Nekilnojamojo Turto Apžvalga Lietuvoje: Tendencijos Ir Prognozės

Lietuvos ekonomika išlieka Baltijos šalių lydere, o labiausiai tikėtino scenarijaus atveju šalies bendrasis vidaus produktas (BVP) šiemet turėtų augti 2,5 proc. Po pernykščio minuso, Estijos ir Latvijos ekonomikos sugrįš į augimo kelią ir ūgtelės, atitinkamai, 1,0 ir 1,4 proc. Prognozuojama, kad 2026 metais Lietuvos ekonomika turėtų išlaikyti panašų augimo tempą (2,5 proc.).

„Pastaruoju metu Lietuvos ekonomika aiškiai išsiskiria pozityvia energija - tiek Baltijos šalių, tiek ir visos ES kontekste. Per pastaruosius penkerius metus Lietuvos ekonomika paaugo 12, Latvijos - 8, o Estijos - vos 1 procentą, kuomet vidutinis augimas ES siekė 5 procentus. Įdomu tai, kad 2024 metais Lietuvos ekonomika tapo beveik tokio pat dydžio kaip Latvijos ir Estijos kartu sudėjus. Dar prieš penkerius metus Estijos ir Latvijos ekonomikos buvo 18 procentų didesnės nei Lietuvos, o šiuo metu skirtumas siekia vos 2 procentus - Lietuvos BVP siekė 78 milijardus eurų, o Latvijos ir Estijos kartu - 80 milijardų. Be to, Vilniaus regionas, aplenkęs Talino regioną, 2023 metais tapo turtingiausiu regionu Baltijos šalyse, o vidutinis darbo užmokestis Kaune jau yra didesnis nei Rygoje. Tad, galima teigti, kad šiuo metu Lietuvos ūkio masė ir greitis suteikia mums jėgos pranašumą lenktynėse su kaimynais. Kita vertus, situacija gali labai greitai keistis, susidūrus su nepalyginamai masyvesniais ir dinamiškesniais procesais, aktyvuojamais Jungtinėse Valstijose, todėl vertinant Lietuvos ekonomikos perspektyvas, reikėtų vartoti „labai atsargaus optimizmo“ sąvoką“, - sako „Luminor“ banko vyr. ekonomistas Žygimantas Mauricas.

Lietuvai pavyksta išlaikyti lyderystę Baltijos regione ne tik dėl dinamiškesnės ir labiau diversifikuotos ūkio struktūros, bet ir dėl fiskalinės bei mokesčių politikos stabilumo. Anot ekonomisto, Lietuvos ekonomikai giliau į recesiją panirti neleido aukštos pridėtinės vertės paslaugų sektoriai, atsparus namų ūkių vartojimas bei augančios viešojo sektoriaus investicijos. Visgi pramonės sektorius pernai dar buvo recesijoje ir šiemet jam neprognozuojamas ryškus atsigavimas.

Ž. Mauricas kalbėjo, kad infliacija šių metų pradžioje Lietuvoje žemiau euro zonos vidurkio ir tesiekė apie 1 proc., taip pat galima tikėtis, jog šiais metais infliacija šalyje bus mažesnė nei euro zonos vidurkis. Vis tik, pasak jo, dėl tikėtino mokesčių padidinimo infliacija 2025 m. gali šokti iki 3 proc.

„Yra grėsmė, kad infliacija šiais metais gali būti didesnė nei prognozuojame dėl nenorinčių kristi vartotojų kainų, net ir žymiai sumažėjus gamybos kaštams. Pavyzdžiui, žemės ūkio produkcijos supirkimo kainos smarkiai sumažėjo, o tai daugiausia ir lėmė ūkininkų protestus, tačiau maisto produktų kainos gautiniams vartotojams nenori kristi“, - sakė „Luminor“ ekonomistas.

„Centriniai bankai vėsina rinkų lūkesčius dėl palūkanų normų mažinimo, tad šių normų mažinimo lūkesčiai nusikelia iš pavasario į vasarą ar net rudens pradžią. Aukštesnės palūkanų normos ir toliau vėsins ekonomiką bei tolins ekonominio pavasario atėjimą“, - tikino jis.

„Luminor“ prognozuoja, kad šiemet Lietuvoje nedarbo lygis turėtų nežymiai padidėti, tačiau užimtųjų skaičius ir toliau augs panašiu tempu kaip ir 2022-2023 metais. Bankas numato, kad nedarbo lygis šalyje šiemet bus 7,2 proc., kitąmet - 6,8 proc. Tuo metu mėnesinis darbo užmokestis 2024 m. turėtų augti 8,6 proc., o 2025 m. - 6,5 proc.

