Masinis Nekilnojamojo Turto Vertinimas: Kas Tai Yra ir Kodėl Tai Svarbu?

Nekilnojamojo turto masinis vertinimas yra vienas iš pagrindinių įrankių, kuriais valstybė nustato vidutines nekilnojamojo turto rinkos vertes. Lietuvoje šį vertinimą vykdo Registrų centras, kuris kas penkerius metus atnaujina vidutines rinkos vertes pagal Lietuvos Respublikos žemės mokesčio ir Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymus.

Ieškant oficialių apibrėžimų kas yra masinis vertinimas, randame registrų centro (RC) paaiškinimą: „Nekilnojamojo turto masinis vertinimas - nekilnojamojo turto vertinimo būdas, kai per nustatytą laiką, taikant bendrą metodologiją ir automatizuotas Nekilnojamojo turto registro ir rinkos duomenų bazėse sukauptų duomenų analizės ir vertinimo technologijas, yra įvertinama panašių nekilnojamojo turto objektų grupė. Atlikus nekilnojamojo turto masinį vertinimą, parengiama bendra tam tikroje Lietuvos Respublikos teritorijoje esančio nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita“.

Šią dieną nustatyta nekilnojamojo turto vertė yra taikoma penkis mokestinius laikotarpius. O liaudiškai tariant toji vertė skaičiuojama tikrai MASINIU būdu. Masiškai imami rajonai ar zonos ir taip nustatinėjama mato (aro, kvadrato) kaina, o tada pagal objekto dydį suskaičiuojama bendra kaina.

Tačiau kas tinka viskam - dažniausiai netinka niekam. Masinio vertinimo suma visada nurodoma RC išraše ir žmonės yra klaidinami. Tik retais atvejais taip nustatyta vertinimo suma gali atitikti realybę. Dažniau suma neatitinka realios pardavimo kainos - ji gali būti tiek per maža, tiek per didelė lyginant su realia verte.

Ši vertinimo suma yra svarbi mokant NT mokesčius bei pelno mokestį, pardavus turtą ir neišlaikius 10 metų. Norint turto vertę pakeisti arba, kitaip tariant, mokėti mokesčius nuo realios turto vertės, galima samdytis vertintoją, kuris įvertins turtą šiam tikslui.

PVZ.: turtą gaunate paveldėjimo arba dovanojimo būdu ir notaras įrašo turto vertę atitinkančią masinio vertinimo sumą iš mūsų jau minėto RC išrašo. O jeigu Jūs pateiksite notarui vertinimo ataskaitą iš oficialaus vertintojo, tą sumą bus galima pakeisti. Tarkime neišlaikius objekto 10 metų ir norint jį parduoti, Jums dažniausiai teks mokėti mažesnius mokesčius arba išvis jų nemokėti.

Jeigu to nepadarėte, galite ieškotis vertintojo, kuris daro retrospektyvinį vertinimą, kurio tikslas yra nustatyti vertę tam tikru praeities momentu, šiuo atveju - kai paveldėjote turtą ar gavote dovanų. Dabar tokių klaidų pasitaiko vis mažiau, sistema tikrai tobulinama ir jau matuoja nebe „pieno riebumą“, bet tobulos sistemos turbūt padaryti neįmanoma, nes rinka keičiasi, nestovi vietoje. Tam tikri rajonai tampa populiaresni nei kiti dėl įvairiausių priežasčių.

Masinio Vertinimo Esmė

Masinis vertinimas skiriasi nuo individualaus nekilnojamojo turto vertinimo. Jis atliekamas taikant bendrą metodologiją, naudojant statistinius duomenis ir įvairias vertinimo technologijas, kurios remiasi dideliais nekilnojamojo turto registro, kitų valstybės registrų bei rinkos duomenų kiekiais.

Svarbu paminėti, kad šio tipo vertinimas neatsižvelgia į tam tikras individualias savybes, kurios gali turėti įtakos konkretaus objekto rinkos vertei, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto vidaus apdailą, stilių, dizainą ar valdymo apribojimus.

Kaip Atliekamas Masinis Vertinimas?

