Nacionalinės namų bendrijos steigimas Lietuvoje

Nacionalinės namų bendrijos steigimas - tai procesas, kuris leidžia daugiabučių namų savininkams efektyviau valdyti ir prižiūrėti savo turtą. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip tai padaryti, remiantis Lietuvos Respublikos įstatymais ir Europos Sąjungos praktika.

Bendrijos steigimo pagrindai

Pagal Daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijų (DNSB) įstatymą, būti bendrijos nariu neprivalu. Tačiau tik DNSB nariai gali priimti sprendimus dėl bendrosios dalinės nuosavybės valdymo ir priežiūros. Tuo tarpu butų ir kitų patalpų savininkai, ne bendrijos nariai, netenka dalies teisių, susijusių su bendrosios nuosavybės valdymu, naudojimu ir priežiūra, nors pagal Civilinį kodeksą (CK) jiems bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso bendrojo naudojimo objektai ir jie turi teisę jais naudotis, privalo juos valdyti ir tinkamai prižiūrėti, dalyvauti priimant sprendimus dėl jų valdymo ir naudojimo.

Akivaizdu, kad būtina keisti DNSB įstatymą taip, kad jis reglamentuotų ne butų ir kitų patalpų savininkų bendrijas, o namo bendrojo naudojimo objektų valdymą, ir tai atitiktų CK normas.

Europos Sąjungos praktika

Įvertinus ES šalių praktiką bei CK normas, reikėtų peržiūrėti daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrojo naudojimo objektų valdymo reglamentavimą. Butų ir kitų patalpų savininkų bendruomenė (bendrija) susiformuoja nuosavybės įgijimo pagrindu. Įgijus butą ar kitas patalpas daugiabučiame name, jų savininkas besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų nuosavybės dalininku (savininkų bendrijos nariu), kurio teisės ir pareigos apibrėžtos CK.

Pagal CK buto ar kitų patalpų savininkas neturi teisės perduoti bendrosios nuosavybės, savo dalies, taip pat atlikti kitų veiksmų, dėl kurių ta dalis perduodama atskirai nuo nuosavybės į butą ar kitas patalpas. Taigi, greta realiai esančios, kitos bendrijos steigimas, perduodant jai bendrosios nuosavybės objektų valdymą, galimas tik visiems patalpų savininkams sutikus.

Tad, aktualu ne steigti naują savininkų bendriją, o tinkamai organizuoti esamos patalpų savininkų bendrijos veiklą. Europos praktika rodo, kad daugiabučių namų gyventojai (savininkai ir naudotojai) gerai suvokia savo teises ir pareigas namo priežiūros ir išlaikymo klausimais. Jiems ir jų bendrijoms suteikiama laisvė ir atsakomybė už namo priežiūrą: pastatus administruojančios įmonės atlieka tik administracinę ir inžinerinę (techninę) funkciją; atsiskaitoma pagal sutartis už faktines išlaidas.

Lenkijos pavyzdys

Lenkijoje butų ir kitų patalpų savininkų bendrija daugiabučiame name atsiranda nuo pirmojo atskiro buto (patalpų) pardavimo momento, tad susiformuoja savaime ir savininkams nebereikia sprendimo dėl bendrijos steigimo. Pagal CK Lietuvoje daugiabučio namo ar kitos paskirties pastato bendruomenė (bendrija) taip pat susiformuoja pardavus šiuose pastatuose esančius butus ir kitas patalpas. Šių butų ir kitų patalpų savininkai besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų bendraturčiais ir atitinkamai bendrosios dalinės nuosavybės subjektais.

Pagal Lenkijos praktiką, būtų tikslinga butų ir kitų patalpų savininkų bendrojo naudojimo objektų valdymą reglamentuoti ne DGNB įstatymu, o Bendrojo naudojimo objektų valdymo įstatymu.

Estijos pavyzdys

DNSB valdo tik apie 30 proc. Dabar galiojantis DNSB įstatymas nesukūrė nei prielaidų daugiabučių namų bendrijoms steigti, nei patalpų savininkų prievolės bendrojo naudojimo objektams valdyti ir prižiūrėti. Šiuo metu DNSB valdo tik apie 30 proc. daugiabučių namų. Likusią dalį - savivaldybių skiriami administratoriai.

Reglamentuojant patalpų savininkų bendrijos veiklą, svarbu suderinti atstovavimo ir vykdomąsias (administracines) funkcijas, kurias vykdo atitinkamą kvalifikaciją turintys fiziniai ar juridiniai asmenys pagal darbo ar paslaugų sutartis. Bendrijos interesams atstovauja bendrijos valdyba ir pirmininkas, kurie renkami iš namo patalpų savininkų. Su jais neturėtų būti sudaroma darbo sutartis, o už funkcijų vykdymą, kanceliarines išlaidas gali būti atlyginama pagal patalpų savininkų patvirtintą tvarką.

Galiojančiame DNSB įstatyme neadekvati atsakomybė tenka valdybai ir pirmininkui, neįvertinant patalpų savininkų bendrosios (solidarios) atsakomybės už bendrojo naudojimo objektų valdymą ir priežiūrą bei šių objektų administravimo ir priežiūros paslaugas teikiančių subjektų atsakomybės.

