Šalyje yra beveik 3,5 mln. ha privačios žemės ūkio paskirties žemės. Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas - procesas keliantis daug klausimų bei dvejonių, ar viską pavyks atlikti teisingai. Ką būtina žinoti ją parduodant, perkant, dovanojant ar paveldint?
Norint parduoti žemę sklandžiai ir už gerą kainą reikia išmanyti ne tik rinką, bet ir visų procesų eiliškumą. Žemės pardavimas ypatingas tuo, kad čia yra pirmumo teisę į sklypo pirkimą turintys asmenys, apie pardavimą reikia informuoti Nacionalinę žemės ūkio tarnybą (NŽT), o sklypo planas turi atitikti įstatymų keliamus reikalavimus.
Šiame straipsnyje aptarsime visus svarbiausius aspektus, susijusius su žemės ūkio paskirties žemės pardavimu, įskaitant reikalingus dokumentus, kainos nustatymo kriterijus, paveldėtos žemės pardavimo ypatumus, mokesčius ir kitus svarbius dalykus.
Žemės ūkio paskirties žemės pardavimo procesas
Dėl įstatymuose numatytų apribojimų, kas ir kiek gali įsigyti žemės ūkio paskirties žemės, taip pat dėl įtvirtintos pirmenybės teisės įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, šios paskirties žemės sklypų pirkimas bei pardavimas turi tam tikrą specifiką. Žemės sandorių sudarymą kontroliuoja Nacionalinė žemės tarnyba prie Aplinkos ministerijos (toliau - NŽT).
Asmuo, nusprendęs parduoti sklypą, pirmiausiai turi pateikti apie tai pranešimą Nacionalinei žemės tarnybai (NŽT). Žemės savininkas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą praneša pasirinktam notarui arba Nacionalinei žemės tarnybai. Pranešime apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą žemės savininkas privalo nurodyti žemės ūkio paskirties žemės sklypo naudotoją (-us), jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypą naudoja kitas asmuo, ir pardavimo sąlygas.
Siekiant sudaryti galimybę pasinaudoti pirmumo teise įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, pardavėjas apie ketinimą parduoti šią žemę turi informuoti NŽT. Tai gali būti padaryta tiesiogiai - pateikiant nustatytos formos pranešimą su reikalaujama informacija (nurodomi žemės sklypo naudotojai, pardavimo sąlygos) arba per pasirinktą notarą, kuris informuoja NŽT.
Nustačiusi, kad yra asmenų, turinčių pirmenybės teisę įsigyti parduodamą žemės sklypą, NŽT per 5 darbo dienas informuoja suinteresuotus pirmenybės teisę turinčius asmenis. Šie asmenys per 15 darbo dienų turi pareikšti savo sutikimą arba atsisakymą pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą. Su sutikimu pateikiami dokumentai, kuriais patvirtinama jų atitiktis pirmumo teisei.
Patikrinusi dokumentus, NŽT ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo minėto termino pabaigos išduoda pažymą žemės sklypo pardavėjui, kad žemės sklypas parduodamas pirmumo teisę turinčiam asmeniui. Jei pageidavimą pareiškia keli pirmenybės teisę turintys asmenys, sklypas gali būti parduodamas pagal eiliškumą, o jei eiliškumas vienodas - pažymoje išvardijami visi vienodą pirmumo teisę turintys asmenys ir žemės sklypo savininkas nusprendžia, kuriam asmeniui parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą.
Jeigu per nustatytą terminą NŽT negauna pageidavimų pirkti žemės sklypą, ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo termino pareikšti valią pabaigos, išduoda pardavėjui pažymą, kad žemės sklypą galima perleisti kitiems asmenims.
Šios procedūros galima išvengti NŽT iš karto pateikus pirmenybės teisę turinčių asmenų atsisakymus pirkti žemės ūkio paskirties žemę siūlomomis sąlygomis. Tokiu atveju NŽT patikrina pateiktus dokumentus ir per 5 darbo dienas išduoda pažymą, kad žemės sklypo savininkas šį žemės sklypą gali perleisti pasirinktiems asmenims.