Nekilnojamojo turto masinis vertinimas yra toks vertinimo būdas, kai per nustatytą laiką, pasinaudojant Registrų centro duomenų bazėse sukauptais duomenimis, įvertinama panašių NT objektų grupė ir nustatoma vidutinė rinkos vertė, pagrįsta realiai įvykusių NT sandorių duomenimis. Atlikus masinį vertinimą parengiama bendra konkrečioje teritorijoje esančių NT objektų vertinimo ataskaita. Atskirai kiekvieno NT objekto ataskaita nėra rengiama.

Nustatant vidutines rinkos vertes įtakos turi statinio ir žemės buvimo vieta, naudojimo paskirtis, fizinės savybės ir kiti veiksniai. Tačiau neatsižvelgiama į NT vertės padidėjimą ar sumažėjimą dėl laikino aplinkos pagerinimo ar pabloginimo, NT valdymo formos, naudojimo, valdymo ir disponavimo juo apribojimų, suplanavimo, stiliaus, dizaino, vidaus apdailos ir kitų individualių savybių.

Masinis ir individualus turto vertinimas: skirtumai

Skiriasi tikslai, metodai ir būdai, taikomi masiniam ir individualiam turto vertinimui. Masinis vertinimas, skirtingai nei individualus, yra toks nekilnojamojo turto vertinimo būdas, kai per nustatytą laiką, taikant bendrą metodologiją ir automatizuotas Nekilnojamojo turto registro ir rinkos duomenų bazėse sukauptų duomenų analizės ir vertinimo technologijas, yra įvertinama panašių nekilnojamųjų turto objektų grupė.

Skiriasi masinį ir individualų turto vertinimus reglamentuojantys teisės aktai. Masiniam vertinimui taikomi papildomi nei individualiam turto vertinimui skirti teisės aktai: Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas, Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas, Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymas, Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklės, patvirtintomis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2005 m. rugsėjo 29 d. nutarimu Nr. 1049, Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatai, patvirtinti Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. balandžio 15 d. nutarimu Nr. 534, Turto ir verslo vertinimo metodika, patvirtinta Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d.

Statistikos duomenys

Atlikę visos šalies NT masinį vertinimą, Registrų centro vertintojai iš viso įvertino 6,3 mln. NT objektų, kurių preliminari vidutinė vertė siekia 196 mlrd. eurų. Iš jų tik statinių įvertinta 3,7 mln. objektų, jų bendra vidutinė rinkos vertė siekia 147 mlrd. eurų.

Palyginti su ankstesniu mokestiniu laikotarpiu, t.y. 2021 m. sausio 1 diena, statinių vidutinė rinkos vertė išaugo maždaug 90 procentų.

Iš kitų NT grupių administracinių ir gydymo statinių mokestinės vertės per 5 metus paaugo vidutiniškai 87 proc., garažų - 90 proc., kultūros ir mokslo statinių - 79 proc., poilsio ir sporto statiniai - 104 proc., sodų pastatai - 62 proc., komerciniai ir specialiųjų paslaugų statiniai - 70 procentų.

Nauja Tvarka ir Jos Poveikis

Statinių mokestinės vertės atnaujintos po to, kai Registrų centras atliko kasmetinį visos šalies nekilnojamojo turto masinį vertinimą, po kurio buvo atnaujintos tiek statinių, tiek ir žemės sklypų vidutinės rinkos vertės. Butų, gyvenamųjų namų ir kitų statinių atveju šios atnaujintos vidutinės rinkos vertės nuo šių metų sausio 1 dienos prilyginamos mokestinėms vertėms, kurios naudojamos NT mokesčiui apskaičiuoti.

Pagal įsigaliojusią naująją tvarką, statinių mokestinės vertės galios 3 metus, t.y. iki 2029 m. sausio 1 dienos.

„Dar visai neseniai NT savininkai Valstybinei mokesčių inspekcijai turėjo teikti deklaracijas ir sumokėti NT mokestį už praėjusius metus dar pagal prieš tai galiojusias mokestines vertes. Nuo šių metų statinių mokestinės vertės pasikeitė ir jos bus taikomos mokant mokesčius jau už šiuos bei vėlesnius metus“, - sako Registrų centro Registrų tvarkymo direktorius Kazys Maksvytis. Jis primena, kad nuo šiol gyventojams nebereikia patiems ieškoti kiekvieno turimo NT objekto mokestinės vertės - pasinaudodama Registrų centro duomenimis VMI automatiškai fiziniams asmenims sugeneruoja preliminarias deklaracijas.