„Nepaisant kiek išaugusio nedarbo lygio, Lietuvoje darbo užmokesčio augimas išlieka sparčiausias Baltijos šalyse ir ši tendencija išliks ir kitąmet. Tiesa, dviženklio darbo užmokesčio augimo tempo jau nevertėtų tikėtis, juolab kad privačiame sektoriuje jau 2023 metų pabaigoje atlyginimų augimas tapo vienaženkliu“, - kalbėjo ekonomistas.

„Ekonomikos augimui išliekant vangiam, darbo užmokesčiui atitenkanti BVP pyrago dalis Lietuvoje, tikėtina, šiais metais jau viršys ES vidurkį, o tai, savo ruožtu, mažins tolesnį atlyginimų augimo potencialą“, - aiškino jis.

Galiausiai Ž. Mauricas sakė, kad nekilnojamo turto (NT) kainų indeksas Lietuvoje nuo 2019 m. 4 ketvirčio iki 2023 m. 3 ketvirčio padidėjo 62,3 proc.

Lietuvos bankas (LB) numato, kad bendrojo vidaus produkto (BVP) 2024 m. pokytis bus teigiamas ir sudarys 1,6 proc., po 0,3 proc. smuktelėjimo pernai. Tuo metu numatoma, kad infliacija šiais metais sieks 1,6 proc., kai pernai ji siekė 8,7 proc. Anot LB valdybos pirmininko Gedimino Šimkaus, ekonomikos aktyvumą slopina neatsigaunanti paklausa eksporto rinkose.

Anot jo, eksportas augs vos 0,2 proc., nors 2023 m. krito 4,8 proc. Prognozuojama, kad vidutinis darbo užmokestis šiemet augs 10,3 proc. Visgi darbo rinkoje matoma netvari tendencija - darbo užmokestis didėja sparčiai, o našumas nustojo didėti dar 2022 m., tad senka įmonių galimybės toliau sparčiai didinti algas.

Taip pat, anot LB, pernai 1,1 proc. susitraukęs privatusis vartojimas turėtų augti apie 3 proc. Pastebima, kad darbo rinkos padėtis yra gera dirbantiesiems, kurių skaičius pasiekė didžiausią nuo 2008 m. krizės - 1,47 mln. Institucija tvirtina, kad teigiama migracija nusvėrė neigiamą natūralų augimą ir per 2023 m. dirbančiųjų Lietuvoje kiekis išaugo 29 tūkst. Institucija taip pat praneša, kad šiuo metu grynoji infliacija išlieka 3,1 proc.

Prognozuojama, kad 2025 m. Lietuvos BVP augs 3,1 proc., o 2026 m. - 3,3 procento. Taip pat LB praneša, kad 2023 m. ir 2024 m. sparčiai gausėjo investicijos, ypač viešojo sektoriaus. Pernai investicijos padidėjo 10,6 proc., o šiemet - dar 4,5 proc.

Ekonomistas Žygimantas Mauricas teigia, kad 2019-2023 m. laikotarpiu lietuvių finansinis turtas padvigubėjo - nuo apie 10 tūkst. eurų iki beveik 21 tūkst. eurų gyventojui.

„Lietuvos gyventojų grynasis finansinis turtas per penkmetį išaugo 2 kartus ir augo greičiau, nei daugelyje kitų Europos Sąjungos šalių. Ir skirtumas, kuris buvo milžiniškas prieš 20 metų, kai, pavyzdžiui, italai buvo 20 kartų turtingesni negu mes, yra sumažėjęs iki 3 kartų“, - šią savaitę Vilniuje surengtame „Lietuvos verslo forume” sakė Ž. „Lietuviai apie 70 proc. finansinio turto laiko indėliuose, sąskaitose ir grynųjų pavidalu, tik 30 proc. įdarbina. Tuo metu skandinavai tik 26 proc. laiko „po pagalve“, likę 74 proc.

Ekonomistas taip pat pateikė palyginimus tarp Lietuvos ir kitų Europos šalių gyventojų sukaupto finansinio turto ir kaip šis keitėsi per pastaruosius 20 metų. 2003 m. duomenimis, lietuviai turėjo sukaupę 24 kartus mažiau turto nei italai, 16 kartų mažiau nei prancūzai, 12 kartų mažiau nei vokiečiai ir 6 kartus mažiau nei graikai. Visgi 2023 m. Pasak Ž. Maurico, greičiausiai lietuvių grynojo finansinio turto kiekis ir toliau augs.