Procedūros taip pat nereikia laikytis, jeigu pasirinktas pirkėjas turi pirmenybės teisę įsigyti šią žemę ir nėra aukštesnės eilės pirmumo teisę turinčių asmenų.
Jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypas parduodamas pažeidžiant pirmumo teisę jį pirkti, suinteresuotas asmuo per 3 mėnesius nuo sužinojimo apie tai dienos turi teisę teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos. Tačiau tai galės būti įgyvendinta, jeigu nebus kitų pirmumo teisę turinčių asmenų.
Bet koks žemės ūkio paskirties žemės įgijėjas (tiek turintis pirmenybę pirkti, tiek tokios teisės neturintis, taip pat ir asmuo, kuriam ketinama šį žemės sklypą padovanoti) privalo pateikti NŽT prašymą dėl sutikimo įsigyti žemės ūkio paskirties žemę išdavimo.
NŽT ne vėliau kaip per 15 darbo dienų patikrina prašyme nurodytą informaciją, įrodančią, kad asmeniui įsigijus parduodamą žemės sklypą jam (kartu su susijusiais asmenims) priklausantis žemės ūkio paskirties žemės bendras plotas nebus didesnis kaip 500 ha.
Nenustačiusi trūkumų ir apribojimų, NŽT žemės pirkėjui išduoda sutikimą įsigyti žemės ūkio paskirties žemę.
Žemės sklypo pardavėjui turint NŽT išduotą pažymą, leidžiančią parduoti, o žemės sklypo pirkėjui turint NŽT išduotą sutikimą, leidžiantį įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, galima kreiptis į notarą dėl pirkimo-pardavimo sandorio sudarymo.
Svarbu žinoti:
- Į pagrindinės sutarties sudarymo terminą įskaičiuoti terminą, reikalingą formalumams NŽT įvykdyti (1-2 mėnesius, jeigu yra pirmenybės teisę turinčių asmenų).
- Preliminariojoje sutartyje aptarti atvejį, kas bus, jeigu pirmenybės teisę turintis asmuo pareikštų pageidavimą įsigyti žemės ūkio paskirties žemę.
- Pardavėjas turėtų pasirūpinti sutartyje numatyti, kad negalint žemės sklypo parduoti pasirinktam pirkėjui, jam nekiltų atsakomybė už tai, kad pagrindinė žemės sklypo pirkimo - pardavimo sutartis negali būti sudaroma.
- Pirkėjas turėtų užsitikrinti, kad tokiu atveju pardavėjas besąlygiškai grąžintų jam sumokėtą avansą.
Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas: kokie dokumentai reikalingi?
Kokių dokumentų reikia parduodant žemės sklypą? - vienas iš pirmųjų klausimų, kylančių norint parduoti žemę. Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas yra vienas iš sudėtingesnių sandorių, kuriame reikia puikiai išmanyti vis besikeičiančius įstatymus, procesų eiliškumą, derybų psichologiją bei atsiskaitymo tvarką.
Pagrindiniai žemės pardavimui reikalingi dokumentai:
- Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
- Žemės sklypo įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.).
- Jei žemės sklypas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
- Jei žemės sklypas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai. Jei bendraturčiai savo dalies nesutinka parduoti, tokiu atveju jie turi parašyti notarų biure atsisakymą pirkti parduodamą dalį. Su atsisakymu jau galite parduoti Jums priklausančią sklypo dalį.
- Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti.
- Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti.
- Retrospektyvinis turto vertinimas, jei žemės sklypas nuosavybės teise Jums nepriklauso 10 m., yra paveldėtas iš pirmos eilės giminaičio, o paveldėjimo metu nebuvo atliktas turto vertinimas.