Nepaisant to, kiekvienas norintis savo statinių ar žemės mokestines vertes gali pasitikrinti Registrų centro interneto svetainėje. „Kadangi dalis NT savininkų galbūt laiku nesuspėjo deklaruoti mokesčio už praėjusius metus ir jiems yra aktualios iki šiol galiojusios statinių mokestinės vertės, klientų patogumui svetainėje paieškos rezultatuose skelbiame tiek naujas, t.y. nuo šių metų įsigaliojusias, statinių mokestines vertes, tiek ir ankstesnes“, - teigia K. Maksvytis.

Ką daryti, jei nesutinkate su apskaičiuota mokestine verte?

K. Maksvytis primena, kad NT mokesčio mokėtojai kiekvienais metais per tris mėnesius nuo mokestinio laikotarpio (kalendorinių metų) pradžios turi teisę vieną kartą pateikti prašymą Registrų centrui NT objekto mokestine verte laikyti vertę, nustatytą atlikus individualų NT vertinimą.

„Kasmet nekilnojamojo turto savininkai per pirmuosius tris metų mėnesius, t.y. per sausį-kovą, gali Registrų centrui pateikti prašymą patikslinti jiems priklausančių nekilnojamojo turto objektų vertes, nuo kurių yra skaičiuojami NT mokesčiai. Tačiau nereikia pamiršti, kad NT mokestinės vertės tikslinimui būtina atlikti individualų NT vertinimą ir šio individualaus vertinimo ataskaitos originalą pateikti kartu su prašymu“, - primena K. Maksvytis.

Prašyme turi būti nurodytas prašymą pateikusio asmens vardas, pavardė, gimimo data (jei juridinis asmuo, pavadinimas ir juridinio asmens kodas) bei gyvenamosios vietos adresas (juridinio asmens buveinės adresas). Prašymą turi pasirašyti visi nekilnojamojo turto savininkai.

Laisvos ar nustatytos formos prašymą kartu su individualaus vertinimo ataskaitos originalu galima pateikti keliais būdais: el. paštu [email protected], paštu adresu: VĮ Registrų centras, Konstitucijos pr. 25-101, 09320 Vilnius, arba atvykus į artimiausią Registrų centro klientų aptarnavimo padalinį.

Pareiškėjų prašymus nagrinėja Registrų centro Nekilnojamojo turto ir žemės mokesčių mokėtojų prašymų nagrinėjimo komisija. Prašymai išnagrinėjami ir sprendimai priimami ne vėliau kaip per 3 mėnesius nuo prašymo gavimo dienos. Tais mokestiniais laikotarpiais, kai įsigalioja naujos mokestinės vertės - per 4 mėnesius.

Skirtingi NT Vertinimo Būdai

Vyrauja klaidingas įsitikinimas, kad nekilnojamojo turto (NT) vertinimas yra vienalytė paslauga, o NT vertę galima nustatyti vienu būdu ir tai bus vienintelis bei absoliutus dydis. Tačiau iš tiesų, NT vertinimas gali būti atliekamas įvairiais būdais.

Priklausomai nuo pasirinkto metodo, vertinimas gali būti mokamas arba nemokamas, vieni metodai yra tikslesni, kiti - gali kiek nutolti nuo realių skaičių. Siekiant tikslesnių rezultatų, samdomas NT vertintojas, kuris atlieka tyrimą ir pateikia išvadas bei tikslią vertę.

Kaip jau minėta, būsto vertę galima nustatyti net trimis skirtingais būdais:

• Mokestinės vertės vertinimas
• Individualus ir oficialus nekilnojamojo turto vertinimas
• Preliminarus pardavimo kainos vertinimas

Mokestinės Vertės Vertinimas

Tai - nemokamas, greitas ir viešai prieinamas metodas. Nustatant šią vertę nedalyvauja NT vertintojai, nes viskas atliekama Registrų centro duomenų bazėje automatizuotai. Pagrindinis privalumas - vertę galima sužinoti nemokamai ir patiems. Pakanka žinoti savo NT objekto unikalų numerį, kurį galima rasti nuosavybės dokumentuose arba suvedus adresą į paieškos formą. Ši vertė susijusi su jūsų mokamais NT mokesčiais.

