Pastaraisiais metais kalbama apie nekilnojamojo turto pardavėjų metą - pardavimų apimtys auga, o pirkėjų, regis, netrūksta. Aktyvumą pajuto ir nekilnojamojo turto vertintojai, nuo kurių didele dalimi priklauso, ar gausite reikalingą paskolos sumą iš banko. Tačiau ir šie ekspertai jau pradėjo kelti klausimus - jie pastebi, kad padaugėjo atvejų, kada būsto kaina neatitinka vertės, kuria žmonės nori, kad jis būtų įvertintas.
Šiame straipsnyje panagrinėsime, kaip atliekamas turto vertinimas, kokie veiksniai į jį įtakoja ir kokie atsiliepimai apie turto vertintojus.
Turto Vertinimo Svarba ir Aktualumas
Nekilnojamojo turto agentūros „Urban estate“ brokerė Vilma Kelmelė prie vieno savo skelbimo yra pridėjusi prierašą, jog „yra atlikta preliminarus NT vertinimas, kuris atitinka pardavimo kainą“. Anot jos, kada pardavėjas užkelia kainą ir ji neatitinka vertės, pirkėjai susiduria su problemomis imant paskolą.
Bankas tiesiog nesuteiks didesnės sumos nei nurodyta turto vertinime. Iškart būna mažiau klausimų pirkėjams, kurie jau žino, kad eidami į banką gaus tokį vertinimą. Tai profesionalumo požymis, be to, kyla mažiau klausimų. Kiti parduodami net nežino, kiek tas turtas bus įvertintas, nes jie nei preliminariai įsivertinę, nei specialistus išsikvietę.
„Inreal“ nekilnojamojo truto brokeris Arminas Karalius mano, jog toks prierašas skelbimuose visuomet buvo laikomas privalumu, tačiau anksčiau tai buvo ne taip aktualu, kaip šiandien. Žmonės, kurie perka su paskola, jiems labai aktualu, kad būstas atitiktų vertinimą. Pavyzdžiui, jeigu asmuo perka už 110 tūkst. eurų, o būstą įvertina 100 tūkst. eurų, tuomet papildomi 10 tūkst. turi būti mokami iš savo kišenės, nes bankas finansuoja nuo vertinimo kainos.
Jam antrino ir nekilnojamojo turto agentūros „Capital turtas“ brokeris Regimantas Malakas. Pasak jo, būna taip, jog, nepaisant augančių kainų, tam tikrose vietovėse sandoriai įvyksta retai, todėl vertintojai tiesiog negali atliepti esamos situacijos. Be to, anot jo, kadangi didelė dalis pirkėjų nori įsigyti būstą su banko paskola, kuriam reikalingas turto vertinimas, brokeriai pačių savininkų teiraujasi, ar šie yra jį atlikę.
Pasak A.Karaliaus, pirkėjai labai dažnai jau pirmojo skambučio metu, kai dar tik tariamasi dėl apžiūros, jau teiraujasi, ar yra atliktas turto vertinimas. Tą patvirtina ir R.Malakas. Tariasi dėl apžiūros ir teiraujasi, ar tikrai tokia suma įvertintų, ar gal padarytas ir turto vertinimas. Tai aktualu pirkėjui, nes iš jo to reikalaus bankas. Bet jei net savininkas yra atlikęs turto vertinimą, einant į banką pirkėjui vis tiek reikės savo vardu jį pasidaryti.
„Yra iki šiol tokių būstų, kurių neparduoda ir per pusę metų, ir ilgiau, bet tai jau būsto kažkokia problema - ar paskirtis, ar kaina per daug išpūsta, ar įrengimas pasenęs. Bet įprastai kiek geresnis būstas parduodamas iki mėnesio. Anksčiau žmonėms sakydavome kaip standartą, kad jeigu per tris mėnesius neparduosime, kažkas negerai ir reikia keisti. Dabar parduodama ir per dieną, per savaitę ar dvi, bet įvardijame, kad jei per mėnesį neparduodama, net imant šiandieninę rinką, persistengė su kaina arba būstas ne toks geras, kad galėtum tiek prašyti“, - tvirtino jis.
O R.Malakas 15min sakė, kad būtų pardavimo laikotarpis - nuo skelbimo įkėlimo iki pirkėjo suradimo - pastaraisiais metais sutrumpėjo maždaug dvigubai.