Žemės pardavimui taip pat bus reikalingas sklypo planas, atitinkantis įstatymų keliamus reikalavimus.
Svarbūs pokyčiai nuo 2024 m. Nuo 2024 m. keičiasi ir NŽT struktūra. 50 teritorinių skyrių sujungiami į 5 žemės tvarkymo ir administravimo skyrius (Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Šiaulių ir Panevėžio apygardų). Nuo 2024 m. sausio 1 d. keičiama ir asmenų aptarnavimo tvarka NŽT.
Pranešimas dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą
Norint parduoti žemę, turite gauti Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) sutikimą parduoti žemės ūkio paskirties žemę. Kai Nacionalinei žemės ūkio tarnybai pateiksite pranešimą dėl žemės sklypo pardavimo, tuomet NŽT informuos visus pirmenybės teisę į šį sklypą turinčius asmenis, kad vyksta žemės pardavimas už Jūsų norimą kainą. Su gautu NŽT leidimu žemės sklypo kitiems asmenims negalėsite parduoti pigiau, nei buvo pasiūlyta pirkti pirmumo teisę turintiems asmenims.
Jei esate žemės sklypo vienas iš bendraturčių ar sklype yra statinių priklausančių kitiems asmenims - Nacionalinei žemės tarnybai kartu su pranešimu turėsite pateikti papildomus dokumentus. Jei nei vienas pirmenybės teisę į pirkimą turintis asmuo nepareikš noro pirkti parduodamą sklypą, tuomet jį drąsiai galėsite parduoti kitiems asmenims. Kiti asmenys turi teisę pirkti šį žemės sklypą už tą pačią kainą, kuri yra nurodyta NŽT leidime parduoti žemės ūkio paskirties sklypą arba už didesnę kainą.
Prašymas išduoti sutikimą įsigyti žemės ūkio paskirties žemę
Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2018 metų: žemės pardavimui taip pat reikalingas ir pirkėjui suteiktas NŽT leidimas. Pirkėjas turi kreiptis su prašymu į NŽT skyrių, kurio aptarnaujamoje teritorijoje yra pageidaujamas pirkti žemės sklypas.
Svarbus atnaujinimas nuo 2023 m. pradžios: pirkėjui iš Nacionalinės žemės ūkio tarnybos nebereikia gauti fizinių arba juridinių asmenų deklaracijos apie turimus žemės sklypus. Užpildytą deklaraciją reikia pateikti tiesiogiai notarui. Pažymą apie nuosavybės teise turimus žemės sklypus galima gauti ir iš VĮ Registrų centro.
Žemės ūkio paskirties žemės kaina
Tai vienas iš daugiausiai diskusijų keliančių klausimų. Žemės ūkio paskirties žemės kainą įtakoja daug veiksnių.
Svarbiausi iš jų:
- žemės sklypo plotas;
- našumo (derlingumo) balas;
- sklypo būklė;
- reljefas;
- sklypo formos taislingumas;
- privažiavimas;
- panašių sklypų pasiūla Jūsų vietovėje;
- sklype esančios elektros linijos atramos;
- melioracijos įrenginiai ir kiti veiksniai.
Didžiausią įtaką žemės kainai turi sklypo plotas, našumo balas bei sklypo būklė. Kuo didesnis žemės ūkio paskirties sklypas, tuo yra aukštesnė 1 ha kaina, net esant vienodam našumo balui. Žemės kaina gali svyruoti nuo 2000 Eur iki 14 000 Eur už 1 ha. Konkretaus jūsų sklypo kainą gali nustatyti tik profesionalus nekilnojamojo turto brokeris arba nepriklausomas turto vertintojas.
Paveldėtos žemės pardavimas: ką reikia žinoti?
Paveldėtą žemės sklypą galite parduoti bet kada, kai jis tampa jūsų nuosavybe. Paveldėtos žemės pardavimas ir pardavimo procedūra yra tokia pati, kaip ir kitais būdais įgytų žemės ūkio paskirties sklypų. Labai svarbu atkreipti dėmesį į žemės vertę paveldėjimo metu.