Individualus ir Oficialus NT Vertinimas

Tokią paslaugą gali suteikti tik sertifikuotas/licencijuotas NT vertintojas. Sąrašą įmonių ir specialistų, kurie gali teikti tokią paslaugą, galima rasti čia. Tai yra mokama paslauga, o būsto vertintojų paslaugų kainos svyruoja nuo maždaug 150 iki 300 eurų. Vertintojas apžiūri objektą, įvertina tam tikrus parametrus ir po 2-4 dienų paprastai pateikia išvadas.

Preliminarus Pardavimo Kainos Vertinimas

Jis gali būti daromas automatizuotai, tokią vertinimo paslaugą suteikia UNTU sistema. Tačiau tokį vertinimą tiksliai pateiks ir patyrę NT brokeriai, turintys žinių bei patirties, reikalingos norint nustatyti tikslią pardavimo kainą. UNTU NT vertinimas - nemokamas, o kai kurie brokeriai tokią paslaugą įkainoja sumomis iki maždaug 100 eurų. UNTU gali pateikti patyrusio brokerio rekomendacijas.

Kaip Pasirinkti NT Vertintoją?

Tuo atveju, kai vertintojų bendrovė ar individualus specialistas yra licencijuoti, sunku pamatuoti jų sugebėjimus kitokiu būdu nei skaitant atsiliepimus ar gaunant rekomendacijas. Jeigu bankas, kredito įstaiga ar patirtį turintys kolegos pateikė rekomendaciją, tikriausiai verta ja pasikliauti.

Dar vienas dalykas, į kurį svarbu atsižvelgti - lokacija ir vietovė, kurioje vertintojas daugiausiai dirba. Nors tai dažniausiai nėra pati svarbiausia savybė, tačiau nekilnojamojo turto vertintojai, kurie dirba, pvz., Vilniuje, nelabai tiksliai galėtų nustatyti NT objekto Utenoje ar kitame mieste, vertę. Tai tiesiog truktų ilgiau, nes reikėtų suderinti ir atvykimą, apžiūrą. Galima rasti patyrusių vertintojų ir savo mieste ar iš netolimos apylinkės.

NT Vertintojų Specifika Skirtinguose Miestuose

• Vilnius: Nekilnojamo turto vertintojai Vilniuje turi bene daugiausiai darbo visoje Lietuvoje, nes sostinėje vyksta daugiausiai NT sandorių, vystoma daugiausiai naujų projektų. Vertintojai turi būti pažįstami su rinkos statistika, naujomis įžvalgomis.
• Kaunas: Kaune dirbantys vertintojai arba gerai Kauno miestą ir apylinkes pažįstantys ekspertai gali tiksliausiai nustatyti šiame mieste ir jo apylinkėse esančio NT vertę. Kaunas pastaruoju metu ganėtinai sparčiai plečiasi ir šiame mieste esančio nekilnojamojo turto vertė nuolat auga.
• Klaipėda: Uostamiestyje esantis NT visuomet turi didelę paklausą. Tiek jaunos šeimos, tiek vyresni žmonės nori keltis į vieną gražiausių Lietuvos vietų ir būti arčiau pajūrio. Klaipėdoje esantis nekilnojamas turtas yra vertingas, todėl tikslus vertinimas yra itin svarbus. Tiek naujuose priemiesčiuose, tiek rajono teritorijoje ar pačiame miesto centre esantis NT - unikalus.
• Šiauliai: Šiauliuose esantis nekilnojamas turtas dažnai pasižymi unikalia specifika. Čia nedirbantys arba Šiauliuose negyvenantys vertintojai ne visada galės tinkamai nustatyti tikslią namo, buto ar sklypo vertę.

Viešas Dokumentų Svarstymas - Svarbi Visuomenės Dalyvavimo Galimybė

Registrų centras kviečia visuomenę dalyvauti viešame masinio vertinimo dokumentų svarstyme, kuris vyksta kasmet. Tai unikali galimybė kiekvienam gyventojui pareikšti savo nuomonę, pateikti klausimus ar pasiūlymus dėl nekilnojamojo turto vertinimo rezultatų. Tokiu būdu visuomenė gali prisidėti prie skaidrumo didinimo ir prisidėti prie tikslesnio vertinimo procesų.