Kaip įvertinti turtą | 5 žingsniai norint įvertinti turtą JK
Turto Vertinimo Metodika ir Mantas Pajaujis
Nekilnojamojo turto vertinimo įmonės „Capital Valuations“ vadovas Mantas Pajaujis sakė, kad nekilnojamojo turto vertinimo metodika nesikeičia. Anot jo, vertinimo metodika yra patvirtinta, todėl kažkaip laviruoti ar jos keisti nepavyksta.
„Vertintojas būsto vertę dažniausiai nustato ir apskaičiuoja lyginamuoju metodu pagal būsto sandorius, kurie jau yra įvykę - Registrų centre registruotus pardavimus. Pavyzdžiui, miegamajame Vilniaus rajone, Karoliniškėse, yra parduodamas butas. Informaciją apie ankstesnius panašių butų pardavimus gauname Registrų centre - šią informaciją perkame, todėl ir žinome, kokie sandoriai yra įvykę. Taigi, jei yra seniau įvykusių sandorių, o būsto kaina tokia, kuri atspindi įvykusius sandorius, tuomet ir įvertiname“, - komentavo jis.
Tačiau, pasak M.Pajaujio, ne viską pavyksta tinkamai įvertinti, nes, pavyzdžiui, nėra anksčiau įvykusių panašių sandorių. Būtent dėl to ir nutinka taip, kad prašoma kaina būna didesnė. Taigi, turto vertintojui tai būna sunku įvertinti. „Kartais neatitikimai būna dideli, kartais - nedideli. Na, o apskritai yra taip, kad būsto vertę nustatyti vertintojas gali, o kainą žmonės susigalvoja patys ir kiek nori, tiek prašo. Tai nulemia šiandieninę tendenciją: nekilnojamojo turto vertė ir kaina dažnai prasilenkia ir būtent kaina viršija būsto vertę“, - įsitikinęs jis.
M.Pajaujis pabrėžia, kad tokie atvejai šiuo metu nėra retas reiškinys. Ši problema akivaizdžiausia didžiuosiuose miestuose ir kurortuose.
„Vietose, kur rinka yra aktyviausia, pasireiškia didžiausi būsto kainos ir vertės skirtumai. Visgi pastarąjį pusmetį atvejai, kai kaina su verte prasilenkia, pasireiškia daug dažniau. Anksčiau tai pasitaikydavo rečiau - tokie nesutapimai atsirasdavo vertinant išskirtinį, prabangų turtą, o dabar taip neretai nutinka ir paprastuose miegamuosiuose rajonuose“, - sakė jis.
Nors, eksperto teigimu, skirtumus į statistinę eilutę suvesti sunku, tačiau kartais kaina ir vertė gali skirtis šimtu, o kartais net keliais ir keliolika tūkstančių eurų.
„Šios situacijos labai gerai nevertiname, tačiau pokyčių greitu metu nematome. Šiuo metu nekilnojamojo turto paklausa vis auga, o pasiūla yra gana ribota. Būsto poreikis toks didelis, dauguma žmonių perka projektus net „nepačiupinėję popierių“, neišnagrinėję visų sąlygų. Taigi, tokios tendencijos rodo, kad kainos galimai kils arba bent jau nekris, tačiau tiksliai prognozuoti yra labai sunku“, - mano M.Pajaujis.
Capital Valuations direktorius Mantas Pajaujis teigia, kad iš tiesų pirkėjai pakankamai dažnai kreipiasi su prašymu įvertinti perkamo būsto kainą. „Tačiau galėtų ir dažniau”, - pažymi jis. Ypatingai dabar, kai turime tokią įsisiubavusią rinką, verta patikrinti, ar prašomai kainai tikrai yra pagrindas. Specialistas pamini ir vieną labai dažnai pirkėjų daromą klaidą: jie į vertintojus kreipiasi ne tik išsirinkę būstą, bet ir jau sumokėję avansą. Tada rinkos kainos vertinimas yra mažai naudingas.
Į klausimą, kaip pirkėjui numatyti, kiek kainuos jo perkamo būsto vertinimas, Mantas Pajaujis atsako, jog vertinimo kaina priklauso nuo objekto ir darbų atlikimo termino. „Paprasčiausias būdas - paskambinti ir paklausti, kiek tai kainuos”, - sako Capital Valuations vadovas. Kainos paprastai yra skelbiamos ir įmonių tinklapiuose, tačiau kiekvienu atveju tai yra individualu.