Jei sklypą paveldite iš pirmos eilės giminaičio (tėvų arba brolių, seserų), paveldėjimo metu rekomenduojama pasidaryti turto vertinimą. Turto vertinimą notarui reikia pateikti iki nuosavybės įregistravimo momento Jūsų vardu. Tokiu atveju į paveldėjimo teisės liudijimą bus įrašyta turto kaina nustatyta vertinimo metu. Ji dažniausiai būna artima pardavimo kainai. Tada pardavimo metu Jums nebus taikomas GPM mokestis arba jis bus minimalus.
Kam galima parduoti žemės ūkio paskirties žemę?
Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas galimas teisę pagal LR įstatymus turintiems asmenims, jei šie Jūsų norimomis sąlygomis pirkti atsisako, parduoti galite tretiesiems asmenims.
Pirmumo teisę pirkti Jūsų žemės sklypą turintys asmenys:
- parduodamo žemės sklypo bendraturčiai - Civilinio kodekso 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka;
- parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį, šios išimties netaikant Civilinio kodekso 3.135 straipsnyje nustatytiems artimiesiems giminaičiams (tėvams ir vaikams, seneliams ir vaikaičiams, broliams ir seserims), taip pat sutuoktiniams, įtėviams, įvaikiams, - jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, Lietuvos Respublikos ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų;
- asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypus, kurie ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, - jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo, būnant juridiniu asmeniu, pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų.
- fiziniai asmenys, deklaravęs gyvenamąją vietą, arba juridinis asmuo, įregistravęs juridinio asmens buveinę tos savivaldybės teritorijoje, kurioje yra parduodamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, ar besiribojančių savivaldybių teritorijoje, - jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo, būnant juridiniu asmeniu, pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų.
Tretieji asmenys: tai pirmumo teisės neturintys sklypo pirkėjai, kurie žemės ūkio paskirties sklypą gali pirkti pagal LR numatytų įstatymų normas.
Nuo 2024 m. keičiasi pirmenybės teisė įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą
Nuo 2024 m. trumpėja sąrašas asmenų turinčių pirmumo teisę į privačios žemės ūkio paskirties žemės pirkimą.
Nuo 2024 m. sausio 1 d. pirmumo teisę į parduodamo žemės ūkio paskirties sklypo pirkimą turės:
- parduodamo žemės sklypo bendraturčiai;
- parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį;
- asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, atitinkančiu įsiterpusiam žemės plotui nustatytus kriterijus, nurodytus Žemės įstatyme.
Nuo 2024 m. sausio panaikinama pirmumo teisė į žemės pirkimą:
- ūkininkams, turintiems įregistruotą ūkį toje pačioje ar gretimoje savivaldybėje;
- parduodamo sklypo kaimynams, kurių žemės ūkio paskirties sklypas ribojasi su parduodamu sklypu, tačiau parduodamas sklypas yra didesnis nei 3 ha ploto ir turi atskirą privažiavimą.
Atsiskaitymo tvarka ir mokesčiai pardavus žemę
Atsiskaitymas už perkamą žemės ūkio paskirties sklypą galimas tik bankiniu pavedimu. Mokėjimo nurodymo kopiją bus būtina pateikti sandorį tvirtinančiam notarui. Mokėjimas už parduodamą žemę turi būti atliktas iki pagrindinės (notarinės) pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.
Žemės sklypo pardavimo proceso kaina priklauso nuo proceso sudėtingumo. Jei nereikia tikslinti sklypo ribų ir kreiptis į matininkus, tuomet kainuoja tik NŽT pažyma bei notaro paslaugos. NŽT pažymos išdavimas kainuoja 47 Eur už vieną sklypą, notaro pažymos, patikros ir atlygis už darbą - apie 0,045 proc. nuo sandorio vertės.