Be to, į viešą svarstymą kviečiamos ir savivaldybės, kurių atsiliepimai yra itin svarbūs, nes jos geriau supranta savo regiono specifiką ir gali pateikti naudingų įžvalgų. Viešasis svarstymas vyks pagrindiniuose Registrų centro klientų aptarnavimo padaliniuose, įsikūrusiuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose - Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose, Panevėžyje ir kituose miestuose. Tai suteikia galimybę gyventojams pasirinkti patogiausią vietą ir laiką dalyvauti diskusijose.

Neseniai prasidėjo viešas visos šalies nekilnojamojo turto masinio vertinimo dokumentų svarstymas, kurio metu gyventojai ir savivaldybės gali teikti savo pastabas ir pasiūlymus. Kiekvienais metais atliekamo masinio vertinimo metu yra nustatomos žemės sklypų ir statinių vidutinės rinkos vertės, kurios vėliau gali būti naudojamos mokestinėms vertėms apskaičiuoti ar valstybės valdomo turto pardavimo arba nuomos kainoms nustatyti.

Be to, šios vertės aktualios ir gyventojams, kai yra apskaičiuojami mokėtini mokesčiai turto dovanojimo ar paveldėjimo atvejais. Šių verčių pagrindu taip pat yra nustatomi regionai, kuriuose teikiama finansinė paskata jaunoms šeimoms, įsigyjančioms pirmąjį būstą. Notarams tvirtinant turto perleidimo sandorius, jų paslaugų įkainiai taip pat apskaičiuojami remiantis vidutinėmis rinkos vertėmis.

Žemės ir statinių masinio vertinimo dokumentų viešas svarstymas vyks rugsėjo 16-27 dienomis visuose didžiuosiuose Registrų centro klientų aptarnavimo padaliniuose. Galutinės perskaičiuotos vidutinės rinkos vertės turi būti patvirtintos ir įsigalioti ne vėliau kaip 2020 m. sausio 1 dieną.

Kodėl Svarbu Dalyvauti?

Viešas svarstymas suteikia galimybę kiekvienam piliečiui ar įmonei prisidėti prie nekilnojamojo turto vertinimo proceso tobulinimo. Dalyvaudami svarstymuose, gyventojai gali ne tik geriau suprasti, kaip yra nustatoma jų turimo nekilnojamojo turto vertė, bet ir turėti įtakos galutiniams sprendimams.

Be to, tai yra puiki proga pateikti savo nuomonę apie vertinimo proceso teisingumą ir tikslumą. Pavyzdžiui, jei gyventojas pastebi, kad tam tikros vertinimo prielaidos neatitinka tikrovės jo regione, jis gali tai viešai išsakyti, o tai gali paskatinti pokyčius ateityje.

Kaip Dalyvauti?

Visą informaciją apie viešo svarstymo vietas ir laikus galima rasti Registrų centro interneto svetainėje bei vietinėje spaudoje.

Kur Galima Sužinoti Aktualią NT Objekto Vidutinę Rinkos/Mokestinę Vertę?

Aktualią masinio vertinimo būdu įvertinto NT objekto vidutinę rinkos vertę galima nemokamai sužinoti Registrų centro puslapyje arba interaktyviame REGIA žemėlapyje.

Vidutinės rinkos vertės ne rečiau kaip kas penkerius metus prilyginamos mokestinėms vertėms. Aktualias mokestines vertes taip pat nemokamai galima rasti Registrų centro puslapyje arba REGIA žemėlapyje.

Paieškai atlikti reikalingas NT objekto unikalus numeris.

Kodėl Per Metus Pakilo Statinio Ar Žemės Sklypo Vidutinė Rinkos Vertė?

NT objektų vidutinės rinkos vertės pokyčius lemia bendri visos šalies NT rinkos svyravimai. Pastaraisiais metais stebimas padidėjęs NT rinkos aktyvumas ir vidutinių sandorių kainų augimas įvairiuose NT rinkos segmentuose.

NT sandorių duomenų bazėje fiksuojant perleistų NT objektų kainų kilimą, jis turi įtakos ir vidutinės rinkos vertės padidėjimui.

Ar Įmanoma Keisti Nustatytą Vidutinę Rinkos Vertę?

Teisės aktai nenumato galimybės tikslinti ar keisti nustatytos vidutinės rinkos vertės.

DUK

tags: #masinis #vertinimas #wikipedia