„Internete nurodytos kainos yra kainos “nuo…”, o galutinę kainą galime pasakyti išnagrinėję objektą, jo sudėtingumą, terminą, dokumentaciją, ir gali būti, kad mokestis už paslaugą atitiks internete nurodytą kainą, bet gali būti, kad jis išaugs ir dvigubai”, - sako Capital Valuations direktorius Mantas Pajaujis.
Apibendrintai galima teigti, kad bendras notaro biure sumokamas mokestis priklauso nuo perkamo nekilnojamojo turto rūšies, jo vertės, sandorių dalyvių skaičiaus, įvairių duomenų saugotojų paslaugų įkainių ir kitų veiksnių.
Turto vertinimo įtakos faktoriai
- Rinkos aktyvumas: Aktyvioje rinkoje kainos ir vertės skirtumai didesni.
- Būsto tipas: Išskirtinio ar prabangaus turto vertinimas skiriasi nuo standartinio būsto vertinimo.
- Regionas: Didmiesčiuose ir kurortuose kainų ir vertės neatitikimai ryškesni.
- Pirkėjo skubėjimas: Pirkėjai, skubantys įsigyti būstą, gali sutikti mokėti didesnę kainą.
Situacija Mažesniuose Miestuose
Nors dabar dažnai kalbama tik apie Vilnių, kur rinka kunkuliuoja, dėl šios situacijos kenčia ir mažesni Lietuvos miesteliai. Pavyzdžiui, Mažeikiuose, kur nauji daugiabučiai nestatomi, o pasiūla - labai ribota.
Anot Rasos Kniežauskienės, „Inreal“ vertintojos Mažeikiuose, mieste kainos kyla dėl sutrikusios pasiūlos ir paklausos balanso. „Būstų kainos per kelis pastaruosius mėnesius taip išaugo, kad tenka koreguoti vertinimo metodiką - pusmečio vidurkiai visiškai nebeatitinka šiandienos situacijos“, - teigė ji.
R.Kniežauskienės teigimu, prieš metus senos statybos daugiabutyje būstą buvo galima įvertinti 450-500 eurų už kv. metrą. O dabar, skaičiuojama, kad už įrengtą senos statybos geros būklės butą arba individualų namą ar kotedžą su daline apdaila gali būti prašoma 1000 eurų už kv. m ir daugiau. Net ir prastos būklės butų kvadratinio metro kaina kilo kiek daugiau nei 100 eurų, o vidutinės būklės turto vertė siekia 850 eurų už kv. metrą.
„Būsto kaina ir vertė nėra tapačios, tačiau tokio didelio neatitikimo jau senokai nebuvo. Akivaizdu, kad šiandien brangsta ne tik esami būstai, bet ir statyba - medžiagos, darbo jėga. Statybininkų trūkumas augina darbo užmokestį. Sunku pasakyti, kiek tai truks, tačiau rinka yra savireguliuojantis organizmas ir anksčiau ar vėliau pusiausvyra tarp paklauso ir pasiūlos sugrįš“, - kalbėjo ji.
R.Kniežauskienė atkreipia dėmesį, kad klientai, atėję pasikonsultuoti, nebeklausia, už kiek galėtų nusipirkti būstą, o teiraujasi, ar apskritai laikas dabar jį pirkti. „Būsto kainų augimas nebekoreliuoja su atlyginimų augimu, tai mažina galimybę jaunoms šeimoms įsigyti patrauklesnį būstą, perkamas mažiau likvidus turtas už dideles kainas. Manyčiau, kad kainų riba, iki kurios žmonės dar gali įsigyti būstus už adekvačią vertei kainą, Mažeikiuose jau peržengta. Tiesa, situaciją regionuose šiek tiek gelbsti valstybės parama jaunoms šeimoms, suteikianti nuo 15 iki 25 proc. būsto vertės subsidiją, kuri gali būti panaudota kaip pradinis įnašas būsto pirkimui“, - aiškino R.Kniežauskienė.
Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis taip pat pripažįsta, kad tokios situacijos dažnėja. Dėl to pasitaiko, kad ir pardavėjų prašomos kainos, kurias sutinka mokėti pirkėjas ir kartais net prašo įvertinti tai sumai, prasilenkia su tikrąja turto verte, kurią nustato vertintojas.