Pardavus žemės ūkio paskirties žemę, kaip ir bet kurį kitą nekilnojamą turtą, Jums gali atsirasti pelno mokestis - dar vadinamas Gyventojų pajamų mokesčiu (GPM). Šio mokesčio 15 (20) proc. tarifu apmokestinamas gautas pelnas už parduotą turtą jo neišlaikius nuosavybės teise 10 metų. Gali būti taikomas ir 20 proc. apmokestinimas (šis mokesčio tarifas įvestas nuo 2019m.), jei jūsų metinės ne su darbo santykiais susijusios pajamos didesnės nei 120MDU.
GPM mokestis nėra taikomas, jei:
- žemės nuosavybės teise jums priklauso ilgiau nei 10 metų;
- jei žemės sklypą paveldėjote iš pirmos eilės giminaičio ir paveldėjimo metu pasidarėte sklypo vertinimą arba pardavimo metu darysite retrospektyvinį vertinimą. Parduosite tokia pat kaina, kokia ir buvo įvertintas žemės sklypas, arba pigiau.
GPM mokesčio nereikės mokėti tuo atveju, jei žemę parduosite pigiau, nei įsigijote.
Kaip parduoti žemę už aukščiausią kainą?
Ypač svarbus kainą lemiantis veiksnys - Jūsų derybiniai įgūdžiai. Pirmumo teisę turintys asmenys labai dažnai žemės sklypą nori nupirkti jiems palankia kaina. Išgirsite ne vieną ir ne du argumentus, kodėl Jūsų sklypas negali kainuoti daugiau. Stambūs ūkininkai bei žemės ūkio bendrovės per metus nuperka ne vieną žemės sklypą ir puikiai išmano derybų psichologiją.
Svarūs argumentai ir tvirta pozicija - tai, kas padeda žemės sklypą parduoti brangiai. Jei patys nesate tikri, kad savo žemę galėsite parduoti už geriausią kainą, kreipkitės į profesionalų žemės pardavimo brokerį, kuris ne tik suras pirkėją, parengs būsimam sandoriui reikalingus žemės sklypo dokumentus, bet ir derėsis dėl Jūsų sklypo kainos, siekdamas išlaikyti patraukliausią kainą. Tokios derybos dažnai užtrunka net keletą mėnesių. Tačiau to rezultatas akivaizdus - Jūsų turtas parduotas už aukščiausią kainą.
Žemės sklypo pardavimas su žemės pardavimo brokeriu jums kainuos apie 3 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
Ką gausite:
- Viso ilgo žemės pardavimo proceso metu jus lydės didžiulę patirtį turintis profesionalas. Tai žmogus sudaręs daugybę nekilnojamojo turto sandorių, gebantis numatyti kelis žingsnius į priekį, gebantis išvengti brangių, ne vieną tūkstantį eurų, kainuojančių klaidų, puikiai išmanantis derybų psichologiją ir nekilnojamojo turto sandorių teisinę pusę.
- Konkrečiai jūsų žemės sklypui bus sukurtas ir taikomas marketingo veiksmų planas. Tik apgalvoti ir nuoseklūs pardavimo žingsniai duoda aukštus rezultatus.
- Žemės pardavimo brokeris investuoja savo laiką ir pinigines lėšas į jūsų objekto pardavimo procesą, reklamos parengimo ir transliacijos kaštus.
- Šis žmogus viso žemės pardavimo proceso metu nuolatos su jumis bendraus ir palaikys ryšį. Taip pat bendraus ir su jūsų žemės potencialiais pirkėjais.
- Brokeris parengs visus pardavimo sandoriui reikiamus dokumentus ir kartu su jumis dalyvaus sandoryje.
Patikėkite savo žemės pardavimą į profesionalų rankas ir džiaukitės puikiais rezultatais be streso, nerimo ir finansinių nuostolių!