Žingsniai steigiant bendriją

Prieš steigiant bendriją, svarbu atlikti keletą esminių žingsnių:

• Apsispręsti, ar steigti juridinį asmenį.
• Pasirinkti tinkamą juridinio asmens formą.
• Nustatyti esminius dalykus, tokius kaip kapitalas ir buveinė.

Prieš sudarant aktus dėl bendrijos steigimo, gali būti atliekami tam tikri veiksmai, pavyzdžiui, pavadinimo rezervavimas.

Atnaujintos formos ir tvarkos aprašas

Aplinkos ministras patvirtino atnaujintas Daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų steigiamojo susirinkimo protokolo ir steigiamojo susirinkimo dalyvių sąrašo pavyzdines formas ir Pritarimo raštu iš anksto bendrijos steigimo ir kitais steigiamojo susirinkimo darbotvarkės klausimais tvarkos aprašą.

Tvarkos apraše nustatyta, kad nuo šiol daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkai galės iš anksto pareikšti nuomonę raštu bendrijos steigimo ir kitais steigiamojo susirinkimo darbotvarkės klausimais pateikdami užpildytą nuomonės pareiškimo iš anksto dokumentą paštu arba elektroninėmis ryšio priemonėmis.

Parengti tvarkos aprašą ir atnaujinti minėtų dokumentų formas prireikė įgyvendinant Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo nuostatas, kurios įsigaliojo 2023 m. sausio 1 d.

Juridinio asmens registravimas

Lietuvos Respublikos teisės aktai skiria juridinio asmens registravimo, įtraukimo į registrą ir įregistravimo sąvokas. Registravimu laikoma procedūra, kurios rezultatas - juridinio asmens įregistravimas (juridiniam asmeniui suteikiamas kodas ir išduodamas registravimo pažymėjimas) arba juridinio asmens, jo duomenų bei steigimo dokumentų įtraukimas į registrą (kai kurių formų juridinių asmenų atveju); įregistravimu laikomas juridinis faktas, kai asmuo įtraukiamas į registrą.

Registravimas - tai ir juridinio asmens įsteigimo momentas, ir jo teisnumo bei veiksnumo pradžia.

Valios pareiškimas raštu

Tvarkos aprašas nustatytas, kad šiuo metu daugiabučių gyvenamųjų ir kitų paskirties pastatų savininkai gali iš anksto pareikšti nuomonę raštu bendrijos steigimo ir kitų steigiamojo susirinkimo darbotvarkės klausimais pateikdami vieną nuomonę iš anksto pateikto dokumento paštu arba elektroninėmis ryšio priemonėmis.

Parengti tvarkos aprašas ir atnaujinti minėtų dokumentų formos prireikė įgyvendinant Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijos įstatymo nuostatas, kurios įsigaliojo 2023 m.

Juridinio asmens steigimo procedūros

Juridinio asmens steigimo procedūros yra panašios daugelyje valstybių. Europos Sąjungos valstybėse daugelį įmonių steigimui taikytinų klausimų reglamentuoja EB įmonių teisės direktyvų normos.

Steigimo procedūros Didžiojoje Britanijoje

Didžiojoje Britanijoje egzistuoja skirstymas į registruotinus ir neregistruotinus darinius. Steigimo procedūros šioje valstybėje nustatytos 1893 m. ir 1980 m. Prekybos įstatymu, 1890 Partnerystės įstatymu, 1985 m. Kompanijų įstatymu (su 1989 m. ir vėlesniais pakeitimais). Pati juridinio asmens įvairovė Didžiojoje Britanijoje labai skiriasi nuo Lietuvos ir pasižymi savitais bruožais.

Čia asmenims, siekiantiems susivienyti siekiant gauti tam tikros naudos, suteikia dvi pagrindines rūšis organizacines formas: bendrijas (partnerships) ir kompanijas (companies). Bendra kompanijų steigimo procedūra Didžiojoje Britanijoje yra paprastesnė nei kitose valstybėse.

Kriterijai pasirenkant juridinio asmens teisinę formą

Klausimai, į kuriuos reikia atsakyti pasirenkant juridinio asmens teisinę formą:

• Kokią veiklą planuojama vykdyti?
• Kokia bus veiklos apimtis?
• Ar veikla bus tęstinė?
• Kokie yra mokestiniai klausimai?
• Koks yra organizacijos prestižas?

Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso nuostatos

Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 2.33 str. 1 d. nustato, jog juridinis asmuo yra savo pavadinimą turinti įmonė, įstaiga ar organizacija, kuri savo vardu gali įgyti bei turėti teises bei pareigas, būti ieškovu ar atsakovu teisme. Tam tikrais atžvilgiais LR CK 2.33 str. formuluotę, ypatingai ją nagrinėjant sistemiškai su kitomis LR CK normomis, galima kritikuoti.

Taigi net jeigu ir neteigtina, kad juridinio asmens apibrėžimas, formuluojamas LR CK 2.33 str., yra idealus, vis dėlto, nagrinėjant juridinio asmens steigimo procedūras, nereikėtų apsiriboti vien tik juo.

tags: #nacionaline #namu #bendrija