„Tai natūralu, nes vertintojai remiasi įvykusiais sandoriais ir juos lygina. Ir kai kainų kilimas tampa šiek tiek spartesnis, automatiškai senesni sandoriai būna mažesni negu šiuo metu prašomos pardavėjų kainos. Ir gali atsirasti tam tikras nesąryšis“, - aiškino jis.
S.Vagonio teigimu, problema yra visoje Lietuvoje - taip pat ir didžiuosiuose miestuose, bet ryškiau ji vis dėlto jaučiasi mažesniuose miestuose. Jis teikė pavyzdį, kad jeigu vertintojas randa kelių mėnesių senumo sandorius, jis turi atsižvelgti į praėjusį laiką ir kaip per tą laiką pasikeitė rinka.
„Kartais sunku suprasti, kokia yra rinka, kai prašomos kainos gali svyruoti 20-30 proc. intervale net panašiems turtams“, - aiškino jis.
Vertinimo metodika leidžia išgauti maksimaliai objektyvią kainą turtui, tačiau ne visos kainos šiuo metu yra objektyvios ir pirkėjai net ir permoka, tikino S.Vagonis. Nors visuomet būdavo tokių, kurie užkelia kainą ir tikisi, kad kas nors „užkibs“, eksperto teigimu, „šiuo metu jų efektyvumas yra didesnis“ ir tikisi, kad jei permokės dabar, galbūt ateityje turto vertė bus adekvati.
„Problema pirkėjui, kada jis tikisi, kad vertintojas įvertins tiek, už kiek jis perka. Tai yra aktyvios rinkos problema, kai pardavėjai nori pasinaudoti pirkėjų skubėjimu, noru įsigyti ir kartais prašo kainų ne visai adekvačių rinkos sąlygoms. Bet atsitinka tokių atvejų, kai pirkėjai sutinka primokėti“, - aiškino jis.
S.Vagonis mano, kad tokia situacija užprogramuota šiems metams, kainos ir toliau lips į viršų bei daugiau pardavėjų norės pasinaudoti situacija. „Pirminėje rinkoje augančios statybos apimtys turėtų subalansuoti situaciją. Vėlgi, augantis kainų lygis gal šiek tiek atsijos dalį pirkėjų, kuriems sunkiau įpirkti arba psichologiškai nenorės mokėti tokių kainų. Šie metai turėtų būti aktyvūs ir šiais metais turėtų kilti kainos. Bet ar tai persikels į kitus metus, sunku pasakyti“, - kalbėjo jis.
Pirkėjo Biudžetas ir Turto Vertinimas
Apsisprendus įsigyti nekilnojamąjį turtą, kitas žingsnis - nutarti, kokį biudžetą tam skirti. Į ką atkreipti dėmesį planuojant išlaidas, perkant būstą? Ką privalu įtraukti į išlaidų sąrašą? Reikėtų atskirti du NT pirkimo procesus. Pirmasis, kai būstas perkamas imant būsto paskolą, ir antrasis, kai nekilnojamasis turtas įsigyjamas savo lėšomis.
Savaime suprantama, kad biudžeto, skirto nekilnojamajam turtui įsigyti, didžiąją dalį sudarys perkamo turto kaina. Kai rinka tokia kunkuliuojanti, kaip įsivertinti, ar nepermokate? Tai yra sudėtingas ir painus klausimas, į kurį vienareikšmiško atsakymo nėra. Renkantis butą, namą ar sklypą rekomenduojama išstudijuoti kaimynystėje parduodamus panašius objektus, atkreipiant dėmesį į jų kainą ir kiek laiko jie jau yra pardavinėjami.
Bene tiksliausiai NT objekto rinkos kainą gali nustatyti nekilnojamojo turto vertintojai. Dažniausiai į vertintojus kreipiasi pardavėjai, tačiau kartais ir pirkėjams naudinga pasikonsultuoti su specialistais, ypatingai, jei perkamas objektas nėra tipinis.
Pirkėjai privalo atlikti perkamo turto vertinimą, jei ketina imti būsto paskolą. Jei būstas perkamas savomis lėšomis, turto vertinimas nėra privalomas.