„Džiugi žinia yra tai, kad greičiausiai lietuvių turtas augs toliau. Nes turtui sukaupti reikia laiko, o mes daug laiko praradome būdami SSRS kalėjime. Ir iš tiesų, turtas siekia 35 proc. ES vidurkio, nors mūsų BVP per metus siekia 70 proc. vidurkio. Tuo pat metu jis pabrėžė, kad turtingesnių regionų gyventojų, pavyzdžiui skandinavų, pasivyti neleidžia nenoras investuoti į finansines priemones, tad infliacija „suvalgo” dalį kaupiamo turto vertės.

Jis pastebėjo, kad iki 2000 m. „Palūkanos Lietuvoje yra didesnės, nei euro zonos vidurkis, bet lietuviai vis dar 15,5 mlrd. eurų laiko tiesiog sąskaitose, tik 6 mlrd. „Iki 2000 m. daug investavome į akcijas. Vėliau tos akcijos pasidarė tokia terra incognita (nežinoma sritis - ELTA). Dabar obligacijos turi dideles palūkanas ir yra gera galimybę investuoti, ko nelabai darome. Taip pat nematome naudos iš investicinių fondų.

Ž. Mauricas pastebėjo, kad sukaupę finansinio turto lietuviai mieliausiai renkasi investuoti į nekilnojamą turtą (NT). „Yra šiek tiek klaidingas suvokimas dėl NT ir akcijų rizikos. Girdime argumentus, kad akcijos kinta diena iš dienos, blaškosi. Iš dalies tai yra tiesa, kadangi paėmus 2 metų periodą, rasime periodų, kur ta grąžą buvo neigiama. Bet jeigu paimsime 5 metams, tai tų periodų mažiau, jeigu 20 metų, nebūtų nė vieno periodo, kad visiškai neigiama grąža būtų. Tiesiog reikia daugiau kantrybės“, - aiškino Ž.

Apibendrinant - 2025-ieji bus dar vieni spartaus atlyginimų augimo metai, anot analitiko. Dar pernai rudenį „Luminor“ prognozavo šiokį tokį darbo rinkos atvėsimą, tačiau tenka dar kartą didinti darbo užmokesčio augimo prognozes. Darbo užmokesčio augimas Lietuvoje šiemet turėtų siekti vis dar įspūdingus 9 procentus ir būti gerokai spartesnis nei 5-6 proc. augimas Estijoje ir Latvijoje.

Kaip teigiama pranešime, darbdaviams ir vėl teks spręsti nelengvą dilemą: darbo užmokesčiui augant sparčiau nei darbo produktyvumui tenka rinktis tarp investicijų į technologijas ir efektyvumo didinimo arba mažesnio pelningumo. Lietuvos darbo rinkai neleidžia perkaisti sparti imigracija, tačiau šiais metais imigracijos srautai į Lietuvą gali kiek sumažėti: tiek dėl griežtesnės imigracijos politikos, tiek dėl besikeičiančios geopolitinės situacijos (pvz. karo Ukrainoje pabaiga gali paskatinti ukrainiečius grįžti į savo gimtinę).

Dažnai tenka girdėti apie nepakankamą gyventojų finansinį raštingumą, kas atsispindi ir palyginti neišradingame investavimo instrumentų rinkinyje, tačiau Baltijos šalių piliečiai turtą kaupia labai sparčiai. Šių metų pradžioje Baltijos šalių bankų sąskaitose namų ūkiai turėjo beveik 50 mlrd. eurų, visose trijose šalyse indėlių portfelio augimas siekė apie 10 procentų.

„Gyventojai turi tikrai nemažas lėšų atsargas, o mažėjančios palūkanų normos išjudino skolinimosi procesus, todėl galima prognozuoti investicijų augimą nekilnojamojo turto rinkoje. Juolab, kad Lietuvos gyventojų lūkesčiai ir toliau išlieka geriausiais visoje Europos Sąjungoje. Nuotaikas gali sudrumsti nepalankūs geopolitiniai pokyčiai, tačiau šiuo metu jie neturi reikšmingesnio poveikio gyventojų elgsenai NT rinkoje. Naujai išduotų paskolų apimtys 2024 metais vėl įžengė į 100 milijonų eurų per mėnesį teritoriją, tikėtina, kad panašios tendencijos išsilaikys ir šiemet“, - pažymėjo Ž.Mauricas.

Pasak jo, tai atsispindi ir butų kainų dinamikoje. Lietuvos banko duomenimis, 2024 metų pabaigoje vidutinė buto kaina Lietuvoje buvo net 67,1 proc. didesnė nei 2020 metais.

Infliacijos Sugrįžimas

Visgi, sparčiai augantys atlyginimai, mažėjančios palūkanų normos, tebesitęsiantis ES fondų pinigų lietus bei keliami mokesčiai neišvengiamai lems infliacijos sugrįžimą, kuri jau temdo Lietuvos ekonominę padangę. „Luminor“ ekonomistai prognozuoja, kad šiemet Lietuvoje kainos vidutiniškai augs 3,6, Latvijoje 3,3, o Estijoje - 4,5 proc.

