsnių - 15 centų daugiau. Stipriųjų gėrimų, tokių kaip degtinė, viskis ar likeris, pusės litro kaina didės 36 centais. O už pusę litro alaus mokėsime 3 centais daugiau.
Brangs ir rūkalai - 20 vienetų cigarečių pakelio kaina didės 20 centų. Tuo metu 20 gramų cigarų ir cigarilių pakelio kaina augs 39 centais, rūkomojo tabako - 20 centų. Kaitinamojo tabako ir alternatyvių produktų 20 vienetų pakelis brangs 47 centais, o 2 ml elektroninių cigarečių skysčio - 15 centų.
Nuo Naujųjų dyzelinas galėtų brangti 0,05 euro už litrą. Šiuo metu dyzelino akcizas siekia 372 eurus už 1000 litrų, tačiau nuo kitų metų akcizas didės iki 410 eurų už 1 000 litrų produkto, o 2025 metais - iki 466 eurų, 2026 metais - iki 500 eurų.
Nuo 2024 metų mokestis už geriamojo vandens tiekimą ir nuotekų tvarkymą Vilniaus mieste ir rajone, Šalčininkų ir Švenčionių rajonuose didėja 3 centais be pridėtinės vertės mokesčio (PVM) už kubinį metrą. Vidutiniškai šis paslaugų kainų pasikeitimas bute gyvenančio vieno namų ūkio sąskaitas už vandenį ir nuotekų tvarkymą padidins 0,12 euro be PVM per mėnesį arba 0,15 euro su PVM.
Vilniečiams brangs ir šiukšlių išvežimas, nuo 2024-ųjų - 7 proc., o dar po metų - 4 proc. Be to, išrūšiuotas maisto atliekas oranžiniuose maišeliuose sostinės gyventojams reikės mesti į bendrus mišrių atliekų konteinerius.
Visuomeninis elektros tarifas nuo sausio iki liepos bus 3,5 proc. mažesnis, nei galioja šį pusmetį. Kito pusmečio visuomeninės elektros tiekimo kaina nuo esamų 22,7 ct/kWh sumažės iki 21,9 ct/kWh, įskaičiavus PVM. Už tokį tarifą elektra bus tiekiama trečiojo elektros rinkos liberalizavimo etapo vartotojams (suvartojantiems iki 1 tūkst. kWh elektros kasmet), pasirinkusiems vienos laiko zonos planą „Standartinis“.
tags: #mano #bustas #valandinis