Kitas atvejis, kada rekomenduojama kreiptis į nekilnojamojo turto vertintojus - kai turtas yra dovanojamas arba paveldimas. Kodėl tai svarbu? Paveldėjimo atveju notaras užfiksuoja VĮ Registrų centro nustatytą vidutinę rinkos kainą, kuri dažnai yra gerokai žemesnė nei vertinimo būdu nustatyta objekto kaina.
„Jei vėliau žmogus sugalvoja tą turtą parduoti, tenka sumokėti 15 proc. nuo skirtumo pajamų mokestį ”, - aiškina Capital Valuations direktorius. „Tam, kad ateityje būtų išvengta tokių nemalonių nesklandumų, reikėtų pasikonsultuoti su vertintojais ir nustatyti šios dienos rinkos vertę, kurią notaras ir įrašytų į paveldėjimo dokumentus”.
Notaro atlygio dydis priklauso nuo atliekamo veiksmo ir yra griežtai reglamentuotas Lietuvos Respublikos teisingumo ministro įsakymu „Dėl notarų imamo atlyginimo už notarinių veiksmų atlikimą, sandorių projektų parengimą, konsultacijas ir technines paslaugas laikinųjų dydžių patvirtinimo“.
Prieš tvirtindamas pasirašomą sutartį, notaras privalo patikrinti pirkėjo ir pardavėjo duomenis įvairiuose registruose: Gyventojų, Neveiksnių ir ribotai veiksnių asmenų, Hipotekos, Turto arešto aktų, Įgaliojimų, Nekilnojamojo turto kadastro ir registro, Juridinių asmenų, Vedybų sutarčių ir kituose.
Kiekvienas patikrinimas registruose yra apmokestintas ir gula ant klientų pečių. Notaras paima mokestį iš kliento ir perduoda VĮ Registrų centrui ir kitiems duomenų saugotojams.
Siekiant užtikrinti „vieno langelio“ principą turto pirkėjams nebereikia patiems kreiptis į Nekilnojamojo turto registro tvarkytoją (VĮ Registrų centrą) dėl sutarties fakto ar nuosavybės teisių įregistravimo, visa tai atlieka notaras, patvirtinęs sandorį. Mokestį už nuosavybės registravimą notaras perduoda VĮ registrų centrui.
Galutinę sandorio sudarymo kainą pats notaras sužino tik atlikęs notarinį veiksmą, tad iš anksto pasakyti, kiek klientams kainuos pasirašyti pirkimo-pardavimo sutartį pas notarą, neįmanoma.
Notarai kartu su reikalinga informacija sandoriui sudaryti prašo nurodyti, kas mokės notarinį mokestį. Galimi trys atvejai: notarinį mokestį sumoka pardavėjas, pirkėjas arba sandorio šalys mokestį sumoka lygiomis dalimis. Kas vis tik turėtų jį mokėti? Tai yra derybų ir susitarimo tarp pardavėjo ir pirkėjo klausimas.
Pas notarą pasirašius būsto pirkimo-pardavimo sutartį rūpesčiai dar nesibaigia. Pirkėjui teks įveikti dar nemažai formalumų, kol galės ramiai mėgautis įsigytu turtu.
Išvados
Nekilnojamojo turto rinkoje, kur kainos nuolat kinta, turto vertinimas tampa itin svarbiu elementu. Nepriklausomo eksperto nuomonė padeda tiek pirkėjams, tiek pardavėjams priimti pagrįstus sprendimus ir išvengti finansinių nuostolių. Mantas Pajaujis, kaip „Capital Valuations“ vadovas, pabrėžia, kad profesionalus turto vertinimas yra būtinas norint objektyviai įvertinti rinkos situaciją ir priimti teisingus sprendimus.
JG Valuations, UAB
JG Valuations, UAB (kodas 303124579) buvo įkurta 2013-08-23. Pagrindinė įmonės veikla yra nekilnojamasis turtas. Įmonę valdo 2 akcininkai (fizinis asmuo/įmonė). 2024 metais JG Valuations, UAB pardavimo pajamos siekė 170 056 Eur, o pelnas prieš mokesčius buvo 1 655 Eur. Naujausiais Sodros duomenimis, įmonės darbuotojų skaičius yra 7. Įvertinus turimus duomenis, įmonės kredito rizika yra vertinama kaip žema. Šiuo metu JG Valuations, UAB įsikūrusi adresu Vito Gerulaičio g.
tags: #mantas #pajaujis #turto #vertinimas