„Norint pajusti vėl sugrįžusią infliaciją pakaks apsilankyti maisto prekių parduotuvėje, kirpykloje ir po to užsukti papietauti į restoraną - geresnio preteksto pasiskųsti, kad viskas brangsta, nerasite. Jei rimčiau, tai šiais metais kasdienio vartojimo prekių ir paslaugų kainos kils sparčiausiai, tad jutiminė infliacija bus didesnė nei faktinė. Energetinių prekių kainos, nepaisant nuo metų pradžios padidintų degalų akcizų, turėtų išlikti panašiame lygyje kaip ir 2024 metais, o ilgalaikio vartojimo prekių kainos, nepaisant tarifų karo grėsmės, neturėtų sparčiai augti, tačiau gyventojai minėtų prekių grupių kainų pokyčiams neskiria tiek dėmesio, kiek kasdienio vartojimo prekėms. Infliacijos sugrįžimas gali aptemdyti Lietuvos ekonominę padangę, nes jis sumažins gyventojų perkamosios galios augimą bei sumenkins Lietuvos tarptautinį konkurencingumą. Pavyzdžiui, Vilniuje restoranų kainos jau siekia apie 80 procentų Stokholmo kainų lygio, o prieš dešimtmetį šis lygis siekė vos 38 procentus“, - pažymėjo „Luminor“ vyriausiasis ekonomistas.

Jis pridūrė, kad papildomą stimulą kainų augimui šiemet turės ir Lietuvoje vėl sparčiai pradėjęs augti pinigų kiekis. Padrąsinti Europos centrinio banko (ECB) sprendimo nuosekliai mažinti bazines palūkanų normas, šalies gyventojai ir verslas ėmė aktyviau skolintis. Pernai verslo paskolų portfelis augo 13,3 proc., o gyventojų - 9,7 proc. Be to, Lietuvos užsienio prekybos perteklius pasiekė 4 mlrd. eurų, o Lietuvos ekonomiką dosniai laisto ir milijardai ES paramos.

Sugrįžusi infliacija taip pat daro spaudimą nekilnojamojo turto kainoms, kurios šiais metais vėl pradėjo didėti.

Kauno regiono ekonomikos augimas

Kauno regionas pastaraisiais metais demonstruoja vieną sparčiausių ekonomikos augimo tempų Baltijos šalyse. 2024 m. Kauno regiono BVP vienam gyventojui buvo tik 15 proc. mažesnis nei Rygos regiono, o prieš dešimtmetį šis atotrūkis siekė net 45 proc. Be to, vidutinis neto darbo užmokestis Kaune jau yra didesnis nei Latvijos sostinėje. Kauno ekonominė trauka bei gyvenimo lygis auga kur kas sparčiau, nei daug kas galėjo tikėtis.

Pastarąjį dešimtmetį Kauno regiono BVP augo bene sparčiausiai Baltijos šalyse, tik nežymiai nusileisdamas Vilniaus regionui. Šį rezultatą lėmė ne vien besiplečiantys gamybos sektoriaus pajėgumai, bet ir platus paslaugų sektoriaus augimas, ypač IT, logistikos ir aukštos pridėtinės vertės paslaugų srityse. Kauno apylinkės, nuo Kėdainių iki Jonavos, taip pat prisideda prie šio šuolio.

Be to, naujausi „Luminor“ banko duomenys rodo, kad būsto paskolų paklausa Kaune pastaruoju metu auga ir šiuo metu jau sudaro daugiau nei penktadalį visų šalyje suteikiamų būsto paskolų. Pavyzdžiui, Kauno mieste sudaroma 13 proc. visų suteikiamų būsto paskolų, Kauno rajone 9,9 proc.

Pažvelgus dar plačiau, Lietuvos regionai apskritai yra stipresni nei daugelis kaimyninių regionų. Vilniaus regionas šiandien yra turtingiausias visose Baltijos šalyse, aplenkęs Taliną ir gerokai nutolęs nuo Rygos. Kauno ir Klaipėdos regionai taip pat demonstruoja tvirtus ekonominius rezultatus, o net ir Šiaulių, Panevėžio bei Telšių regionai pagal BVP vienam gyventojui lenkia dalį Estijos regionų, tokių kaip Pernu ar Rakverė.

Jei dabartinės tendencijos išliks, Kaunas turi realią galimybę per artimiausius kelerius metus susilyginti su Ryga pagal BVP vienam gyventojui.

Infliacija Lietuvoje. Šaltinis: vz.lt

Pagrindiniai ekonominiai rodikliai

tags: #mauricas #nekilnojamas #turtas